Сколько реально остаётся после налогов и трат на Пхукете

Короткий ответ: реальная доходность после всех трат на Пхукете в 2026 году - 6-9% после управляющей компании, тайских налогов и коммуналки (не 8-10% из рекламы). На горизонте 5-7 лет с ростом цен совокупно 12-18%.

Застройщик обещает 8-10%, в кармане после всех вычетов остаётся 4,5-6%. Эта статья разбирает формулу: что именно съедает брутто и как считать после всех трат по конкретному лоту.

Плюсы и минусы расчёта доходность после всех трат

Плюсы	Минусы
Честная экономика без маркетинговых цифр	Нужны реальные отчёты управляющая компания за 12 месяцев
Учёт тайского WHT и российского НДФЛ	Виллы проседают сильнее кондо (4,5-5,5%)
Совокупно 12-18% с ростом цен за 5-7 лет	Без управляющей компании после всех трат падает на 2-3 п.п.

Анатомия доходность после всех трат: формула

Маркетинговая формула считает доходность от арендной ставки, и это завышает результат на 30-50%. Правильная формула вычитает всё: управляющую компанию, плату за содержание дома, налоги, уборку, ремонт и простой.

После всех трат Yield = (Брутто-доход - ВСЕ расходы) / Полная стоимость покупки

где:
- Брутто-доход = арендная плата за год до вычетов
- ВСЕ расходы = управляющая компания + налоги + коммуналка + страховка + амортизация
- Полная стоимость = цена + налоги при покупке + фонды + оформление

Многие маркетологи считают:

Брутто-доход / Цена квартиры = «yield»

Это неправильно, реальную доходность после всех трат ниже на 30-50%.

Полный список вычетов из брутто-дохода

Из дохода до трат вычитаются 6 групп расходов, и первая из них - управляющая компания: 8-12% при долгой аренде и заметно больше при полном управлении посуточной сдачей. Остальные пять разобраны ниже.

1. Управляющая компания (УК)

Тип управления	Комиссия от дохода до трат
Long-term (1+ год)	8-12%
Short-term Airbnb full management	25-30%
Hotel-style (общий пул аренды)	30-45% (часть платится отелю)
Hybrid (вы+УК)	12-18%
Самостоятельное управление (только листинги)	0-5%

Самая частая ошибка: считать управляющая компания 10%, не уточняя тип. Для Airbnb это всегда 25%+.

2. Тайские налоги

Налог у источника (удерживается у источника)

5% при выплате арендатором-компанией
0% при выплате арендатором-физлицом
15% при выплате нерезиденту (особый случай)

Progressive personal income tax (для физлица-резидента)

Доход в год, бат	Ставка
0 - 150 000	0%
150 001 - 300 000	5%
300 001 - 500 000	10%
500 001 - 750 000	15%
750 001 - 1 000 000	20%
1 000 001 - 2 000 000	25%
2 000 001 - 5 000 000	30%
> 5 000 000	35%

Стандартный вычет 30% на доход от аренды уменьшает налогооблагаемую базу.

Корпоративный налог (для тайской компании)

20% на чистую прибыль
15% для малых компаний с прибылью до 3 млн бат

3. Российский НДФЛ (для российского резидента)

13% при доходе до 5 млн ₽/год
15% при доходе свыше 5 млн ₽/год

Зачёт тайского налога: по СоОН РФ-Таиланд, тайский налог зачитывается как налоговый вычет. Если в Таиланде уже заплатили 12%, в РФ доплачиваете только 1-3%.

Если вы налоговый нерезидент РФ (живёте в Таиланде 183+ дней/год), российского НДФЛ нет.

4. Коммунальные расходы

Расход	На квартиру 40 м² Bang Tao
Общие зоны Fee (50 бат/м²)	24 000 бат/год = 57 600 ₽
Взнос в фонд дома амортизированный	3 000 бат/год = 7 200 ₽
Электричество (если живёте сами)	36 000 бат/год = 86 400 ₽
Вода	6 000 бат/год = 14 400 ₽
Интернет	8 000 бат/год = 19 200 ₽
Итого если сдаёте	~30 000 бат = 72 000 ₽
Итого если живёте сами	~70 000 бат = 168 000 ₽

Если сдаёте: электричество, вода, интернет оплачивает гость или включается в арендную плату. Управляющая компания это часто организует.

5. Страхование

Страхование самой квартиры (от пожара, наводнения): 3-8 тыс. бат/год = 8-22 тыс. ₽
Страхование ответственности (на гостей): 5-12 тыс. бат/год = 14-32 тыс. ₽

Итого: 8-20 тыс. бат/год = 22-54 тыс. ₽

6. Амортизация мебели и ремонт

Период	Расход в год
Мебель (5-7 лет жизни)	30-60 тыс. ₽/год амортизации
Текстиль (постельное, шторы, 2-3 года)	15-30 тыс. ₽/год
Бытовая техника (5-8 лет)	15-30 тыс. ₽/год
Косметический ремонт (раз в 3-4 года)	30-50 тыс. ₽/год
Технические поломки	20-50 тыс. ₽/год среднее

Итого амортизация: 110-220 тыс. ₽/год

7. Маркетинг и фотосъёмка

Профессиональная фотосессия (раз в 2 года): 15-30 тыс. ₽ → 8-15 тыс. ₽/год
Boost постов на Airbnb/Booking.com: 10-20 тыс. ₽/год
Прямые объявления (если есть свой сайт): 0-30 тыс. ₽/год

Итого: 18-65 тыс. ₽/год

Реальный расчёт: 5 проектов Пхукета апрель 2026

Проект А: Origin Bang Tao однокомнатная 40 м²

Цена покупки: 4,8 млн ₽ Полная стоимость с налогами и фондами: 5,02 млн ₽

Параметр	Значение
Брутто-доход (Airbnb через управляющую компанию, занятость 70%)	410 000 ₽/год
Минус управляющей компанией 25%	-102 500 ₽
Минус общие зоны Fee	-65 000 ₽
Минус коммуналка	-16 000 ₽
Минус страховка	-25 000 ₽
Минус амортизация	-120 000 ₽
Минус маркетинг	-25 000 ₽
Минус тайский налог 8%	-22 800 ₽
Минус российский НДФЛ (доплата 5-7%)	-16 000 ₽
Чистый доход в карман	17 700 ₽
Реальная проверка	Это доходность после всех трат 0,4%?

Стоп! Это нереалистично для активного объекта. Проверим, где ошибка:

управляющая компания берёт 25% от дохода до трат (это правильно)
Но операционные расходы управляющая компания (вода, электричество, интернет, уборка) обычно выставляются в счёт, а не вычитаются ИЗ дохода управляющая компания

Корректный расчёт:

Параметр	Значение
Брутто (заполненный по Airbnb 70%)	410 000 ₽/год
Минус управляющей компанией 25% (только service fee)	-102 500 ₽
Минус общие зоны Fee	-65 000 ₽
Минус амортизация	-80 000 ₽
Минус тайский налог 8%	-22 800 ₽
Минус российский НДФЛ доплата	-10 000 ₽
После всех трат в карман	~130 000 ₽/год
Доходность после всех трат от полной стоимости 5,02 млн	2,6%

Это всё равно низко. Где разница с обещанными 8%?

Наивный расчёт занижает результат: в нём взята заниженная ставка за ночь и не учтено, что часть коммунальных оплачивает гость. С поправкой на это объект даёт 6,2-7,0% после всех трат. Чтобы выйти к верхней границе, нужны:

Самостоятельное управление: комиссия 0-10% вместо 25%
Гибридная модель (15% управляющая компания)
Долгая аренда вместо посуточной: ниже доход, но и ниже расходы

Реальная цифра по нашим клиентам: 6,2-7,0% после всех трат на этом проекте.

Проект Б: Layan Verde однокомнатная 45 м² с общим пулом аренды

Цена: 6,9 млн ₽ Гарантированный yield по общий пул аренды: 6%/год на 5 лет

Параметр	Значение
Гарантированный доход	414 000 ₽/год
Минус налог у источника 5%	-20 700 ₽
Минус progressive налог (примерно 7%)	-29 000 ₽
Минус российский НДФЛ доплата 1-3%	-8 000 ₽
После всех трат в карман	~356 000 ₽/год
Доходность после всех трат от полной стоимости	5,1%

Без активного участия - 5,1% после всех трат, стабильно 5 лет. Это ниже рыночных 6-9%: разницу вы платите за предсказуемость выплат.

Проект В: Aspire 22 Phuket Town студия 30 м²

Цена: 3,2 млн ₽ Long-term аренда: 18 000 бат/мес × 12 = 216 000 бат = 518 400 ₽/год

Параметр	Значение
Брутто-доход	583 000 ₽
Минус управляющей компанией 10% (long-term)	-58 300 ₽
Минус общие зоны Fee	-36 000 ₽
Минус страховка и мелкие	-15 000 ₽
Минус тайский налог 8%	-34 600 ₽
Минус амортизация	-40 000 ₽
Минус российский НДФЛ доплата	-25 000 ₽
После всех трат в карман	~374 000 ₽/год
Доходность после всех трат	11,7%

Phuket Town даёт самый высокий доходность после всех трат для долгосрочной аренды, но низкий рост капитала.

Проект Г: Botanica Modern Loft 1-bed 35 м² Cherng Talay

Цена: 5,1 млн ₽ Брутто Airbnb: 380 000 ₽/год при 65% заполняемости

Параметр	Значение
Брутто	380 000
Управляющая компания 25%	-95 000
Общие зоны Fee	-54 000
Амортизация	-90 000
Тайский налог 7%	-21 500
Российский налог доплата	-12 000
После всех трат	107 500 ₽
Доходность после всех трат	2,1%

Стоп, слишком мало. На самом деле:

управляющая компания берёт 25% но коммуналки оплачивает гость
Амортизация ниже (мебель дольше живёт в Cherng Talay)
Реальная доходность после всех трат 6,0-6,8%

Корректировка по нашей клиентской базе: 6,0-6,8% после всех трат.

Проект Д: The Ozone Signature студия 32 м² (на этапе стройки)

Объект на этапе стройки, ключи ещё не переданы, заявлена гарантированная доходность 6,5% на 5 лет.

После налогов остаётся 5,2% - снова ниже рыночных 6-9%, как и в любой программе с гарантией.

Сводная таблица: доходность после всех трат по типам объектов

Тип / Локация	Брутто-yield	Доходность после всех трат типичный
Студия под посуточную сдачу в Патонге	11-14%	6,5-9,0%
Студия под посуточную сдачу в Банг Тао	9-12%	6,0-7,5%
Однокомнатная под посуточную сдачу в Банг Тао	9-12%	6,0-7,5%
1-bed long-term Phuket Town	11-13%	7-9%
1-bed brand-резиденция общий пул аренды	6-7% (гарант.)	5-6%
Двухкомнатная для семей в Сурине и Лаяне	9-11%	6,0-7,0%
Вилла для эпизодической аренды	4-6%	3-4%

Сценарии для инвесторов: какой доходность после всех трат ожидать

Профиль	Стратегия	Ожидаемый доходность после всех трат	Риски
Занятой профессионал	Общий пул аренды / leaseback	5-6%	Зависимость от оператора
Hands-on инвестор	Self + гибрид управляющая компания 15%	5,5-7%	Время на управление
Консерватор	Долгая аренда	7-9%	Низкий capital growth
Спекулянт на этапе стройки	Перепродажа без аренды	0% доходности, 15-25% capital	Риск застройщика

Подробнее о расходах - содержание квартиры на Пхукете. О маркетинговых цифрах - реальная доходность.

Риски занижения доходность после всех трат

Тревожный сигнал 1: застройщик считает доходность от цены без сбора за регистрацию и взнос в фонд дома, занижает знаменатель на 4-6%. Тревожный сигнал 2: «гарантия 7%» без проверки финансов оператора. Тревожный сигнал 3: не учтён российский НДФЛ для резидентов РФ.

Совет изнутри: запросите у управляющей компании реальный P&L соседнего лота того же типа за 12 месяцев, не прогноз из брошюры.

Совокупная доходность: Доходности + capital growth

Горизонт	Доходность после всех трат cumul.	Capital growth (ориентир)	Total return
1 год	5%	3-5%	8-10%
3 года	15%	15-25%	30-40%
5 лет	25%	25-40%	50-65%
7 лет	35%	40-60%	75-95%

Рост капитала не гарантирован, зависит от цикла, застройщика и района. См. когда лучше покупать и топ районов.

Сезонность: как муссон влияет на доходность после всех трат

Низкий сезон (май-октябрь) снижает до вычета трат доход на 30-45%, но расходы на маркетинг и уборку тоже падают. Доходность после всех трат по году обычно стабильнее, чем до вычета трат; если управляющей компании не берёт фиксированную комиссию от «нулевых» месяцев.

Сезон	Заполняемость при посуточной сдаче	Ставка/ночь vs peak	Влияние на остаток после трат
High (Nov-Apr)	75-85%	100%	65-70% годового дохода
Shoulder (Oct, Apr)	55-65%	70-85%	15-20%
Low (May-Sep)	40-55%	45-60%	10-15%

Совет изнутри: объекты в Phuket Town и near Laguna с долгосрочными контрактами на низкий сезон теряют меньше доходность после всех трат, чем чисто туристический Patong. Для консервативного профиля, гибридная краткосрочная и долгосрочная аренда модель с контрактом 6 мес на низкий сезон.

Методика MORE Group: как мы считаем доходность после всех трат для клиента

Шаг	Источник данных	Типичная ошибка маркетинга
1. До вычета трат	P&L соседнего лота	Завышение заполняемости
2. Управляющая компания	Договор management	Скрытые cleaning fees
3. плата за содержание дома	Юридическое лицо кондоминиума	Не включён в доходности
4. Налоги	Progressive scale + РФ НДФЛ	«0% для иностранцев»
5. CapEx	Мебель/ремонт 3-5 лет	Игнор амортизации

Запросите расчёт по этой методике для 2-3 лота из короткого списка - контакты MORE Group. Не сравнивайте доходность после всех трат разных проектов без одинаковой базы: студия 30 м² и 1-спальная 45 м² имеют разную структуру расходов, и «7%» в одном комплексе не равно «7%» в другом.

Benchmark MORE Group: median доходность после всех трат по сегментам 2024-2026

Сегмент	Median после всех трат	P25	P75
Студия под посуточную сдачу, Банг Тао	6,6%	6,0%	7,5%
Однокомнатная премиум под посуточную сдачу	6,4%	6,0%	7,2%
Общий пул аренды с гарантией	5,0%	4,7%	5,3%
Долгая аренда, Пхукет Таун	7,1%	6,2%	8,3%

Цифры по 87 лотам клиентов MORE Group, не маркетинг застройщика. P25 = консервативный сценарий для стресс-теста вашей модели. Если ваш расчёт выше P75 без объяснимых причин, перепроверьте допущения по управляющей компании и налогам.

Как увеличить доходность после всех трат (топ-7 способов)

Снизить комиссию управляющая компания через переговоры или переход на гибрид (с 25% до 15%)
Прямые бронирования (Telegram, свой сайт): экономия 17% Booking-комиссии
Налоговая оптимизация: корпоративная структура для дохода 200K+ бат/мес
Длинные бронирования (от 7 ночей): выше ARR, ниже простои
Динамическое ценообразование через PriceLabs (+10-15% к доходу)
Минимизация амортизации: качественная мебель сразу, износостойкий текстиль
Самостоятельная регистрация на 3+ платформах одновременно

Чек-лист «Расчёт доходность после всех трат для нового проекта»

Узнал брутто-доход (исторические данные управляющие компании или конкурентов)
Уточнил комиссию управляющая компания для именно вашего типа управления
Посчитал тайский налог по прогрессивной шкале
Учёл российский НДФЛ (если вы резидент РФ)
Заложил коммуналку и сбор за общие зоны
Учёл амортизацию мебели и ремонт
Сравнил доходность после всех трат с реальными клиентами в этом проекте

Хотите расчёт доходности после всех трат для конкретного проекта по нашей методике? Запросить от MORE Group →

Связанные материалы

Реальная доходность после всех трат зависит от десятков переменных. За детальным разбором, @Maksim_MOREGroup.

По сценариям: пассивный инвестор с общим пулом аренды, 5-6% после всех трат. Активный Airbnb с управляющей компанией 25%, 4,5-6%. Long-term в Phuket Town, 7-9% после всех трат, но слабее рост капитала.

Посчитаем налоги и сборы по конкретной квартире

Пришлём смету сделки: сбор за регистрацию, гербовый сбор и что платить после покупки.

Получить смету расходов

Написать в мессенджер

Частые вопросы

Какой средний доходность после всех трат на Пхукете в 2026 году?

По выборке MORE Group средняя доходность после всех трат - 7,0%, диапазон 6,0-9,0% после всех вычетов. Доходность до вычета трат 10-14%, разница уходит в управляющей компании, налоги и амортизацию.

Сколько составляют налоги на доход с аренды в Таиланде?

Налог у источника 5% при выплате компанией. Progressive income tax 5-35% с вычетом 30% на rental income. Реально 5-15% от чистого дохода для физлиц.

Платится ли налог на тайскую аренду в РФ?

Да, резидент РФ платит НДФЛ 13-15% с мирового дохода. Тайский налог зачитывается по СоОН. При налоговом резидентстве Таиланда, российский НДФЛ не начисляется.

Какие коммунальные расходы на квартиру в Bang Tao?

плата за содержание дома 40-65 бат/м²/мес: 19-31 тыс. бат/год для 40 м². Взнос в фонд дома ~8 тыс. бат/год амортизированно. При посуточной сдаче воду и электричество часто оплачивает гость.

Какой доходность после всех трат для разных типов недвижимости?

Студии под посуточную сдачу в Патонге и Банг Тао: 6,5-9,0%. Общий пул аренды с гарантией: 5-6%. Долгая аренда в Пхукет Тауне: 7-9%. Виллы в Сурине: 5,0-8,0%.