Налоги при покупке недвижимости в Таиланде 2026: полный расчёт и примеры
Все налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде для иностранцев: Transfer Fee, Stamp Duty, SBT, Withholding Tax. Кто платит, сколько, как считается. Реальные примеры расчётов.
Налоговый вопрос — один из первых которые задают клиенты при планировании покупки недвижимости в Таиланде. Хорошая новость: налоговая система Таиланда в сфере недвижимости относительно проста, а налоговая нагрузка на покупателя — одна из самых низких в регионе. Разберём всё детально: какие сборы существуют, кто их платит, как считать и что ожидать в реальной сделке.
Налоговая система недвижимости Таиланда: общая картина
В Таиланде при сделках с недвижимостью действуют четыре основных сбора, уплачиваемых при регистрации в Земельном Департаменте (Land Department):
- Transfer Fee — трансферный (регистрационный) сбор
- Stamp Duty — гербовый сбор
- Specific Business Tax (SBT) — налог на конкретные виды бизнеса
- Withholding Tax (WHT) — подоходный налог у источника
Важно: Stamp Duty и SBT — взаимоисключающие. Платится либо один, либо другой — в зависимости от срока владения объектом продавцом.
Плюс дополнительные расходы при владении:
- Land and Building Tax (LBT) — ежегодный налог на имущество
- Налог на доход от аренды — если сдаёте
1. Transfer Fee (Трансферный сбор)
Ставка: 2% от кадастровой (оценочной) стоимости объекта — не от рыночной цены.
Кадастровая стоимость в Таиланде, как правило, ниже рыночной на 20–50%. Land Department устанавливает её на основе локации и типа объекта, пересматривает каждые 4 года. Это выгодно для покупателей — налогооблагаемая база ниже реальной цены.
Кто платит: По закону — продавец. По обычаю — делится 50/50 между покупателем и продавцом. При покупке у застройщика — условия прописаны в SPA.
Практика по рынку:
- Первичный рынок (застройщик): обычно 50/50 или застройщик берёт всё на себя
- Вторичный рынок: 50/50 — стандарт, но переговорный
Пример расчёта Transfer Fee
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Рыночная цена объекта | 6 000 000 бат |
| Кадастровая стоимость | 4 200 000 бат |
| Transfer Fee (2%) | 84 000 бат |
| Доля покупателя (50%) | 42 000 бат ≈ 113 000 ₽ |
2. Stamp Duty (Гербовый сбор)
Ставка: 0,5% от большей из двух величин: кадастровой или реальной (рыночной) стоимости.
Условие применения: Stamp Duty платится если продавец владеет объектом более 5 лет ИЛИ зарегистрирован в нём как основное место проживания более 1 года.
Кто платит: Продавец.
Важно: Stamp Duty — альтернатива SBT. Если применяется Stamp Duty — SBT не взимается, и наоборот. Stamp Duty значительно выгоднее для продавца (0.5% против 3.3%).
3. Specific Business Tax / SBT (Налог на конкретные виды бизнеса)
Ставка: 3,3% от большей из двух величин: кадастровой или реальной стоимости. (Базовая ставка 3% + местный налог 0.3%)
Условие применения: Продавец владеет объектом менее 5 лет И не зарегистрирован там как основное место жительства.
Кто платит: Продавец.
Для покупателей строящегося жилья это означает: когда вы через 3 года будете продавать объект, который купили у застройщика — если вы продаёте как физлицо через менее чем 5 лет владения, заплатите SBT 3.3%. Через 5+ лет — только Stamp Duty 0.5%.
4. Withholding Tax / WHT (Подоходный налог у источника)
Ставка: Зависит от статуса продавца:
| Тип продавца | Ставка WHT |
|---|---|
| Физическое лицо (тайское или иностранное) | Прогрессивная шкала 5–35% от расчётной базы |
| Юридическое лицо (компания) | 1% от кадастровой стоимости |
Расчёт WHT для физлица:
WHT для физических лиц считается сложнее: из кадастровой стоимости вычитается стандартный вычет (зависит от срока владения), делится на количество лет владения, умножается на ставку прогрессивного налога, затем снова умножается на годы. Это рассчитывает Land Department автоматически.
Практика: при покупке от застройщика (юрлица) WHT = 1% от кадастровой стоимости. Это небольшая сумма.
Кто платит: Продавец. Удерживается Land Department при регистрации.
Сводная таблица всех сборов
| Сбор | Ставка | База расчёта | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Transfer Fee | 2% | Кадастровая стоимость | 50/50 (или продавец) |
| Stamp Duty | 0.5% | Большее из: рыночная или кадастровая | Продавец |
| SBT | 3.3% | Большее из: рыночная или кадастровая | Продавец |
| WHT (юрлицо) | 1% | Кадастровая стоимость | Продавец |
| WHT (физлицо) | 5–35% | По прогрессивной формуле | Продавец |
SBT и Stamp Duty — взаимоисключающие. Применяется один из них.
Расходы покупателя при покупке от застройщика
Это самый распространённый сценарий. Застройщик — юридическое лицо, поэтому:
Платит покупатель:
- Transfer Fee: 1% от кадастровой стоимости (половина от 2%)
- Sinking Fund: единовременный взнос в резервный фонд — 400–700 бат/м²
- Common Area Maintenance Fund: первый взнос на обслуживание — обычно оплата за 1–2 года вперёд (40–80 бат/м²/месяц)
- Юридические услуги: 30 000–80 000 бат (независимый юрист)
- Регистрационный сбор: 1 000–2 000 бат
Платит застройщик:
- Transfer Fee: 1% (вторая половина) — или застройщик берёт всё
- SBT или Stamp Duty
- WHT
Итого дополнительные расходы покупателя: 2–3% от стоимости объекта.
Расходы покупателя при покупке на вторичном рынке
Вторичный рынок сложнее — продавец физическое лицо, всё зависит от переговоров.
Стандартная практика:
| Сбор | Покупатель | Продавец |
|---|---|---|
| Transfer Fee (2%) | 50% | 50% |
| Stamp Duty или SBT | — | 100% |
| WHT | — | 100% |
| Юрист | 100% | — |
Нестандартная практика: Продавец может просить покупателя взять на себя больше сборов (особенно если продаёт срочно и/или сбивает цену). Это переговорная позиция.
Ежегодный налог на имущество (Land and Building Tax)
С 1 января 2020 года в Таиланде действует Land and Building Tax (LBT) — ежегодный налог на недвижимое имущество.
Ставки LBT
| Тип использования | Кадастровая стоимость | Ставка |
|---|---|---|
| Жилая (основное жильё владельца) | до 50 млн бат | 0% |
| Жилая (основное жильё) | от 50 млн бат | 0.02% |
| Жилая (второй объект, аренда) | до 50 млн бат | 0.02–0.1% |
| Коммерческая | — | 0.3–0.7% |
| Сельскохозяйственная | — | 0.01–0.1% |
| Пустующая земля | — | 0.3–3% |
На практике для иностранного инвестора:
- Кондоминиум за 5 000 000 бат → LBT ≈ 1 000–5 000 бат/год (~3 000–14 000 ₽)
- Это ничтожная сумма по сравнению с аналогичными налогами в России, ЕС или США
Налог на доход от аренды
Если вы сдаёте объект в аренду — возникает обязанность платить налог с дохода.
Ставки для нерезидентов Таиланда:
- 15% удерживается у источника (управляющая компания или арендатор)
- При отчёте через Personal Income Tax — прогрессивная шкала 5–35%
На практике: При работе через управляющую компанию она сама удерживает и перечисляет налог. Вы получаете доход уже за вычетом налога. Обычно это 15% от рентного дохода.
Вычеты: В Таиланде разрешено вычитать расходы на содержание недвижимости перед расчётом налога. Стандартный вычет — 30% от валового дохода от аренды (без документов) или фактические расходы (с документами).
Эффективная ставка при стандартном вычете: 15% × 70% = 10.5% от валового арендного дохода.
Налоги при продаже: что нужно знать заранее
Когда придёт время продавать — вы будете продавцом, и налоги лягут на вас. Важно учесть это при оценке инвестиции.
Если вы физическое лицо:
WHT рассчитывается по формуле:
- Берётся кадастровая стоимость
- Вычитается стандартный вычет в зависимости от срока владения (2–65%)
- Делится на количество лет владения
- К частному применяется ставка подоходного налога
- Итог умножается обратно на годы
Максимальный WHT для физлица при коротком владении (1 год) — может достигать 25–30% от кадастровой стоимости. Но кадастровая стоимость в Таиланде ниже рыночной, поэтому реальная налоговая нагрузка ниже.
Если вы владеете через компанию:
- WHT: 1% от кадастровой стоимости
- SBT или Stamp Duty
- Корпоративный налог на прибыль компании (если применимо)
Стратегия для долгосрочных инвесторов: держать объект более 5 лет → SBT (3.3%) заменяется на Stamp Duty (0.5%). Экономия — 2.8% от стоимости объекта.
Полный пример расчёта расходов при покупке
Сценарий: Покупка строящегося кондоминиума 1BR, 35 м², Банг Тао.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Рыночная цена | 7 500 000 бат |
| Кадастровая стоимость | 5 250 000 бат |
Расходы покупателя:
| Статья | Расчёт | Сумма (бат) |
|---|---|---|
| Transfer Fee (1%) | 5 250 000 × 1% | 52 500 |
| Sinking Fund | 35 м² × 600 бат | 21 000 |
| Common Area Fund (2 года) | 35 м² × 60 бат × 24 мес | 50 400 |
| Юридические услуги | — | 50 000 |
| Регистрационный сбор | — | 2 000 |
| Итого | 175 900 бат | |
| В процентах от цены | 2.3% |
Расходы застройщика:
| Статья | Расчёт | Сумма (бат) |
|---|---|---|
| Transfer Fee (1%) | 5 250 000 × 1% | 52 500 |
| SBT (3.3%) | 7 500 000 × 3.3% | 247 500 |
| WHT (1%) | 5 250 000 × 1% | 52 500 |
| Итого | 352 500 бат |
Видно почему застройщик иногда предлагает “взять налоги на себя” — это маркетинговый инструмент, позволяющий показать покупателю более низкие расходы на сделку.
Сравнение с налогами в других странах
| Страна | Налог при покупке | Ежегодный налог | CGT при продаже |
|---|---|---|---|
| Таиланд | 2–3% (покупатель) | 0.02–0.1% | Нет (WHT по формуле) |
| Россия | 0% | 0.1–2% | 13–15% НДФЛ |
| Испания | 6–10% | 0.3–1.1% | 19–28% |
| Дубай (ОАЭ) | 4% | 0% | 0% |
| Португалия | 1–8% | 0.3–0.45% | 28% |
Таиланд — один из наиболее благоприятных налоговых режимов в мире для покупки и владения инвестиционной недвижимостью.
Частые ошибки при расчёте налогов
Ошибка 1: Считать налоги от рыночной цены — база расчёта Transfer Fee это кадастровая стоимость, которая ниже.
Ошибка 2: Не уточнять кто берёт на себя Transfer Fee до подписания SPA — потом сложно переговорить.
Ошибка 3: Забыть о Sinking Fund и Common Area Fund — это несколько процентов дополнительно.
Ошибка 4: Не учитывать налоги при продаже в расчёте ROI — особенно WHT для физлиц при коротком владении.
Ошибка 5: Не консультироваться с юристом по налогам — система относительно проста, но детали важны.
MORE Group помогает клиентам с полным расчётом налогов ещё на этапе подбора объекта — чтобы инвестиционная модель была прозрачной и без неожиданностей.
Частые вопросы
При покупке от застройщика покупатель платит: 50% Transfer Fee (1% от кадастровой стоимости), Sinking Fund (400–700 бат/м²) и расходы на юриста (30 000–80 000 бат). Итого: 2–3% от стоимости объекта. Остальные налоги (Stamp Duty или SBT, Withholding Tax) платит продавец/застройщик.
Да. Разделение Transfer Fee 50/50 — стандарт, но предмет переговоров. Некоторые застройщики в рекламных целях берут все налоги на себя. На вторичном рынке — всё зависит от продавца. Всегда уточняйте что включено в цену ещё до подписания SPA.
Нет. Таиланд не взимает отдельный Capital Gains Tax (CGT). При продаже недвижимости платится Withholding Tax (подоходный налог у источника) по прогрессивной шкале, рассчитывается из кадастровой стоимости и срока владения. Но именно отдельного налога на прирост — нет, что делает Таиланд привлекательным для инвесторов.
С 2020 года действует Land and Building Tax (LBT). Для жилой недвижимости: 0.02% от кадастровой стоимости до 50 млн бат. Для инвестиционной/арендной: 0.3%. На практике это ничтожные суммы: апартаменты за 5 млн бат → налог ~1 000 бат/год (~3 000 ₽). Недвижимость стоимостью до 50 млн бат, используемая как основное жильё — освобождена полностью.
Если вы налоговый резидент России (живёте 183+ дней в год) — нужно уведомить ФНС об открытии банковского счёта за рубежом (если вы его открывали). Сама покупка недвижимости не требует декларирования, но доходы от аренды формально должны декларироваться в РФ. Рекомендуем консультацию с российским налоговым юристом.
Все документы о сделке — бессрочно. Квитанции об уплате Transfer Fee и других сборов нужны при будущей продаже объекта: они подтверждают цену приобретения и помогают правильно рассчитать WHT. Land Department хранит данные о сделке, но лучше иметь собственные копии.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. Помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде с 2018 года.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа. 0% комиссии.