Leasehold 30+30+30 на Пхукете: не аренда, а право 2026

Короткий ответ: лизхолд 30+30+30, это зарегистрированное в Land Office право на до 90 лет, не краткосрочная аренда. Его можно продать, заложить и передать по наследству. Главная защита, предоплата всех продлений при первой регистрации и независимый юрист по Chanot.

«Я буду арендатором на 90 лет», частая ошибка. Ниже, отличие от rental, сравнение с freehold, сценарии покупателя и чек-лист SPA.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Leasehold 30+30+30 на Пхукете, пошагово в гайде	Нужна адаптация под ваш бюджет и сроки
Цифры и кейсы MORE Group 2024–2026	Правила и ставки меняются, сверяйте перед сделкой
Связка с покупкой и документами	Юрист на ключевых этапах сделки

Когда leasehold: разумный выбор, а когда нет

Короткий ответ: leasehold логичен, если freehold-квота в ЖК закончилась, вы покупаете виллу, или скидка 5–7% компенсирует более короткий горизонт перепродажи. Не логичен, если в том же проекте есть freehold по той же цене, лизор непрозрачен или продления не предоплачены.

Берите leasehold, если:

• исчерпана foreign quota на freehold
• объект, вилла (земля иностранцу не продаётся)
• в SPA 90 лет оплачены и penalty для лизора прописаны
• горизонт владения 7–20 лет (аренда + resale)

Избегайте leasehold, если:

• freehold доступен без доплаты
• лизор, случайное физлицо без track record
• продления «обсудим через 25 лет»
• нет записи в Land Office на момент полной оплаты

Что такое leasehold юридически

В тайском законодательстве (Civil and Commercial Code, разделы 537–571) лизхолд, это зарегистрированное в Land Office имущественное право, которое:

• Регистрируется на конкретный срок (максимум 30 лет за один регистрационный акт)
• Регистрируется на конкретного человека или компанию (вас)
• Записывается в Land Title Deed (Chanot) землевладельца
• Передаётся по наследству автоматически
• Может быть продано, заложено, переведено

Ключевое отличие от «аренды квартиры»:

Параметр	«Аренда квартиры» (rental)	Leasehold (зарегистрированный)
Срок	До 3-х лет, может прекратиться по решению лизора	30 лет с продлениями до 90
Регистрация	Не регистрируется (или просто)	Регистрируется в Land Office
Передача по наследству	Невозможна, прекращается со смертью	Передаётся наследникам
Продажа другому лицу	Невозможна без согласия лизора и редко	Свободно продаётся
Залог	Невозможен	Возможен (ипотека на лизхолд)
Изменения в объекте	Нужно согласие лизора	По договору, обычно свободно
Защита	Ограниченная	Полная защита через Civil Code

Почему именно 30+30+30, а не сразу 90

Тайский Civil Code ограничивает регистрацию лизхолда 30 годами максимум за один акт. Это историческая норма (с 1925 года), цель, защитить землевладельцев от «вечной» сдачи.

Поэтому стандартная структура:

1. Первый акт регистрации: 30 лет (полная гарантия с момента сделки)
2. Опция продления #1: ещё на 30 лет (через 25 лет от сделки можно подавать)
3. Опция продления #2: ещё на 30 лет (через 55 лет)

Итого: 90 лет фактического использования.

Таймлайн 30+30+30 (что происходит по годам)

Год от сделки	Событие	Ваши действия
0	регистрация 1-го акта на 30 лет	проверить запись в Chanot
1–25	владение, аренда, перепродажа	CAM, налоги, УК
25–28	окно подачи на 2-е продление	юрист + Land Office
30	старт 2-го периода (если оплачено)	обновить копии документов
55–58	окно 3-го продления	то же
60+	цена resale учитывает остаток срока	дисконт к freehold растёт
90	право возвращается лизору	для большинства buyers не критично

Если все 90 лет оплачены upfront, продления, формальная перерегистрация, а не переговоры с новым владельцем земли.

Сценарии: кому подходит leasehold

Профиль	Leasehold	Freehold	Почему
Иностранец, кондо в квоте	если квота исчерпана	если есть слот 49% площади	см. квота 49%
Вилла на земле	единственный путь	недоступен иностранцу	земля только тайцам/компании
Инвестор 5–7 лет	ок при предоплате 90 лет	+5–10% к resale	ликвидность freehold выше
Наследство детям	ок, передаётся	предпочтительнее	горизонт 30+ лет
Перепродажа на 70-м году	сильный дисконт	меньше дисконта	остаток срока

Вывод: для горизонта under 25 лет leasehold с предоплатой часто экономически равен freehold; для 30+ лет freehold в квоте, сильнее.

Защита при leasehold: как застраховаться от рисков

Риск 1: Лизор не продлит на следующие 30 лет

Решение: оплата всех 90 лет вперёд + регистрация option to renew с предоплатой.

В договоре должно быть:

• Опции продления уже оплачены полностью при первой сделке
• Лизор обязан зарегистрировать продление при первом обращении (без переторжки цены)
• Если лизор не выполняет обязательство, покупатель имеет право требовать через суд или взыскать penalty

Риск 2: Лизор продал землю и новый собственник отказывается признавать leasehold

Решение: регистрация в Land Office делает leasehold обязательным для нового собственника земли. Зарегистрированный leasehold переходит вместе с землёй, это обязательное условие, прописанное в Title Deed.

Риск 3: Лизор обанкротился, кредиторы требуют землю

Решение: ваш зарегистрированный leasehold имеет приоритет перед требованиями кредиторов лизора (если регистрация была раньше возникновения долга).

Риск 4: Изменилось зонирование, объект подлежит сносу

Решение: в этом случае компенсация выплачивается лизору, но он обязан передать вашу долю компенсации согласно условиям договора. Прописывайте это в SPA.

Риск 5: Спор с Juristic Person / УК по CAM

В кондо leasehold вы платите common area fees как freehold-owner. Разница, в переговорах при смене лизора на земле под зданием (редко, но в SPA должны быть права на пользование общими зонами). Юрист проверяет Bylaws и House Rules вместе с leasehold agreement.

Риск 6: Валютный перевод без FET

Иностранец без Foreign Exchange Transaction Form не докажет легальный ввод средств, проблемы при resale. Leasehold не отменяет требование FET; см. покупку иностранцу.

Сравнение freehold и leasehold для разных целей

Цель покупки	Что лучше
Кондо для жизни (1–10 лет)	Любой вариант, разница не существенна
Кондо для долгой аренды (15–30 лет)	Любой вариант
Кондо для перепродажи через 5 лет	Freehold ценится на 5–10% дороже
Кондо как наследство для детей (30+ лет)	Freehold даёт больше уверенности
Вилла (земля) для жизни	Только leasehold (земля иностранцу не доступна)
Вилла как инвестиция	Только leasehold или через тайскую компанию

Что должно быть в договоре leasehold (чек-лист)

• Длительность первого акта: 30 лет (не меньше)
• Опции продления: минимум 2 × 30 лет, прописаны явно
• Опции уже оплачены в составе первоначальной цены
• Право продажи третьим лицам без согласия лизора
• Право передачи по наследству
• Право проводить улучшения и ремонт
• Penalty для лизора при нарушении (минимум 200% от стоимости лизхолда)
• Регистрация в Land Office оплачена застройщиком/лизором
• Указание о приоритете при продаже земли третьим лицам
• Юрисдикция и язык спора (тайский суд, тайский язык)

Стоимость leasehold vs freehold на одинаковом юните

Возьмём типичный кондо в Bang Tao 50 м²:

Параметр	Freehold	Leasehold 90 лет
Цена при покупке	100% (например, 7 млн ₽)	95% (6,65 млн ₽), обычно скидка 5%
Transfer fee при покупке	2% (50/50)	1,1% от цены лизхолда
Налог на доход с аренды	Одинаково
Цена перепродажи через 5 лет	+30–40% (типичный рост)	+25–35%
Цена перепродажи через 30 лет	+200–300%	+150–200% (короче срок)
Цена перепродажи через 60 лет	+500–700%	+200–300% (меньше времени до конца)
Налог при перепродаже	Сложнее, выше	Проще (передача договора)

Реальный кейс из практики MORE Group

Клиент Андрей, 2024: купил виллу в Layan по leasehold 30+30+30 за 32 млн ₽. Все 90 лет оплачены и зарегистрированы в Land Office. В 2026 (через 2 года) перепродал за 41 млн ₽ (+28%). Покупатель, англичанин, для него 88 оставшихся лет, это «практически вечно».

Контр-кейс: клиент N в 2010 купил виллу за 18 млн ₽ leasehold с продлениями БЕЗ предоплаты. В 2024 хотел продать. Покупатели требовали гарантии продлений, лизор затребовал доплату 6 млн ₽ за «обновление условий». Сделку удалось закрыть, но с потерей 4 млн ₽ от ожидаемой цены.

Вывод: предоплата всех 90 лет при первой регистрации, это критическое условие, которое стоит того, чтобы добавить в SPA жёстко.

Налоги и расходы: leasehold vs freehold

Статья	Leasehold	Freehold
Transfer fee при покупке	~1,1% от суммы лизхолда	2% от оценки (часто 50/50)
Ежегодный налог на имущество	как у владельца юнита	то же
Налог с аренды	5–15% в зависимости от структуры	то же
При перепродаже	передача договора, проще	Chanot + transfer
Stamp duty	по договору лизхолда	по сделке купли-продажи

Цифры индикативны, сверяйте с юристом на дату сделки. См. юридические риски.

Leasehold в кондо vs вилла на земле

Короткий ответ: в кондо лизхолд обычно на юнит (или долю в здании); у виллы, на землю + строение, и качество title земли критичнее.

Объект	Что регистрируется	Главный риск
Кондо leasehold	право на юнит в Juristic Person	слабый лизор-землевладелец
Вилла leasehold	земля + дом	Chanot земли, зонирование
Отельный кондо	часто leasehold + rental pool	условия УК и выхода из программы

Для вилл обязательна проверка Nor Sor 3 / Chanot под участком; см. DD.

Что спросить у застройщика про продления

1. Включена ли в цену полная оплата 90 лет?
2. Кто лизор: физлицо, SPV застройщика или третья сторона?
3. Есть ли penalty clause за отказ в продлении?
4. Регистрация в Land Office: чья обязанность и срок?
5. Можно ли заложить лизхолд в тайском банке?
6. Как передаётся право при наследстве?

Ответы должны быть в SPA, не только в презентации sales office.

Чек-лист перед подписанием leasehold-сделки

• Юрист проверил Land Title Deed землевладельца
• Понимаю, кто лизор (физлицо, тайская компания, корпорация-застройщик)
• Все 90 лет (30+30+30) оплачены и зарегистрированы
• В договоре есть автоматическая регистрация продлений
• Предусмотрены penalty для лизора
• Право свободной перепродажи прописано
• Право наследования прописано
• Сделка регистрируется лично или по безопасной доверенности

Красные флаги в leasehold-договоре

Флаг	Почему опасно
Первый акт under 30 лет	меньше защиты по Civil Code
Продления «по согласованию» без цены	лизор поднимет плату
Запрет перепродажи без согласия	нет ликвидности
Лизор, анонимное физлицо	риск смены собственника
Нет регистрации в Land Office	это не leasehold, а rental

Параллельно проверьте банкротство застройщика, слабый девелопер = слабый лизор.

Как читать запись leasehold в Chanot

Короткий ответ: после регистрации в Land Office на Chanot земли появляется запись о зарегистрированном лизхолде с ФИО/компанией лизи, сроком и условиями продления. Без этой записи договор, только бумага между сторонами.

Что проверяет юрист:

1. Имя лизи совпадает с покупателем в SPA (или nominee: отдельный риск)
2. Срок первого акта = 30 лет с даты регистрации
3. Опции renew указаны и привязаны к оплате
4. Обременения на земле: ипотека лизора, споры
5. Зонирование: можно ли жилое использование

Стоимость проверки у тайского юриста на Пхукете, от 25 000 ฿ за пакет; для виллы дороже из-за земли. Это дешевле, чем спор через 10 лет.

Перепродажа leasehold: как считается цена

Покупатель resale смотрит оставшиеся годы, не только метры и вид. Упрощённая логика:

Остаток срока	Типичный дисконт к аналогу freehold
80–90 лет	0–5%
50–70 лет	5–15%
30–49 лет	15–25%
under 20 лет	25–40% и выше

На практике ликвидность leasehold в первые 15 лет близка к freehold в том же проекте, если предоплата 90 лет и сильный застройщик-лизор.

Leasehold и ипотека для иностранца

Тайские банки редко дают ипотеку иностранцам на leasehold, чаще, на freehold в квоте. Варианты:

• 100% cash, типично для РФ/СНГ buyers
• Кредит в стране резидентства под залог других активов
• Seller financing, редко, только resale

Не путайте leasehold с арендой на период стройки, это разные договоры и риски.

Мифы про leasehold (разбор)

Миф	Факт
«Это как снять квартиру»	rental under 3 лет vs 30+30+30 в реестре
«Лизор выселит в любой момент»	только при нарушении SPA, через суд
«Детям не передать»	наследование прописывается в договоре
«Freehold всегда выгоднее»	при исчерпанной квоте leasehold, единственный путь
«90 лет, никто не доживёт»	горизонт инвестора 7–15 лет, не 90

Пошаговый алгоритм сделки leasehold

1. Выбор проекта + сравнение с freehold в том же ЖК
2. Бронь + draft SPA с full 90-year prepayment
3. Due diligence: Chanot земли, лизор, EIA
4. Перевод по графику + FET
5. Регистрация в Land Office (лично или POA)
6. Копия зарегистрированного договора в сейф + юристу
7. План перепродажи/аренды с учётом остатка срока

См. что знать перед покупкой для общего чек-листа.

Вопросы для юриста перед подписанием (шаблон)

Передайте юристу этот список вместе с draft SPA:

1. Зарегистрирован ли лизхолд одновременно с финальным платежом?
2. Есть ли механизм escrow до регистрации?
3. Кто платит transfer fee и stamp duty по лизхолду?
4. Совпадает ли площадь юнита в SPA и в проектной документации?
5. Прописаны ли права на улучшения (ремонт, мебель, субаренда)?
6. Что происходит при смерти лизи: наследник регистрируется за сколько дней?
7. Есть ли арбитраж или только тайский суд?

Ответы юриста должны прийти письменно (email/PDF), не устно в WhatsApp. Это стандартная практика на Пхукете для сделок от 5 млн ₽. Бюджет на legal DD leasehold закладывайте 0,5–1% от цены объекта, дешевле одного спорного пункта в SPA. Сохраните копии всех платёжек и FET в одной папке: при перепродаже покупатель запросит их в первую очередь обязательно.

Связанные материалы

• Freehold vs Leasehold
• Юридические риски
• Title Deed Chanot
• Наследство кондо
• Покупка иностранцу
• 23 пункта юриста

Частые вопросы

Leasehold, это аренда? +

Нет. Это зарегистрированное имущественное право до 90 лет с продажей и наследованием.

Гарантированы ли 2-е и 3-е 30 лет? +

Только если оплачены и прописаны в SPA; иначе, новая регистрация с риском переговоров.

Дешевле ли leasehold? +

Часто скидка 3–7% к freehold на старте; на перепродаже через decades, дисконт за остаток срока.

Нужен ли юрист? +

Да. Проверка Chanot, лизора и penalty, обязательны.

Что через 90 лет? +

Право возвращается лизору; для большинства инвесторов горизонт короче.