Рентабельность квартиры на Пхукете под аренду: net ROI 6–10% (2026)
Сколько приносит аренда кондо на Пхукете после УК и налогов: net ROI 6–10%, таблица по районам, расчёт дохода и проекты под сдачу.
Короткий ответ: реальная доходность аренды на Пхукете считается не по рекламным 7–12%, а по net ROI после управляющей компании, налогов, простоя, коммунальных платежей и амортизации. В 2026 году самые сильные зоны для краткосрочной аренды — Патонг, Банг Тао, Ката/Карон и отдельные проекты в Раваи.
Пхукет входит в топ-5 лучших направлений Юго-Восточной Азии для инвестиций в арендную недвижимость. По данным Управления по туризму Таиланда (Tourism Authority of Thailand, TAT), остров принимает более 14 миллионов туристов в год, растущий рынок digital nomads, устойчивый спрос на долгосрочную аренду от экспатов — всё это создаёт устойчивую базу для арендного бизнеса.
Но “8% доходности” в рекламном буклете и реальные цифры на счёте — это разные вещи. В этом гайде мы разбираем механику аренды на Пхукете: от выбора стратегии до расчёта чистой доходности с учётом всех расходов.
Обзор рынка аренды Пхукета в 2026
Рынок аренды Пхукета восстановился после 2020–2022 годов и показывает уверенный рост. Ключевые тренды:
- Рост туристического потока. После пандемии поток вернулся и устойчиво превышает допандемийные уровни. В 2024–2025 годах Пхукет принял более 10 млн туристов (Airports of Thailand PCL, годовой отчёт 2025), в 2026 прогноз — 12–14 млн.
- Дефицит качественного предложения. Спрос на апартаменты уровня “кондо” с бассейном и сервисом превышает предложение в пиковые месяцы (декабрь–март). Согласно отчёту CBRE Thailand за I квартал 2026 года, уровень невостребованного предложения в сегменте quality condominiums на Пхукете составляет менее 12% — один из самых низких в регионе.
- Рост стоимости аренды. Суточные ставки в премиальных проектах Банг Тао и Laguna Phuket выросли на 15–20% за 2023–2025 годы (Knight Frank Thailand, Phuket Residential Market Review 2025).
- Диверсификация клиентов. Помимо европейских и российских туристов, активно растёт китайский, индийский и ближневосточный сегменты.
«Пхукет остаётся одним из наиболее устойчивых рынков краткосрочной аренды в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Сочетание международного аэропорта с прямыми рейсами из более чем 30 стран, ограниченного земельного банка и растущей инфраструктуры создаёт дефицит качественного предложения, который поддерживает арендные ставки.» — CBRE Thailand, Phuket Market Outlook, I квартал 2026
Краткосрочная vs долгосрочная аренда: в чём разница
Это первый и ключевой выбор для инвестора. Две стратегии принципиально отличаются по доходности, трудозатратам и рискам.
Краткосрочная аренда (посуточная)
Как работает: апартаменты сдаются через Airbnb, Agoda, Booking.com, Expedia на срок от 1 до 30 дней. Обычно через профессиональную управляющую компанию.
Суточные ставки (2026, высокий сезон):
| Тип объекта | Банг Тао/Лаян | Патонг | Ката/Карон | Раваи |
|---|---|---|---|---|
| Студия (28–35 кв. м) | 2 500–4 000 бат | 2 000–3 500 бат | 2 200–3 500 бат | 1 800–2 800 бат |
| 1-спальная (45–60 кв. м) | 4 000–7 000 бат | 3 500–6 000 бат | 3 500–6 000 бат | 2 800–4 500 бат |
| 2-спальная (80–110 кв. м) | 7 000–12 000 бат | 6 000–10 000 бат | 6 000–9 000 бат | 4 500–7 000 бат |
| Вилла 3 спальни | 15 000–35 000 бат | 12 000–25 000 бат | 12 000–22 000 бат | 10 000–18 000 бат |
Средняя заполняемость:
- Высокий сезон (ноябрь–апрель): 80–95%
- Низкий сезон (май–октябрь): 40–60%
- Среднегодовая: 60–75% для хорошо управляемого объекта
Долгосрочная аренда (от 6 месяцев)
Кто арендует: экспаты, digital nomads, пенсионеры из Европы и России, местные топ-менеджеры.
Ежемесячные ставки (долгосрок, 2026):
| Тип объекта | Банг Тао | Патонг | Раваи/Чалонг |
|---|---|---|---|
| Студия | 15 000–22 000 бат | 12 000–18 000 бат | 10 000–16 000 бат |
| 1-спальная | 22 000–35 000 бат | 18 000–28 000 бат | 15 000–22 000 бат |
| 2-спальная | 35 000–60 000 бат | 28 000–45 000 бат | 22 000–35 000 бат |
| Вилла 3 спальни | 80 000–150 000 бат | 60 000–100 000 бат | 50 000–85 000 бат |
Долгосрочная аренда даёт более стабильный поток, но на 30–50% ниже в годовом исчислении по сравнению с краткосрочной при хорошей заполняемости.
Доходность аренды по районам: таблица
| Район | Краткосрочная (валовая) | Долгосрочная (валовая) | Заполняемость (avg) |
|---|---|---|---|
| Банг Тао / Лаян | 9–12% | 5–7% | 68–75% |
| Патонг | 11–14% | 6–8% | 72–80% |
| Ката / Карон | 8–11% | 5–7% | 65–72% |
| Сурин / Камала | 8–11% | 5–6% | 62–70% |
| Раваи / Наи Харн | 7–10% | 5–7% | 58–68% |
| Чалонг / Аорат | 6–8% | 4–6% | 50–62% |
Цифры — валовая доходность, то есть до вычета расходов на управление, налогов и обслуживания. Для сравнения: средняя валовая доходность кондоминиумов в Бангкоке составляет 4–6% (Colliers International Thailand, Bangkok Condominium Market Report, IV квартал 2025), что делает Пхукет одним из наиболее привлекательных рынков в стране.
Данные MORE Group: реальная доходность наших клиентов (2024–2026)
По внутренней статистике MORE Group на основе 120+ сопровождённых сделок за 2024–2026 годы:
- Средний чистый ROI (после всех расходов) для студий в Банг Тао: 6,2% годовых при краткосрочной аренде через управляющую компанию
- Средний чистый ROI для 1-bedroom в Камале: 5,8% годовых
- Средняя заполняемость объектов наших клиентов на Airbnb/Agoda: 71% за год (выше рыночной на 3–5 п.п. за счёт профессиональных фото и динамического ценообразования)
- 72% наших клиентов-россиян выбирают краткосрочную аренду как основную стратегию; 28% — долгосрочную или комбинированную
- Средний срок окупаемости (break-even после GR-программы): 11–14 лет для студий без guaranteed return, 8–10 лет с GR-программой (за счёт заложенной в цену субсидии)
- Топ-3 проекта по фактической доходности среди наших клиентов в 2025: Laguna Park (Банг Тао) — 7,1% net, VIP Great (Раваи) — 6,8% net, Skypark (Камала) — 6,4% net
Эти данные — не из маркетинговых буклетов застройщиков. Это фактические цифры с банковских счетов наших клиентов, которые мы отслеживаем в рамках post-sale сопровождения.
«В 2025–2026 годах мы наблюдаем устойчивый рост ADR (average daily rate) в сегменте качественных кондоминиумов на Пхукете — в среднем на 8–12% год к году. Основные драйверы — рост спроса со стороны китайских и индийских туристов, а также увеличение доли длительных бронирований от digital nomads.» — Knight Frank Thailand, Phuket Hospitality & Residential Report, 2026
Расходы: что съедает вашу доходность
Это самый важный раздел, который часто замалчивают в маркетинговых материалах. Реальная чистая доходность существенно ниже валовой.
| Статья расходов | Краткосрочная аренда | Долгосрочная аренда |
|---|---|---|
| Управляющая компания | 20–30% от дохода | 5–10% от дохода |
| Налог на доход (withholding tax) | 10,5% от дохода | 10,5% от дохода |
| Service charge (обслуживание комплекса) | 40–80 бат/кв. м/мес | 40–80 бат/кв. м/мес |
| Коммунальные платежи (если включены) | 2 000–5 000 бат/мес | Обычно на арендаторе |
| Страховка | 5 000–15 000 бат/год | 5 000–15 000 бат/год |
| Мелкий ремонт и амортизация | 1–2% стоимости/год | 0,5–1% стоимости/год |
| Итого расходов | 35–45% от дохода | 20–30% от дохода |
После всех вычетов чистая доходность от краткосрочной аренды составляет обычно 6–9% годовых, от долгосрочной — 3,5–5% годовых. Эти данные подтверждаются аналитикой Savills Thailand (Phuket Property Market Snapshot, 2025) и соответствуют средним показателям для премиальных курортных рынков по оценке JLL Asia Pacific.
ROI расчёт на реальном примере
Разберём конкретный объект, чтобы всё стало предельно ясно.
Объект: 1-спальные апартаменты в Банг Тао, 50 кв. м, бассейн, современная отделка.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Стоимость покупки | 5 000 000 бат |
| Трансфертные расходы (2% от кад. стоимости) | ~50 000 бат |
| Итого инвестиций | 5 050 000 бат |
Доход (краткосрочная аренда):
| Период | Суточная ставка | Дней | Доход |
|---|---|---|---|
| Высокий сезон (6 мес) | 5 000 бат | 150 дней (82%) | 750 000 бат |
| Низкий сезон (6 мес) | 3 500 бат | 105 дней (57%) | 367 500 бат |
| Итого валовой доход | 255 дней | 1 117 500 бат |
Расходы:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Управляющая компания (25%) | 279 375 бат |
| Налог 10,5% от валового дохода | 117 338 бат |
| Service charge (60 бат × 50 кв. м × 12 мес) | 36 000 бат |
| Страховка и мелкий ремонт | 25 000 бат |
| Итого расходов | 457 713 бат |
Результат:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Чистый доход в год | 659 787 бат |
| ROI (чистый доход / инвестиции) | 13,1% |
| Доход в рублях (курс 3,5 руб/бат) | ~2 309 255 руб. |
Это расчёт для объекта с хорошей управляющей компанией и хорошей локацией. Для менее популярных районов или менее профессионального управления — 8–10%.
Сравнение доходности аренды: Пхукет vs другие рынки Азии
| Рынок | Валовая доходность | Чистая доходность | Порог входа | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Пхукет, Таиланд | 8–14% | 6–10% | от 4 млн ₽ | CBRE Thailand, 2026 |
| Бали, Индонезия | 7–12% | 5–8% | от 5 млн ₽ | Knight Frank Indonesia, 2025 |
| Бангкок, Таиланд | 4–6% | 3–4,5% | от 3 млн ₽ | Colliers International, 2025 |
| Куала-Лумпур, Малайзия | 4–5% | 2,5–3,5% | от 3,5 млн ₽ | JLL Asia Pacific, 2025 |
| Дубай, ОАЭ | 6–9% | 5–7% | от 10 млн ₽ | Savills Middle East, 2025 |
| Хошимин, Вьетнам | 5–7% | 3,5–5% | от 3 млн ₽ | CBRE Vietnam, 2025 |
По данным Global Property Guide (2026), Пхукет стабильно входит в тройку курортных рынков Азии с наивысшей чистой доходностью от краткосрочной аренды.
Что реально влияет на доходность
Фактор 1: Управляющая компания Разница между хорошей и плохой УК — это разница в 20–30% доходности. Хорошая УК знает, как работать с OTA (онлайн-агрегаторами), управляет ценообразованием динамически и обеспечивает высокий рейтинг на Airbnb и Booking.com. Плохая — заполняет объект по сниженным ценам в последний момент. Крупные девелоперы, такие как Sansiri, Origin Property и Laguna Resorts, всё чаще создают собственные управляющие компании для контроля качества обслуживания.
Фактор 2: Локация внутри района Расстояние от пляжа критично. Объект в 5 минутах ходьбы от пляжа Банг Тао будет стоить на 20–30% дороже в аренду, чем аналог в 20 минутах. То же самое с инфраструктурой — близость к ресторанам, магазинам, удобный подъезд.
Фактор 3: Качество отделки и меблировки Туристы выбирают жильё по фотографиям. Современная отделка, качественная мебель, функциональная кухня — это напрямую влияет на ставку и рейтинг. Бюджет на хорошую меблировку студии: 200 000–350 000 бат.
Фактор 4: Рейтинг на OTA Объект с рейтингом 4,8+ на Airbnb может просить на 15–20% больше, чем аналогичный с рейтингом 4,3. Хороший старт: профессиональные фотографии (15 000–25 000 бат) и безупречный первый месяц работы.
Фактор 5: Сезонная стратегия ценообразования Динамическое ценообразование — ключевой инструмент. В новогодние праздники ставку можно поднять в 2–3 раза выше обычной. В низкий сезон — предлагать скидки за длительное проживание, привлекая digital nomads. По данным STR Global (2025), объекты на Пхукете с динамическим ценообразованием показывают RevPAR (revenue per available room) на 25–35% выше, чем объекты с фиксированными ставками.
«Ключевой фактор успеха арендного бизнеса на Пхукете — не только локация, но и качество оперативного управления. Профессиональные управляющие компании с подключением к глобальным OTA-платформам и revenue management системам обеспечивают заполняемость на 15–20 процентных пунктов выше, чем самостоятельное управление владельцем.» — Colliers International, Thailand Hospitality Sector Review, 2025
Советы по максимизации доходности
1. Выбирайте объект с правом краткосрочной аренды Не все кондоминиумы разрешают посуточную аренду. Проверяйте правила комплекса (bylaws) до покупки. В некоторых управляющих компаниях нарушение этого правила грозит штрафами.
2. Инвестируйте в меблировку Объект с качественной обстановкой сдаётся на 25–35% дороже. Экономить на мебели — значит терять на аренде ежемесячно.
3. Работайте с несколькими OTA одновременно Airbnb, Agoda, Booking.com, Expedia — каждая платформа привлекает разную аудиторию. По данным Phocuswright (Travel Technology Report, 2025), объекты, размещённые одновременно на трёх и более платформах, получают на 40–55% больше бронирований. Синхронизация через channel manager (iGMS, Hostaway) стоит 1 500–3 000 бат/мес и обеспечивает максимальный охват.
4. Создайте прямой канал бронирования После 5–10 поездок постоянные гости часто готовы бронировать напрямую без комиссии платформы (15–20% от стоимости). Простой сайт-визитка или WhatsApp-линия — это 1–2% дополнительного дохода.
5. Контролируйте сезонное ценообразование Декабрь, январь, февраль — высокий сезон. Апрель–октябрь — низкий. Разница в ставках должна быть не менее 30–40%. Не демпингуйте в высокий сезон из страха пустых дат — это самая дорогостоящая ошибка.
Decision framework: как выбрать стратегию аренды
Перед покупкой объекта под аренду на Пхукете полезно ответить не на вопрос «где доходность выше», а на вопрос «какой тип дохода вам нужен». У краткосрочной и долгосрочной аренды разные риски, операционная нагрузка и требования к объекту.
| Цель инвестора | Подходящая стратегия | Что проверить до покупки |
|---|---|---|
| Максимальный денежный поток | краткосрочная аренда через Airbnb/Booking | Hotel Act, правила комплекса, качество УК, сезонность района |
| Спокойный пассивный доход | долгосрочная аренда на 6–12 месяцев | спрос экспатов, близость школ и офисов, договор аренды |
| Сохранение капитала плюс аренда | ликвидное кондо в Банг Тао, Лагуне, Кате или Раваи | входная цена, конкуренты в комплексе, будущие стройки рядом |
| Личное проживание часть года | объект с гибким календарём и понятной УК | можно ли блокировать даты, сколько стоит обслуживание без гостей |
| Быстрый выход из инвестиции | проект с сильным спросом на перепродажу | стадия строительства, репутация застройщика, спрос на переуступку |
Если вы выбираете объект только по обещанной доходности, легко купить квартиру с красивым рекламным ROI, но слабой ликвидностью. Сначала считайте чистую доходность по формуле из гайда по ROI недвижимости на Пхукете, затем сверяйте её с net yield после налогов и расходов и только потом сравнивайте проекты. Для района полезно смотреть не среднюю температуру, а конкретную аудиторию: туристы в Патонге, семьи в Банг Тао, долгосрочные арендаторы в Раваи и Чалонге.
Риски, которые ломают расчёт доходности
Даже хороший объект может дать доход ниже прогноза, если в модели не учтены операционные риски. Самые частые ошибки инвесторов:
- Считать только высокий сезон. Декабрь–март могут выглядеть отлично, но май–октябрь проверяют реальную устойчивость объекта. Подробнее — в разборе сезонности аренды на Пхукете.
- Не учитывать Hotel Act и правила кондоминиума. Не каждый комплекс спокойно относится к посуточной аренде. Перед покупкой проверьте правила краткосрочной аренды кондо.
- Экономить на меблировке. Фото продают объект на OTA. Слабая мебель снижает ставку и рейтинг, даже если локация хорошая. Бюджет лучше сверить с гайдом по меблировке квартиры для аренды.
- Выбирать УК только по комиссии. Компания с комиссией 20% может зарабатывать владельцу меньше, чем сильная УК с комиссией 30%, если хуже работает с ценой и отзывами. Сравнивайте по правилам из гайда по управляющим компаниям.
- Не закладывать налоги. Налоговая часть зависит от структуры владения, резидентности и формата аренды. Минимум изучите налог на аренду в Таиланде для иностранца.
Как сравнивать два объекта с одинаковой доходностью
Две квартиры могут показывать одинаковый прогноз 8% годовых, но быть совершенно разными инвестициями. Первая стоит дороже, но находится в комплексе с сильной управляющей компанией и стабильным спросом. Вторая дешевле, но рядом строится новый корпус, а правила кондоминиума не позволяют официально сдавать посуточно. На бумаге ROI одинаковый, в реальности риск разный.
Сравнивайте объекты по пяти слоям. Первый — локация: расстояние до пляжа, ресторанов, магазинов, школ и транспортных развязок. Второй — продукт: площадь, планировка, вид, этаж, балкон, шум, качество мебели. Третий — оператор: кто управляет бронированиями, какие у него отзывы, как выглядит отчётность. Четвёртый — юридический режим: Freehold или Leasehold, правила аренды, лицензии, налоги. Пятый — выход: насколько легко продать объект через 3–5 лет и кто будет покупателем.
Хороший арендный объект не всегда самый дешёвый на входе. Иногда квартира на 10–15% дороже даёт лучшую чистую доходность, потому что простаивает меньше, получает выше рейтинг и требует меньше ремонта. Поэтому финальное решение лучше принимать не по одной цифре ROI, а по связке «чистый доход + ликвидность + управляемость риска».
Чеклист перед покупкой объекта под аренду
- Запросите у застройщика или продавца правила комплекса по краткосрочной аренде.
- Попросите у УК фактические отчёты по похожим объектам: загрузка, ADR, валовая выручка, расходы, payout владельцу.
- Сравните объект с 5–10 аналогами на Airbnb и Booking по цене, фото, отзывам и расстоянию до пляжа.
- Посчитайте три сценария: оптимистичный, базовый и стрессовый с загрузкой ниже плана на 20–25%.
- Проверьте будущие стройки рядом: шум и вид на кран могут временно снизить ставку.
- Убедитесь, что в бюджете есть мебель, фото, страховка, service charge и резерв на ремонт.
- Уточните в Bangkok Bank или Kasikorn Bank (KBank) возможность открытия специального счёта для арендных поступлений — это упрощает налоговую отчётность в Revenue Department Таиланда.
- До бронирования объекта изучите риски инвестиций в недвижимость Пхукета и как сравнить два проекта.
После такой проверки рекламные 8–12% превращаются в понятную модель: сколько денег объект приносит, кто этим управляет, что может пойти не так и как быстро вы сможете выйти из инвестиции.
Отдельно держите резерв на первые 6–9 месяцев после передачи ключей. Новый объект редко сразу выходит на оптимальную загрузку: нужны фотографии, первые отзывы, настройка цен, мелкие покупки для гостей и несколько месяцев статистики. Если этот период заложен в бюджет, инвестор не давит на УК демпингом и не портит позиционирование объекта в самом начале. В этот же резерв стоит включить замену мелочей после первых гостей: подушки, полотенца, посуду, фильтры, роутер, шторы и расходники. Такие траты небольшие по отдельности, но именно они формируют первые отзывы и будущую ставку.
Частые вопросы
Валовая доходность от краткосрочной аренды на Пхукете составляет 8–14% годовых в зависимости от района и типа объекта. После вычета расходов на управление (20–30%), налогов (10,5%) и обслуживания чистая доходность обычно составляет 6–10% годовых. Лучшие показатели — в Патонге и Банг Тао при профессиональном управлении.
Краткосрочная аренда при хорошей заполняемости (65–75%) даёт на 40–60% больше дохода, чем долгосрочная. Однако она требует профессионального управления или личного участия. Долгосрочная аренда — стабильный поток без операционных хлопот, подходит для менее туристичных районов или инвесторов, не готовых активно управлять объектом.
Профессиональная УК берёт комиссию 20–30% от арендного дохода. В эту сумму обычно входят поиск и заселение гостей, уборка, коммуникация, мелкий ремонт и управление отзывами. Ещё 5–10% уходит на коммунальные платежи и сборы за обслуживание комплекса. Итого реальные расходы на управление — 30–40% от валового дохода.
Нерезиденты платят налог с аренды по ставке 10,5% (withholding tax). Резиденты могут использовать прогрессивную шкалу со стандартными вычетами. Управляющая компания обычно удерживает налог автоматически при выплате дохода владельцу. Российским инвесторам также важно декларировать зарубежный доход согласно российскому налоговому законодательству.
Наивысшую краткосрочную доходность показывают Патонг (11–14%), Банг Тао (9–12%) и Ката/Карон (8–11%). Патонг лидирует по заполняемости в высокий сезон, Банг Тао — по среднесуточной ставке в премиум-сегменте. Для долгосрочной аренды выгоднее Раваи и Чалонг с более стабильной экспат-аудиторией.
ROI = чистый годовой доход / сумму инвестиций × 100%. Пример: объект за 5 млн бат, валовой доход 1,1 млн бат/год, расходы 457 000 бат — чистый доход 643 000 бат. ROI = 12,8%. Важно учесть не только УК и налоги, но и service charge, страховку, амортизацию мебели.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.
Частые вопросы
Валовая доходность от краткосрочной аренды на Пхукете составляет 8–14% годовых в зависимости от района и типа объекта. После вычета расходов на управление (20–30%) и налогов чистая доходность обычно составляет 6–10% годовых.
Краткосрочная аренда (посуточно через Airbnb, Agoda, Booking) при хорошей заполняемости даёт на 40–60% больше дохода, чем долгосрочная. Однако она требует активного управления или качественной управляющей компании. Долгосрочная аренда (от 6 месяцев) — стабильный доход без операционных хлопот, подходит для менее туристичных локаций.
Профессиональная УК берёт комиссию 20–30% от арендного дохода. В эту сумму обычно входят: поиск и заселение гостей, уборка, коммуникация, мелкий ремонт. Ещё 5–10% уходит на коммунальные платежи и сборы за обслуживание комплекса.
Нерезиденты платят подоходный налог с аренды по ставке 10,5% (withholding tax). Резиденты могут использовать прогрессивную шкалу со стандартными вычетами. Управляющая компания обычно удерживает налог автоматически при выплате дохода владельцу.
Наивысшую краткосрочную доходность традиционно показывают Патонг (10–13%), Банг Тао (9–12%) и Ката/Карон (8–11%). Патонг лидирует по заполняемости в высокий сезон, Банг Тао — по среднесуточной ставке в премиум-сегменте. Для долгосрочной аренды выгоднее Раваи и Чалонг.
ROI считается как отношение чистого годового дохода к сумме инвестиций. Пример: объект за 5 млн бат, аренда 25 000 бат/месяц (300 000/год), расходы на УК и налоги 40% = 180 000 бат чистого дохода. ROI = 180 000 / 5 000 000 = 3,6%. С учётом роста капитала на 5–8% в год — общий доход инвестора составляет 9–12% годовых.
Долгосрочная аренда (от 6 месяцев) на Пхукете в 2026 году даёт: студия в Раваи/Чалонге — 18–25 тыс ฿/мес (5,5–7% годовых), 1-bedroom в Банг Тао — 30–45 тыс ฿/мес (6–8% годовых), 2-bedroom в Сурин/Лагуне — 60–90 тыс ฿/мес (5–7% годовых). Минус 10–15% на простой и расходы. Итого: чистая доходность 4,5–7% годовых. Меньше чем краткосрочная, но без хлопот и заполняемости.
По данным AirDNA на апрель 2026: Патонг — 78% год (95% в высокий сезон), Банг Тао — 72% (88% в сезон), Ката/Карон — 70% (90% в сезон), Раваи — 58% (75% в сезон). Средняя цена за ночь: студия 1500–2500 ฿, 1-bedroom 2500–4500 ฿, 2-bedroom 4500–9000 ฿. Заполняемость более 65% год — признак удачной локации.
Да. Иностранец-владелец Freehold-кондо имеет полное право сдавать в аренду — как краткосрочно (Airbnb, Booking), так и долгосрочно. Требования: (1) регистрация дохода в Revenue Department Таиланда, (2) уплата withholding tax 5% (для краткосрочной) или 15% (для долгосрочной от компании). Для краткосрочной аренды также нужна Hotel License у самого комплекса (большинство современных проектов её имеют) — иначе теоретический риск штрафа.
Кондо: меньший порог входа (от 4 млн ₽), стабильная заполняемость, доходность 7–10%, налог TF только при покупке. Вилла: высокий порог (от 18 млн ₽), сезонная зависимость, доходность 6–9%, средний чек в 4–6 раз выше, но простои дороже. Для портфельного инвестора: 2–3 кондо дают лучший риск/доходность, чем 1 вилла. Для статусной покупки или семьи — вилла оправдана.
Топ-5 рабочих каналов 2026: (1) Airbnb + Booking + Agoda — 65% всех заездов, обязательный минимум; (2) собственный Instagram-аккаунт с проф. фото — даёт 15–20% прямых броней без комиссии; (3) русскоязычные Telegram-каналы (например, @phuket_rent) — 10% брони; (4) корпоративные программы УК (партнёрство с турагентствами) — 10%; (5) Facebook-группы экспатов на Пхукете — 5%. Главное: 25+ профессиональных фото и быстрый ответ на запросы (≤30 минут).
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг — сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.