Налог на аренду в Таиланде для иностранца: ставки 2026

Короткий ответ: нерезидент Таиланда платит withholding tax 15% с аренды, финальный налог в стране. Резидент РФ дополнительно декларирует 3-НДФЛ (13–15%), но тайский налог зачитывается по СИДН. Эффективная нагрузка для типичного российского инвестора, 13–15%, не 28%.

Один из главных вопросов инвестора после покупки квартиры на Пхукете, «сколько государство заберёт с аренды». Ответ зависит от вашего налогового статуса, модели сдачи и наличия соглашения об избежании двойного налогообложения. В этом гайде, конкретные ставки, схемы расчёта и практические шаги по декларированию дохода от аренды в Таиланде для российского и иностранного инвестора.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Налог на аренду в Таиланде для иностранца, пошагово в гайде	Нужна адаптация под ваш бюджет и сроки
Цифры и кейсы MORE Group 2024–2026	Правила и ставки меняются, сверяйте перед сделкой
Связка с покупкой и документами	Юрист на ключевых этапах сделки

Налоговая система Таиланда: основы для арендодателя

Таиланд облагает налогом доход, полученный на территории страны, вне зависимости от гражданства получателя. Если ваша квартира на Пхукете приносит арендный доход, этот доход подлежит налогообложению в Таиланде.

Ключевые понятия:

• Налоговый резидент Таиланда, лицо, находящееся в стране 180 и более дней в календарном году. Резиденты платят прогрессивный подоходный налог (Personal Income Tax, PIT) со всех доходов в Таиланде.
• Нерезидент, менее 180 дней. Облагается только доходом, полученным в Таиланде, по фиксированной или прогрессивной ставке.
• Withholding tax (WHT), налог у источника, удерживаемый управляющей компанией или арендатором при выплате дохода.

Большинство российских инвесторов, сдающих квартиру через УК дистанционно, являются нерезидентами Таиланда. Это определяет модель налогообложения.

Personal Income Tax (PIT): ставки и расчёт

Прогрессивная шкала PIT Таиланда (2026)

Годовой доход (бат)	Ставка
0 - 150 000	0% (освобождение)
150 001 - 300 000	5%
300 001 - 500 000	10%
500 001 - 750 000	15%
750 001 - 1 000 000	20%
1 000 001 - 2 000 000	25%
2 000 001 - 5 000 000	30%
Свыше 5 000 000	35%

Для резидентов: доход от аренды включается в общий годовой доход и облагается по прогрессивной шкале. Доступны стандартные вычеты: личный вычет 60 000 бат, вычет на супруга, детей и другие. Дополнительно можно вычесть фактические расходы на содержание объекта или применить паушальный вычет 30% от дохода без подтверждения расходов.

Для нерезидентов: формально тоже применяется прогрессивная шкала, но на практике доход чаще облагается через механизм withholding tax.

Пример расчёта PIT для резидента

Годовой доход от аренды: 600 000 бат. Паушальный вычет 30%: −180 000 бат. Личный вычет: −60 000 бат. Налогооблагаемая база: 360 000 бат.

Расчёт налога:

• 0–150 000: 0 бат
• 150 001–300 000: 150 000 × 5% = 7 500 бат
• 300 001–360 000: 60 000 × 10% = 6 000 бат
• Итого PIT: 13 500 бат (2,25% от валового дохода)

Эффективная ставка для резидента с одним объектом, обычно 2–5% благодаря вычетам.

Withholding Tax: как работает на практике

Withholding tax (WHT), основной механизм сбора налога с арендного дохода в Таиланде. Его удерживает плательщик дохода (управляющая компания или юрлицо-арендатор) при каждой выплате.

Ставки WHT

• **Юрлицо платит физлицу-резиденту Таиланда (УК → тайский владелец или иностранец с TIN, 180+ дней): 5% от суммы выплаты (Por.Or. 4/2528, аренда имущества)
• Юрлицо платит физлицу-нерезиденту Таиланда: по Section 70 Revenue Code, 15% final WHT на rental income (assessable income, выплачиваемый из Таиланда нерезиденту)
• Физлицо платит физлицу (арендатор → владелец напрямую):** WHT не удерживается, владелец сам декларирует и платит PIT

На практике многие УК на Пхукете удерживают 5% WHT для всех владельцев, но это корректно только для тайских налоговых резидентов. Для российского инвестора-нерезидента, не подающего PND-91 в Таиланде, формально применяется ставка 15% по Section 70. Уточняйте у вашей УК и тайского бухгалтера, по какой ставке они платят за вас и под каким режимом (резидент/нерезидент). Если УК ошибочно удерживает 5% вместо 15% и вы попадаете в проверку Revenue Department, доплата + пени лягут на вас.

Владелец получает справку о удержанном налоге (Certificate of Withholding Tax / 50 Bis), которая используется при подаче годовой декларации в Таиланде или для зачёта в стране резидентства.

WHT как зачёт или финальный налог

Для нерезидентов WHT 15% по Section 70 является финальным налогом, годовую декларацию подавать не нужно. Если же УК удержала 5% (как с резидента), формально вы обязаны доплатить разницу через PND-91 либо договариваться с УК об удержании корректной ставки.

Для резидентов Таиланда WHT, это предоплата налога. При подаче годовой декларации (PND 90/91) уже удержанный WHT зачитывается. Если итоговый PIT оказался меньше суммы удержанного WHT, разницу можно вернуть (tax refund).

Подоходный налог для нерезидента: практическая схема

Типичная цепочка налогообложения для российского инвестора, сдающего кондо через УК:

1. Гость платит за проживание (через Airbnb, Agoda или напрямую)
2. Платформа удерживает свою комиссию (3–18%) и переводит остаток УК
3. УК удерживает свою комиссию (20–30%) и WHT при выплате владельцу
4. Владелец получает чистую сумму на тайский банковский счёт

Пример: гость заплатил 100 000 бат за месяц.

• Комиссия Airbnb (3%): −3 000 → УК получает 97 000
• Комиссия УК (25%): −24 250 → к выплате владельцу-нерезиденту: 72 750
• WHT 15% (Section 70, нерезидент): −10 913 → владелец получает: 61 837 бат
• Налог уплачен: 10 913 бат (15% от выплаты после комиссии УК)

Эффективная налоговая нагрузка для нерезидента: ~10,9% от валового дохода гостя (15% от чистой выплаты после комиссии УК). Если вы становитесь налоговым резидентом Таиланда (180+ дней) и получаете TIN, ставка снижается до 5% WHT (предоплата) с возможностью возврата излишка через PND.

Двойное налогообложение: Россия и Таиланд

Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН)

Между Россией и Таиландом действует СИДН от 1999 года. Ключевые положения для арендного дохода:

Статья 6 (Доход от недвижимого имущества): доход от сдачи в аренду недвижимости облагается в государстве, где находится недвижимость (то есть в Таиланде). Но государство резидентства (Россия) тоже может обложить этот доход, с зачётом уже уплаченного налога.

Что это значит на практике:

Если вы, налоговый резидент РФ и получаете арендный доход с Пхукета:

1. Таиланд облагает доход WHT 15% (нерезидент, Section 70) или PIT по прогрессивной шкале (если стали тайским резидентом)
2. Россия облагает этот же доход НДФЛ 13% (или 15% для дохода свыше 5 млн ₽)
3. Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается против российского НДФЛ

Важно (на апрель 2026): СИДН Россия-Таиланд формально продолжает действовать, но в марте 2023 года Россия приостановила ряд статей СИДН с «недружественными» странами (Указ Президента №585). Таиланд в этот список не входил, поэтому соглашение действует в полном объёме. Уточняйте актуальный статус у налогового консультанта перед подачей 3-НДФЛ.

Пример:

• Годовой арендный доход: 600 000 бат (примерно 1 680 000 ₽ по курсу 2,8)
• WHT уплачен в Таиланде (15%): 90 000 бат (252 000 ₽)
• НДФЛ 13% в России: 218 400 ₽
• Зачёт ограничен суммой российского налога → к доплате в РФ: 0 ₽, излишек 33 600 ₽ в Таиланде не возвращается

Если бы УК удержала 5% (вы, резидент Таиланда):

• WHT в Таиланде: 30 000 бат (84 000 ₽)
• НДФЛ в РФ: 218 400 ₽
• К доплате в РФ: 218 400 − 84 000 = 134 400 ₽

Важные нюансы СИДН

• Для зачёта нужна справка, Certificate of Withholding Tax из Таиланда, апостилированная (или с консульской легализацией)
• Зачёт, не автоматический: нужно подать 3-НДФЛ в России с приложением документов
• Зачёт ограничен суммой российского налога; если в Таиланде уплачено больше, чем начислено в РФ, разница не возвращается
• Сроки: декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, налог уплатить до 15 июля

Особые ситуации

Если вы потеряли налоговое резидентство РФ (живёте за границей более 183 дней/год):

• Россия не имеет права облагать ваш зарубежный доход
• Платите только тайский налог (WHT 5% или PIT)
• Однако если вы при этом стали налоговым резидентом Таиланда (180+ дней), декларируете доход по прогрессивной шкале PIT

Если доход переводится в Таиланд в том же году: С 2024 года Таиланд начал облагать PIT доход, переведённый в страну в год получения, даже если источник, за рубежом. Для арендного дохода от тайской недвижимости это не меняет картину (он и так облагается в Таиланде), но важно для общей налоговой стратегии.

Декларирование дохода: пошаговый алгоритм

В Таиланде (для резидентов)

1. Получите TIN (Tax Identification Number): оформляется в районном налоговом офисе. Потребуется паспорт и подтверждение адреса в Таиланде.
2. Собирайте справки WHT: УК выдаёт их ежемесячно или ежеквартально.
3. Подайте декларацию PND 90: до 31 марта следующего года. Можно онлайн через rd.go.th.
4. Рассчитайте PIT: с учётом вычетов и зачёта WHT.
5. Доплатите или получите возврат: в зависимости от разницы PIT и удержанного WHT.

В России (для налоговых резидентов РФ)

1. Соберите документы: справки WHT из Таиланда, выписки по банковскому счёту, договор с УК.
2. Заполните 3-НДФЛ: раздел «Доходы за пределами РФ». Укажите суммы в батах и рублях по курсу ЦБ на дату получения.
3. Приложите документы для зачёта: Certificate of WHT, подтверждение уплаты налога в Таиланде.
4. Подайте декларацию: до 30 апреля через nalog.ru или лично.
5. Уплатите разницу: до 15 июля.

Оптимизация налоговой нагрузки: легальные стратегии

1. Паушальный вычет 30% (для резидентов Таиланда)

Если вы налоговый резидент Таиланда, используйте паушальный вычет 30% от арендного дохода вместо подтверждения фактических расходов. Это проще и часто выгоднее, особенно если объект не требует крупного ремонта.

2. Структурирование через юрлицо

Некоторые инвесторы с несколькими объектами (3+) регистрируют тайскую компанию. Корпоративная ставка, 20%, но доступны вычеты на амортизацию здания (5% в год от стоимости), ремонт, мебель и оборудование. Для одного объекта расходы на содержание компании (бухгалтерия, аудит, юрист) не окупаются.

3. Подача декларации даже без обязанности

Нерезидентам формально не нужно подавать годовую декларацию в Таиланде, если WHT удержан полностью. Но подача декларации фиксирует вашу налоговую историю, это пригодится при продаже недвижимости, оформлении визы или банковских операциях.

4. Выбор модели аренды с учётом налогов

• Краткосрочная аренда через УК: WHT 5% удерживается автоматически. Минимум хлопот.
• Долгосрочная аренда физлицу: арендатор-физлицо не обязан удерживать WHT. Владелец должен сам декларировать доход, риск «забыть» и штраф.
• Rental pool от застройщика: гарантированная доходность выплачивается юрлицом → WHT удерживается автоматически.

Сценарии для разных типов инвесторов

Налоговая модель зависит не только от ставок, но и от того, где вы живёте и как сдаёте объект. Ниже, три типичных профиля MORE Group видит на практике.

Профиль	Где живёт	Модель сдачи	Тайский налог	Российский налог	Итоговая нагрузка
Дистанционный инвестор	РФ (183+ дня)	УК, краткосрочная	WHT 15%	3-НДФЛ 13%, зачёт СИДН	~13–15%
Резидент Таиланда	Пхукет (180+ дня)	УК + PND 90	PIT 2–5% эффективно	Нет (если потерял резидентство РФ)	~2–5% в Таиланде
Самостоятельная долгосрочная аренда	РФ	Напрямую физлицу	Сам декларирует PIT	3-НДФЛ 13%	Риск пропуска + штрафы

Для инвестора с одним объектом оптимальна схема «УК + WHT 15% + 3-НДФЛ с зачётом», минимум операционных ошибок. Подробнее о запуске аренды, в гайде по дистанционной сдаче и налогах при покупке.

Для портфеля из 3+ объектов имеет смысл консультация с тайским бухгалтером о структуре через Co. Ltd, но только если gross-доход превышает 2–3 млн бат в год, иначе расходы на администрирование съедают выгоду. Сравните модели в rental pool vs self-management.

Риски и чеклист налогового compliance

Перед первой выплатой аренды проверьте:

• УК указала в договоре ставку WHT и выдаёт Certificate 50 Bis ежеквартально
• FET-документ сохранён, без него сложнее доказать легальность перевода средств при продаже
• Банковский счёт в Таиланде открыт на ваше имя (не на посредника)
• Для резидента РФ: календарь 3-НДФЛ до 30 апреля, оплата до 15 июля
• СИДН Россия-Таиланд: Таиланд не в списке «недружественных», соглашение действует, но статус уточняйте у консультанта ежегодно

Red flag: УК удерживает 5% WHT, а вы не резидент Таиланда, при проверке Revenue Department доплата и пени лягут на владельца, не на компанию.

Штрафы за неуплату и сроки давности

Налоговая служба Таиланда (Revenue Department) активизировала контроль за иностранными собственниками с 2024 года. Санкции:

• Просрочка подачи декларации: штраф 200 бат (символический) + пени 1,5% в месяц на неуплаченную сумму
• Неподача декларации при наличии обязанности: штраф до 200 000 бат и/или до 1 года лишения свободы (на практике, для крупных уклонистов)
• Занижение дохода: штраф 100% от неуплаченной суммы + пени

Срок давности для налоговых проверок, 10 лет. Для случаев умышленного уклонения, без срока давности.

Типичные ошибки инвесторов

Ошибка 1: «УК платит налог: значит мне ничего не нужно делать»

WHT, удержанный УК,, это только тайская часть. Если вы налоговый резидент РФ, обязаны задекларировать этот доход в России. Зачёт не автоматический, нужна 3-НДФЛ с приложением справок.

Ошибка 2: «Доход в батах: Россия не узнает»

Банки обмениваются информацией в рамках CRS (Common Reporting Standard). Таиланд присоединился к CRS, данные о счетах нерезидентов передаются в налоговые органы страны резидентства.

Ошибка 3: «Переведу через крипту: не нужно декларировать»

Обязанность декларировать доход не зависит от способа перевода. Доход от аренды возникает в момент получения, а не перевода.

Ошибка 4: «Зарегистрирую компанию: будет 0% налога»

Корпоративная ставка, 20%, плюс расходы на администрирование (бухгалтерия 15 000–30 000 бат/год, аудит 20 000–40 000 бат/год). Для одного объекта это дороже, чем WHT 5%.

Читайте также

• Доходность аренды на Пхукете, расчёт чистого дохода после налогов
• Как сдать квартиру на Пхукете дистанционно, весь процесс от покупки до первого гостя
• Управляющая компания на Пхукете, кто удерживает WHT и как контролировать
• Сколько зарабатывают на аренде на Пхукете, реальные цифры чистого дохода

Частые вопросы

Какой налог платит иностранец с аренды в Таиланде? +

Нерезидент Таиланда (живёт в стране менее 180 дней в году) формально платит WHT 15% от выплаты по Section 70 Revenue Code, это финальный налог. Многие УК на Пхукете удерживают 5% для всех владельцев (как с резидента), но это корректно только если вы налоговый резидент Таиланда с TIN. Резидент Таиланда (180+ дней) платит PIT по прогрессивной шкале от 0% до 35% с учётом вычетов (личный вычет 60K ฿, паушальный 30% от арендного дохода), эффективная ставка обычно 2–5% для одного объекта.

Нужно ли платить налог в России с аренды в Таиланде? +

Да, если вы налоговый резидент РФ (183+ дня в году в России). Доход от аренды включается в 3-НДФЛ и облагается по ставке 13% (15% для дохода свыше 5 млн ₽). Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается по СИДН, доплачиваете только разницу.

Как избежать двойного налогообложения аренды Россия, Таиланд? +

По СИДН между Россией и Таиландом (от 1999 года, действует) налог, уплаченный в Таиланде (WHT 5% или 15%), зачитывается при расчёте НДФЛ. Для зачёта нужна справка Certificate of Withholding Tax (форма 50 Bis) из тайской УК и подача декларации 3-НДФЛ с приложением документов. Зачёт ограничен суммой российского налога; если в Таиланде уплачено больше, разница не возвращается. Суммарная нагрузка, не более 13–15% (ставка НДФЛ).

Какую ставку WHT удерживает управляющая компания на Пхукете? +

По Section 70 Revenue Code юрлицо, выплачивающее арендный доход нерезиденту, удерживает 15% WHT. Для резидента Таиланда с TIN, 5% как предоплата PIT. Если УК удерживает 5%, а вы нерезидент, формально обязаны доплатить разницу или добиться корректной ставки от УК.

Нужно ли подавать декларацию в Таиланде, если WHT уже удержан? +

Нерезиденту при полном удержании 15% WHT по Section 70 годовая декларация PND 90/91 не обязательна, WHT финальный. Резиденту Таиланда нужна декларация до 31 марта с зачётом удержанного WHT; возможен возврат излишка.