Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу: 8 шагов 2026

Короткий ответ: да, иностранец, в том числе гражданин России, может купить недвижимость в Таиланде в 2026 году. Квартира в зарегистрированном кондоминиуме оформляется в полную собственность на ваше имя, пока в доме свободна квота 49 % площади для иностранцев. Дом покупается как строение, земля под ним берётся в зарегистрированную аренду на 30 лет. Сделка проходит за 8 шагов: по готовому объекту 4-8 недель до документа о праве, по строящемуся 20-30 дней до договора и 2-4 года до ключей. Вход на Пхукете от 2,8 млн ₽. Сделку россиянина ломает не закон и не санкции, а неправильно заведённые деньги: без справки о вводе валюты квартиру на иностранца не зарегистрируют.

Этот гайд написан по 500+ сделкам MORE Group, по нашей внутренней инструкции по этапам оплаты и по случаям основателя компании, записанным в сентябре 2026 года. Здесь нет «в целом можно, обратитесь к юристу»: есть суммы депозита, сроки по дням, маршруты денег из России с комиссиями и то, что реально идёт не так. Если ищете объект, актуальные проекты в каталоге Пхукета, если регион ещё не выбран, начните со страницы недвижимость в Таиланде.

Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде в 2026 году

Да, и на октябрь 2026 года правило не изменилось. Иностранец покупает квартиру в зарегистрированном кондоминиуме в полную собственность на своё имя, а вход на Пхукете начинается от 2,8 млн ₽ по каталогу MORE Group. Источник правила: раздел 19 закона о кондоминиумах 1979 года: иностранцам совокупно может принадлежать не больше 49 % суммарной площади всех квартир в здании, остальные 51 % за гражданами и юридическими лицами Таиланда. Норма не менялась десятилетиями, разговоры о повышении квоты до 75 % в 2024-2025 годах остались на уровне обсуждений.

Три условия, при которых квартира регистрируется на иностранца:

1. В доме есть место в квоте 49 %. Считается площадь, а не число квартир: дом на 100 квартир может исчерпать квоту на сороковой, если иностранцы покупали большие лоты.
2. Деньги пришли из-за границы в иностранной валюте, и тайский банк выдал справку о вводе валюты. Рубли, наличные и баты из обменника для регистрации собственности не подходят.
3. Право зарегистрировано в земельном департаменте. На Пхукете это два отделения: Таланг для севера острова и Муанг для юга.

Землю иностранцу в собственность не продают ни при каких условиях, и это касается даже постоянных резидентов. Виллу оформляют так: строение на покупателя, участок в зарегистрированную аренду на 30 лет с опциями продления по договору. Схемы с тайской компанией, где иностранцу принадлежит 49 % долей, существуют, но закон запрещает номинальное владение, и такую конструкцию должен собирать юрист, а не менеджер по продажам. Разбор двух форм владения с расчётами в гайде полная собственность или долгая аренда.

Тип объекта	Что получает иностранец	Что проверить до депозита
Квартира в кондоминиуме	полная собственность на своё имя внутри квоты 49 %	письмо о квоте от юридического лица кондоминиума, регистрация здания как кондоминиума
Апартаменты без статуса кондоминиума	долгая аренда, не собственность	юридический статус здания, лицензия отеля, срок аренды
Вилла, дом, таунхаус	строение в собственность, земля в аренде на 30 лет	кто арендодатель, условия продления, документ на землю
Земля без строений	не оформляется	любые схемы «через компанию» смотрит юрист

Можно ли россиянину купить недвижимость в Таиланде в 2026 году

Да, и без особых условий по гражданству: в 2026 году россиянин покупает квартиру в Таиланде по тем же правилам, что покупатель из Китая или Германии. Таиланд не присоединялся к санкциям, застройщики и земельный департамент принимают россиян наравне с остальными. По данным Центра информации о недвижимости Таиланда, в 2025 году иностранцы купили кондоминиумов на 98,7 млрд бат.

Это на 23 % больше, чем годом раньше, и россияне стабильно входят в первую тройку покупателей на Пхукете.

Единственное практическое отличие россиянина от, скажем, немца в том, как завести деньги. Прямые переводы из российских банков в тайские не проходят, поэтому деньги идут через третьи страны, и этому посвящён отдельный раздел ниже. Всё остальное, от депозита до регистрации, одинаково.

Этап сделки	Россиянин	Покупатель из другой страны
Квота 49 % и полная собственность	одинаково	одинаково
Депозит 100-150 тысяч бат	одинаково	одинаково
Перевод денег	через банк третьей страны или криптовалюту, 3-14 дней	прямым международным переводом, 3-5 дней
Справка о вводе валюты	обязательна на каждый перевод	обязательна на каждый перевод
Доверенность и удалённая сделка	одинаково	одинаково
Регистрация в земельном департаменте	одинаково	одинаково

По практике MORE Group на сентябрь 2026 года: типичный первый объект россиянина, это студия или квартира с одной спальней от 2,8 до 7 млн ₽ в Банг Тао, Раваи или Кароне, больше 80 % покупателей не приезжают на осмотр до подписания договора, средний чек по всем сделкам около 200 тысяч долларов.

Сколько стоит и сколько времени занимает покупка

Сценарий	Цена входа на Пхукете	Срок до документа о праве	Расходы сверх цены
Студия на этапе стройки	2,8-4,5 млн ₽	2-4 года, по графику договора	2-3 % от цены
Готовая квартира с одной спальней	4,5-9 млн ₽	4-8 недель	2-3 % плюс содержание дома
Квартира с двумя спальнями для семьи	9-18 млн ₽	4-8 недель	2-3 % плюс мебель, если не в цене
Вилла, земля в аренде	от 15 млн ₽	6-12 недель	выше содержание посёлка

Самый долгий технический этап это перевод денег из России и справка о вводе валюты: 3-14 дней на один маршрут. Цены по районам и типам, посчитанные из каталога, на странице цены на недвижимость в Таиланде.

Как оформить недвижимость в Таиланде: 8 шагов

Сделка укладывается в 8 шагов и занимает 4-8 недель по готовому объекту и до 36 месяцев по строящемуся, если считать до регистрации права. Три шага решают исход: письмо о квоте до депозита, свой юрист на проверке и перевод денег из-за рубежа со справкой о вводе валюты. Сначала таблица, затем каждый шаг подробно.

Шаг	Что происходит	Срок	Тревожный сигнал
1	Выбор объекта, проверка квоты 49 % и застройщика	1-14 дней, устная бронь 3-4 дня без предоплаты	нет письма о квоте от юридического лица дома
2	Депозитное соглашение и депозит 100-150 тысяч бат	1-3 дня	деньги просят на счёт физического лица
3	Проверка документов независимым юристом	5-14 дней	«проверит юрист застройщика, платить не надо»
4	Договор: застройщик готовит 4-5 дней, на подписание 20-30 дней	до 30 дней	нет штрафов застройщика за задержку сдачи
5	Перевод из-за рубежа и справка о вводе валюты	3-14 дней	предлагают оплатить собственность батами из обменника
6	Оплата по графику: 30 % при договоре, дальше по этапам	по договору	нет квитанции на каждый платёж
7	Приёмка с актом дефектов, 15-30 дней на устранение	1-2 недели плюс устранение	подписали акт приёма без акта дефектов
8	Регистрация в земельном департаменте, документ о праве	1 день плюс 7-14 дней на документ	нет оригинала справки о вводе валюты

Дальше каждый шаг с цифрами и ссылками на подробные гайды.

Шаг 1. Выбор объекта, квота и застройщик

Выбор объекта занимает от 1 дня до 2 недель и строится на 6 параметрах: район, тип объекта, застройщик, стадия готовности, форма владения и остаток иностранной квоты 49 %. Ошибка на этом шаге стоит дороже всего: после депозита в 100-150 тысяч бат её почти не исправить, а поменять объект у того же застройщика получается не всегда.

Параметр	Что решает	Где проверять
Район	доход после расходов для аренды, школа и среда для жизни	районы Пхукета
Тип объекта	студия или 1 спальня под аренду, 2 спальни для семьи	каталог и расчёт по объекту
Застройщик	сданные дома, капитал, суды, первый ли проект на острове	застройщики Пхукета
Стадия	стройка дешевле на 15-30 % и с рассрочкой, готовое сдаётся с первого месяца	новостройки в рассрочку
Форма владения	полная собственность, долгая аренда или тайская компания	письмо о квоте и договор
Квота	остаток 49 % в метрах, письмом от юридического лица дома	до внесения депозита

Район. Пхукет неоднороден: Банг Тао и Лаян это международные школы, премиальная аренда и самый большой выбор проектов; Раваи и Най Харн это спокойный юг для жизни и русскоязычная среда; Патонг это максимальный туристический поток и минимум новых проектов; Карон и Ката это баланс пляжа и цены. Для аренды сначала считают доход после расходов по району, для жизни сначала выбирают школу. Описания районов для покупателя на странице районы Пхукета.

Застройщик. Мы работаем только с застройщиками, у которых есть сданные объекты и капитал на решение проблем, и не берём проекты компаний, строящих на Пхукете впервые. Что проверять самим: история сданных домов и их состояние через два-три года, разрешение на строительство, регистрация кондоминиума, наличие судов. Порядок в гайде как проверить застройщика, список крупных компаний на странице застройщики Пхукета.

Стадия. Строящийся объект дешевле готового на 15-30 % и идёт с рассрочкой без процентов, но доход начнётся после сдачи. Готовый дороже, зато проверяется целиком и сдаётся с первого месяца. Сравнивать их по одной цене нельзя. Все строящиеся проекты со схемами платежей на странице новостройки Пхукета в рассрочку.

Квота. Остаток иностранной квоты запрашивается у юридического лица кондоминиума письмом до внесения депозита. Слова менеджера «квота есть» не документ. Если квота выбрана, вам предложат долгую аренду или тайскую компанию, часто не объясняя разницы.

Бронь без денег. У большинства застройщиков цену можно зафиксировать устно на 3-4 дня без предоплаты. Этого хватает, чтобы получить письмо о квоте и первую консультацию юриста.

Если вы выбираете дом с бассейном, а не квартиру, цены и схемы оформления земли собраны в подборке виллы в Банг Тао.

Шаг 2. Депозитное соглашение и депозит

Депозит фиксирует конкретный лот и цену. По нашей практике это 100 000 бат почти по всем апартаментам и до 150 000 бат по виллам, у части застройщиков до 300 000 бат или 1-3 % цены. Подписывается депозитное соглашение, застройщик выставляет счёт, деньги засчитываются в первый платёж. Для депозитного соглашения нужны четыре вещи: скан загранпаспорта, электронная почта, телефон и почтовый адрес для оригиналов документов.

Как платится депозит из России. Здесь есть развилка, о которой не пишет никто из конкурентов:

• Депозит и платежи за долгую аренду можно провести через лицензированный тайский обменник: вы переводите рубли по реквизитам обменника, обменник отправляет баты застройщику, в общем чате обмениваются чеками: ваш чек перевода, чек обменника о получении, чек застройщика о зачислении. Доступна оплата в USDT, застройщики принимают криптовалюту легально. Комиссия обменника в среднем 1-2 %, зачисление занимает 10-30 минут, за все годы работы у нас не было ни одного сбоя на этом маршруте.
• Платежи за полную собственность только банковским переводом из-за рубежа в иностранной валюте со справкой о вводе. Депозит по объекту в полную собственность лучше тоже провести переводом, чтобы вся сумма покупки была подтверждена справками.

Что происходит при отказе: до подписания договора депозит возвращается по условиям соглашения. У нас были случаи возврата, когда клиента не устраивали пункты основного договора, а застройщик не мог их изменить. После подписания договора депозит, как правило, не возвращается. Читайте пункт о возврате до оплаты.

Шаг 3. Проверка документов

Проверка независимым юристом занимает 5-14 дней и стоит 30-80 тысяч бат, около 1 % бюджета сделки. Это единственный этап, экономия на котором регулярно оборачивается потерей всей суммы. Юрист застройщика защищает застройщика. Заказывать проверку нужно сразу после депозита: депозитное соглашение даёт на неё до 30 дней, и отчёт юриста должен прийти до подписания договора.

Что проверяется:

• Документ на землю. Нужен именно чанот, полный титул, а не документы с ограниченными правами.
• Иностранная квота. Письменно, от юридического лица кондоминиума, с остатком в квадратных метрах.
• Обременения. Нет ли залога участка или здания в пользу банка, это видно в земельном департаменте.
• Разрешения. Разрешение на строительство и экологическая экспертиза для строящихся объектов, регистрация кондоминиума для готовых.
• Застройщик. Сданные объекты, суды, финансовое состояние, счёт эскроу, если он заявлен.
• Договор. Штрафы обеих сторон, спецификация отделки, правила переуступки, возврат при срыве сроков.

Полный список из 23 пунктов в гайде чек-лист юриста, порядок проверки в гайде проверка документов перед покупкой.

Шаг 4. Договор

Застройщик готовит договор за 4-5 дней после депозита, на подписание отводится 20-30 дней. Срок большой специально: он нужен на правки. Договор закрывает десять блоков: предмет, стороны, цена, график платежей, срок передачи, ответственность сторон, расходы при регистрации, споры, приложения и итоговые документы.

Что должно быть в договоре обязательно:

• полное описание лота: номер, этаж, площадь, план с выделенной квартирой;
• цена и график: суммы и даты каждого платежа, а не «по этапам»;
• дата передачи и штраф застройщика за просрочку, обычно 0,01-0,1 % от оплаченного в день;
• спецификация: что входит в цену, кухня, кондиционеры, мебельный пакет. Большинство проектов Пхукета сдаются с мебелью, и она должна быть расписана в приложении;
• порядок переуступки до сдачи и комиссия за неё;
• что происходит при остановке стройки.

Если вы не в Таиланде, договор подписывается по доверенности: оформляется у российского нотариуса с апостилем на нашего юриста, занимает 2-4 недели вместе с пересылкой оригиналов. Порядок в гайде доверенность для сделки в Таиланде.

Шаг 5. Деньги из России и справка о вводе валюты

Это самый сложный этап для россиянина, и именно его пропускают все десять сайтов из первой страницы выдачи. Прямой перевод из российского банка в Таиланд в 2026 году существует, но он для жизни, а не для сделки: рубли конвертируются в баты до зачисления, справки о вводе валюты не будет, лимит 1 млн ₽ за перевод. Для собственности работают маршруты ниже:

Маршрут	Комиссия	Срок до справки	Лимит	Даёт ли справку о вводе
Банк ОАЭ: перевод SWIFT в валюте	0,7-1,2 %	2-4 рабочих дня	до 1 млн $	да
Банк Казахстана или Армении: перевод SWIFT	1,5-2,5 %	3-7 рабочих дней	по лимитам банка	да
Wise со счёта в ОАЭ или Европе	0,4-0,7 %	1-2 рабочих дня	50 тысяч $ в месяц	да, лимит мал для сделки целиком
USDT с конвертацией на лицензированной тайской бирже	1,5-3 %	часы на перевод, до 5 дней на справку	без лимита	да, с пометкой о конвертации
Наличная валюта	курс обмена	1 день	декларируется от 20 000 $	только при обмене в банке на сумму от 50 000 $
Рубли или USDT через лицензированный тайский обменник	1-2 %	10-30 минут	по договорённости	нет, подходит для депозита и долгой аренды
Прямой перевод из российского банка на тайский счёт	0-1 %	мгновенно	1 млн ₽ за перевод	нет, рубли конвертируются до зачисления

Справка о вводе валюты это документ тайского банка-получателя о том, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Правила, которые нельзя нарушать:

1. Перевод в долларах, евро или другой иностранной валюте. Конвертация в баты происходит в Таиланде, банк-получатель фиксирует её и выдаёт справку.
2. Сумма от эквивалента 50 000 $ на один перевод. Меньшие суммы подтверждаются кредитовым авизо банка, что земельный департамент тоже принимает, но справка надёжнее.
3. Назначение платежа: покупка конкретной квартиры в конкретном кондоминиуме на имя покупателя.
4. Имя отправителя совпадает с именем покупателя в договоре. Перевод от родственника или компании потребует отдельных документов.
5. Одна справка на один перевод. Если платежей по графику несколько, справок будет несколько, и все оригиналы понадобятся при регистрации.

По практике MORE Group при оплате на счёт застройщика банк выдавал справку на имя клиента всегда, отказов не было ни разу. Сложности бывают не со справкой, а с лимитами страны отправителя. Пример из практики: семья из Индии выбрала виллу дороже годового лимита на вывод валюты, который действует для резидентов Индии. Сделку оформили на троих, мужа, жену и сына, каждый перевёл в пределах своего лимита, и вилла была куплена без нарушений. Похожие лимиты стоит проверять и в других странах, откуда идут деньги.

Сколько идёт перевод: обычно 3-5 рабочих дней от отправки до зачисления застройщику. Отказ банка на нашей практике был один: австралийский банк остановил платёж и запросил документы застройщика; после того как застройщик предоставил регистрацию, разрешения и договор, банк пропустил перевод, вся история заняла около недели. Вывод простой: пакет документов застройщика должен быть у вас на руках до перевода, а не собираться после звонка из банка.

«За все годы у нас не было ни одного сбоя на маршруте через лицензированный обменник, а справку о вводе валюты банк выдавал на имя клиента всегда. Сделки ломает не Таиланд, а неподготовленные документы на стороне отправителя».

Максим Щёголев, основатель MORE Group

Счёт в тайском банке для покупки у застройщика не обязателен: деньги идут на счёт застройщика, справку выдаёт его банк на ваше имя. Счёт нужен для содержания, дохода от аренды и следующих сделок, открыть его проще с долгосрочной визой. Маршруты с реквизитами и рисками в гайде как перевести деньги в Таиланд, справка отдельно в гайде как получить справку о вводе валюты, счёт в гайде как открыть счёт в тайском банке.

Шаг 6. Оплата по графику и рассрочка

По готовому объекту оплата одним платежом после договора. По строящемуся деньги идут долями, и это рассрочка застройщика без процентов. Два графика из нашей практики: четыре платежа по 25 % раз в полгода; либо рассрочка на 2,5 года, где 30 % вносится в течение месяца после договора, через год ещё 20 %, ещё через полгода 20 % и 30 % при сдаче.

Депозит засчитывается в первый платёж. Другие схемы, 30/70, 20/20/60, 10/40/50, разобраны с калькулятором на странице новостройки Пхукета в рассрочку.

Три правила оплаты по графику:

• на каждый платёж своя квитанция застройщика, чеки хранятся до регистрации;
• каждый платёж за полную собственность идёт из-за рубежа со своей справкой о вводе;
• пропуск платежа это пеня, а затем право застройщика расторгнуть договор с удержанием части внесённого; условия в договоре, и мы смотрим их до брони. У нас было два клиента, которые не смогли продолжать платить: мы успели перепродать их квартиры другим покупателям переуступкой, и клиенты вернули внесённые деньги.

Ипотека тайского банка нерезиденту почти недоступна: банки требуют рабочую визу, разрешение на работу и доход в батах. Рабочий инструмент другой, и наши клиенты брали его много раз: кредит застройщика, по сути заём на срок до 15 лет под 6 % годовых с первым платежом 30 % или 50 % в зависимости от объекта. Документы: выписка из банка и справка с работы либо документы на компанию, если вы предприниматель. Разбор в гайде ипотека в Таиланде для иностранцев.

Шаг 7. Стройка и приёмка

Стройка занимает 18-36 месяцев. Добросовестные застройщики присылают отчёты с фото и видео, мы дополнительно бываем на объектах. Задержки бывают. За последние два года около пяти проектов из тех, что мы вели, сдались позже срока на один-шесть месяцев: сезон дождей, согласование документов, поставщики.

По местной практике задержка до года воспринимается рынком как обычное дело, поэтому закладывайте её в план, а не в надежду. За просрочку застройщик платит пени по договору, и это единственная защита, которая работает, если её вписать.

«По местным меркам задержка до года не считается задержкой. Поэтому мы не обещаем клиенту дату, мы вписываем в договор пени и смотрим, что застройщик уже сдал раньше».

Максим Щёголев, основатель MORE Group

Если проект останавливается, что на Пхукете с крупными застройщиками случается редко, комплекс передают другому застройщику через аукцион. У покупателя два пути: вернуть внесённое или продолжить платить новому застройщику по прежнему графику. Как этого не допустить, в гайде банкротство застройщика: как не попасть.

Приёмка. Перед передачей квартира осматривается по акту дефектов: отделка, замки, сантехника, кондиционеры, мебельный пакет по спецификации договора. Если вы не на острове, приёмку делает наш представитель с видеофиксацией каждого замечания. У застройщика есть 15-30 дней на устранение, и только после подписания акта дефектов и акта приёма-передачи объект идёт на регистрацию. Подписывать акт приёма без акта дефектов нельзя: после подписи претензии превращаются в просьбы.

Этап после стройки	Срок	Что проверить
Уведомление о готовности	по договору	остаток платежа по графику, дата приёмки
Приёмка с актом дефектов	1-2 недели	отделка, замки, сантехника, кондиционеры, мебель по спецификации
Устранение дефектов	15-30 дней	повторный осмотр по тому же акту
Акт приёма-передачи	1 день	подписывается только после устранения
Регистрация права	1 день плюс 7-14 дней на документ	оригиналы справок о вводе валюты с собой

При передаче вы получаете ключи, договор со всеми квитанциями, план квартиры, данные управляющей компании и контакты для подключения электричества, воды и интернета.

Шаг 8. Регистрация в земельном департаменте

Право регистрируется в отделении земельного департамента: на Пхукете это Таланг для севера и Муанг для юга. Присутствуют покупатель и продавец или их представители по доверенности, юристы, сотрудник департамента. Процедура занимает 3-6 часов в зависимости от очереди: проверка документов, оплата сборов, подписание, выдача документа о праве с именем покупателя.

Документы покупателя на регистрации:

1. Оригинал паспорта и копии, по доверенности также паспорт представителя.
2. Оригиналы всех справок о вводе валюты, по одной на каждый перевод.
3. Договор и квитанции по всем платежам.
4. Доверенность с апостилем, если регистрирует представитель.
5. Акт приёма-передачи, если объект принимался после стройки.

По строящемуся объекту регистрация происходит после завершения стройки и приёмки, до этого момента у покупателя договор, а не право.

Сборы при регистрации оплачиваются на месте. По долгой аренде это регистрационный сбор около 1 %, который можно оплатить и батами из обменника. По полной собственности это сбор 2 % и либо гербовый сбор 0,5 %, либо специальный налог 3,3 %, и эти суммы тоже проходят переводом из-за рубежа. Объекты в полную собственность в одном и том же доме обычно дороже лотов в долгой аренде примерно на 10 %.

Полная таблица расходов при покупке

Расходы сверх цены при покупке кондоминиума в полную собственность укладываются в 2-3 % от цены, а по долгой аренде около 1 %: сборы при регистрации делятся с продавцом по договору, юрист стоит 30-80 тысяч бат, взнос в амортизационный фонд дома 500-850 бат за метр и счётчики 10-15 тысяч бат оплачивает покупатель. Полная раскладка по статьям ниже.

Статья	Размер	Кто платит
Цена объекта	100 %	покупатель
Сбор за регистрацию перехода права	2 % от оценочной стоимости	по договору, часто пополам
Гербовый сбор	0,5 %	продавец, при владении дольше 5 лет
Специальный налог на бизнес	3,3 %	продавец, при владении меньше 5 лет, вместо гербового
Налог у источника	1 % для юридических лиц, по шкале для физических	продавец
Независимый юрист	30-80 тысяч бат	покупатель
Взнос в амортизационный фонд дома	500-850 бат за м², один раз	покупатель
Установка счётчиков воды и электричества	10-15 тысяч бат, один раз	покупатель
Содержание дома	50-100 бат за м² в месяц, по проекту	покупатель, ежегодно
Ежегодный налог на землю и строения	0,02-0,1 % от оценки	владелец

Итого сверх цены у застройщика около 2-3 %. Полный пример расчёта в гайде налоги и сборы при покупке, содержание после покупки в гайде расходы на содержание квартиры.

Сравнение с другими странами

Статья	Таиланд	Испания	ОАЭ	Индонезия
Налоги и сборы при покупке	2-3 %	8-12 %	4-6 %	5-7 %
Юридические услуги	0,3-1,6 %	1-2 %	0,5-1 %	1-3 %
Ежегодный налог на владение	0,02-0,1 %	0,5-1,2 %	0 %	0,5 %
Налог на прирост при продаже	нет отдельного, сборы при регистрации	19-24 %	0 %	2,5 %
Ограничение для иностранца	квота 49 % в кондоминиуме	нет	только выделенные зоны	право пользования 25-30 лет

Источники: RICS Global Property Standards 2024, JLL Asia Pacific Investment Guide 2025, Налоговый департамент Таиланда.

Что после покупки: содержание, аренда, продажа

Содержание. Управляющая компания дома выставляет плату за метр в месяц, в наших проектах 50-100 бат: 50 в бюджетных комплексах, 75-85 в премиальных, 100 в люксе. Плюс взнос в амортизационный фонд один раз при покупке и счётчики. Эти цифры есть в договоре, спрашивайте их до брони.

Аренда. Доходность в рекламе почти всегда до вычета трат. Сдавать можно самостоятельно, через управляющую компанию застройщика или стороннюю; часть проектов предлагает гарантированный доход на 3-5 лет или арендный пул с делением дохода. Если вы налоговый нерезидент, при выплате аренды удерживается 15 % с валовой суммы, это зачитывается в годовой декларации. Сколько остаётся после управления и налога, в гайде доходность аренды на Пхукете.

Продажа. До регистрации права, то есть на этапе стройки, объект продаётся переуступкой договора, и налогом это не облагается: право ещё не зарегистрировано. Часть застройщиков берёт за переуступку комиссию или требует оплаты определённой доли. У наших клиентов были переуступки через 6 и через 8 месяцев после покупки с доходом больше 100 % на внесённую часть рассрочки. Честная оговорка: это случаи 2023-2025 годов, сейчас перепродать до сдачи сложнее, и текущий рынок не гарантирует повторения таких результатов.

«Такие случаи были и есть, но обещать их сейчас я не считаю обоснованным. Переуступка это инструмент выхода, а не план заработка».

Максим Щёголев, основатель MORE Group

После регистрации при владении меньше пяти лет совокупно уходит около 5-6 %: сбор 2 %, специальный налог 3,3 % и налог у источника; после пяти лет специальный налог заменяется гербовым 0,5 %. Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения, поэтому второй раз в России тот же доход не облагается, но декларировать его нужно. Порядок в гайде как продать недвижимость в Таиланде.

Наследство. Квартира наследуется, но наследник-иностранец должен уложиться в квоту и подтвердить ввод валюты либо продать в течение года. Оформлять наследование лучше заранее, порядок в гайде наследование недвижимости в Таиланде.

Виза. Покупка не даёт ВНЖ. Долгое пребывание оформляется отдельно: DTV для удалёнщиков, LTR при инвестициях от 3 млн бат, Thailand Privilege, пенсионная. Среди наших покупателей есть и те, кто живёт по DTV, и те, кто оформил LTR; инвестиционные визы начали выдавать только в 2026 году, поэтому рассчитывать на них как на отработанный путь пока рано. Разбор в гайде ВНЖ при покупке недвижимости в Таиланде.

После покупки	Что платить или учитывать	Где подробнее
Содержание	50-100 бат за м² в месяц, амортизационный фонд один раз	договор с застройщиком
Аренда	15 % удержание с валовой аренды у нерезидента, доля управляющей компании по договору	доходность аренды
Продажа до регистрации	переуступка договора, налога нет, возможна комиссия застройщика	как продать
Продажа после регистрации	около 5-6 % при владении меньше 5 лет, после 5 лет гербовый 0,5 % вместо налога 3,3 %	налоги
Наследство	наследник укладывается в квоту и подтверждает ввод валюты, иначе продажа в течение года	наследство
Виза	покупка ВНЖ не даёт: DTV, LTR от 3 млн бат, Privilege оформляются отдельно	ВНЖ

Удалённая покупка: как это устроено у нас

Больше 80 % покупателей MORE Group не приезжают на Пхукет до подписания договора, а часть получает документ о праве, ни разу не побывав на острове. Удалённая сделка добавляет к обычной один документ, доверенность с апостилем, и один инструмент, видеосвязь, а по времени занимает те же 4-8 недель по готовому объекту:

1. Видеоконсультация: задача, бюджет, район, подборка 3-5 объектов с расчётом.
2. Видеопоказ объекта с нашим сотрудником на месте, включая недостатки.
3. Устная бронь на 3-4 дня, письмо о квоте, консультация юриста.
4. Депозитное соглашение и депозит: по объекту в полную собственность переводом из-за рубежа, по долгой аренде можно через обменник.
5. Доверенность у российского нотариуса с апостилем, оригиналы почтой.
6. Договор: правки в течение 20-30 дней, подписание по доверенности.
7. Платежи по графику с чеками в общем чате.
8. Стройка с отчётами, приёмка с актом дефектов и видеофиксацией, 15-30 дней на устранение.
9. Регистрация по доверенности, вы получаете копию документа о праве, оригинал хранится у вас или у нас по вашему выбору.
10. Передача в управление, первые арендаторы.

Приезжать нужно только по желанию. По нашим данным от первого обращения до брони проходит до двух недель.

Данные MORE Group: портрет покупателя 2024-2026

Цифры ниже дал основатель компании в сентябре 2026 года, других данных о клиентах мы не публикуем: ни средней доходности по острову, ни долей по целям покупки, потому что такой статистики у нас нет. Доход считается по конкретному объекту, а портрет покупателя складывается из 5 фактов, которые мы можем подтвердить сделками за 2024-2026 годы.

• сделок за 2024-2026 годы 500+;
• средний чек по всем сделкам около 200 тысяч долларов, типичный первый объект 2,8-7 млн ₽;
• больше 80 % покупателей не приезжают до подписания договора;
• от первого обращения до брони проходит до двух недель;
• задержки сдачи за два года: около пяти проектов, на один-шесть месяцев.

Пример по доходу из практики: апартаменты в Най Харне, купленные за 3,5 млн бат, приносили владельцу около 12 % годовых на руки после управляющей компании, до уплаты налога. Это конкретный объект в конкретном районе, а не средняя по острову; как считать свой, в гайде доходность аренды на Пхукете.

Плюсы и минусы покупки кондо в Таиланде для россиянина

Для россиянина у покупки кондо в Таиланде 6 сильных сторон и 6 ограничений, и почти все ограничения снимаются на этапе выбора: квота проверяется письмом до депозита, справка о вводе валюты появляется при правильном маршруте денег, задержка стройки закладывается в план, а ВНЖ оформляется отдельно от покупки. Сравнение по парам в таблице.

Плюсы	Минусы
Полная собственность на своё имя, прозрачная регистрация	Квота 49 %: не каждый лот доступен
Сборы при покупке 2-3 % против 8-12 % в Европе	Без справки о вводе валюты регистрации нет
Рассрочка без процентов на стройке	Строящийся объект это риск задержки на месяцы, закладывайте её в план
Сделка целиком по доверенности	ВНЖ покупка не даёт
Доход после расходов 6-9 % в сильных районах	Нужна управляющая компания, есть сезонность
Диверсификация в бат и доллар	Продажа 2-6 месяцев через агента

Сценарии: с чего начать именно вам

Первый шаг зависит от задачи, а не от бюджета: инвестору мы сначала считаем доход после расходов по району, семье сначала подбираем школу, удалённому покупателю параллельно с выбором прокладываем маршрут денег. В таблице 4 профиля с бюджетом от 5 млн ₽ и ссылками на гайд, с которого стоит начать именно вам.

Профиль	Бюджет	Первый шаг	Куда дальше
Инвестор, первая покупка	5-12 млн ₽	район и доход после расходов, потом объект	доходность аренды, новостройки в рассрочку
Семья с переездом	12-25 млн ₽	школа, потом район, потом квартира с двумя спальнями	школы, где жить
Покупатель из России удалённо	7-20 млн ₽	маршрут денег и доверенность параллельно с выбором	перевод денег, документы
Состоятельный покупатель	от 25 млн ₽	полная собственность на кондо или вилла на арендованной земле	собственность или аренда, виллы

Правило MORE Group: если цель доход, начинайте с района и дохода после расходов, а не с рендера. Если цель жить, сначала школа и маршрут, потом объект. Деньги и справка о вводе валюты это параллельная дорожка с выбором лота, а не задача после подписания.

Ошибки, которые стоят денег

8 ошибок ниже повторяются из сделки в сделку, и каждая стоит от 30 тысяч бат до всей суммы покупки. Самая дорогая, это оплата объекта в полную собственность батами из обменника: справки о вводе валюты после неё не будет, регистрации тоже. Все 8 исправляются до депозита, после него исправление стоит денег и времени.

1. Перевод в батах. Деньги через обменник для объекта в полную собственность: справки не будет, регистрации не будет. Обменник подходит для долгой аренды и депозита.
2. Юрист застройщика вместо своего. Он защищает застройщика. Свой юрист стоит 30-80 тысяч бат.
3. Квота на словах. Если квота выбрана, вам продадут долгую аренду вместо собственности, не всегда объяснив разницу.
4. Депозит на счёт физического лица. Деньги за объект идут только на счёт застройщика или эскроу.
5. Договор не читали. Штрафы, сроки, спецификация, переуступка, форс-мажор.
6. Акт приёма без акта дефектов. После подписи претензии не принимаются.
7. Малоизвестный застройщик с самой низкой ценой. Несданные объекты на Пхукете есть, и почти все у компаний без истории.
8. Имя отправителя не совпадает с покупателем. Перевод от жены или компании требует отдельных документов, о которых узнают в земельном департаменте.

Риски и тревожные сигналы перед брони

• Менеджер торопит «скидка сгорает сегодня», а письма о квоте ещё нет.
• Предлагают оплатить собственность «удобно, рублями через нашего человека».
• В договоре нет штрафа застройщика за задержку сдачи или он символический.
• Спецификация отделки и мебели написана одной строкой.
• Застройщик строит на Пхукете первый объект.
• Продавец на вторичном рынке не может показать свою справку о вводе валюты и документ о праве.
• Проект рекламируется с «гарантированной доходностью 12 %», но управляющая компания не названа.

Совет MORE Group. Запрашивайте письмо о квоте и черновик договора до депозита, а не после. Застройщик, который отказывается показать договор без денег, уже сказал вам всё, что нужно. И держите справки о вводе валюты в оригинале в одном месте: при регистрации через два-три года их спросят все до одной.

Чек-лист перед депозитом

Депозит вносится только после 10 пунктов ниже. Первые 6 закрываются документами от застройщика и юридического лица дома, ещё 4 зависят от вас: маршрут денег, юрист, доверенность и цифры содержания. Пропуск любого пункта не отменяет сделку, но переводит вас из позиции покупателя в позицию просителя: после депозита в 100-150 тысяч бат торговаться уже нечем.

1. Письмо о квоте от юридического лица кондоминиума с остатком в метрах.
2. Регистрация здания как кондоминиума, для стройки разрешение и экологическая экспертиза.
3. Сданные объекты застройщика осмотрены, хотя бы по видео.
4. Черновик договора получен, штрафы застройщика за задержку прописаны.
5. График платежей в суммах и датах, правила переуступки известны.
6. Спецификация отделки и мебели приложена.
7. Маршрут денег выбран, банк-отправитель открыт, назначение платежа согласовано с юристом.
8. Юрист выбран, не из числа сотрудников застройщика.
9. Доверенность запланирована, если вы не приедете.
10. Содержание дома, амортизационный фонд и счётчики известны в цифрах.

Кластер гайдов: вся сделка по шагам

• Этапы сделки покупки кондо, сжатый чек-лист
• Документы для покупки, паспорт, договор, доверенность
• Перевод денег в Таиланд, маршруты 2026 с комиссиями
• Справка о вводе валюты, как получить и не потерять
• Открытие счёта в банке
• Налоги при покупке
• Проверка документов и чек-лист юриста из 23 пунктов
• Счёт эскроу в Таиланде
• Полная собственность или долгая аренда

О MORE Group

MORE Group, агентство инвестиционной недвижимости на Пхукете. Ведём покупателей от первого звонка до документа о праве: подбор, проверка квоты и застройщика, маршрут денег, договор, приёмка с актом дефектов, регистрация по доверенности, передача в управление. Комиссию покупатель не платит, её платит застройщик. Офис на Пхукете, 500+ сделок.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде? +

Да. Квартиру в зарегистрированном кондоминиуме иностранец любой страны покупает в полную собственность на своё имя, пока в здании свободна квота 49 % суммарной площади квартир. Дом покупается как строение, земля под ним оформляется в зарегистрированную аренду на 30 лет. Землю в собственность иностранцу не продают.

Можно ли россиянину купить квартиру в Таиланде в 2026 году? +

Да, гражданство России не ограничивает покупку, санкции на сделку не влияют. Единственное отличие от покупателя из другой страны в том, как завести деньги: прямых переводов из российских банков нет, деньги идут через банки ОАЭ, Казахстана, Армении, через Wise со счёта в ОАЭ или через криптовалюту с конвертацией на лицензированной тайской бирже. больше 80 % клиентов MORE Group покупают удалённо.

Что такое тайская квота 49 % на недвижимость? +

Норма закона о кондоминиумах: иностранцам может принадлежать не больше 49 % суммарной площади всех квартир в одном здании. Считается площадь, а не число квартир. Если квота в доме выбрана, иностранцу предложат долгую аренду или покупку через тайскую компанию вместо собственности. Остаток квоты проверяется письмом от юридического лица кондоминиума до внесения депозита.

Как оформить недвижимость в Таиланде пошагово? +

Восемь шагов: выбор объекта и проверка квоты, бронь и депозит 100-150 тысяч бат, проверка документов юристом, подписание договора в течение 20-30 дней, перевод денег из-за рубежа со справкой о вводе валюты, оплата по графику, приёмка с актом дефектов, регистрация права в земельном департаменте. По готовому объекту 4-8 недель до документа о праве, по строящемуся 2-4 года до ключей.

Что такое справка о вводе валюты и зачем она нужна? +

Документ тайского банка о том, что деньги на покупку пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Без неё земельный департамент не зарегистрирует квартиру на иностранца. Справка выдаётся на каждый перевод от эквивалента 50 000 долларов, в назначении платежа должна стоять покупка конкретной квартиры, имя отправителя должно совпадать с именем покупателя.

Можно ли купить недвижимость в Таиланде удалённо? +

Да. Бронь, договор, оплата и регистрация проходят по доверенности, оформленной у нотариуса в России с апостилем. Осмотр объекта и приёмку с актом дефектов делает представитель на месте с видеофиксацией. По статистике MORE Group больше 80 % покупателей не приезжают до подписания договора.

Нужен ли счёт в тайском банке для покупки? +

Для покупки у застройщика не обязателен: деньги переводятся на счёт застройщика, а справку о вводе валюты выдаёт банк-получатель на имя покупателя, если это прописано в назначении платежа. Счёт полезен для второй и последующих покупок, оплаты содержания и получения дохода от аренды.

Сколько времени занимает покупка? +

Готовый объект: от брони до документа о праве 4-8 недель, из них перевод денег 3-14 дней. Строящийся: договор за 20-30 дней после депозита, дальше оплата по графику 18-36 месяцев, регистрация после сдачи. По данным MORE Group от первого обращения до брони проходит до двух недель.

Какие расходы сверх цены объекта? +

Сбор за регистрацию 2 % от оценочной стоимости, гербовый сбор 0,5 % либо специальный налог 3,3 %, если продавец владел меньше пяти лет, юрист 30-80 тысяч бат, взнос в фонд ремонта 500-850 бат за метр один раз, установка счётчиков 10-15 тысяч бат, содержание 50-100 бат за метр в месяц. У застройщика итого около 2-3 % сверх цены.

Есть ли рассрочка или ипотека для иностранца? +

Рассрочка застройщика без процентов на строящиеся объекты: например четыре платежа по 25 % раз в полгода, либо 30 % при договоре, 20 % через год, 20 % через полгода и 30 % при сдаче. Ипотека тайского банка нерезиденту почти недоступна, зато кредит застройщика наши клиенты брали много раз: до 15 лет под 6 % годовых с первым платежом 30-50 %, по выписке из банка и справке с работы или документам компании. Схемы и калькулятор на странице новостроек Пхукета.

Что будет, если застройщик задержит сдачу? +

В договоре прописаны пени застройщика за просрочку. По практике MORE Group за два года около пяти проектов сдались позже срока на один-шесть месяцев из-за дождей и согласований, по местным меркам задержка до года считается обычной. Если проект останавливается, его передают другому застройщику через аукцион, и у покупателя есть выбор: вернуть внесённое или продолжить платить новому застройщику.

Какой налог при продаже недвижимости в Таиланде? +

До регистрации права, то есть на этапе стройки, переуступка договора налогом не облагается. После регистрации при владении меньше пяти лет совокупно около 5-6 %: сбор за регистрацию 2 %, специальный налог 3,3 % и налог у источника. После пяти лет специальный налог заменяется гербовым сбором 0,5 %. Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

Можно ли рассчитаться криптовалютой за недвижимость в Таиланде? +

Напрямую застройщику нет, но USDT можно конвертировать в баты на лицензированной тайской бирже: это 1,5-3 % комиссии, часы на перевод и до 5 дней на справку о вводе валюты с пометкой о конвертации. Для депозита и платежей за долгую аренду подходит и лицензированный тайский обменник, 1-2 %, но справку для регистрации собственности он не даёт.

Как проверить застройщика в Таиланде? +

Смотрят историю сданных домов и их состояние через два-три года, разрешение на строительство, регистрацию кондоминиума и наличие судов. Проверка независимым юристом занимает 5-14 дней и стоит 30-80 тысяч бат, около 1 % бюджета сделки, и заказывать её нужно сразу после депозита.