Налоги при покупке квартиры в Таиланде 2026: гайд MORE

Короткий ответ: При покупке недвижимости в Таиланде покупатель обычно закладывает 2–3% сверху к цене объекта. Главный обязательный сбор, transfer fee 2% от кадастровой стоимости; остальные налоги (Stamp Duty или SBT, Withholding Tax) платит продавец или застройщик. Иностранцы платят полные 2%, льготная ставка для тайских граждан на покупку не распространяется.

Налоговый вопрос, один из первых при планировании покупки недвижимости в Таиланде. Хорошая новость: налоговая нагрузка на покупателя, одна из самых низких в регионе. Связанные темы: Freehold vs Leasehold и due diligence.

Плюсы и минусы налоговой модели Таиланда

Плюсы	Минусы
Нет отдельного CGT при продаже	Transfer fee 2%, обязателен при регистрации
Покупатель платит 2–3% сверх цены	Льготный transfer fee только для тайских граждан
LBT на жильё часто символический	Раздел 50/50 по transfer fee, предмет переговоров

В Таиланде при сделках с недвижимостью действуют четыре основных сбора, уплачиваемых при регистрации в Земельном Департаменте (Land Department):

1. Transfer Fee: трансферный (регистрационный) сбор
2. Stamp Duty: гербовый сбор
3. Specific Business Tax (SBT): налог на конкретные виды бизнеса
4. Withholding Tax (WHT): подоходный налог у источника

Важно: Stamp Duty и SBT, взаимоисключающие. Платится либо один, либо другой, в зависимости от срока владения объектом продавцом.

Плюс дополнительные расходы при владении:

• Land and Building Tax (LBT), ежегодный налог на имущество
• Налог на доход от аренды; если сдаёте

---

1. Transfer Fee (Трансферный сбор)

Ставка: 2% от кадастровой (оценочной) стоимости объекта, не от рыночной цены.

Кадастровая стоимость в Таиланде, как правило, ниже рыночной на 20–50%. Land Department устанавливает её на основе локации и типа объекта, пересматривает каждые 4 года. Это выгодно для покупателей, налогооблагаемая база ниже реальной цены.

Кто платит: По закону, продавец. По обычаю, делится 50/50 между покупателем и продавцом. При покупке у застройщика, условия прописаны в SPA.

Практика по рынку:

• Первичный рынок (застройщик): обычно 50/50 или застройщик берёт всё на себя
• Вторичный рынок: 50/50, стандарт, но переговорный

Стимул правительства Таиланда (на апрель 2026): для жилой недвижимости стоимостью до 7 млн ฿ Transfer Fee и Mortgage Registration Fee снижены до 0.01% (Cabinet Resolution от 9 апреля 2024 года, продлено в 2025). Льгота применяется только к покупателям-тайским гражданам-физлицам, иностранцы и юрлица платят полную ставку 2%. Уточняйте текущий статус продления у юриста (Department of Lands).

Пример расчёта Transfer Fee

Параметр	Значение
Рыночная цена объекта	6 000 000 бат
Кадастровая стоимость	4 200 000 бат
Transfer Fee (2%)	84 000 бат
Доля покупателя (50%)	42 000 бат ≈ 113 000 ₽

---

2. Stamp Duty (Гербовый сбор)

Ставка: 0,5% от большей из двух величин: кадастровой или реальной (рыночной) стоимости.

Условие применения: Stamp Duty платится если продавец владеет объектом более 5 лет ИЛИ зарегистрирован в нём как основное место проживания более 1 года.

Кто платит: Продавец.

Важно: Stamp Duty, альтернатива SBT. Если применяется Stamp Duty, SBT не взимается, и наоборот. Stamp Duty значительно выгоднее для продавца (0.5% против 3.3%).

---

3. Specific Business Tax / SBT (Налог на конкретные виды бизнеса)

Ставка: 3,3% от большей из двух величин: кадастровой или реальной стоимости. (Базовая ставка 3% + местный налог 0.3%)

Условие применения: Продавец владеет объектом менее 5 лет И не зарегистрирован там как основное место жительства.

Кто платит: Продавец.

Для покупателей строящегося жилья это означает: когда вы через 3 года будете продавать объект, который купили у застройщика; если вы продаёте как физлицо через менее чем 5 лет владения, заплатите SBT 3.3%. Через 5+ лет, только Stamp Duty 0.5%.

---

4. Withholding Tax / WHT (Подоходный налог у источника)

Ставка: Зависит от статуса продавца:

Тип продавца	Ставка WHT
Физическое лицо (тайское или иностранное)	Прогрессивная шкала 5–35% от расчётной базы
Юридическое лицо (компания)	1% от кадастровой стоимости

Расчёт WHT для физлица:

WHT для физических лиц считается сложнее: из кадастровой стоимости вычитается стандартный вычет (зависит от срока владения), делится на количество лет владения, умножается на ставку прогрессивного налога, затем снова умножается на годы. Это рассчитывает Land Department автоматически.

Практика: при покупке от застройщика (юрлица) WHT = 1% от кадастровой стоимости. Это небольшая сумма.

Кто платит: Продавец. Удерживается Land Department при регистрации.

---

Сводная таблица всех сборов

Сбор	Ставка	База расчёта	Кто платит
Transfer Fee	2%	Кадастровая стоимость	50/50 (или продавец)
Stamp Duty	0.5%	Большее из: рыночная или кадастровая	Продавец
SBT	3.3%	Большее из: рыночная или кадастровая	Продавец
WHT (юрлицо)	1%	Кадастровая стоимость	Продавец
WHT (физлицо)	5–35%	По прогрессивной формуле	Продавец

SBT и Stamp Duty, взаимоисключающие. Применяется один из них.

---

Расходы покупателя при покупке от застройщика

Это самый распространённый сценарий. Застройщик, юридическое лицо, поэтому:

Платит покупатель:

• Transfer Fee: 1% от кадастровой стоимости (половина от 2%)
• Sinking Fund: единовременный взнос в резервный фонд, 400–700 бат/м²
• Common Area Maintenance Fund: первый взнос на обслуживание, обычно оплата за 1–2 года вперёд (40–80 бат/м²/месяц)
• Юридические услуги: 30 000–80 000 бат (независимый юрист)
• Регистрационный сбор: 1 000–2 000 бат

Платит застройщик:

• Transfer Fee: 1% (вторая половина), или застройщик берёт всё
• SBT или Stamp Duty
• WHT

Итого дополнительные расходы покупателя: 2–3% от стоимости объекта.

---

Расходы покупателя при покупке на вторичном рынке

Вторичный рынок сложнее, продавец физическое лицо, всё зависит от переговоров.

Стандартная практика:

Сбор	Покупатель	Продавец
Transfer Fee (2%)	50%	50%
Stamp Duty или SBT	,	100%
WHT	,	100%
Юрист	100%	,

Нестандартная практика: Продавец может просить покупателя взять на себя больше сборов (особенно если продаёт срочно и/или сбивает цену). Это переговорная позиция.

---

Ежегодный налог на имущество (Land and Building Tax)

С 1 января 2020 года в Таиланде действует Land and Building Tax (LBT), ежегодный налог на недвижимое имущество.

Ставки LBT

Тип использования	Кадастровая стоимость	Ставка
Жилая (основное жильё владельца)	до 50 млн бат	0%
Жилая (основное жильё)	от 50 млн бат	0.02%
Жилая (второй объект, аренда)	до 50 млн бат	0.02–0.1%
Коммерческая	,	0.3–0.7%
Сельскохозяйственная	,	0.01–0.1%
Пустующая земля	,	0.3–3%

На практике для иностранного инвестора:

• Кондоминиум за 5 000 000 бат → LBT ≈ 1 000–5 000 бат/год (~3 000–14 000 ₽)
• Это ничтожная сумма по сравнению с аналогичными налогами в России, ЕС или США

---

Налог на доход от аренды

Если вы сдаёте объект в аренду, возникает обязанность платить налог с дохода.

Ставки для нерезидентов Таиланда:

• 15% удерживается у источника (управляющая компания или арендатор)
• При отчёте через Personal Income Tax, прогрессивная шкала 5–35%

На практике: При работе через управляющую компанию она сама удерживает и перечисляет налог. Вы получаете доход уже за вычетом налога. Обычно это 15% от рентного дохода.

Вычеты: В Таиланде разрешено вычитать расходы на содержание недвижимости перед расчётом налога. Стандартный вычет, 30% от валового дохода от аренды (без документов) или фактические расходы (с документами).

Эффективная ставка при стандартном вычете: 15% × 70% = 10.5% от валового арендного дохода.

---

Налоги при продаже: что нужно знать заранее

Когда придёт время продавать, вы будете продавцом, и налоги лягут на вас. Важно учесть это при оценке инвестиции.

Если вы физическое лицо:

WHT рассчитывается по формуле:

1. Берётся кадастровая стоимость
2. Вычитается стандартный вычет в зависимости от срока владения (2–65%)
3. Делится на количество лет владения
4. К частному применяется ставка подоходного налога
5. Итог умножается обратно на годы

Максимальный WHT для физлица при коротком владении (1 год), может достигать 25–30% от кадастровой стоимости. Но кадастровая стоимость в Таиланде ниже рыночной, поэтому реальная налоговая нагрузка ниже.

Если вы владеете через компанию:

• WHT: 1% от кадастровой стоимости
• SBT или Stamp Duty
• Корпоративный налог на прибыль компании (если применимо)

Стратегия для долгосрочных инвесторов: держать объект более 5 лет → SBT (3.3%) заменяется на Stamp Duty (0.5%). Экономия, 2.8% от стоимости объекта.

---

Полный пример расчёта расходов при покупке

Сценарий: Покупка строящегося кондоминиума 1BR, 35 м², Банг Тао.

Параметр	Значение
Рыночная цена	7 500 000 бат
Кадастровая стоимость	5 250 000 бат

Расходы покупателя:

Статья	Расчёт	Сумма (бат)
Transfer Fee (1%)	5 250 000 × 1%	52 500
Sinking Fund	35 м² × 600 бат	21 000
Common Area Fund (2 года)	35 м² × 60 бат × 24 мес	50 400
Юридические услуги	,	50 000
Регистрационный сбор	,	2 000
Итого		175 900 бат
В процентах от цены		2.3%

Расходы застройщика:

Статья	Расчёт	Сумма (бат)
Transfer Fee (1%)	5 250 000 × 1%	52 500
SBT (3.3%)	7 500 000 × 3.3%	247 500
WHT (1%)	5 250 000 × 1%	52 500
Итого		352 500 бат

Видно почему застройщик иногда предлагает “взять налоги на себя”, это маркетинговый инструмент, позволяющий показать покупателю более низкие расходы на сделку.

---

Сравнение с налогами в других странах

Страна	Налог при покупке	Ежегодный налог	CGT при продаже
Таиланд	2–3% (покупатель)	0.02–0.1%	Нет (WHT по формуле)
Россия	0%	0.1–2%	13–15% НДФЛ
Испания	6–10%	0.3–1.1%	19–28%
Дубай (ОАЭ)	4%	0%	0%
Португалия	1–8%	0.3–0.45%	28%

Таиланд, один из наиболее благоприятных налоговых режимов в мире для покупки и владения инвестиционной недвижимостью.

---

Частые ошибки при расчёте налогов

Ошибка 1: Считать налоги от рыночной цены, база расчёта Transfer Fee это кадастровая стоимость, которая ниже.

Ошибка 2: Не уточнять кто берёт на себя Transfer Fee до подписания SPA, потом сложно переговорить.

Ошибка 3: Забыть о Sinking Fund и Common Area Fund, это несколько процентов дополнительно.

Ошибка 4: Не учитывать налоги при продаже в расчёте ROI, особенно WHT для физлиц при коротком владении.

Ошибка 5: Не консультироваться с юристом по налогам, система относительно проста, но детали важны.

---

Сценарии: кто сколько платит при покупке

Сценарий	Transfer Fee	SBT / Stamp Duty	WHT	Бюджет покупателя
Off-plan у застройщика	50/50 или 0% у buyer*	Застройщик	1% от cadastral	2–3% от цены
Вторичка, владение продавца under 5 лет	50/50	SBT 3.3%, продавец	WHT, продавец	2–4% + юрист
Вторичка, владение over 5 лет	50/50	Stamp Duty 0.5%, продавец	WHT, продавец	1.5–3%
Leasehold вилла	2%, по договору	Зависит от структуры	Зависит	3–5%
Покупка через Thai Co.	2% + corp tax	SBT возможен	1% если юрлицо	4–6%+

*Льгота 0.01% Transfer Fee для жилья до 7 млн бат, только для тайских граждан (Thai nationals); иностранцы платят полные 2%.

Для инвестора: перед расчётом доходности аренды заложите полную стоимость входа, Sinking Fund 400–700 бат/м² часто «съедает» 1–1.5% бюджета отдельно от налогов.

---

Риски, red flags и чеклист перед регистрацией

Юридические риски:

1. SPA без пункта о разделе налогов: покупатель платит 100% Transfer Fee вместо 50%.
2. Кадастровая стоимость занижена в договоре: Land Department может пересчитать базу; уточняйте у MORE Group at registration.
3. Нет FET-справки: регистрация Freehold на иностранца невозможна (см. перевод денег).
4. Застройщик обещает «0% налогов»: уточните: это marketing или прописано в SPA.
5. Игнорирование WHT при продаже через 2–3 года: ROI падает на 3–5% от cadastral value.

Чеклист покупателя перед Land Department:

• SPA: кто платит Transfer Fee, Sinking Fund, CAM
• FET-справка из тайского банка (иностранная валюта)
• Кадастровая стоимость объекта, запросили у юриста
• Квитанции об авансах сохранены для будущей продажи
• Юрист проверил foreign quota в здании
• Льготы 0.01%, не рассчитываете как иностранец
• LBT после покупки, calendar reminder на январь

Red flag: продавец на вторичке просит указать в договоре цену в 2 раза ниже рыночной «чтобы сэкономить на налогах», это риск для покупателя при будущей продаже и возможные проблемы с Land Department.

При покупке off-plan застройщик часто указывает в SPA формулировку «buyer pays half of transfer fee», это стандарт Origin, Sansiri, Botanica на Пхукете. На вторичном рынке торг идёт не только по цене объекта, но и по split налогов: покупатель может согласиться взять 75% Transfer Fee в обмен на скидку 200 000–400 000 бат, считайте полную модель, а не только headline price. После регистрации сохраните Chanote, квитанции Transfer Fee и FET, без них WHT при продаже через 3 года будет выше. MORE Group включает строку total cost of acquisition в каждую инвестиционную модель, с налогами, фондами и юристом, а не только с ценой юнита на сайте застройщика.

---

Читайте также

• Как купить недвижимость иностранцу, полный процесс покупки
• Freehold vs Leasehold, разные налоговые последствия
• Due diligence, проверка перед сделкой
• Договор аренды, налоги на доход от сдачи
• Как перевести деньги в Таиланд, FET для регистрации

MORE Group помогает клиентам с полным расчётом налогов ещё на этапе подбора объекта, чтобы инвестиционная модель была прозрачной и без неожиданностей. Запросите расчёт total cost of acquisition до бронирования юнита.

Частые вопросы

Сколько налогов платит покупатель при покупке квартиры в Таиланде? +

При покупке от застройщика: 50% Transfer Fee (1% от кадастровой стоимости), Sinking Fund (400–700 бат/м²) и юрист (30 000–80 000 бат). Итого: 2–3% от стоимости объекта.

Можно ли договориться с застройщиком о разделе налогов? +

Да. Transfer Fee 50/50, стандарт, но предмет переговоров. Некоторые застройщики берут все налоги на себя. Уточняйте до подписания SPA.

Есть ли в Таиланде налог на прирост капитала при продаже? +

Отдельного CGT нет. При продаже платится Withholding Tax по прогрессивной шкале от cadastral value и срока владения.

Какой ежегодный налог на недвижимость в Таиланде? +

Land and Building Tax: для жилья 0.02% от cadastral value; основное жильё до 50 млн бат, 0%. На практике, 1 000–5 000 бат/год для типичного кондо.

Нужно ли декларировать покупку в Таиланде в России? +

Сама покупка не декларируется. Доходы от аренды, формально да, если вы налоговый резидент РФ. Консультация с российским налоговым юристом рекомендуется.