Leasehold 30+30+30 на Пхукете: почему это не «аренда» и как защитить деньги
Лизхолд на 90 лет — это не аренда квартиры. Это право, регистрируемое в Land Office, передаваемое по наследству, защищённое тайским законодательством. Полный разбор 2026.
TL;DR: Лизхолд 30+30+30 — это не «аренда квартиры», это особое регистрируемое имущественное право на 90 лет, которое можно продать, передать по наследству, заложить в ипотеку. Регистрируется в Land Office, защищено тайским Civil and Commercial Code. Главные риски — нарушение договора лизором (можно защитить через предоплату всех 90 лет) и снижение цены перепродажи через 60+ лет.
«Я буду арендатором на 90 лет, а не владельцем» — это типичная ошибка восприятия. Из 23 наших звонков 8 клиентов прямо озвучивали это опасение. Майк, наш канадский клиент: «I want it to be actual ownership, not a lease». В этой статье — детальный разбор, почему лизхолд не равно аренде, и как защитить деньги при таком формате.
Что такое leasehold юридически
В тайском законодательстве (Civil and Commercial Code, разделы 537–571) лизхолд — это зарегистрированное в Land Office имущественное право, которое:
- Регистрируется на конкретный срок (максимум 30 лет за один регистрационный акт)
- Регистрируется на конкретного человека или компанию (вас)
- Записывается в Land Title Deed (Chanot) землевладельца
- Передаётся по наследству автоматически
- Может быть продано, заложено, переведено
Ключевое отличие от «аренды квартиры»:
| Параметр | «Аренда квартиры» (rental) | Leasehold (зарегистрированный) |
|---|---|---|
| Срок | До 3-х лет, может прекратиться по решению лизора | 30 лет с продлениями до 90 |
| Регистрация | Не регистрируется (или просто) | Регистрируется в Land Office |
| Передача по наследству | Невозможна, прекращается со смертью | Передаётся наследникам |
| Продажа другому лицу | Невозможна без согласия лизора и редко | Свободно продаётся |
| Залог | Невозможен | Возможен (ипотека на лизхолд) |
| Изменения в объекте | Нужно согласие лизора | По договору, обычно свободно |
| Защита | Ограниченная | Полная защита через Civil Code |
Почему именно 30+30+30, а не сразу 90
Тайский Civil Code ограничивает регистрацию лизхолда 30 годами максимум за один акт. Это историческая норма (с 1925 года), цель — защитить землевладельцев от «вечной» сдачи.
Поэтому стандартная структура:
- Первый акт регистрации: 30 лет (полная гарантия с момента сделки)
- Опция продления #1: ещё на 30 лет (через 25 лет от сделки можно подавать)
- Опция продления #2: ещё на 30 лет (через 55 лет)
Итого: 90 лет фактического использования.
Защита при leasehold — как застраховаться от рисков
Риск 1: Лизор не продлит на следующие 30 лет
Решение: оплата всех 90 лет вперёд + регистрация option to renew с предоплатой.
В договоре должно быть:
- Опции продления уже оплачены полностью при первой сделке
- Лизор обязан зарегистрировать продление при первом обращении (без переторжки цены)
- Если лизор не выполняет обязательство — покупатель имеет право требовать через суд или взыскать penalty
Риск 2: Лизор продал землю и новый собственник отказывается признавать leasehold
Решение: регистрация в Land Office делает leasehold обязательным для нового собственника земли. Зарегистрированный leasehold переходит вместе с землёй — это обязательное условие, прописанное в Title Deed.
Риск 3: Лизор обанкротился, кредиторы требуют землю
Решение: ваш зарегистрированный leasehold имеет приоритет перед требованиями кредиторов лизора (если регистрация была раньше возникновения долга).
Риск 4: Изменилось зонирование, объект подлежит сносу
Решение: в этом случае компенсация выплачивается лизору, но он обязан передать вашу долю компенсации согласно условиям договора. Прописывайте это в SPA.
Сравнение freehold и leasehold для разных целей
| Цель покупки | Что лучше |
|---|---|
| Кондо для жизни (1–10 лет) | Любой вариант, разница не существенна |
| Кондо для долгой аренды (15–30 лет) | Любой вариант |
| Кондо для перепродажи через 5 лет | Freehold ценится на 5–10% дороже |
| Кондо как наследство для детей (30+ лет) | Freehold даёт больше уверенности |
| Вилла (земля) для жизни | Только leasehold (земля иностранцу не доступна) |
| Вилла как инвестиция | Только leasehold или через тайскую компанию |
Что должно быть в договоре leasehold (чек-лист)
- Длительность первого акта: 30 лет (не меньше)
- Опции продления: минимум 2 × 30 лет, прописаны явно
- Опции уже оплачены в составе первоначальной цены
- Право продажи третьим лицам без согласия лизора
- Право передачи по наследству
- Право проводить улучшения и ремонт
- Penalty для лизора при нарушении (минимум 200% от стоимости лизхолда)
- Регистрация в Land Office оплачена застройщиком/лизором
- Указание о приоритете при продаже земли третьим лицам
- Юрисдикция и язык спора (тайский суд, тайский язык)
Стоимость leasehold vs freehold на одинаковом юните
Возьмём типичный кондо в Bang Tao 50 м²:
| Параметр | Freehold | Leasehold 90 лет |
|---|---|---|
| Цена при покупке | 100% (например, 7 млн ₽) | 95% (6,65 млн ₽) — обычно скидка 5% |
| Transfer fee при покупке | 2% (50/50) | 1,1% от цены лизхолда |
| Налог на доход с аренды | Одинаково | |
| Цена перепродажи через 5 лет | +30–40% (типичный рост) | +25–35% |
| Цена перепродажи через 30 лет | +200–300% | +150–200% (короче срок) |
| Цена перепродажи через 60 лет | +500–700% | +200–300% (меньше времени до конца) |
| Налог при перепродаже | Сложнее, выше | Проще (передача договора) |
Реальный кейс из практики MORE Group
Клиент Андрей, 2024: купил виллу в Layan по leasehold 30+30+30 за 32 млн ₽. Все 90 лет оплачены и зарегистрированы в Land Office. В 2026 (через 2 года) перепродал за 41 млн ₽ (+28%). Покупатель — англичанин, для него 88 оставшихся лет — это «практически вечно».
Контр-кейс: клиент N в 2010 купил виллу за 18 млн ₽ leasehold с продлениями БЕЗ предоплаты. В 2024 хотел продать. Покупатели требовали гарантии продлений — лизор затребовал доплату 6 млн ₽ за «обновление условий». Сделку удалось закрыть, но с потерей 4 млн ₽ от ожидаемой цены.
Вывод: предоплата всех 90 лет при первой регистрации — это критическое условие, которое стоит того, чтобы добавить в SPA жёстко.
Чек-лист перед подписанием leasehold-сделки
- Юрист проверил Land Title Deed землевладельца
- Понимаю, кто лизор (физлицо, тайская компания, корпорация-застройщик)
- Все 90 лет (30+30+30) оплачены и зарегистрированы
- В договоре есть автоматическая регистрация продлений
- Предусмотрены penalty для лизора
- Право свободной перепродажи прописано
- Право наследования прописано
- Сделка регистрируется лично или по безопасной доверенности
📋 Хотите, чтобы наш юрист проверил конкретный leasehold-договор? Эксперты MORE Group делают независимую правовую экспертизу за 2 рабочих дня. Заказать проверку →
Связанные материалы
- Freehold vs Leasehold в Таиланде: полный разбор
- Юридические риски покупки недвижимости в Таиланде
- Title Deed (Chanot) — что это и как проверить
- Как передать кондо на Пхукете по наследству
Юридические нюансы leasehold отличаются для разных типов проектов и для разных оригинальных собственников земли. Перед сделкой обязательно консультируйтесь с тайским юристом — у нас есть проверенные партнёры с английским и русским языками. Контакт: @Maksim_MOREGroup.
Частые вопросы
Это особое имущественное право (registered leasehold), которое регистрируется в Land Office на 30 лет с двумя продлениями по 30 лет каждое (итого до 90 лет). Оно может быть продано, передано по наследству, заложено в ипотеку. Это не аренда квартиры в привычном смысле — это право, ближе к праву пользования (usufruct) с возможностью передачи.
Гарантия первых 30 лет — абсолютная, прописана в Land Title Deed. Продления (вторые и третьи 30 лет) гарантируются договором между лизором (землевладельцем) и лизи (вами), но юридически это новые регистрации. Защита: оплачивайте все 90 лет вперёд при первой регистрации, чтобы продления были автоматическими.
Да. Вы продаёте оставшийся срок лизхолда новому покупателю. Цена считается пропорционально оставшемуся сроку. На 5–10 году владения объект продаётся почти за полную стоимость. На 70–80 году — со значительной скидкой (короткий оставшийся срок).
Объект (или земля под виллой) возвращается землевладельцу. Через 90 лет это будет наследник нынешнего лизора или новый собственник. Для большинства покупателей это не критично — за 90 лет недвижимость уже принесла 5–10× стоимости в виде дохода и прироста.
Freehold — полное право собственности (только для кондо в 49% квоте для иностранцев). Leasehold — долгосрочное право пользования и распоряжения (90 лет с продлениями). Для большинства целей разница невелика: в обоих случаях вы можете жить, сдавать, продавать, наследовать. Главные различия — в стоимости перепродажи через 50+ лет и в налогах при передаче.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.