Как передать кондо на Пхукете по наследству: пошаговый разбор для россиян 2026
Freehold-кондо передаётся по тайскому праву и СоОН. Лизхолд — по договору. 7 шагов оформления наследства, налоги в Таиланде и РФ, частые ошибки россиян. Гайд 2026.
TL;DR: Тайский кондо (freehold или leasehold) передаётся по наследству гражданам РФ без проблем. В Таиланде налог на наследство 0% до 270 млн ₽ стоимости. В РФ налога на наследство нет с 2006. Главное — составить тайское завещание у местного нотариуса, чтобы упростить процедуру для наследников и сократить срок оформления с 12 до 3 месяцев.
«Что будет с моей квартирой, если со мной что-то случится?» — частый вопрос наших клиентов из старшей возрастной группы. Из 23 звонков 3 человека прямо спрашивали, ещё 2 косвенно. Эта статья — пошаговый разбор: как наследуется недвижимость на Пхукете для россиян, какие шаги предпринять заранее, и какие налоги платятся.
🏝️ Хотите чек-лист подготовки наследства тайского кондо? Получить от MORE Group →
Тайское наследственное право — основы
Тайское наследственное законодательство (Civil and Commercial Code, разделы 1599–1755) близко к континентальному европейскому. Основные принципы:
- Наследование по закону: при отсутствии завещания
- Наследование по завещанию: имеет приоритет
- Очерёдность наследников: супруг → дети → родители → братья/сёстры → бабушки/дедушки → дяди/тёти
Важно: иностранец-наследник может получить кондо в Таиланде без проблем, если:
- Кондо в составе 49% квоты для иностранцев
- Наследник готов оформить FET (foreign exchange transaction) при получении или сразу продать
Если наследник не оформляет FET в течение 1 года — он обязан продать кондо в течение этого года. Это редкая ситуация (касается долевых сделок).
Шаг 1: Подготовка завещания при жизни (рекомендуется)
Где составить:
| Тип завещания | Где | Стоимость | Срок процедуры наследования |
|---|---|---|---|
| Тайское у местного нотариуса | Phuket Provincial Office | 5–20 тыс. бат (10–35 тыс. ₽) | 2–4 месяца |
| Тайское рукописное (holographic) | Самостоятельно | 0 ₽ | 4–6 месяцев |
| Российское нотариальное | РФ нотариус | 1–5 тыс. ₽ | 6–12 месяцев |
| Международное (EU-формат) | Европа | 200–500 € | 6–12 месяцев |
Рекомендация: тайское завещание + российское завещание (с одинаковыми инструкциями) — это золотой стандарт для россиян. Стоит 30–40 тыс. ₽, экономит наследникам 4–8 месяцев бюрократии.
Что должно быть в завещании:
- Полные данные наследодателя (паспорт)
- Полные данные наследников
- Точное описание имущества (адрес, кадастровый номер, площадь)
- Доли наследования (50/50, 30/70, etc.)
- Указание исполнителя (тайского или местного юриста)
- Подпись и заверение
Шаг 2: При смерти владельца — действия наследников
Что делает наследник
- Получает свидетельство о смерти (тайское или иностранное). Важно (на апрель 2026): Таиланд ещё НЕ присоединился к Гаагской апостильной конвенции (Кабинет одобрил 9 декабря 2025, конвенция ещё не вступила в силу). Поэтому одного апостиля для тайского суда / Land Office недостаточно — обязательна консульская легализация в Royal Thai Embassy в стране выдачи документа (нотариус → МИД страны → консульство Таиланда). Источник: mfa.go.th
- Перевод на тайский язык (через сертифицированного переводчика)
- Открывает наследственное дело в провинциальном суде Пхукета
- Подаёт заявление о признании наследником
- Суд проверяет завещание (если есть) или применяет закон
- Получает Letter of Administration (свидетельство о праве на наследство)
- Регистрирует переход права в Land Office Пхукета
Срок: при наличии тайского завещания — 2–4 месяца. Без — 4–8 месяцев.
Документы для подачи
| Документ | Откуда |
|---|---|
| Свидетельство о смерти | ЗАГС РФ или Таиланда |
| Завещание (если есть) | Нотариус |
| Свидетельство о рождении/браке (родство) | ЗАГС |
| Title Deed на кондо (Chanot) | У наследодателя или в Land Office |
| Паспорт наследника (с переводом) | Личный |
| Документы о наследственной массе | Self-prepared список |
| Налоговые декларации наследодателя за последний год | Тайский Revenue Department |
Шаг 3: Налоги при получении наследства
В Таиланде
- Налог на наследство: только если общая стоимость активов превышает 100 млн бат (~270 млн ₽). Для 99% случаев — 0%.
- Регистрационный сбор Land Office: 0,5% от рыночной стоимости (льгота при наследовании, обычная ставка 2%)
- Юридическое оформление: 30–80 тыс. бат (50–150 тыс. ₽)
В России
- Налог на наследство: 0% (отменён в 2006)
- Налог при перепродаже наследства: НДФЛ 13–15% от прибыли. Срок владения наследуется — если умерший владел кондо 7 лет, и наследник продаёт через 1 год, освобождение от НДФЛ применяется (8 лет вместе)
Шаг 4: Тонкости для лизхолд-объектов
При лизхолде важно проверить:
- В договоре leasehold явно прописано право передачи по наследству
- Опции продления (30+30 лет) распространяются на наследников
- Не требуется согласие лизора на переход (или согласие предусмотрено в первоначальном договоре)
Если в договоре нет ясности по наследованию — лизор может потребовать переоформления с новой ценой. Поэтому при покупке лизхолда обязательно прописывайте «leasehold transferable to heirs without lessor’s additional consent».
Шаг 5: Оптимизация — структуры владения для удобной передачи
Вариант А: Прямая собственность (физлицо)
- ✅ Самая простая, дешёвая в эксплуатации
- ❌ Долгий срок оформления наследства (4–8 мес)
Вариант Б: Тайская компания
- ✅ Передача акций компании быстрее (2–4 нед)
- ✅ Можно дробить доли наследникам без переоформления Title Deed
- ❌ Расходы на ведение компании 30–60 тыс. ₽/год
- ❌ Сложнее с виллой (нужны соблюдённые тайские шаравальдеры)
Вариант В: Trust (траст в Сингапуре или другой юрисдикции)
- ✅ Защита активов от наследственных споров
- ✅ Анонимность владения
- ❌ Стоимость создания: 200–500 тыс. ₽
- ❌ Годовое обслуживание: 100–200 тыс. ₽
Рекомендация для большинства покупателей кондо до 30 млн ₽: прямая собственность + тайское и российское завещание. Дешёво и достаточно.
Шаг 6: Передача супруге/супругу
Особый случай. В Таиланде:
- Если иностранец женится на тайке и покупает кондо — он может оформить freehold на себя; при наследовании жена получает кондо как наследник
- Если оба иностранцы — стандартная процедура
- При долевой собственности (50/50) — после смерти одного супруга его 50% переходят согласно завещанию (или закону)
Важно: имущественный режим брака влияет на распределение. По умолчанию для тайско-российских пар — раздельное владение, поэтому покупка ДО брака остаётся индивидуальной собственностью.
Шаг 7: Что делать, если у наследника нет ВНЖ Таиланда
Не проблема. Наследник может:
- Оформить наследство дистанционно через тайского юриста с доверенностью
- Приехать на 1–2 недели для финального оформления в Land Office
- После получения свидетельства — продать кондо или сдавать в аренду
Налоговая регистрация в Таиланде нужна только если наследник планирует сдавать кондо и получать арендный доход в Таиланд.
Реальные кейсы из практики MORE Group
Кейс А: Клиент 67 лет купил кондо в Bang Tao за 8 млн ₽ в 2024. Составил тайское завещание (12 тыс. бат) на жену и сына. В 2025 ушёл из жизни. Жена и сын через тайского юриста оформили наследство за 3 месяца. Налогов — 0. Юридические расходы: ~80 тыс. ₽.
Кейс Б (анти-кейс): Клиент в 2018 купил виллу в Layan (leasehold) за 35 млн ₽. Завещания не составил. В 2023 ушёл из жизни. Наследники (двое детей) оформляли наследство 11 месяцев из-за: (1) спора между детьми, (2) необходимости перевода всех документов, (3) лизор требовал согласования. Итог: расходы 350 тыс. ₽, два наследника продали виллу с дисконтом 8% от рынка из-за затянувшегося процесса.
Чек-лист «Подготовка наследования тайского кондо»
- Составил тайское завещание у местного нотариуса
- Составил российское завещание в зеркало
- Сообщил наследникам о существовании активов и завещаний
- Передал наследникам копии Title Deed (Chanot) и SPA
- Составил список наших юридических контактов в Таиланде
- Определил исполнителя завещания (тайского юриста)
- При лизхолде — проверил статью о наследовании в SPA
- Сохранил все документы по сделке (для упрощённого оформления)
📋 Хотите помощь с составлением тайского завещания? Эксперты MORE Group работают с проверенными русскоязычными нотариусами Пхукета. Записаться на консультацию →
Связанные материалы
- Наследство и недвижимость в Таиланде — полный разбор
- Юридические риски покупки недвижимости в Таиланде
- Leasehold 30+30+30: почему это не аренда
Каждый кейс наследования индивидуален. Перед оформлением завещания получите консультацию у тайского юриста и у российского нотариуса. У нас есть проверенные контакты — пишите в @Maksim_MOREGroup.
Частые вопросы
Да. Freehold-кондо передаётся в соответствии с тайским законом и Соглашением об избежании двойного налогообложения между РФ и Таиландом. Наследник принимает право собственности через консульский нотариат и регистрирует переход в Land Office Пхукета. Без условий быть гражданином Таиланда — иностранец может наследовать кондо в рамках 49% квоты.
С 2016 года в Таиланде есть налог на наследство — 5–10% от стоимости активов, превышающих 100 млн бат (≈270 млн ₽). Для 99% покупателей кондо порог не достигается, налог на наследство = 0 бат. Налог при регистрации перехода в Land Office: 0,5% от стоимости (вместо стандартного 2%).
Нет. С 2006 года в РФ нет налога на наследство. Наследник получает кондо без налога. Но если наследник продаёт кондо позже, продажа облагается НДФЛ 13–15% (с учётом срока владения, который наследуется от наследодателя).
Если кондо оформлено в долевую собственность супругов (50/50), доля умершего переходит наследникам по тайскому праву (если нет завещания — переживший супруг получает 50%, дети — оставшиеся 50%). Если есть тайское завещание — по нему.
Очень рекомендуется. Российское завещание формально может работать, но требует нотариальной заверки и перевода — процесс занимает 6–12 месяцев в тайских судах. Тайское завещание у тайского нотариуса (стоимость 5–20 тыс. бат) ускоряет процесс до 2–4 месяцев. Это особенно важно, если активы делятся между несколькими наследниками.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.