Налоги на недвижимость в Таиланде 2026: все ставки и примеры

Короткий ответ: у недвижимости в Таиланде четыре налоговых момента. При покупке сверх цены уходит около 2-3 %: сбор за регистрацию 2 % от оценочной стоимости, по практике пополам, плюс фонд дома и счётчики; гербовый сбор 0,5 % либо специальный налог 3,3 % и налог у источника платит продавец. При владении ежегодный налог на землю и строения 0,02-0,1 % от оценки, а квартира до 10 млн бат освобождена, если владелец в домовой книге. При аренде нерезидент отдаёт 15 % с валовой суммы. При продаже раньше пяти лет около 5-6 % совокупно, позже около 2,5-3 %, а переуступка до регистрации права не облагается вовсе. Между Россией и Таиландом действует конвенция об избежании двойного налогообложения 1999 года.

Четыре момента, когда возникает налог

На октябрь 2026 года покупатель квартиры у застройщика в Таиланде платит сверх цены около 2-3 %, и главная статья в этой сумме это сбор за регистрацию 2 % от оценочной стоимости по данным Земельного департамента, по практике пополам с продавцом. Всего у недвижимости в Таиланде налог возникает в четырёх точках, при покупке, владении, аренде и продаже, плюс наследство и дарение, и в каждой точке есть ставка, база и сторона, которая платит по закону, а по практике часто другая. Таблица ниже это карта всей статьи с цифрами.

Порядок чтения: строка «покупка» это смета сделки, «владение» ежегодная квитанция на 500-2 000 бат, «аренда» удержание 15 % у нерезидента, «продажа» 5-6 % до пяти лет владения и 2,5-3 % после. Наследство и дарение для сумм до 100 млн бат равны нулю.

Момент	Что платится	Ставка	Кто платит по закону	Как по практике
Покупка, регистрация права	сбор за регистрацию	2 % от оценочной стоимости, 1 % за регистрацию долгой аренды	по договору	пополам
Покупка	гербовый сбор либо специальный налог	0,5 %, либо 3,3 % при владении продавца меньше 5 лет; 0,1 % по договору аренды	продавец	у застройщика он и платит
Покупка	налог у источника	1 % от оценки для компании, по формуле для физического лица	продавец	продавец
Владение	налог на землю и строения	0,02-0,1 % от оценки в год, льготы до 10 и 50 млн бат	владелец	уведомление от местной администрации
Аренда	подоходный налог	15 % у источника для нерезидента, 5-35 % для резидента	владелец	удерживает управляющая компания
Продажа	те же три сбора, что при покупке	около 5-6 % до 5 лет владения, 2,5-3 % после	по договору, продавец	часто пополам
Наследство	налог на наследство	только выше 100 млн бат: 5 % или 10 %	наследник	почти никого не касается
Дарение	налог на дарение	5 % сверх 20 млн бат родственникам и 10 млн бат остальным	одаряемый	редко

Предварительный расчёт

Посчитайте сборы и налоги при регистрации сделки

Укажите цену, оценочную стоимость земельного департамента, форму владения, кто продавец и сколько лет он владел объектом. Калькулятор покажет каждый сбор и разделит его между сторонами по выбранной договорённости.

Цена сделки, бат Оценочная стоимость, бат Форма владения полная собственность долгая аренда, регистрация договора Продавец компания, застройщик физическое лицо Сколько лет продавец владел объектом Сбор за регистрацию платит пополам покупатель целиком продавец целиком

Сбор за регистрацию0 бат

Специальный налог или гербовый сбор0 бат

Налог у источника продавца0 бат

Итого при регистрации0 бат

Доля покупателя0 бат

Доля продавца0 бат

Проверить смету по конкретному объекту

Налоги при покупке

Сбор за регистрацию перехода права. 2 % от оценочной стоимости земельного департамента, а не от цены сделки. Оценка обычно ниже рынка на 20-40 %, поэтому реальная нагрузка ниже, чем кажется. Кто платит, определяется договором; на Пхукете стандарт пополам, у части застройщиков сбор входит в цену. Для долгой аренды вместо перехода права регистрируется договор на 30 лет: сбор 1 % от суммы договора и гербовый сбор 0,1 %, итого те самые 1,1 %.

Гербовый сбор или специальный налог. Взаимоисключающие: специальный налог на бизнес 3,3 % от большей из двух величин, оценки или цены, если продавец владел объектом меньше пяти лет; гербовый сбор 0,5 %, если дольше пяти лет либо продавец зарегистрирован в объекте как в основном жилье. Платит продавец. У застройщика владение всегда меньше пяти лет, поэтому он платит 3,3 %, и это одна из причин, почему лоты в полную собственность в одном доме дороже лотов в долгой аренде примерно на 10 %.

Налог у источника. Продавец-компания, то есть застройщик, платит 1 % от оценки. Продавец-физическое лицо платит по формуле, разобранной в разделе о продаже. Удерживает земельный департамент при регистрации.

Пониженная ставка 0,01 %, о которой пишут в рекламе, действует ограниченный срок и только для граждан Таиланда при цене до 7 млн бат. К иностранцу не применяется.

Рынок	Что платит покупатель	Что платит продавец
Новостройка от застройщика	половина сбора за регистрацию, 1 % от оценки; взнос в фонд ремонта 500-850 бат за м²; счётчики 10-15 тысяч бат; юрист 30-80 тысяч бат	половина сбора, специальный налог 3,3 %, налог у источника 1 %
Вторичный рынок, продавец физическое лицо	половина сбора за регистрацию по договорённости; юрист	половина сбора, 3,3 % или 0,5 %, налог у источника по формуле
Переуступка до регистрации	фиксированная плата застройщику за переоформление, 50-100 тысяч бат, часто пополам	ничего

Итого сверх цены у застройщика около 2-3 %. Полная процедура сделки в гайде как купить недвижимость в Таиланде иностранцу.

Пример: квартира за 5 млн бат у застройщика

Покупатель квартиры за 5 млн бат с оценкой 3,75 млн платит при регистрации около 110 000 бат, то есть 2,2 % цены, а застройщик в той же сделке отдаёт около 240 000 бат; разница объясняет, почему предложение «застройщик берёт налоги на себя» встречается у лотов, которые давно не продаются.

Цена 5 млн бат, оценка земельного департамента 3,75 млн бат, площадь 35 м².

Статья	Расчёт	Сумма
Сбор за регистрацию, доля покупателя	3 750 000 × 2 % ÷ 2	37 500 бат
Взнос в фонд ремонта	35 м² × 600 бат	21 000 бат
Счётчики воды и электричества	по проекту	12 000 бат
Независимый юрист		40 000 бат
Итого покупатель		110 500 бат, 2,2 % цены
Сбор за регистрацию, доля застройщика		37 500 бат
Специальный налог	5 000 000 × 3,3 %	165 000 бат
Налог у источника	3 750 000 × 1 %	37 500 бат
Итого застройщик		240 000 бат

Отсюда видно, почему предложение «застройщик берёт налоги на себя» стоит ему ощутимых денег и почему оно чаще встречается у лотов, которые давно не продаются.

Если оплату растягиваете на годы, сравните рассрочку и кредит застройщика в гайде ипотека в Таиланде для русских.

Оценочная стоимость: как узнать до сделки

Сбор за регистрацию 2 %, ежегодный налог и налог у источника считаются от оценочной стоимости земельного департамента, которая обычно составляет 60-80 % рыночной цены и пересматривается раз в четыре года; узнать её можно до депозита, и от неё зависит смета точнее, чем от цены в договоре. Три способа получить цифру.

Способ	Как	Срок	Точность
Письмо застройщика	у застройщика есть оценка по каждому лоту с момента регистрации кондоминиума	1 день	точная для новостройки
Запрос в земельный департамент	по номеру документа о праве и номеру квартиры, лично или через юриста	1-3 дня	точная
Оценка соседних квартир	по сделкам в том же доме за последний год		ориентир

На вторичном рынке продавец обязан знать оценку: она стоит в его документе о праве и в квитанциях прошлой регистрации. Если продавец «не помнит», это первый вопрос юристу. Пример: квартира за 6 млн бат с оценкой 4,2 млн даёт сбор за регистрацию 84 000 бат, а не 120 000, и налог у источника застройщика 42 000, а не 60 000; на переговорах о разделе сбора пополам это 18 000 бат разницы в вашу пользу.

Налоги при владении

Владение стоит владельцу ежегодного налога на землю и строения 0,02-0,1 % от оценки, для типовой квартиры без льготы 500-2 000 бат в год, а с домовой книгой квартира до 10 млн бат освобождена; всё остальное, содержание и фонд ремонта, это платежи дому, а не налоги.

Объект	Ставка	Льгота	Что для этого нужно
Квартира	0,02 % до 50 млн бат оценки, далее ступени до 0,1 %	освобождение до 10 млн бат	владелец вписан в домовую книгу по адресу
Дом с землёй	те же ступени	освобождение до 50 млн бат	домовая книга
Второе жильё без домовой книги	0,02 % с первого бата	нет
Земля без использования	выше, до 0,7 % с ростом за годы простоя	нет

Налог на землю и строения. Действует с 2020 года, считается от оценочной стоимости раз в год. Для жилья 0,02 % до 50 млн бат, дальше по ступеням до 0,1 % на самые дорогие объекты. Льготы: дом с землёй до 50 млн бат освобождён, если владелец вписан в домовую книгу по этому адресу; квартира без земли до 10 млн бат освобождена при том же условии. Без домовой книги налог начисляется с первого бата, но для типовой квартиры это 500-2 000 бат в год. Уведомление присылает местная администрация, оплата обычно в первой половине года. Как вписаться в домовую книгу иностранцу, отдельная процедура через районную администрацию с документом о праве и переводом паспорта.

Что налогом не является, но платится. Содержание дома по ставке за метр в месяц, в наших проектах 50-100 бат, взнос в фонд ремонта при покупке, страховка по желанию. Смета в гайде расходы на содержание квартиры.

Ежегодный налог: как и когда платить

Уведомление о налоге на землю и строения местная администрация присылает в начале года, оплата в первой половине года в администрации, через банк или онлайн, просрочка облагается пеней до 40 % от суммы; для типовой квартиры без льготы речь о 500-2 000 бат, поэтому проще платить, чем спорить. Владельцу, который живёт в России, оплату делает управляющая компания или юрист по доверенности.

Шаг	Что происходит	Когда
Оценка	администрация берёт оценочную стоимость земельного департамента	раз в четыре года пересмотр
Уведомление	письмо на адрес объекта или владельца с суммой	январь-февраль
Проверка	если категория или сумма неверны, возражение в 30 дней	февраль-март
Оплата	администрация, банк, онлайн	обычно до апреля, срок указан в уведомлении
Просрочка	пеня по нарастающей, до 40 % при длительной

Как получить льготу по квартире до 10 млн бат: вписаться в домовую книгу по адресу квартиры. Иностранец получает жёлтую домовую книгу в районной администрации по документу о праве, паспорту с переводом и заявлению; процедура занимает от недели до месяца и зависит от района. Кроме льготы она даёт адрес для банка, иммиграции и водительских прав.

Владение через компанию: когда оправдано и что платится

Владение квартирой или виллой через тайскую компанию меняет налоги в обе стороны: налог у источника при продаже становится 1 % от оценки вместо формулы, но появляются налог на прибыль 20 % с чистого дохода от аренды, ежегодный аудит за 30 000-60 000 бат и налог 10 % на дивиденды при выводе денег; для одной квартиры под аренду это почти всегда дороже, чем владение на себя.

Статья	На физическое лицо	Через тайскую компанию
Налог у источника при продаже	по формуле с вычетом за годы, обычно 1-3 %	1 % от оценки
Доход от аренды	15 % удержание у нерезидента, декларация с вычетом 30 %	налог на прибыль 20 % с чистого дохода
Вывод денег владельцу	без налога	дивиденды с удержанием 10 %
Ежегодные обязанности	декларация при аренде	бухгалтерия, аудит, отчёты 30 000-60 000 бат в год
Право на землю	нет	компания с тайским большинством может владеть землёй, номинальное владение запрещено
Когда оправдано	одна-две квартиры под аренду	вилла с землёй, несколько объектов, реальный бизнес

Схемы с тайскими номинальными акционерами ради земли под виллой закон запрещает, и проверки бывают. Если компания нужна, её собирает юрист под реальную деятельность; разбор форм владения в гайде полная собственность или долгая аренда.

Налоги при аренде

Нерезидент отдаёт 15 % с валовой аренды удержанием через управляющую, резидент после 180 дней платит по шкале 5-35 % с вычетом 30 %, и декларация с налоговым номером возвращает нерезиденту часть удержанного: на выручке 400 000 бат около 40 000 бат.

Статус владельца	Ставка	Как платится	Вычеты
Нерезидент, меньше 180 дней в году	15 % с валовой суммы	удерживает управляющая или арендатор при выплате	30 % при подаче декларации, возврат части
Резидент, 180 дней и больше	5-35 % по шкале с чистого дохода	годовая декларация до конца марта	стандартный 30 % или фактические расходы, личные вычеты
Владение через компанию	20 % налог на прибыль	корпоративная декларация	расходы компании

Если вы не налоговый резидент Таиланда, при выплате аренды удерживается 15 % с валовой суммы. Управляющая компания делает это сама и перечисляет налог, вы получаете доход уже за вычетом. Это не финальный налог, а удержание вперёд: при подаче годовой декларации применяется стандартный вычет расходов 30 % для доходов от сдачи зданий, и часть удержанного можно вернуть, но для этого нужны тайский налоговый номер и декларация.

Если вы провели в Таиланде 180 дней и больше в календарном году, вы налоговый резидент и платите по прогрессивной шкале 5-35 % с вычетами; с 2024 года резидент также декларирует иностранный доход, ввезённый в страну. Как это меняет расчёт дохода после расходов, в гайде доходность аренды на Пхукете.

Налоговый номер и декларация для нерезидента: пошагово

Нерезидент, который сдаёт квартиру, получает тайский налоговый номер за один визит в налоговую по паспорту и договору аренды или документу о праве, подаёт годовую декларацию до конца марта следующего года и может вернуть часть удержанных 15 % за счёт вычета 30 %; без декларации удержание остаётся окончательным.

1. Налоговый номер: районная налоговая инспекция по месту квартиры, паспорт с переводом, документ о праве или договор аренды, заявление; выдаётся в день обращения или в течение недели.
2. Учёт удержаний: управляющая компания выдаёт справки об удержанных 15 % по каждой выплате, они прикладываются к декларации.
3. Декларация: форма для физических лиц, подача на бумаге до конца марта или онлайн с небольшим продлением, за год с января по декабрь.
4. Вычет: стандартный 30 % от дохода с аренды зданий либо фактические расходы по документам, если они больше.
5. Расчёт: доход после вычета по прогрессивной шкале, зачёт удержанного, доплата или возврат.
6. Возврат: на тайский счёт, срок рассмотрения месяцы; на практике возвращают.

Пример: выручка от аренды 400 000 бат, удержано 60 000. После вычета 30 % облагаемая база 280 000 бат, налог по шкале для нерезидента без личных вычетов около 14 000-20 000 бат, возврат порядка 40 000 бат. Ради такой суммы декларацию подают; при выручке 100 000 бат в год чаще оставляют удержание как есть.

Налоги при продаже

При продаже раньше пяти лет владения уходит около 5-6 % цены, после пяти лет около 2,5-3 %, а переуступка до регистрации права не облагается вовсе; три сбора те же, что при покупке, но теперь вы продавец, и налог у источника считается по формуле, которую ниже разбираем на примере.

При продаже те же три сбора, что при покупке, но теперь вы продавец:

1. Сбор за регистрацию 2 % от оценки, кто платит, по договору, обычно пополам.
2. Специальный налог 3,3 %, если владели меньше пяти лет, иначе гербовый сбор 0,5 %.
3. Налог у источника. Для компании 1 % от оценки. Для физического лица по методике налогового департамента: из оценочной стоимости вычитается стандартный вычет по сроку владения, остаток делится на число лет владения, к каждому году применяется прогрессивная шкала без необлагаемого минимума, результат умножается на годы; итог не может превышать 20 % цены.

Лет владения	Вычет из оценки
1	92 %
2	84 %
3	77 %
4	71 %
5	65 %
6	60 %
7	55 %
8 и больше	50 %

Пример: оценка 5 млн бат, владели 3 года. Вычет 77 %, остаток 1,15 млн бат, на год 383 333 бат, налог на эту сумму 23 333 бат, за три года около 70 000 бат, то есть 1,4 % от оценки. При владении один год налог выше, при восьми и больше ниже, но в любом случае это единицы процентов, а не «до 35 %», как пугают.

Совокупно при продаже раньше пяти лет уходит около 5-6 %, после пяти лет около 2,5-3 %. Отдельного налога на прирост капитала нет: разница между ценой покупки и продажи сама по себе не облагается. Порядок продажи в гайде как продать недвижимость в Таиланде.

Переуступка до регистрации. Пока право не зарегистрировано, объекта в земельном департаменте нет, и ни один из сборов не возникает. Платится только переоформление договора застройщику, по нашей практике 50-100 тысяч бат, часто пополам с покупателем. Это делает продажу на этапе стройки самым дешёвым выходом по налогам, что не отменяет оговорку из гайда о покупке: текущий рынок не гарантирует, что продать до сдачи получится быстро.

Переуступка до регистрации против продажи после: одна квартира, два выхода

Квартира за 5 млн бат, проданная за 6 млн переуступкой до регистрации, оставляет продавцу 6 млн минус 50-100 тысяч бат за переоформление; та же продажа через год после регистрации отдаёт около 300 000 бат сборами и налогом у источника, и разница между двумя выходами это 200 000-250 000 бат. Именно поэтому на этапе стройки выход дешевле, а после пяти лет владения снова дешевеет.

Момент продажи	Что платится	Сумма на продаже за 6 млн при оценке 4,5 млн	Кто платит по практике
Переуступка до регистрации права	переоформление договора у застройщика	50 000-100 000 бат	часто пополам
Продажа в первый год после регистрации	сбор 2 % от оценки, специальный налог 3,3 % от цены, налог у источника за 1 год около 1,5 % от оценки	около 90 000 плюс 198 000 плюс 67 000, итого около 355 000 бат	сбор пополам, остальное продавец
Продажа на 4-й год	сбор 2 %, специальный налог 3,3 %, налог у источника за 4 года около 1,3 %	около 345 000 бат	так же
Продажа после 5 лет	сбор 2 %, гербовый 0,5 % от цены, налог у источника за 5 лет около 1,2 %	около 90 000 плюс 30 000 плюс 54 000, итого около 174 000 бат	так же

Ловушка первого года: специальный налог 3,3 % считается от большей из величин, цены или оценки, поэтому чем выше цена продажи, тем он больше, а налог у источника в первый год почти такой же, как в четвёртый. Второй вывод: пятилетний рубеж экономит 2,8 % цены, и продажу за месяц до него откладывают на месяц.

Налоги по типам объектов: кондо, вилла, земля

Квартира в полной собственности, квартира в долгой аренде, вилла на арендованной земле и вилла через компанию облагаются по-разному на каждом этапе: разница между самым дешёвым и самым дорогим вариантом при регистрации достигает 2,2 % цены, при продаже 3 %, а ежегодный налог у всех почти одинаков.

Этап	Кондо в собственности	Кондо в долгой аренде	Вилла: строение в собственности, земля в аренде	Вилла через компанию
Регистрация при покупке	2 % от оценки плюс 0,5 % или 3,3 % с продавца	1 % от суммы договора плюс 0,1 %	регистрация аренды земли 1,1 % плюс переход права на строение 2 % и 0,5 % или 3,3 %	переход долей компании, пошлины ниже, риски выше
Ежегодно	0,02-0,1 %, льгота до 10 млн с домовой книгой	платит собственник здания, часто включено в плату	0,02-0,1 % с земли и строения, льгота до 50 млн с домовой книгой	то же на компанию
Аренда	15 % удержание	15 % удержание	15 % удержание	налог на прибыль 20 %
Продажа	сбор 2 %, 3,3 % или 0,5 %, налог у источника по формуле	переуступка договора аренды, регистрация 1,1 %	как кондо по строению плюс переоформление аренды	продажа долей, налог у источника 1 %
Наследование	квота 49 % и ввод валюты для наследника	по договору аренды	строение наследуется, аренда по договору	доли компании

Что из этого следует: долгая аренда дешевле при входе и выходе, но это не собственность, и разница в цене лотов около 10 % отражает именно это. Вилла с землёй в аренде это две регистрации вместо одной, и юрист смотрит обе. Разбор форм владения с расчётами в гайде полная собственность или долгая аренда, виллы отдельно на странице купить виллу или дом в Таиланде.

Наследство и дарение

Налог на наследство касается сумм выше 100 млн бат на наследника, 5 % или 10 %, дарение облагается 5 % сверх 20 млн бат родственникам и 10 млн остальным; для владельцев квартир до 100 млн бат оба налога равны нулю, а настоящая проблема наследника-иностранца это квота 49 % и ввод валюты.

Налог	Порог	Ставка	Кто платит
Наследство	свыше 100 млн бат на наследника	5 % родители и потомки, 10 % остальные, супруг освобождён	наследник
Дарение недвижимости	свыше 20 млн бат родственникам по прямой линии, свыше 10 млн остальным	5 % с превышения	одаряемый
Регистрация перехода при наследовании или дарении		сборы земельного департамента по тарифу	получатель

Налог на наследство касается только сумм выше 100 млн бат на одного наследника: 5 % для родителей и потомков, 10 % для остальных, супруг освобождён. Для почти всех владельцев квартир это ноль. Практическая проблема другая: наследник-иностранец должен уложиться в квоту 49 % и подтвердить ввод валюты либо продать квартиру в течение года. Дарение недвижимости облагается 5 % с суммы сверх 20 млн бат для родственников по прямой линии и сверх 10 млн бат для остальных, плюс сборы за регистрацию перехода. Порядок в гайде наследование недвижимости в Таиланде.

Россия и Таиланд: что декларировать

• Покупку недвижимости за рубежом декларировать в России не нужно. Счёт в иностранном банке нужно: уведомление об открытии и отчёт о движении средств по правилам валютного законодательства.
• Доход от аренды и от продажи валютный резидент России декларирует. Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается: конвенция между правительствами России и Таиланда об избежании двойного налогообложения от 23 сентября 1999 года, статья 23, вычет в пределах российского налога на тот же доход.
• Кто резидент какой страны, считается по дням: в Таиланде 180 дней в календарном году, в России 183. Можно оказаться резидентом обеих, и тогда порядок определяет конвенция. Это вопрос к налоговому консультанту, а не к статье, и задавать его нужно до сделки.

Россия подробнее: 3-НДФЛ, зачёт и документы

Валютный резидент России декларирует доход от аренды и от продажи тайской квартиры в декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и зачитывает тайский налог по конвенции от 23 сентября 1999 года при наличии документов об уплате; сама покупка не декларируется, счёт в тайском банке уведомляется в течение месяца после открытия.

Событие	Что делать в России	Документы
Открыли счёт в тайском банке	уведомление в налоговую в течение 30 дней, отчёт о движении средств до 1 июня	реквизиты счёта, выписки
Купили квартиру	ничего не декларируется	хранить договор и справки о вводе валюты
Сдаёте в аренду	3-НДФЛ до 30 апреля, налог 13 или 15 % с зачётом удержанных в Таиланде 15 %	справки управляющей об удержании с переводом
Продали	3-НДФЛ, доход минус расходы на покупку, зачёт тайского налога у источника	договоры покупки и продажи, квитанции земельного департамента с переводом
Стали налоговым резидентом Таиланда, больше 183 дней вне России	обязанности резидента России снимаются, но валютный контроль по-своему	считает консультант

Зачёт по конвенции работает в пределах российского налога на тот же доход: если тайское удержание 15 % с валовой аренды больше российского налога с чистого дохода, разницу не вернут, но и доплаты не будет. Штрафы за неподанное уведомление о счёте и за непредставленную декларацию считаются в процентах и рублях по Налоговому кодексу, и они выше, чем сам налог с квартиры. Это раздел, где мы настаиваем на консультации: правила валютного резидентства и зачёта меняются, а этот гайд про Таиланд.

Как менялись налоги на недвижимость: 2019-2026

За семь лет Таиланд ввёл ежегодный налог на землю и строения, отменил старый налог на жилой фонд, менял льготы по сборам при регистрации и правила по иностранному доходу; каждая перемена касалась владельцев, и ставка, прочитанная в статье 2021 года, сегодня может быть неверной.

Год	Что изменилось	Кому важно
2019	принят закон о налоге на землю и строения	всем владельцам
2020	налог начал действовать со ставками 0,02-0,1 % для жилья и льготами по домовой книге	владельцам квартир и вилл
2020-2021	временное снижение налога на 90 % в пандемию	владельцам, не действует
2022 и далее	налог в полном размере по ступеням	всем
2024	иностранный доход, ввезённый налоговым резидентом, облагается по общим правилам	тем, кто живёт больше 180 дней
2025	пониженный сбор за регистрацию 0,01 % для граждан Таиланда при цене до 7 млн бат, к иностранцам не применяется	покупателям, чтобы не ждать льготы
2026	ставки при покупке и продаже без изменений: 2 %, 0,5 %, 3,3 %, налог у источника по формуле	всем

Правило чтения: ставки при регистрации стабильны десятилетиями, а льготы и правила по доходу меняются, и именно их проверяют перед сделкой.

Чек-лист налогов перед сделкой

Восемь вопросов, заданных до депозита, закрывают все налоговые сюрпризы сделки; на каждый есть документ или цифра, и если продавец или агент отвечает словами, сумма появится в земельном департаменте.

1. Оценочная стоимость лота письмом застройщика или выпиской: от неё считаются сбор 2 % и налог у источника.
2. Пункт договора о разделе сбора за регистрацию: пополам, покупатель или продавец.
3. Дата приобретения продавцом: до пяти лет специальный налог 3,3 %, после гербовый 0,5 %.
4. Ставка содержания и взнос в фонд ремонта в батах за метр от юридического лица дома.
5. Порядок домовой книги для льготы по ежегодному налогу.
6. Кто удерживает 15 % с аренды и выдаёт справки для декларации.
7. Две сметы выхода: продажа через год и через пять лет, либо переуступка до регистрации.
8. Уведомление о тайском счёте в российскую налоговую в течение 30 дней.

Вопрос	Кому	Ответ в виде
Какая оценочная стоимость лота	застройщику или юристу	письмо или выписка
Кто платит сбор за регистрацию и в какой доле	продавцу	пункт договора
Сколько лет продавец владеет объектом	продавцу	документ о праве с датой
Специальный налог или гербовый сбор	юристу	расчёт по сроку владения
Взнос в фонд ремонта и содержание	юридическому лицу дома	бат за метр, письменно
Домовая книга и льгота по ежегодному налогу	юристу	порядок и срок
Кто удерживает налог с аренды	управляющей	пункт договора управления
Что при продаже через год и через пять	юристу	две сметы

Одна квартира по всей жизни объекта

Квартира за 5 млн бат за четыре года владения с арендой и продажей за 6 млн отдаёт налогами и сборами около 595 000 бат, то есть 10-12 % от вложенного, и половина этой суммы приходится на продажу раньше пятилетнего рубежа; таблица ниже по этапам.

Квартира за 5 млн бат у застройщика, три года сдачи через управляющую компанию, продажа на четвёртый год за 6 млн бат при оценке 4,5 млн.

Этап	Что платится	Сумма
Покупка	половина сбора, фонд, счётчики, юрист	около 110 000 бат
Владение, 3 года	налог на землю и строения без домовой книги, 0,02 % от оценки 3,75 млн	около 2 250 бат
Аренда, 3 года	удержание 15 % с валового дохода около 400 000 бат в год	около 180 000 бат до возврата по декларации
Продажа, 4-й год	половина сбора 45 000, специальный налог 3,3 % от 6 млн 198 000, налог у источника около 60 000	около 303 000 бат
Итого за жизнь объекта		около 595 000 бат, то есть 10-12 % от вложенного за четыре года с учётом аренды

Та же квартира, проданная переуступкой до сдачи, стоила бы по налогам 50-100 тысяч бат за переоформление и ничего больше. Та же квартира, проданная после пяти лет владения, экономит 2,8 % на замене специального налога гербовым сбором.

Сценарии

Четыре сценария покрывают почти всех покупателей: под аренду у застройщика, для жизни, вторичный рынок у физического лица и продажа раньше пяти лет; в каждом одно налоговое решение экономит от 0,5 до 2,8 % цены.

Сценарий	Главное налоговое решение	Экономия
Покупка у застройщика под аренду	планировать выход до сдачи или после пяти лет	до 2,8 % цены
Покупка для жизни	домовая книга и льгота до 10 млн бат	500-2 000 бат в год
Вторичный рынок у физического лица	расчёт налога у источника продавца и письменный раздел сбора	до 1 % цены
Продажа раньше пяти лет	дождаться рубежа или продать переуступкой	2,8 % или почти всё

Покупаю у застройщика под аренду. Считайте 2-3 % сверх цены при покупке, 15 % с валовой аренды до декларации, и планируйте продажу либо до сдачи, либо после пяти лет владения.

Покупаю для жизни. Впишитесь в домовую книгу: квартира до 10 млн бат оценки освобождается от ежегодного налога, а через пять лет продажа идёт с гербовым сбором вместо специального налога.

Покупаю на вторичном рынке у физического лица. Попросите продавца показать расчёт налога у источника по формуле выше и договоритесь о разделе сбора за регистрацию письменно.

Продаю раньше пяти лет. Сравните: специальный налог 3,3 % плюс налог у источника сейчас против ожидания до пяти лет; при росте цены 5-8 % в год ожидание часто выгоднее.

Риски, ошибки и тревожные сигналы

1. Считать сборы от цены сделки, а не от оценки. Оценка ниже, и это в вашу пользу.
2. Забыть, что «застройщик платит налоги» это про его 3,3 % и 1 %, а не про ваш сбор за регистрацию.
3. Не вписаться в домовую книгу и платить ежегодный налог, от которого можно быть освобождённым.
4. Не подать декларацию по аренде и оставить государству 15 %, когда после вычета 30 % часть можно вернуть.
5. Продать за месяц до пятилетнего рубежа и заплатить 3,3 % вместо 0,5 %.
6. Агент обещает «налогов нет вообще»: нет только отдельного налога на прирост, сборы при регистрации есть всегда.
7. Забыть про российскую сторону: счёт уведомляется, доход декларируется, налог зачитывается по конвенции.

Совет MORE Group. Просите смету сделки до депозита: цена, сбор за регистрацию с разделением, фонд дома, счётчики, содержание за первый год и ориентир налогов при будущей продаже. Если продавец или агент не может дать её в цифрах, значит, цифры появятся уже в земельном департаменте, и они будут не в вашу пользу.

«При покупке в долгую аренду при регистрации платится 1,1 %, в полную собственность 3,3 %, и часто эту сумму делят пополам с продавцом. А если продаёте до регистрации, по переуступке, налогов нет: только фиксированная плата застройщику за переоформление, в среднем 50-100 тысяч бат».

Максим Щёголев, основатель MORE Group

Связанные материалы

• Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу: 8 шагов
• Как продать недвижимость в Таиланде
• Доходность аренды на Пхукете: сколько остаётся после трат
• Расходы на содержание квартиры
• Наследование недвижимости в Таиланде
• Как перевести деньги в Таиланд

Частые вопросы

Сколько налогов платит покупатель квартиры в Таиланде? +

Сверх цены у застройщика около 2-3 %: сбор за регистрацию 2 % от оценочной стоимости, который по практике делят пополам, плюс взнос в фонд ремонта дома и счётчики. Гербовый сбор 0,5 % либо специальный налог 3,3 % и налог у источника платит продавец. По практике MORE Group при регистрации объекта в долгой аренде стороны платят 1,1 %, в собственности 3,3 %, обычно пополам.

Какой ежегодный налог на недвижимость в Таиланде? +

Налог на землю и строения с 2020 года: для жилья 0,02 % от оценочной стоимости до 50 млн бат, выше по ступеням до 0,1 %. Квартира до 10 млн бат оценки освобождена, если владелец вписан в домовую книгу, дом с землёй до 50 млн бат. Для типовой квартиры без льготы это 500-2 000 бат в год.

Какой налог при продаже недвижимости в Таиланде? +

Сбор за регистрацию 2 % от оценки, специальный налог 3,3 %, если продавец владел меньше пяти лет, иначе гербовый сбор 0,5 %, и налог у источника: 1 % от оценки для компании, для физического лица по формуле с вычетом за годы владения, обычно 1-3 %. Итого при продаже раньше пяти лет около 5-6 %, позже около 2,5-3 %. До регистрации права переуступка договора налогом не облагается.

Есть ли в Таиланде налог на прирост капитала? +

Отдельного нет. Его роль играет налог у источника при регистрации продажи: для физического лица считается от оценочной стоимости с вычетом по сроку владения и прогрессивной шкалой, для компании 1 %. Разница между ценой покупки и продажи отдельно не облагается.

Какой налог на доход от аренды для иностранца? +

Если вы не налоговый резидент Таиланда, при выплате аренды удерживается 15 % с валовой суммы, обычно это делает управляющая компания. Резидент, проживший 180 дней в году, платит по прогрессивной шкале 5-35 % с вычетом расходов, стандартный вычет для аренды 30 %. Между Россией и Таиландом действует конвенция 1999 года, тайский налог зачитывается в России.

Нужно ли платить налог в России с тайской недвижимости? +

Покупку декларировать не нужно, счёт за рубежом нужно уведомить. Доход от аренды и от продажи валютный резидент России декларирует, а налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается по конвенции об избежании двойного налогообложения от 23 сентября 1999 года. Как именно это применяется к вашему статусу, считает налоговый консультант.

Кто платит налоги при покупке: покупатель или продавец? +

По закону гербовый сбор, специальный налог и налог у источника платит продавец, сбор за регистрацию определяется договором. По практике на Пхукете сбор за регистрацию делят пополам, а застройщик берёт остальное на себя. Договор важнее обычая: смотрите пункт о расходах при регистрации до депозита.

Что с налогом при переуступке до сдачи дома? +

Ничего: право ещё не зарегистрировано, сборы земельного департамента не возникают, налога у источника нет. Платится только фиксированная стоимость переоформления договора застройщику, по практике MORE Group 50-100 тысяч бат, часто пополам с покупателем.

Есть ли налог на наследство и дарение? +

Налог на наследство только с суммы наследства выше 100 млн бат: 5 % для родителей и потомков, 10 % для остальных. Дарение недвижимости облагается 5 % сверх 20 млн бат родственникам и 10 млн бат остальным. Наследник-иностранец должен уложиться в квоту 49 % и подтвердить ввод валюты либо продать в течение года.

Существует ли пониженная ставка сбора 0,01 %? +

Да, но не для иностранцев: льгота действует ограниченный срок и только для граждан Таиланда при цене до 7 млн бат. Иностранный покупатель платит полные 2 % от оценочной стоимости.