Квартира на этапе стройки на Пхукете 2026: как купить

Короткий ответ: На этапе стройки на Пхукете - это покупка квартиры или виллы на стадии строительства с оплатой частями (обычно 30% сразу, 70% при сдаче). Средний рост стоимости за период строительства: +20-30%. Рассрочка беспроцентная. Главный риск, ненадёжный застройщик. Работайте только с проверенными девелоперами с историей сданных проектов.

Недвижимость на этапе стройки на Пхукете - это один из самых популярных инструментов для инвесторов из России, стран СНГ и Европы. Покупаешь на стадии котлована, платишь частями по мере строительства, а к моменту сдачи объект уже стоит на 20-30% дороже. Звучит привлекательно, и в большинстве случаев так и работает. Но только если понимаешь механику, умеешь выбирать застройщика и знаешь, где ловушки.

В этом гайде разбираем на этапе стройки от А до Я: как устроена схема, какие бывают планы платежей, реальный потенциал роста цены, чего реально бояться и как не ошибиться с выбором объекта. Если хотите купить уже оплаченный лот дешевле текущей цены застройщика, смотрите также проверенные переуступки на Пхукете и отдельный гайд по переуступке прав в проектах на этапе стройки.

Данные MORE Group: реальные результаты на этапе стройки покупок

По внутренней статистике MORE Group за 2024-2026 (500+ сделок, из них 68%, на этапе стройки):

Средний рост стоимости от покупки до сдачи: +22% за 2 года строительства (данные по 85 сданным объектам)
Лучший результат: Botanica Foresta 2 (Банг Тао), +34% за 18 месяцев строительства
Средний план платежей для наших клиентов: 30% при бронировании и подписании, 70% при передаче ключей
3 случая задержки сдачи более чем на 6 месяцев за 3 года (из 120+ на этапе стройки проектов), все три у мелких застройщиков, которые мы больше не рекомендуем
0 случаев потери денег клиентами MORE Group при покупке на этапе стройки, благодаря фильтрации: мы работаем только с 25 проверенными застройщиками из 120+ на рынке Пхукета
Часть покупателей перепродаёт лот по переуступке до сдачи; результат зависит от проекта и стадии

Что такое на этапе стройки недвижимость

Покупка на этапе стройки это сделка до сдачи дома: вы платите по графику, пока объект строится, и получаете ключи через 1-3 года. На Пхукете так продаётся большая часть новых проектов, а цена входа обычно ниже цены готового лота в том же доме.

На этапе стройки (от английского “off the plan”, вне готового объекта), покупка недвижимости до завершения строительства. Это может быть:

Стадия котлована, самое раннее, самая низкая цена, максимальный потенциал роста
Начало строительства, фундамент заложен, риски немного ниже
Строительство на 30-50%, хороший баланс цены и надёжности
Высокая степень готовности, цена приближается к рыночной, но ещё есть рассрочка

На Пхукете подавляющее большинство новых проектов продаются именно в формате на этапе стройки. Это рыночная норма: застройщики так финансируют строительство, инвесторы, фиксируют раннюю цену.

Ключевое отличие от вторичного рынка: вы не получаете ключи сразу. Вы получаете договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement), право требования на будущий объект и план платежей. Право собственности (Чанот (документ о праве собственности на землю) или Strata Title) переходит только после завершения строительства и регистрации в земельном отделе.

Как работает схема покупки на этапе стройки

Схема состоит из 6 шагов: выбор лота, проверка документов застройщика, бронирование с депозитом, договор с графиком платежей, платежи по мере готовности корпуса и приёмка с регистрацией права. Деньги при этом идут напрямую застройщику, эскроу-счетов в тайской практике почти нет.

Выбор лота и фиксация цены бронированием
Проверка документов застройщика юристом
Договор с графиком платежей и сроком сдачи
Платежи по мере готовности корпуса
Приёмка лота по акту с перечнем дефектов
Регистрация права в земельном офисе

Процесс покупки на этапе стройки на Пхукете выглядит так:

Шаг 1, Бронирование. Вы резервируете лот, вносите депозит (обычно 50 000-200 000 бат). Объект снимается с продажи и закрепляется за вами.

Шаг 2, Подписание договора. В течение 2-4 недель подписывается Sale and Purchase Agreement (договор). Это ключевой документ, он определяет всё: сроки, план платежей, штрафы за задержку, спецификации объекта. Читайте договор с юристом, не надейтесь на “стандартные условия”.

Шаг 3, Платежи по графику. Далее идут платежи согласно согласованному плану, раз в 3-6 месяцев или по достижению этапов строительства.

Шаг 4, Сдача объекта. По завершении строительства проводится инспекция, вы вносите финальный платёж и получаете ключи.

Шаг 5, Регистрация права собственности. Оформляется в земельном отделе, уплачиваются трансфертные налоги (около 2% от кадастровой стоимости для кондоминиумов, часто 50/50 с застройщиком или полностью за счёт застройщика в рамках акции).

Планы платежей: как это устроено на практике

График платежей у каждого застройщика свой, но на Пхукете встречаются 3 типовые схемы: 30/20/20/20/10, 50 на 50 и равными долями по 20 % на 5 этапов. Первый платёж после брони обычно 20-30 %, остаток к моменту передачи ключей.

Каждый застройщик предлагает свой график. Вот типичные схемы, которые встречаются на Пхукете:

Схема	Структура платежей	Для кого подходит
30/70	30% при подписании, 70% при сдаче	Инвесторы с капиталом, планирующие ипотеку при сдаче
20/20/60	20%, договор, 20%, начало стройки, 60%, ключи	Баланс рассрочки и нагрузки
10/10/10/…/50	По 10% каждые 6 месяцев, 50% финальный	Комфортная поэтапная оплата
5/5/5/5/80	Минимальные взносы, максимум при сдаче	Спекулятивные инвесторы, перепродажа до сдачи
50/50	50% сразу, 50% при сдаче	Быстрые сделки, скидки за крупный взнос

Важно: чем меньше первый взнос, тем выше интерес застройщика к “длинным” деньгам, и тем больше зашита маржа в цене. Иногда схема 5/95 означает, что стартовая цена завышена на 10-15% по сравнению с условиями 30/70.

Также существует беспроцентная рассрочка, вы платите частями без переплаты. Это стандарт для Таиланда: банковского ипотечного рынка для иностранцев практически нет, поэтому застройщики сами выступают как финансовый партнёр.

Потенциал роста цены: реальные цифры

Цена лота на старте продаж почти всегда ниже цены готового лота в том же доме, и в этом основной смысл покупки на этапе стройки. Единой ставки роста по острову нет: результат зависит от района, застройщика и стадии входа, а гарантий не даёт никто. Ниже что влияет на разницу в цене между стартом и сдачей.

Стадия входа: на старте продаж цена ниже, чем перед сдачей
Район: запад и юг ведут себя по-разному
Застройщик: имя влияет на скорость перепродажи
Тип лота: студии и большие квартиры продаются разной аудитории

Это главная причина, по которой инвесторы выбирают на этапе стройки. На Пхукете динамика выглядит следующим образом:

Сегмент	Типичный рост за период строительства	Срок строительства
Масс-маркет апартаменты	12-20%	2-3 года
Средний сегмент (3-8 млн бат)	20-28%	2-4 года
Премиум (8-20 млн бат)	25-35%	3-4 года
Люкс (от 20 млн бат)	30-45%	3-5 лет

Реальный пример. Проект в районе Банг Тао, старт продаж в начале строительства, 4,5 млн бат за студию. Через 3 года, при сдаче, аналогичные лоты уходят за 6,2 млн бат. Рост, 38%. Инвестор, вложивший 30% (1,35 млн бат) и финансировавший остаток при сдаче, зафиксировал прирост капитала 1,7 млн бат на вложенные 1,35 млн, это 126% на собственный капитал.

Разумеется, такие результаты, не гарантия, а диапазон возможного при правильном выборе проекта и рынке без форс-мажоров. Но даже консервативные 15% за 3 года - это примерно 5% годовых без учёта аренды, что выше большинства банковских инструментов.

Как выбрать застройщика для покупки на этапе стройки

Выбор застройщика решает больше, чем выбор планировки. На рынке Пхукета работают десятки компаний, но с длинной историей сданных объектов их заметно меньше. Ниже 6 проверок, которые отделяют застройщика с трек-рекордом от компании, у которой этот проект первый.

Критерии надёжного застройщика:

Критерий	Минимальная планка	Идеальный уровень
Количество сданных проектов	2+	5+
История задержек	Не более 6 месяцев	Сдаёт в срок или досрочно
Форма собственности на землю	Chanote подтверждён	Chanote + EIA до старта продаж
Финансовая устойчивость	Работает от 5 лет	Листинг на SET или годовой оборот от 1 млрд бат
Управляющая компания	Есть партнёр	Собственная управляющая компания с историей сдач
Гарантии в договоре	Пени за задержку	Пени + компенсация + buyback option

Красные флаги, на которые обращаем внимание:

Застройщик продаёт первый проект, нет подтверждённой истории
Земля не в собственности застройщика (арендована или «в процессе оформления»)
EIA permit ещё не получен, но продажи уже идут
Слишком агрессивный маркетинг: «ROI 20% гарантировано», «последние 5 лотов» на раннем этапе
Нет физического офиса на Пхукете или представительства в Бангкоке
договор не содержит чётких дат сдачи и штрафных санкций

По данным MORE Group, из 120+ застройщиков на Пхукете мы работаем только с 25, прошедшими нашу внутреннюю проверку по 18 параметрам. За 3 года ни один клиент не потерял деньги при покупке через нас. Три случая задержек более 6 месяцев за всю нашу практику, все три у застройщиков, которые после этого были исключены из нашей базы рекомендаций.

Как проверить самостоятельно: запросите у застройщика список завершённых проектов с датами, проведите проверка титула через юриста, проверьте наличие EIA в базе ONEP (Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning).

Риски на этапе стройки: честный разговор

У покупки на этапе стройки 5 основных рисков: сдвиг срока сдачи, отличие построенного от рендера, банкротство застройщика, изменение окружения и сложность выхода из сделки до сдачи. Каждый снижается проверкой документов и условиями договора, но полностью не исчезает.

Сдвиг сдачи: по практике Пхукета на 1-6 месяцев
Отличие от рендера: отделка, вид, планировка
Банкротство застройщика: деньги не защищены эскроу
Окружение: соседняя стройка может закрыть вид
Выход из сделки: только через переуступку с согласия застройщика

Инвестирование в объекты на этапе стройки - не безрисковый инструмент. Вот основные риски и способы их минимизировать:

1. Задержка строительства

По статистике рынка Пхукета, задержки на 3-12 месяцев случаются у 30-40% проектов. Причины разные: логистика материалов, административные согласования, погодный сезон. Хорошие застройщики прописывают в договоре пени за каждый день просрочки.

Минимизация: выбирайте застройщиков с историей своевременной сдачи проектов. Проверяйте, есть ли в договоре штрафные санкции за задержку (не менее 0,01-0,02% от суммы договора в день).

2. Несоответствие финального объекта рендерам

Планировки могут незначительно измениться, материалы, отличаться от заявленных. Это не мошенничество, а нормальная строительная реальность, но масштаб изменений должен быть ограничен договором.

Минимизация: зафиксируйте спецификации в приложении к договору. Проводите инспекцию перед финальным платежом.

3. Банкротство застройщика

Редкость для крупных игроков, но реальный риск для небольших компаний без истории. На Пхукете несколько нашумевших случаев заморозки строительства произошло с малоизвестными застройщиками.

Минимизация: работайте только с застройщиками, у которых есть минимум 2-3 сданных проекта на Пхукете. Проверяйте, что деньги поступают на эскроу-счёт, а не напрямую застройщику.

4. Юридические проблемы с землёй

Иногда застройщик начинает продажи до получения всех разрешений, включая EIA (Environmental Impact Assessment). Такие проекты могут быть заморожены.

Минимизация: проверьте наличие EIA permit и лицензии на строительство до подписания договора. Это несложно, данные открыты.

5. Валютный риск при переводе средств

Платежи по объектам на этапе стройки растянуты на 2-4 года. За это время курс рубля к бату может измениться на 15-30%. Инвестор, запланировавший бюджет в рублях, может обнаружить что финальный платёж в пересчёте оказался значительно дороже.

Минимизация: фиксируйте бюджет в батах, держите часть средств в валюте (USD/EUR), рассматривайте досрочную оплату в период выгодного курса. Некоторые застройщики принимают USDT - это снимает валютный риск полностью.

Стратегия переуступка: продажа до сдачи

Переуступка это продажа прав по договору до сдачи дома: вы передаёте своё место в сделке новому покупателю и забираете разницу между ценой входа и текущей ценой, не внося последние платежи. Схема работает не во всех проектах: согласие застройщика обязательно, а комиссия за переоформление считается процентами от цены договора.

Согласие застройщика обязательно, без него сделки нет
Комиссия за переоформление: проценты от цены договора
Покупателя ищете вы сами или через агентство
Работает не во всех проектах, условие смотрят в договоре

Переуступка позволяет забрать накопившийся за время стройки рост цены, не внося финальные платежи за квартиру.

Один из самых прибыльных сценариев для инвестора на этапе стройки, переуступка (переуступка права требования). Вы покупаете лот на ранней стадии, а продаёте его другому покупателю ещё до завершения строительства.

Как это работает:

Покупаете на этапе котлована, вносите 30% от стоимости
Через 12-18 месяцев, когда цена выросла на 20-25%, находите покупателя на ваше «место» в проекте
Покупатель оплачивает вам вашу наценку + компенсирует ваши платежи
Вы получаете прибыль на вложенные 30%, не дожидаясь сдачи

Пример расчёта:

Лот: 5 млн бат. Вы внесли 30% = 1,5 млн бат
Через 1,5 года цена лота: 6,2 млн бат (+24%)
Комиссия за переуступку: 6,2 млн − 5 млн = 1,2 млн бат минус комиссия (обычно 50 000-100 000 бат)
Чистая прибыль: ~1,1 млн бат на вложенные 1,5 млн = 73% за 1,5 года на вложенный капитал

Важно: не все застройщики разрешают переуступку, условия должны быть прописаны в договоре. Некоторые берут комиссию 1-3% от суммы переуступки. По данным MORE Group, 47% наших инвесторов используют именно эту стратегию.

Как выбрать надёжный на этапе стройки объект

Алгоритм выбора состоит из 6 шагов и начинается не с рендера, а с застройщика: что он уже сдал, в какие сроки и что с этими домами сейчас. Дальше проверяют документы на землю, разрешение на строительство, график платежей и условия договора.

Вот практический алгоритм, который мы используем в MORE Group при подборе объекта для клиента:

1. Проверка репутации застройщика

Сколько проектов завершено на Пхукете?
Были ли задержки и насколько?
Есть ли отзывы реальных покупателей?
Котируется ли компания на бирже (SET)?

Юридическая проверка

Чанот (полное право на землю) или другой тип документа?
Выдан ли EIA permit?
Получена ли лицензия на строительство?
Каков % иностранной квоты в проекте?

Локация

Расстояние до пляжа, аэропорта, инфраструктуры?
Планы развития района (дороги, торговые центры)?
Конкуренция в аренде, сколько аналогичных проектов рядом?

Условия договора

Конкретные сроки сдачи с датой?
Штрафы за задержку?
Условия расторжения (возврат денег)?
Описание спецификаций в приложении?

Управление после сдачи

Есть ли управляющая компания в проекте?
Каков размер плати за содержание дома (обслуживание)?
Есть ли программа общий пул аренды или обещанная доходность?

Чеклист покупателя на этапе стройки на Пхукете

Перед подписанием договора у вас должны быть ответы на 8 вопросов: кто застройщик и что сдал, есть ли разрешение, чья земля, какой график, что при задержке, остаток квоты 49 %, кто управляет домом после сдачи и как выйти из сделки.

Перед подписанием договора убедитесь, что у вас есть ответы на все пункты:

Для кого подходит на этапе стройки

Подходит, если:

У вас горизонт инвестирования от 3 лет
Вы хотите зафиксировать цену входа ниже рынка
Вы планируете сдавать объект в аренду после сдачи
Вы готовы к тому, что деньги не будут доступны во время строительства

Не подходит, если:

Нужна немедленная доходность (первые 2-4 года, только ожидание)
Вы не готовы к рискам задержки или изменений
Вы планируете перепродать быстро (ликвидность в период строительства ограничена)

На этапе стройки - это инструмент терпеливого инвестора. Если у вас есть горизонт и желание войти по лучшей цене, это один из наиболее эффективных способов заработать на пхукетской недвижимости.

Проверим застройщика и сроки до того, как вы внесёте деньги

Смотрим историю сдачи прошлых очередей, разрешения и график платежей по конкретному проекту.

Проверить проект

Написать в мессенджер

Частые вопросы

Что такое на этапе стройки недвижимость?

На этапе стройки, покупка недвижимости до завершения строительства, часто на стадии котлована или проекта. Вы платите по графику рассрочки, пока застройщик строит объект. Главное преимущество, цена входа на 20-35% ниже, чем у готового объекта, и рост стоимости по мере строительства.

Насколько вырастет цена за время строительства?

На Пхукете цена лота на этапе стройки обычно растёт по мере готовности корпуса, но единой ставки по острову нет. Рост зависит от локации, репутации застройщика и общей динамики рынка.

Какой типичный план платежей при покупке на этапе стройки?

Распространённые схемы: 30/70 (30% при подписании, 70% при сдаче), 20/20/60 (20%, бронирование, 20%, начало строительства, 60%, сдача), или поэтапные платежи каждые 3-6 месяцев по 10-15%. Застройщики премиум-сегмента часто предлагают максимально комфортный график с минимальным первым взносом.

Какие риски при покупке на этапе стройки на Пхукете?

Основные риски: задержка строительства (встречается у 30-40% проектов на 3-12 месяцев), банкротство застройщика (редко, но возможно при плохой проверке), несоответствие готового объекта рендерам, изменение инфраструктуры вокруг. Минимизируются выбором проверенного застройщика с завершёнными проектами и юридической проверкой договора.

Можно ли иностранцу купить на этапе стройки в Таиланде?

Да. Иностранцы могут купить квартиру в кондоминиуме по схеме полная собственность в рамках 49% иностранной квоты проекта. Виллы и земля доступны через долгую аренду на 30 лет с возможностью продления. На этапе стройки сделки для иностранцев абсолютно легальны и регулируются Законом о кондоминиумах Таиланда.

Что проверить перед покупкой на этапе стройки?

Обязательно: лицензия на строительство и EIA permit, право собственности застройщика на землю (Chanote), история завершённых проектов, репутация управляющей компании, условия расторжения договора, точные сроки сдачи с пенями за задержку. Проверьте, как оформляется иностранная квота в конкретном проекте.

Совет MORE Group. Смотрите не рендеры, а сданные дома этого застройщика: съездите в его прошлый проект через 2-3 года после сдачи и посмотрите, что с общими зонами, лифтами и бассейном. Это говорит о качестве больше, чем любая презентация, и занимает один вечер. Список сданных объектов с датами запрашивайте письменно до депозита.

Связанные материалы

Для полной картины рекомендуем изучить:

Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу, пошаговый процесс от бронирования до Чанота
Проверка документов на недвижимость в Таиланде, как проверить застройщика и объект перед покупкой
чек-лист юриста, механизм защиты денег на этапе стройки покупке
Полная собственность или долгая аренда, формы владения и их отличия
Доходность аренды на Пхукете, что ожидать от объекта после сдачи
Гарантированная доходность, стоит ли брать GR-программу при покупке на этапе стройки
Чек-лист юриста из 23 пунктов, минимальная проверка перед подписанием договора

На этапе стройки vs готовая недвижимость: когда что выбирать

Критерий	На этапе стройки	Готовый объект
Цена входа	На 20-35% ниже	Рыночная
Рассрочка	Беспроцентная, 2-4 года	Обычно полная оплата
Доход от аренды	Только после сдачи	Сразу
Рост стоимости	+20-30% за период строительства	Рыночный (5-8% в год)
Риск	Задержка или банкротство застройщика	Минимальный
Можно увидеть вживую	Нет (только рендеры и шоурум)	Да
Выбор лучших лотов	Максимальный (раннее бронирование)	Ограниченный

Вывод: На этапе стройки оптимален если у вас горизонт от 3 лет, вы готовы к 2-4 месяцам ожидания до ключей и хотите максимальный рост капитала. Готовый объект; если нужен доход с первого месяца или вы хотите увидеть и пощупать квартиру до покупки.