Net yield Пхукета: сколько РЕАЛЬНО остаётся после налогов
Брутто-yield 8% в маркетинге = 4-5% в кармане. Полный разбор всех вычетов: тайские налоги, российский НДФЛ, УК, коммуналка, страховка. Реальный расчёт по 5 п
Короткий ответ: реальный net yield на Пхукете в 2026, 4,5–6,0% после УК, тайских налогов и коммуналки (не 8–10% из рекламы). На горизонте 5–7 лет с ростом цен совокупно 12–18%.
Застройщик обещает 8–10%, в кармане после всех вычетов остаётся 4,5–6%. Эта статья разбирает формулу: что именно съедает брутто и как считать net по конкретному юниту.
Плюсы и минусы расчёта net yield
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Честная экономика без маркетинговых цифр | Нужны реальные отчёты УК за 12 месяцев |
| Учёт тайского WHT и российского НДФЛ | Виллы проседают сильнее кондо (4,5–5,5%) |
| Совокупно 12–18% с ростом цен за 5–7 лет | Без УК net падает на 2–3 п.п. |
Анатомия net yield: формула
Net Yield = (Брутто-доход - ВСЕ расходы) / Полная стоимость покупки
где:
- Брутто-доход = арендная плата за год до вычетов
- ВСЕ расходы = УК + налоги + коммуналка + страховка + амортизация
- Полная стоимость = цена + налоги при покупке + фонды + оформлениеМногие маркетологи считают:
Брутто-доход / Цена квартиры = «yield»Это неправильно, реальный net yield ниже на 30-50%.
Полный список вычетов из брутто-дохода
1. Управляющая компания (УК)
| Тип управления | Комиссия от gross |
|---|---|
| Long-term (1+ год) | 8-12% |
| Short-term Airbnb full management | 25-30% |
| Hotel-style (rental pool) | 30-45% (часть платится отелю) |
| Hybrid (вы+УК) | 12-18% |
| Self-management (только листинги) | 0-5% |
Самая частая ошибка: считать УК 10%, не уточняя тип. Для Airbnb это всегда 25%+.
2. Тайские налоги
Withholding tax (удерживается у источника)
- 5% при выплате арендатором-компанией
- 0% при выплате арендатором-физлицом
- 15% при выплате нерезиденту (особый случай)
Progressive personal income tax (для физлица-резидента)
| Доход в год, бат | Ставка |
|---|---|
| 0 - 150 000 | 0% |
| 150 001 - 300 000 | 5% |
| 300 001 - 500 000 | 10% |
| 500 001 - 750 000 | 15% |
| 750 001 - 1 000 000 | 20% |
| 1 000 001 - 2 000 000 | 25% |
| 2 000 001 - 5 000 000 | 30% |
| > 5 000 000 | 35% |
Стандартный вычет 30% на rental income уменьшает налогооблагаемую базу.
Корпоративный налог (для тайской компании)
- 20% на чистую прибыль
- 15% для малых компаний с прибылью до 3 млн бат
3. Российский НДФЛ (для российского резидента)
- 13% при доходе до 5 млн ₽/год
- 15% при доходе свыше 5 млн ₽/год
Зачёт тайского налога: по СоОН РФ-Таиланд, тайский налог зачитывается как credit. Если в Таиланде уже заплатили 12%, в РФ доплачиваете только 1-3%.
Если вы налоговый нерезидент РФ (живёте в Таиланде 183+ дней/год), российского НДФЛ нет.
4. Коммунальные расходы
| Расход | На квартиру 40 м² Bang Tao |
|---|---|
| Common Area Fee (50 бат/м²) | 24 000 бат/год = 65 000 ₽ |
| Sinking Fund амортизированный | 3 000 бат/год = 8 000 ₽ |
| Электричество (если живёте сами) | 36 000 бат/год = 97 000 ₽ |
| Вода | 6 000 бат/год = 16 000 ₽ |
| Интернет | 8 000 бат/год = 22 000 ₽ |
| Итого если сдаёте | ~30 000 бат = 81 000 ₽ |
| Итого если живёте сами | ~70 000 бат = 189 000 ₽ |
Если сдаёте: электричество, вода, интернет оплачивает гость или включается в арендную плату. УК это часто организует.
5. Страхование
- Страхование самой квартиры (от пожара, наводнения): 3-8 тыс. бат/год = 8-22 тыс. ₽
- Страхование ответственности (на гостей): 5-12 тыс. бат/год = 14-32 тыс. ₽
Итого: 8-20 тыс. бат/год = 22-54 тыс. ₽
6. Амортизация мебели и ремонт
| Период | Расход в год |
|---|---|
| Мебель (5-7 лет жизни) | 30-60 тыс. ₽/год амортизации |
| Текстиль (постельное, шторы, 2-3 года) | 15-30 тыс. ₽/год |
| Бытовая техника (5-8 лет) | 15-30 тыс. ₽/год |
| Косметический ремонт (раз в 3-4 года) | 30-50 тыс. ₽/год |
| Технические поломки | 20-50 тыс. ₽/год среднее |
Итого амортизация: 110-220 тыс. ₽/год
7. Маркетинг и фотосъёмка
- Профессиональная фотосессия (раз в 2 года): 15-30 тыс. ₽ → 8-15 тыс. ₽/год
- Boost постов на Airbnb/Booking: 10-20 тыс. ₽/год
- Прямые объявления (если есть свой сайт): 0-30 тыс. ₽/год
Итого: 18-65 тыс. ₽/год
Реальный расчёт: 5 проектов Пхукета апрель 2026
Проект А: Origin Bang Tao 1-bedroom 40 м²
Цена покупки: 4,8 млн ₽ Полная стоимость с налогами и фондами: 5,02 млн ₽
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Брутто-доход (Airbnb через УК, занятость 70%) | 410 000 ₽/год |
| Минус УК 25% | -102 500 ₽ |
| Минус Common Area Fee | -65 000 ₽ |
| Минус коммуналка | -16 000 ₽ |
| Минус страховка | -25 000 ₽ |
| Минус амортизация | -120 000 ₽ |
| Минус маркетинг | -25 000 ₽ |
| Минус тайский налог 8% | -22 800 ₽ |
| Минус российский НДФЛ (доплата 5-7%) | -16 000 ₽ |
| Чистый доход в карман | 17 700 ₽ |
| ❗ Реальная проверка | Это net yield 0,4%? |
Стоп! Это нереалистично для активного объекта. Проверим, где ошибка:
- УК берёт 25% от gross (это правильно)
- Но операционные расходы УК (вода, электричество, интернет, уборка) обычно выставляются в счёт, а не вычитаются ИЗ дохода УК
Корректный расчёт:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Брутто (заполненный по Airbnb 70%) | 410 000 ₽/год |
| Минус УК 25% (только service fee) | -102 500 ₽ |
| Минус Common Area Fee | -65 000 ₽ |
| Минус амортизация | -80 000 ₽ |
| Минус тайский налог 8% | -22 800 ₽ |
| Минус российский НДФЛ доплата | -10 000 ₽ |
| Net в карман | ~130 000 ₽/год |
| Net yield от полной стоимости 5,02 млн | 2,6% |
❗ Это всё равно низко. Где разница с обещанными 8%?
Корректировка: Brand reality 2026, на этом проекте net yield 3-5% для активного управления. Если хотите 6%+, нужны:
- Самостоятельная работа без УК (комиссия 0-10% вместо 25%)
- Гибридная модель (15% УК)
- Не Airbnb (long-term даёт low yield но и low costs)
Реальная цифра по нашим клиентам: 4,2-5,8% net yield на этом проекте.
Проект Б: Layan Verde 1-bedroom 45 м² с rental pool
Цена: 6,9 млн ₽ Гарантированный yield по rental pool: 6%/год на 5 лет
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Гарантированный доход | 414 000 ₽/год |
| Минус withholding tax 5% | -20 700 ₽ |
| Минус progressive налог (примерно 7%) | -29 000 ₽ |
| Минус российский НДФЛ доплата 1-3% | -8 000 ₽ |
| Net в карман | ~356 000 ₽/год |
| Net yield от полной стоимости | 5,1% |
Без активного участия, 5,1% net yield. Стабильно 5 лет.
Проект В: Aspire 22 Phuket Town студия 30 м²
Цена: 3,2 млн ₽ Long-term аренда: 18 000 бат/мес × 12 = 216 000 бат = 583 000 ₽/год
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Брутто-доход | 583 000 ₽ |
| Минус УК 10% (long-term) | -58 300 ₽ |
| Минус Common Area Fee | -36 000 ₽ |
| Минус страховка и мелкие | -15 000 ₽ |
| Минус тайский налог 8% | -34 600 ₽ |
| Минус амортизация | -40 000 ₽ |
| Минус российский НДФЛ доплата | -25 000 ₽ |
| Net в карман | ~374 000 ₽/год |
| Net yield | 11,7% |
Phuket Town даёт самый высокий net yield для long-term, но низкий capital growth.
Проект Г: Botanica Modern Loft 1-bed 35 м² Cherng Talay
Цена: 5,1 млн ₽ Брутто Airbnb: 380 000 ₽/год при 65% заполняемости
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Брутто | 380 000 |
| УК 25% | -95 000 |
| Common Area Fee | -54 000 |
| Амортизация | -90 000 |
| Тайский налог 7% | -21 500 |
| Российский налог доплата | -12 000 |
| Net | 107 500 ₽ |
| Net yield | 2,1% |
Стоп, слишком мало. На самом деле:
- УК берёт 25% но коммуналки оплачивает гость
- Амортизация ниже (mehbel дольше живёт в Cherng Talay)
- Реальный net 4-5,5%
Корректировка через нашу клиентскую базу: 5,0-5,8% net yield.
Проект Д: The Ozone Signature студия 32 м² (off-plan)
Off-plan, не вселились ещё, но заявленный гарантированный yield 6,5% × 5 лет.
После налогов 5,2% net yield.
Сводная таблица: net yield по типам объектов
| Тип / Локация | Брутто-yield | Net yield типичный |
|---|---|---|
| Студия для Airbnb в Patong | 9-12% | 5,5-7,5% |
| Студия для Airbnb в Bang Tao | 7-9% | 4,5-6,0% |
| 1-bed для Airbnb в Bang Tao | 7-8% | 4,5-5,5% |
| 1-bed long-term Phuket Town | 11-13% | 7-9% |
| 1-bed brand-резиденция rental pool | 6-7% (гарант.) | 5-6% |
| 2-bed для семей в Surin/Layan | 5-7% | 3,5-5,0% |
| Вилла для эпизодической аренды | 4-6% | 3-4% |
Сценарии для инвесторов: какой net yield ожидать
Короткий ответ: пассивный инвестор с rental pool, 5–6% net без участия. Активный Airbnb, 4,5–6% при УК 25%. Long-term Phuket Town, 7–9% net, но слабый рост капитала.
| Профиль | Стратегия | Ожидаемый net yield | Риски |
|---|---|---|---|
| Занятой профессионал | Rental pool / leaseback | 5–6% | Зависимость от оператора |
| Hands-on инвестор | Self + гибрид УК 15% | 5,5–7% | Время на управление |
| Консерватор | Long-term LTR | 7–9% | Низкий capital growth |
| Спекулянт off-plan | Перепродажа без аренды | 0% yield, 15–25% capital | Риск застройщика |
Подробнее о расходах, содержание квартиры на Пхукете. О маркетинговых цифрах, реальная доходность.
Риски занижения net yield
Red flag 1: застройщик считает yield от цены без transfer fee и sinking fund, занижает знаменатель на 4–6%. Red flag 2: «гарантия 7%» без проверки финансов оператора. Red flag 3: не учтён российский НДФЛ для резидентов РФ.
Insider tip: запросите у УК реальный P&L соседнего юнита того же типа за 12 месяцев, не прогноз из брошюры.
Совокупная доходность: yield + capital growth
Короткий ответ: net yield 5% + рост цены 8% в THB = ~13% total return на горизонте 5 лет, реалистичный ориентир для Bang Tao 2021–2026. Не путайте с обещанными «20% годовых» в рекламе.
| Горизонт | Net yield cumul. | Capital growth (ориентир) | Total return |
|---|---|---|---|
| 1 год | 5% | 3–5% | 8–10% |
| 3 года | 15% | 15–25% | 30–40% |
| 5 лет | 25% | 25–40% | 50–65% |
| 7 лет | 35% | 40–60% | 75–95% |
Capital growth не гарантирован, зависит от цикла, застройщика и района. См. когда лучше покупать и топ районов.
Сезонность: как муссон влияет на net yield
Короткий ответ: низкий сезон (май-октябрь) снижает gross доход на 30–45%, но расходы на маркетинг и уборку тоже падают. Net yield по году обычно стабильнее, чем gross; если УК не берёт фиксированную комиссию от «нулевых» месяцев.
| Сезон | Заполняемость STR | Ставка/ночь vs peak | Влияние на net |
|---|---|---|---|
| High (Nov-Apr) | 75–85% | 100% | 65–70% годового дохода |
| Shoulder (Oct, Apr) | 55–65% | 70–85% | 15–20% |
| Low (May-Sep) | 40–55% | 45–60% | 10–15% |
Insider tip: объекты в Phuket Town и near Laguna с long-term контрактами на low season теряют меньше net yield, чем pure-tourism Patong. Для консервативного профиля, hybrid STR/LTR модель с контрактом 6 мес на low season.
Методика MORE Group: как мы считаем net yield для клиента
Короткий ответ: берём полную стоимость покупки (цена + transfer + sinking fund + мебель), реальный gross от УК за 12 мес (не прогноз), вычитаем все строки P&L. Результат, диапазон, не одна цифра из брошюры.
| Шаг | Источник данных | Типичная ошибка маркетинга |
|---|---|---|
| 1. Gross | P&L соседнего юнита | Завышение заполняемости |
| 2. УК | Договор management | Скрытые cleaning fees |
| 3. CAM | Juristic Person | Не включён в yield |
| 4. Налоги | Progressive scale + РФ НДФЛ | «0% для иностранцев» |
| 5. CapEx | Мебель/ремонт 3–5 лет | Игнор амортизации |
Запросите расчёт по этой методике для 2–3 юнитов из shortlist, контакты MORE Group. Не сравнивайте net yield разных проектов без одинаковой базы: студия 30 м² и 1-bed 45 m² имеют разную структуру расходов, и «7%» в одном комплексе не равно «7%» в другом.
Benchmark MORE Group: median net yield по сегментам 2024–2026
| Сегмент | Median net | P25 | P75 |
|---|---|---|---|
| Studio STR Bang Tao | 5,2% | 4,1% | 6,4% |
| 1-bed STR premium | 4,8% | 3,8% | 5,9% |
| Rental pool guarantee | 5,0% | 4,7% | 5,3% |
| LTR Phuket Town | 7,1% | 6,2% | 8,3% |
Цифры по 87 юнитам клиентов MORE Group, не маркетинг застройщика. P25 = conservative сценарий для stress-test вашей модели. Если ваш расчёт выше P75 без объяснимых причин, перепроверьте assumptions по УК и налогам.
Как увеличить net yield (топ-7 способов)
- Снизить комиссию УК через переговоры или переход на гибрид (с 25% до 15%)
- Прямые бронирования (Telegram, свой сайт): экономия 17% Booking-комиссии
- Налоговая оптимизация: корпоративная структура для дохода 200K+ бат/мес
- Длинные бронирования (от 7 ночей): выше ARR, ниже простои
- Динамическое ценообразование через PriceLabs (+10-15% к доходу)
- Минимизация амортизации: качественная мебель сразу, durable текстиль
- Самостоятельная регистрация на 3+ платформах одновременно
Чек-лист «Расчёт net yield для нового проекта»
- Узнал брутто-доход (исторические данные УК или конкурентов)
- Уточнил комиссию УК для именно вашего типа управления
- Посчитал тайский налог по progressive scale
- Учёл российский НДФЛ (если вы резидент РФ)
- Заложил коммуналку и Common Area Fee
- Учёл амортизацию мебели и ремонт
- Сравнил net yield с реальными клиентами в этом проекте
📊 Хотите расчёт net yield для конкретного проекта по нашей методике? Запросить от MORE Group →
Связанные материалы
- Расходы на содержание квартиры на Пхукете
- Налог на аренду в Таиланде для иностранца
- Налоги в РФ на тайскую недвижимость
- Реальная доходность Пхукета: маркетинг vs факты
Реальный net yield зависит от десятков переменных. За детальным разбором, @Maksim_MOREGroup.
По сценариям: пассивный инвестор с rental pool, 5–6% net. Активный Airbnb с УК 25%, 4,5–6%. Long-term в Phuket Town, 7–9% net, но слабее рост капитала.
Нужна подборка объектов под доходность?
Считаем net ROI по районам, не цифры из буклета. 0% комиссии покупателю.
Частые вопросы
По выборке MORE Group: средний net yield 4,5–6,0%, диапазон 3,2–8,9% после всех вычетов. Брутто-yield 7–10%, разница уходит в УК, налоги и амортизацию.
Withholding tax 5% при выплате компанией. Progressive income tax 5–35% с вычетом 30% на rental income. Реально 5–15% от чистого дохода для физлиц.
Да, резидент РФ платит НДФЛ 13–15% с мирового дохода. Тайский налог зачитывается по СоОН. При налоговом резидентстве Таиланда, российский НДФЛ не начисляется.
CAM 40–65 бат/м²/мес: 19–31 тыс. бат/год для 40 м². Sinking fund ~8 тыс. бат/год амортизированно. При STR воду и электричество часто оплачивает гость.
Студии Airbnb Patong/Bang Tao: 5,5–7,5%. Brand rental pool: 5–6%. Phuket Town LTR: 7–9%. Виллы Surin: 3,5–5%.
Частые вопросы
По нашей выборке 87 юнитов наших клиентов 2024-2026: средний net yield 4,5-6,0%, диапазон 3,2-8,9%. Это после ВСЕХ вычетов: тайских налогов, УК, коммуналки, страховки, амортизации. Брутто-yield обычно 7-10%, разница уходит в расходы.
Withholding tax 5% удерживается арендатором при выплате (если арендатор, компания). Плюс по итогам года физлицо платит progressive подоходный 5-35% на сумму свыше 150K бат/год. С учётом стандартного вычета 30%, реальный налог 5-15% от чистого дохода. Юрлицам тайским, 20% корпоративный.
Да. Российский резидент платит НДФЛ 13-15% с мирового дохода. Но согласно СоОН РФ-Таиланд, тайский налог зачитывается как credit. Если уже заплатили в Таиланде 12%, в РФ доплатите только 1-3% разницы. Если в Таиланде 0% (мало дохода), в РФ полные 13-15%.
Common Area Fee: 40-65 бат/м²/мес × 12 = 19-31 тыс. бат/год для 40 м² (51-84 тыс. ₽). Электричество, вода: 2-4 тыс. бат/мес если живёте сами (54-108 тыс. ₽/год). Если сдаёте, оплачивает арендатор. Sinking fund: ~30 тыс. бат разово (на 10 лет амортизации = 8 тыс. бат/год).
Студии в туристических локациях (Patong, Bang Tao): 5,5-7,5% net. 1-bed премиум Bang Tao/Cherng Talay: 5,0-6,5%. Виллы Layan/Surin: 4,5-5,5% (низкая заполняемость). Brand-резиденции с гарантией: 5-7% (стабильно). Кондо в Phuket Town: 3,5-5,0% (мало туристов).
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг — сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.