Доходность аренды на Пхукете 2026: сколько остаётся на руки

Короткий ответ: доходность аренды на Пхукете до трат составляет 7-14 % в год при посуточной сдаче и 5-9 % при долгой, а после управляющей компании, удержания налога 15 %, содержания дома и ремонта владельцу остаётся 4-8 %. Это меньше, чем в буклетах, и больше, чем в Европе. Разброс определяют четыре вещи: цена входа, район, загрузка и условия управляющей компании. У клиента MORE Group апартаменты в Най Харне за 3,5 млн бат приносили около 12 % на руки после управляющей до налога, и это конкретный объект, а не средняя по острову. Ниже расчёты по районам из нашего каталога, сезонная модель, условия программ управляющих компаний из нашей сводки проектов, закон о посуточной сдаче и калькулятор.

Что такое доходность до трат и после трат

На октябрь 2026 года квартира на Пхукете по истории сдачи объектов наших клиентов приносила 7-14 % в год до трат при посуточной сдаче и 5-9 % при долгой, а после управляющей, налога и содержания владельцу оставалось 4-8 %. Разница между этими цифрами и есть траты. До трат это валовая выручка от аренды за год, делённая на цену объекта; после трат из выручки вычтены комиссия управляющей компании 20-30 %, удержание налога 15 % у нерезидента, содержание дома 50-100 бат за квадратный метр в месяц, ремонт и простой. При посуточной сдаче уходит 40-50 % выручки, при долгой аренде 20-25 %. Именно поэтому «10 % годовых» в рекламе и «5 % на руки» у владельца это одна и та же квартира.

Ориентир MORE Group по истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете. Прошлые результаты не гарантируют будущих: изменения законов Таиланда, туристического потока, мировые события и рынок могут менять доход.

Статья	Посуточная сдача	Долгая аренда	Кто получает
Управляющая компания	20-30 % выручки, в рентал пуле 30-40 %	месяц аренды в год за контракт на 12 месяцев, 15 % при контракте на 3 месяца	управляющая или агент
Комиссии площадок бронирования	15-20 %, если сдаёте сами через площадки; в рентал пуле входят в долю УК	нет	площадки
Удержание налога у нерезидента	15 % с валовой суммы	15 % с валовой суммы	налоговый департамент
Содержание дома	50-100 бат за м² в месяц	то же	юридическое лицо кондоминиума
Ремонт, мелкие поломки, износ мебели	5-8 % выручки	2-4 %	владелец
Коммунальные в простое	электричество, вода, интернет между гостями	обычно платит арендатор	владелец
Страховка	3 000-6 000 бат в год за студию	то же	страховая
Простой	заложен в загрузку 50-70 %	5-10 % года между арендаторами	никто

Формула, которой мы считаем каждую квартиру: выручка за год минус доля управляющей минус удержание 15 % минус содержание минус ремонт и страховка, результат делится на цену покупки с расходами на регистрацию. Всё, что дальше в этом гайде, посчитано по ней. Смета расходов после покупки по статьям в гайде расходы на содержание квартиры.

Предварительный расчёт

Посчитайте доход после трат новой квартиры

Укажите цену квартиры, ставку за ночь, загрузку и долю управляющей компании. Расчёт покажет годовой доход после управления. Налоги, содержание дома, страховка и ремонт считаются отдельно.

Цена квартиры, бат Ставка за ночь, бат Средняя загрузка, % Управляющая компания, %

Доход до расходов 0 бат

После управляющей 0 бат

Предварительный доход после трат 0%

Получить проекты под этот расчёт

Новые проекты от застройщиков

Четыре проекта для сравнения расчёта

Origin Residences Bang Tao: кондо у пляжа от 11,8 млн ₽

Банг Тао

4 650 000 бат 11 764 500 руб.

The Title Legendary Банг Тао 2026 в Банг Тао: квартиры от

Банг Тао

6 828 900 бат 17 277 117 руб.

Laguna Beach в Банг Тао: квартиры от 70,1 млн ₽, 2026

Банг Тао

27 700 000 бат 70 081 000 руб.

VIP Space Odyssey в Раваи: квартиры от 11,1 млн ₽, 2026

Раваи

4 395 000 бат 11 119 350 руб.

Сколько остаётся на самом деле: диапазоны по типам объектов

Студия под посуточную сдачу оставляет 5-8 % после трат, квартира с одной-двумя спальнями 4-7 %, вилла 4-6 % в процентах при заметно большей сумме в деньгах. Ниже пять типовых объектов, посчитанных по одной формуле с загрузкой, которую даёт сильная управляющая компания; при слабой управляющей вычитайте из каждой строки 1-2 процентных пункта.

Сценарий	Цена	Доход до трат в год	Расходы в год	Остаётся в год	В месяц	После трат
Студия 28-32 м², посуточно, Патонг или Ката	3,9 млн бат	507 000 бат	198 700 бат	308 300 бат	25 700 бат	7,9 %
Квартира с одной спальней 45-55 м², долгая аренда, Чалонг или Раваи	5,6 млн бат	300 000 бат	104 000 бат	196 000 бат	16 300 бат	3,5 %
Квартира с двумя спальнями 75-90 м², зимой посуточно, летом долгая, Банг Тао или Камала	8,9 млн бат	980 000 бат	412 000 бат	568 000 бат	47 300 бат	6,4 %
Вилла с тремя спальнями, посуточно, Банг Тао или Лаян	32 млн бат	4,2 млн бат	1,89 млн бат	2,31 млн бат	192 500 бат	7,2 %
Апарт-отель с гарантией оператора на 3 года	14,5 млн бат	1,015 млн бат	190 000 бат	825 000 бат	68 750 бат	5,7 %

Ориентир MORE Group по истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете. Прошлые результаты не гарантируют будущих: изменения законов Таиланда, туристического потока, мировые события и рынок могут менять доход.

Что стоит за строками. Студия под посуточную сдачу даёт самый высокий процент, но сильнее всех зависит от управляющей и сезона: минус 15 процентных пунктов загрузки, и 7,9 % превращаются в 5 %. Квартира в долгую аренду приносит меньше, зато без сезонных качелей и с одним контрактом на год. Смешанная модель сглаживает низкий сезон. Вилла зарабатывает больше в абсолютных деньгах, но управляющая берёт 22-28 %, а бассейн, сад и персонал съедают ещё 5-7 % выручки. Апарт-отель с гарантией снимает заботы на срок гарантии, после неё владелец обычно получает долю рентал пула.

Доходность по районам Пхукета: цена из каталога и ставки из наших гайдов

Медианная цена открытой квартиры в каталоге MORE Group по районам от 3,96 млн бат в Раваи до 6,18 млн бат в Банг Тао, а доход до трат по нашим районным гайдам от 5-7 % в Раваи при долгой аренде до 11-14 % в Патонге посуточно. Ориентир после трат в таблице посчитан по единой формуле: посуточная выручка минус 45 %, долгая аренда минус 22 %.

Район	Медиана цены квартиры в каталоге, бат	Открытых проектов с квартирами	Доход до трат по нашему гайду района	Ориентир после трат
Патонг	4 340 000	4	11-14 % посуточно	6-7,5 %
Камала	4 800 000	4	8-11 % посуточно	4,5-6 %
Най Харн	по запросу, 7 проектов с виллами и квартирами	7	7-10 % посуточно	4-5,5 %
Банг Тао	6 184 500	27	7-9 % смешанно	4-5,5 %
Лаян	5 527 500	13	7-9 %	4-5,5 %
Ката	4 314 000	4	7-9 %	4-5,5 %
Карон	5 000 000	3	7-9 %	4-5,5 %
Най Янг	5 128 240	5	6-9 %	3,5-5,5 %
Раваи	3 955 000	9	5-7 % долгая аренда	4-5,5 %
Чалонг	по запросу, 6 проектов	6	6-8 % долгая аренда	4,5-6 %

Ориентир MORE Group по истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете. Прошлые результаты не гарантируют будущих: изменения законов Таиланда, туристического потока, мировые события и рынок могут менять доход.

Как читать таблицу. Патонг лидирует до трат за счёт загрузки и низкой цены входа, но после трат отрыв сокращается: там дороже управление и выше износ от потока гостей. Банг Тао и Лаян дают средний процент при самом высоком росте цены и самой стабильной аренде семьям и удалёнщикам. Раваи и Чалонг это спокойная долгая аренда русскоязычной среде с загрузкой близкой к 100 %. Цены в таблице считаются из карточек проектов и меняются вместе с каталогом; описания районов для покупателя на странице районы Пхукета, инвестиционный рейтинг в гайде топ районов Пхукета для инвестиций.

Сезонность: сколько ночей в году реально продаётся

Год на Пхукете делится на три части: высокий сезон около 95 дней с декабря по февраль, средний около 90 дней в марте-апреле и ноябре, низкий около 180 дней с мая по октябрь. Модель, которую закладывают застройщики в презентациях, даёт загрузку 90 % в высокий сезон, 80 % в средний и 60 % в низкий, итого около 70 % за год; объект без сильной управляющей компании собирает 50-60 %.

Сезон	Дней	Загрузка в модели застройщика	Ставка за ночь, студия в Банг Тао	Выручка по модели
Высокий, декабрь-февраль	95	90 %	3 000 бат	256 500 бат
Средний, март-апрель и ноябрь	90	80 %	2 400 бат	172 800 бат
Низкий, май-октябрь	180	60 %	1 800 бат	194 400 бат
Итого	365	около 70 %		623 700 бат

Та же студия при реальной загрузке 55 % и тех же ставках даёт около 480 000 бат, на четверть меньше. Именно эта четверть отделяет рекламные 10 % от 7 % до трат и 5 % после. Поэтому в калькуляторе выше по умолчанию стоит 70 %, а считать свой объект мы советуем с 55 % и смотреть, устраивает ли результат. Поток гостей на остров 12-14 млн человек в год делает загрузку достижимой, но распределяет её неравномерно: у моря и с управляющей компанией с собственным каналом бронирований выше, в глубине острова без неё ниже. По истории сдачи объектов наших клиентов ставка за ночь в премиальных проектах Банг Тао выросла на 15-20 % за 2023-2025 годы, а загрузка хорошо управляемого объекта держалась на уровне 60-75 %.

Ориентир MORE Group по истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете. Прошлые результаты не гарантируют будущих: изменения законов Таиланда, туристического потока, мировые события и рынок могут менять доход.

Три стратегии аренды: гарантия, рентал пул, самостоятельно

По сводке проектов MORE Group застройщики предлагают три формата: гарантированный доход 6-8 % от цены на 1,5-5 лет, рентал пул с делением выручки 70/30 при посуточной сдаче и 90/10 при долгой, и самостоятельную сдачу или стороннюю управляющую за 15-30 % дохода. У каждого формата свои дни владельца, свои риски и своя цена входа.

Формат	Что получает владелец	Дни владельца в году	Кому подходит	Что проверить
Гарантированный доход	фиксированные 6-8 % от цены покупки 1,5-5 лет, в части проектов 7 % на 5 лет или 7-8 % на 1,5-3 года в готовых корпусах	2 недели в низкий сезон и 1 неделя в высокий, кроме пика с 15 декабря по 15 января	тем, кто хочет предсказуемости на первые годы	кто гарантирует, что при неисполнении, не заложена ли гарантия в цену, что после программы
Рентал пул	доля выручки: 70/30 посуточно через площадки, 90/10 при долгой аренде на полгода и год, в части проектов 60/40; при аренде дольше года управляющая берёт одну двенадцатую	15 дней в низкий и 15 в высокий сезон, в части проектов 30	тем, кто готов к сезонным колебаниям ради потолка выше гарантии	правила распределения между квартирами, отчётность, комиссии площадок внутри доли УК
Самостоятельно или сторонняя управляющая	вся выручка минус 15-30 % управляющей или своё время	без ограничений	тем, кто живёт на острове или имеет своего управляющего	лицензия на посуточную сдачу, устав дома, кто отвечает за гостей

По данным застройщика, проверено 16.09.2026.

Гарантия это не обман, а страховка, за которую вы платите потолком дохода и часто ценой лота. Простой тест: посмотрите цену той же планировки в соседнем корпусе без гарантии. Если разница 8-10 %, гарантия оплачена вами вперёд. После окончания программы объект переходит в рентал пул, и здесь начинается настоящая доходность, поэтому смотреть нужно на условия пула, а не на первые три года. Рентал пул честнее по природе, но в нём доход делится между всеми квартирами пула, и ваша квартира с видом на море субсидирует соседа с видом на парковку; спрашивайте, как именно распределяется выручка. Самостоятельная сдача выигрывает по проценту у тех, кто живёт на острове, и проигрывает у тех, кто в Москве: уборка, заселение, отзывы и ремонт не делаются удалённо без потерь.

Как устроены программы аренды для владельцев внутри курорта Лагуна, разобрано в обзоре Laguna Property.

Посуточная сдача и закон об отелях: что легально

Размещение гостей на срок короче 30 дней по закону об отелях 2004 года считается гостиничной деятельностью и требует лицензии, и это главный юридический риск посуточной модели. Легально посуточно сдают три категории: проекты со статусом апарт-отеля, управляющие компании с лицензией, которые берут квартиры в рентал пул, и небольшие объекты по упрощённой регистрации для размещения до четырёх номеров и двадцати гостей.

Что это значит для покупателя квартиры:

1. Устав кондоминиума. Многие дома запрещают сдачу короче 30 дней решением собственников, и соседи жалуются охотно. Устав читается до депозита.
2. Лицензия управляющей. Если проект продаётся «под посуточную аренду», у управляющей компании должна быть лицензия отеля или регистрация, и она должна быть в договоре, а не в презентации.
3. Долгая аренда от 30 дней лицензии не требует. Контракты на месяц и дольше это обычная аренда, и на них строится модель «зимой на месяц-два, летом на полгода».
4. Штрафы за незаконное размещение по закону об отелях и по правилам дома ложатся на владельца, а не на площадку бронирования.

Практика на Пхукете мягче буквы закона: посуточная сдача через управляющие компании застройщиков это норма рынка, и проекты изначально строятся под неё. Но покупать квартиру в обычном жилом кондоминиуме с планом «буду сдавать через площадки сам» без проверки устава и лицензии нельзя. Как выглядит проверка проекта целиком, в гайде как проверить застройщика.

Реальный кейс: Най Харн, 3,5 млн бат, около 12 % на руки

Апартаменты в Най Харне, купленные клиентом MORE Group за 3,5 млн бат, приносили владельцу около 12 % годовых на руки после управляющей компании и до уплаты налога, то есть примерно 420 000 бат в год. Это конкретный объект: цена входа ниже медианы района, юг острова с устойчивым спросом на долгую и среднюю аренду, управляющая с собственным каналом клиентов.

Почему этот пример не средняя по рынку и почему он всё же показателен:

• цена входа 3,5 млн бат против медианы открытых квартир 4-6 млн в других районах: знаменатель дроби меньше, процент выше;
• Най Харн даёт 7-10 % до трат по нашему районному гайду, и 12 % после управляющей означает выручку выше среднего диапазона за счёт загрузки, а не за счёт ставок;
• после удержания 15 % и содержания на руки остаётся 9-10 %, что всё равно выше типичных 5-8 %;
• повторить результат может только объект с той же ценой входа и той же управляющей, а не «квартира в Най Харне вообще».

«Апартаменты в Най Харне за 3,5 млн бат приносили около 12 % годовых на руки после управляющей компании, до уплаты налогов».

Максим Щёголев, основатель MORE Group

Для сравнения второй расчёт, уже модельный: студия 35 м² в Банг Тао за 5 млн бат, 5,05 млн с регистрацией. При загрузке 58 % и ставках 3 000 бат в высокий сезон и 1 800 в низкий она даёт 540 000 бат до трат, 10,8 %. Управляющая 25 % забирает 135 000, удержание 15 % ещё 81 000, содержание 60 бат за метр 25 200, страховка и ремонт 25 000, итого 266 200 бат, 49 % выручки. Остаётся 273 800 бат, 5,4 % от вложений. Разница с примером Най Харна в цене входа и в 25 % управляющей против пула: два объекта в одном рынке, а результат отличается вдвое.

Долгая аренда: спокойный вариант с понятной математикой

Долгая аренда на Пхукете в 2026 году стоит 18-25 тысяч бат в месяц за студию в Раваи или Чалонге, 28-55 тысяч за квартиру с двумя спальнями в Банг Тао, 20-38 тысяч в Кате и Кароне, и приносит 5-9 % до трат при загрузке, близкой к 100 %. Расходы ниже посуточных: комиссия агента месяц в год, содержание дома, удержание 15 %.

Объект	Цена, бат	Аренда в месяц	Выручка в год	Расходы в год	Остаётся	После трат
Студия 30 м², Раваи	3 955 000	20 000	240 000	21 600 удержание, 20 000 комиссия, 21 600 содержание, 8 000 ремонт	168 800	4,3 %
Квартира с одной спальней 50 м², Чалонг	4 500 000	25 000	300 000	45 000 удержание и комиссия, 36 000 содержание, 10 000 ремонт	209 000	4,6 %
Квартира с двумя спальнями 80 м², Банг Тао	8 000 000	45 000	540 000	81 000 удержание, 45 000 комиссия, 67 200 содержание, 15 000 ремонт	331 800	4,1 %

Долгая аренда проигрывает посуточной 1-3 процентных пункта после трат и выигрывает по нервам: один контракт на год, депозит за два месяца, арендатор платит коммунальные, простой между контрактами 2-4 недели. Для владельца, который живёт в России и не хочет думать о квартире, это часто лучший выбор. Ставки и районы долгой аренды в гайде где лучше жить на Пхукете, спрос со стороны русскоязычных арендаторов в гайде сколько русских живёт на Пхукете.

Пхукет, Паттайя, Самуи, Хуахин: где доходность выше

По нашим сравнениям рынков Пхукет даёт 6-9 % после расходов на международном потоке 12-14 млн гостей в год, Паттайя сильный разброс с хорошими цифрами у моря и слабыми в массе, Самуи сопоставимую доходность у вилл в сезон и низкую у кондо, Хуахин 3-5 % на долгой аренде. Разница в потоке гостей, а не в законах: право одинаковое по всей стране.

Рынок	Доход после расходов	Что двигает	Что мешает
Пхукет	6-9 % у лучших объектов, 4-8 % типично	международный поток, дефицит земли, управляющие с каналами	цена входа выше, сезон дождей май-октябрь
Паттайя	сильный разброс, у моря сопоставимо с Пхукетом	цена входа на 20-40 % ниже, Бангкок в двух часах	перенасыщение однотипными кондо, слабый рост цен
Самуи	у вилл в сезон сопоставимо, у кондо ниже	рынок вилл, спокойная аудитория	перелёт через Бангкок, рынок меньше
Хуахин	3-5 % на долгой аренде	зимовщики, пенсионеры	нет международного потока

Подробные разборы: Пхукет или Паттайя, Пхукет или Самуи, Пхукет или Хуахин. Если регион ещё не выбран, начните со страницы недвижимость в Таиланде.

Вилла под аренду: модель застройщика и что с ней делать

Вилла с одной-двумя спальнями за 10,1 млн бат в презентации застройщика на Пхукете даёт 2,16 млн бат выручки в год при загрузке 60-90 % по сезонам и ставках 6 000-11 000 бат за ночь, из них владельцу 70 % через управляющую, 1,5 млн бат. Та же модель при реальной загрузке 45-50 % даёт 1,3-1,5 млн выручки и около 1 млн владельцу, то есть 8-9 % до налога вместо обещанных 15-19 %.

Статья по презентации застройщика	Сумма	Как часто
Регистрация договора аренды земли	111 000-185 000 бат	один раз
Мебельный пакет	400 000-600 000 бат	один раз
Счётчики воды и электричества	20 000 бат	один раз
Аренда земли	около 60 000 бат	в год
Обслуживание территории	4 000-5 000 бат	в месяц
Доля управляющей	30 % выручки	постоянно

Что вычитается у виллы сверх доли управляющей, по той же презентации: аренда земли около 60 000 бат в год при долгой аренде участка, обслуживание территории 4 000-5 000 бат в месяц, мебельный пакет 400 000-600 000 бат один раз, регистрация договора аренды земли 111 000-185 000 бат один раз, счётчики 20 000 бат. Итого в первый год расходы 1,1-1,7 млн бат, со второго года 100 000-120 000 плюс ремонт. Вилла честно выигрывает у квартиры в абсолютных деньгах и честно проигрывает по спокойствию: бассейн, сад, персонал и гости на неделю требуют управляющей с опытом именно вилл. Как оформляется земля и что проверять, в гайде купить виллу или дом в Таиланде.

Цены на виллы в самом ликвидном районе для аренды собраны в подборке купить виллу в Банг Тао.

Налоги с дохода от аренды

Нерезидент Таиланда платит 15 % удержания с валовой суммы аренды, и по практике управляющая компания удерживает и перечисляет налог сама, а владелец получает доход уже за вычетом. Резидент, проживший в стране 180 дней и больше в году, платит по прогрессивной шкале 5-35 % с вычетами, стандартный вычет расходов для сдачи зданий 30 %.

Три вещи, которые меняют расчёт:

1. Удержание 15 % это не окончательный налог. При подаче декларации с вычетом 30 % эффективная ставка для нерезидента ниже, но для возврата нужны тайский налоговый номер и декларация.
2. С 2024 года налоговый резидент декларирует и иностранный доход, ввезённый в Таиланд. Владельцу по DTV или Privilege, который живёт круглый год, это важнее, чем налог с аренды.
3. Между Россией и Таиландом действует конвенция об избежании двойного налогообложения от 1999 года: тайский налог зачитывается в России, но доход декларируется.

Все ставки при покупке, владении, аренде и продаже с калькулятором сборов в флагмане налоги на недвижимость в Таиланде.

Рост цены: вторая половина дохода, о которой забывают

На Пхукете цены растут на 5-8 % в год, в премиальных локациях на 9-12 %, а строящийся объект дешевле готового на 15-30 % и дорожает к ключам; для владельца, который держит квартиру от 5 лет, рост цены даёт столько же, сколько аренда. Считать доходность без него так же неверно, как считать её по рекламной ставке.

Горизонт	Аренда после трат, 5 % в год	Рост цены, 6 % в год	Итого на вложенные
1 год	5 %	6 %, но продать со сборами 5-6 %	около 5 %
3 года	15 %	19 %	около 30 % после сборов при продаже
5 лет	25 %	34 %	около 55 %, сборы при продаже уже 2,5-3 %
10 лет	50 %	79 %	около 125 %

Оговорка, которую мы повторяем в каждом гайде: рост 5-8 % это история последних лет, а не гарантия, и переуступки с доходом больше 100 % за 6-8 месяцев, которые были у наших клиентов в 2023-2025 годах, сегодняшний рынок не обещает. Динамика цен по годам в гайде как менялись цены на Пхукете в 2021-2026 годах.

Как читать выписку управляющей компании

Выписка управляющей за месяц состоит из пяти строк, и разница между рекламой и реальностью прячется во второй и третьей: валовая выручка от гостей, комиссии площадок и уборка, доля управляющей, удержание налога 15 %, сумма к перечислению владельцу. Владелец студии в Банг Тао в феврале видит примерно такую картину.

Строка выписки	Февраль, высокий сезон	Август, низкий сезон
Ночей продано и загрузка	25 ночей, 89 %	15 ночей, 48 %
Средняя ставка за ночь	3 100 бат	1 750 бат
Валовая выручка	77 500 бат	26 250 бат
Комиссии площадок и уборка, если сверх доли	11 600 бат	4 700 бат
Доля управляющей 25 % от выручки после площадок	16 500 бат	5 400 бат
Удержание налога 15 % от валовой	11 600 бат	3 900 бат
К перечислению владельцу	37 800 бат	12 250 бат

Февраль и август отличаются втрое, и годовой результат складывается из четырёх сильных месяцев, четырёх средних и четырёх слабых. Три вопроса к любой выписке: комиссии площадок внутри доли управляющей или сверх неё, от какой базы считается доля, до или после площадок, и кто платит за уборку между гостями. В рентал пуле выписка выглядит иначе: выручка всего пула делится между квартирами по площади или по категории, и ваша строка зависит от соседей. Управляющая, которая показывает выписки по действующим квартирам до сделки, это половина проверки объекта.

Срок окупаемости и первый год: чего ждать по времени

Квартира с доходом после трат 5-6 % окупается арендой за 17-20 лет, с учётом роста цены 6 % в год возврат вложенных денег при продаже наступает через 8-10 лет, а первый год после сдачи дома почти всегда слабее третьего на 20-30 %. Инвестор, который считает окупаемость по первому году, недооценивает объект, а тот, кто считает по рекламному году, переоценивает.

Показатель	Студия посуточно, 7 % после трат	Квартира в долгой аренде, 4,5 %	Вилла посуточно, 6 %
Окупаемость только арендой	около 14 лет	около 22 лет	около 17 лет
Возврат вложений при продаже через 5 лет с ростом 6 % в год	35 % аренды плюс 34 % роста минус 3 % сборов, около 66 %	22 % плюс 34 % минус 3 %, около 53 %	30 % плюс 34 % минус 3 %, около 61 %
Первый год после сдачи	60-70 % от третьего года	90 %, если арендатор найден за месяц	50-60 % от третьего года

Почему первый год слабее: у квартиры нет отзывов на площадках, у управляющей нет истории по дому, соседние корпуса достраиваются, мебель и техника только заезжают. К третьему году объект выходит на плато, и именно по третьему году стоит сравнивать проекты. Владельцам, которые покупают на этапе стройки, это время добавляется к сроку самой стройки: деньги внесены сегодня, первый полноценный доход через три-четыре года, и это входит в цену скидки 15-30 % на старте продаж.

Доход в батах и в рублях: что делать с курсом

Аренда на Пхукете платится в батах, и доходность 5 % в батах остаётся 5 % при любом курсе, а рублёвая цифра меняется вместе с курсом бата к рублю на день пересчёта. За последние годы курс ходил в широком коридоре, поэтому рублёвая доходность одного и того же объекта могла выглядеть и как 4 %, и как 8 % без единого изменения в самой квартире.

Практическое правило: считать и сравнивать объекты в батах, держать доход на тайском счёте и переводить в рубли или другую валюту тогда, когда это нужно, а не каждый месяц. Для тех, кто живёт в России и тратит в рублях, доход от тайской квартиры это валютная подушка, и её ценность в том, что она не привязана к рублю, а не в том, что она обгоняет рублёвый депозит в каждый отдельный год. Как заводить и выводить деньги без потерь на конвертациях, в гайде как перевести деньги в Таиланд.

Что реально влияет на доходность: пять переменных

Цена входа, район, загрузка, доля управляющей компании и содержание дома объясняют 90 % разницы между двумя квартирами с одинаковой рекламной доходностью; вид на море, этаж и бренд застройщика добавляют оставшиеся 10 %. Ниже пять переменных в порядке влияния с тем, что можно сделать с каждой.

1. Цена входа. Строящийся объект на старте продаж на 15-30 % дешевле готового при той же будущей ставке аренды: знаменатель дроби меньше, процент выше. Обратная сторона: доход начинается через 2-3 года, и это время стоит денег.
2. Район и расстояние до моря. Первая линия и вид дают ставку выше на 30-50 %, но и цену выше на столько же; по проценту выигрывают вторая и третья линии в 5-10 минутах от пляжа.
3. Загрузка. Разница между 70 % и 55 % это четверть выручки. Загрузку делает управляющая с собственным каналом клиентов, а не фотографии.
4. Доля управляющей. 20 % против 30 % это 10 % выручки, то есть около 1 процентного пункта доходности. В рентал пуле доля выше, но в неё входят площадки и уборка.
5. Содержание дома. 50 бат за метр против 100 при студии 35 м² это 21 000 бат в год, полпроцента доходности. Люкс с консьержем и тремя бассейнами красив в презентации и дорог в квитанции.

Как выбрать стратегию под свою цель

Если цель максимальный процент и есть время управлять, выбирайте студию у моря под посуточную сдачу с сильной управляющей; если цель спокойный доход из Москвы, квартиру с одной спальней в Раваи или Чалонге в долгую аренду; если цель рост капитала, строящийся объект в Банг Тао или Лаяне с рентал пулом после сдачи.

Цель	Объект	Стратегия	Ожидание после трат
Максимальный процент	студия 28-35 м² в Патонге, Кате, Камале	посуточно через управляющую с лицензией	6-8 %
Спокойный доход без участия	квартира с одной спальней 45-55 м² в Раваи, Чалонге	долгая аренда, контракт на год	4-5 %
Рост капитала плюс аренда	строящаяся квартира в Банг Тао, Лаяне, Чёнг Талай	рассрочка на стройке, рентал пул после сдачи	4-6 % плюс рост 6-9 % в год
Своя квартира на сезон плюс доход	квартира с одной спальней у моря	зимой живёте, летом долгая аренда на полгода	2-4 % плюс сэкономленная аренда
Предсказуемость первых лет	готовый корпус с гарантией	гарантия 6-8 % на 1,5-5 лет, затем рентал пул	6-8 %, затем 4-6 %

Схемы оплаты и калькулятор графика для строящихся объектов на странице новостройки Пхукета в рассрочку, кредит застройщика для тех, кто хочет гасить платёж арендой, в гайде ипотека в Таиланде для русских.

Как проверить доходность до сделки: чек-лист из десяти пунктов

Проверка занимает неделю и не стоит денег, а экономит один-два процентных пункта в год на десять лет вперёд; ни один из десяти пунктов нельзя закрыть словами менеджера, только документом или цифрой.

Что проверить	Где взять	Что считается ответом
Реальная выручка	выписки управляющей по похожим квартирам за 12 месяцев	суммы по месяцам, а не «в среднем»
Ставки	площадки бронирования, соседние объекты	три даты: февраль, апрель, август
Расходы	договор с управляющей, юридическое лицо дома	бат за метр, доля в процентах, что сверх
Право сдавать	устав кондоминиума, лицензия управляющей	документ, а не слова менеджера
Цена гарантии	прайс соседнего корпуса без программы	разница до 3 %, гарантия не в цене

1. Выписки управляющей компании по двум-трём похожим квартирам за последние 12 месяцев: выручка, доля, что удержано.
2. Ставки за ночь у соседних объектов на площадках бронирования по трём датам: высокий сезон, апрель, август.
3. Загрузка по месяцам от управляющей, а не «в среднем 70 %».
4. Плата за содержание в батах за метр и взнос в фонд ремонта, письменно.
5. Условия рентал пула или гарантии: доля, дни владельца, как распределяется выручка, что после программы, штрафы за выход.
6. Устав кондоминиума на предмет посуточной сдачи и лицензия управляющей.
7. Комиссии площадок и уборки: внутри доли управляющей или сверх.
8. Кто оплачивает ремонт и замену мебели через три года.
9. Цена той же планировки в соседнем корпусе без гарантии.
10. Пересчёт в калькуляторе с загрузкой 55 % и долей управляющей 30 %: если результат устраивает, объект проходит.

Совет MORE Group. Просите у управляющей не презентацию, а выписку по квартире, которая уже год в её управлении, с суммами по месяцам. Компания, которая сдаёт хорошо, показывает выписки охотно, потому что они лучше любой рекламы. Компания, которая отвечает «у каждого объекта индивидуально», говорит вам всё, что нужно.

Риски, которые ломают расчёт

Управляющая компания без собственного канала клиентов, запрет посуточной сдачи в уставе дома, гарантия, заложенная в цену, и загрузка в презентации выше 70 % ломают расчёт чаще, чем курс бата или сезон дождей; каждый из этих рисков проверяется до депозита за один день.

• Управляющая сменилась после сдачи дома, и новая берёт 35 % вместо 25 %: спрашивайте, кто управляет и на какой срок договор.
• Дом запретил посуточную сдачу решением собственников через год после покупки: читайте устав и смотрите долю инвесторов среди владельцев.
• Гарантия платится из вашей же переплаты за лот, а после программы доход падает вдвое: сравнивайте цену с соседним корпусом.
• Загрузка 75 % в презентации против 55 % в реальности: пересчитывайте сами.
• Первый год после сдачи всегда слабее: нет отзывов, нет постоянных гостей, стройка соседних корпусов рядом.
• Удержание 15 % забыто в расчёте: минус 1-1,5 процентных пункта.
• Мебель и техника через три-четыре года требуют замены на 150 000-300 000 бат для студии: закладывайте ремонтный резерв.
• Курс бата к рублю: доход в батах стабилен, в рублях меняется вместе с курсом, и считать рублёвую доходность нужно по курсу на день расчёта.

Ошибки инвесторов

1. Считать доходность по рекламной ставке и загрузке 75 %.
2. Не вычитать удержание 15 % и содержание дома.
3. Покупать «под посуточную сдачу» в доме, устав которого её запрещает.
4. Выбирать проект по гарантии, а не по условиям после гарантии.
5. Брать виллу под аренду без управляющей с опытом вилл.
6. Продавать через год и отдавать 5-6 % сборами, когда через пять лет было бы 2,5-3 %.
7. Считать доход в рублях по сегодняшнему курсу на десять лет вперёд.

Связанные материалы

• Налоги на недвижимость в Таиланде: покупка, владение, аренда, продажа
• Расходы на содержание квартиры на Пхукете
• Топ районов Пхукета для инвестиций
• Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу: 8 шагов
• Новостройки Пхукета в рассрочку
• Ипотека в Таиланде для русских: кредит застройщика
• Купить недвижимость на Пхукете: каталог

Частые вопросы

Какая реальная доходность аренды на Пхукете? +

До трат 7-14 % в год при посуточной сдаче и 5-9 % при долгой, в зависимости от района и объекта. После управляющей компании, удержания 15 %, содержания дома и ремонта остаётся 4-8 %. Цифры 10-12 % «на руки» бывают, но у конкретных объектов, а не в среднем: у клиента MORE Group апартаменты в Най Харне за 3,5 млн бат приносили около 12 % после управляющей до налога. Ориентир MORE Group по истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете. Прошлые результаты не гарантируют будущих: изменения законов Таиланда, туристического потока, мировые события и рынок могут менять доход.

Сколько можно заработать на квартире в Таиланде за год? +

Студия за 5 млн бат в Банг Тао при загрузке 58 % даёт 540 000 бат до трат и около 274 000 бат после управляющей, налога и содержания, это 5,4 %. Квартира с одной спальней в Раваи за 4 млн бат в долгой аренде за 20-25 тысяч бат в месяц оставляет 180-230 тысяч бат в год, около 5 %. Вилла зарабатывает больше в деньгах, но и тратит больше.

Что такое доходность до трат и после трат? +

До трат это валовая выручка от аренды, делённая на цену. После трат из неё вычтены комиссия управляющей компании 20-30 % при посуточной сдаче, удержание налога 15 % у нерезидента, содержание дома 50-100 бат за метр в месяц, ремонт и простой. При посуточной сдаче уходит 40-50 % выручки, при долгой 20-25 %.

Гарантированная доходность 7 % это обман? +

Не обман, а продукт с условиями. Застройщик или его управляющая компания платит фиксированные 6-8 % от цены покупки 1,5-5 лет, владелец живёт бесплатно 2-4 недели в году, после программы объект переходит в рентал пул. Проверять нужно, кто именно гарантирует, что происходит при неисполнении и не заложена ли гарантия в цену.

Что такое рентал пул и как делится доход? +

Программа управляющей компании, где однотипные квартиры сдаются вместе, а выручка делится в согласованной пропорции. По проектам из сводки MORE Group: 70/30 при посуточной сдаче через площадки, 90/10 при долгой аренде на полгода и год, в части проектов 60/40. Владелец может жить в квартире 15-30 дней в году без потери дохода.

Можно ли сдавать квартиру посуточно на Пхукете легально? +

Размещение гостей короче 30 дней по закону об отелях считается гостиничной деятельностью и требует лицензии. Легально это делается через управляющую компанию с лицензией, в проектах со статусом апарт-отеля или при упрощённой регистрации небольших объектов. Устав многих кондоминиумов посуточную сдачу запрещает. Проверяйте до покупки, а не после.

Какая загрузка у квартир на Пхукете? +

Модель, которую закладывают застройщики: низкий сезон 180 дней при 60 %, средний 90 дней при 80 %, высокий 95 дней при 90 %, итого около 70 % за год. Реальная загрузка у объекта без сильной управляющей компании 50-60 %. Разница между 70 % и 55 % это примерно четверть годового дохода.

Что выгоднее: посуточно или на год? +

Посуточно даёт больше до трат, 9-14 % против 5-9 %, но и теряет больше: управляющая 20-30 %, уборка, простой, сезон. После трат разрыв сокращается до 1-2 процентных пунктов, а риск у посуточной выше. Для первого объекта без времени на управление долгая аренда или рентал пул спокойнее.

Какой налог на доход от аренды? +

Нерезидент платит 15 % удержания с валовой суммы, обычно через управляющую компанию, при подаче декларации применяется вычет 30 %. Резидент после 180 дней в году платит по прогрессивной шкале 5-35 %. Между Россией и Таиландом действует конвенция об избежании двойного налогообложения.

Где на Пхукете самая высокая доходность? +

До трат в Патонге, 11-14 % посуточно, за счёт загрузки и низкой цены входа. После трат разница между районами меньше, потому что в Патонге дороже управление и выше износ. Для сочетания дохода и роста цены чаще выбирают Банг Тао, Лаян и Камалу, для спокойной долгой аренды Раваи и Чалонг. Ориентир MORE Group по истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете. Прошлые результаты не гарантируют будущих: изменения законов Таиланда, туристического потока, мировые события и рынок могут менять доход.

Стоит ли покупать квартиру в Таиланде под аренду в 2026 году? +

Если считать по доходу после трат 4-8 % плюс рост цены 5-8 % в год на Пхукете и держать объект от 5 лет, покупка под аренду оправдана. Если рассчитывать на 12 % из рекламы и выход через год, скорее нет. Ключ не в стране, а в конкретном доме, управляющей компании и цене входа.

Как проверить доходность до сделки? +

Попросить у управляющей выписки по похожим квартирам за год, сравнить ставки на площадках бронирования по соседним объектам, узнать плату за содержание в цифрах, прочитать условия рентал пула или гарантии, проверить устав дома на посуточную сдачу и лицензию управляющей. Пересчитать всё в калькуляторе с загрузкой 55 %, а не 75 %.

Можно ли получать пассивный доход от недвижимости в Таиланде? +

Да, если отдать квартиру управляющей компании или сдавать её на год: тогда владелец почти не тратит своё время. По истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете после управляющей, налога и содержания оставалось 4-8 % в год, при долгой аренде с загрузкой близкой к 100 % и одним договором на год. Ориентир MORE Group по истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете. Прошлые результаты не гарантируют будущих: изменения законов Таиланда, туристического потока, мировые события и рынок могут менять доход.

Что такое гарантированная доходность в проектах Таиланда? +

Это программа, в которой застройщик или его управляющая компания платит владельцу фиксированный процент от цены покупки, по данным застройщиков из сводки проектов MORE Group 6-8 % на срок от 1,5 до 5 лет. Владелец живёт в квартире 2-4 недели в году, а после программы объект обычно переходит в рентал пул. По данным застройщика, проверено 16.09.2026.

Какой спрос на аренду жилья на Пхукете в высокий сезон? +

Высокий сезон длится около 95 дней с декабря по февраль, и в модели застройщиков загрузка в эти месяцы 90 %, а ставка за ночь студии в Банг Тао около 3 000 бат. По истории сдачи объектов наших клиентов хорошо управляемая квартира держала загрузку 60-75 % за год, у моря и с управляющей компанией с собственным каналом бронирований выше. Ориентир MORE Group по истории сдачи объектов наших клиентов на Пхукете. Прошлые результаты не гарантируют будущих: изменения законов Таиланда, туристического потока, мировые события и рынок могут менять доход.