Налог на аренду в Таиланде для иностранца: ставки 2026

Короткий ответ: с аренды нерезидента удерживают 15% с валовой суммы по разделу 50(3), но это аванс, а не окончательный налог: он засчитывается при годовой декларации, где применяется вычет расходов 30%, и итоговая нагрузка обычно выходит ниже. Резидент РФ дополнительно декларирует 3-НДФЛ (13-15%), но тайский налог зачитывается по СИДН. Эффективная нагрузка для типичного российского инвестора, 13-15%, не 28%.

Один из главных вопросов инвестора после покупки квартиры на Пхукете, «сколько государство заберёт с аренды». Ответ зависит от вашего налогового статуса, модели сдачи и наличия соглашения об избежании двойного налогообложения. В этом гайде, конкретные ставки, схемы расчёта и практические шаги по декларированию дохода от аренды в Таиланде для российского и иностранного инвестора.

Налоговая система Таиланда: основы для арендодателя

Таиланд облагает налогом доход, полученный на территории страны, вне зависимости от гражданства получателя. Если ваша квартира на Пхукете приносит арендный доход, этот доход подлежит налогообложению в Таиланде.

Ключевые понятия:

• Налоговый резидент Таиланда, лицо, находящееся в стране 180 и более дней в календарном году. Резиденты платят прогрессивный подоходный налог (Personal Income Tax, PIT) со всех доходов в Таиланде.
• Нерезидент, менее 180 дней. Облагается только доходом, полученным в Таиланде, по фиксированной или прогрессивной ставке.
• Налог у источника (WHT), налог у источника, удерживаемый управляющей компанией или арендатором при выплате дохода.

Большинство российских инвесторов, сдающих квартиру через управляющую компанию дистанционно, являются нерезидентами Таиланда. Это определяет модель налогообложения.

Personal Income Tax (PIT): ставки и расчёт

Прогрессивная шкала PIT Таиланда (2026)

Годовой доход (бат)	Ставка
0 - 150 000	0% (освобождение)
150 001 - 300 000	5%
300 001 - 500 000	10%
500 001 - 750 000	15%
750 001 - 1 000 000	20%
1 000 001 - 2 000 000	25%
2 000 001 - 5 000 000	30%
Свыше 5 000 000	35%

Для резидентов: доход от аренды включается в общий годовой доход и облагается по прогрессивной шкале. Доступны стандартные вычеты: личный вычет 60 000 бат, вычет на супруга, детей и другие. Дополнительно можно вычесть фактические расходы на содержание объекта или применить паушальный вычет 30% от дохода без подтверждения расходов.

Для нерезидентов: формально тоже применяется прогрессивная шкала, но на практике доход чаще облагается через механизм налог у источника.

Пример расчёта PIT для резидента

Годовой доход от аренды: 600 000 бат. Паушальный вычет 30%: −180 000 бат. Личный вычет: −60 000 бат. Налогооблагаемая база: 360 000 бат.

Расчёт налога:

• 0-150 000: 0 бат
• 150 001-300 000: 150 000 × 5% = 7 500 бат
• 300 001-360 000: 60 000 × 10% = 6 000 бат
• Итого PIT: 13 500 бат (2,25% от дохода до вычета трат)

Эффективная ставка для резидента с одним объектом, обычно 2-5% благодаря вычетам.

Налог у источника: как работает на практике

Налог у источника (WHT), основной механизм сбора налога с арендного дохода в Таиланде. Его удерживает плательщик дохода (управляющая компания или юрлицо-арендатор) при каждой выплате.

Ставки WHT

• Юрлицо платит физлицу-резиденту Таиланда (УК → тайский владелец или иностранец с TIN, 180+ дней): 5% от суммы выплаты (Por.Or. 4/2528, аренда имущества)
• Выплата физлицу-нерезиденту Таиланда: по разделу 50(3) Налогового кодекса удерживается 15% с валовой суммы аренды. Раздел 70, на который часто ссылаются, регулирует выплаты иностранным юридическим лицам, и там 15% действительно окончательные; к физическому лицу он не относится
• Физлицо платит физлицу (арендатор → владелец напрямую): WHT не удерживается, владелец сам декларирует и платит PIT

На практике многие управляющие компании на Пхукете удерживают 5% WHT для всех владельцев, но это корректно только для тайских налоговых резидентов. Для инвестора-физлица, не являющегося налоговым резидентом Таиланда, применяется ставка 15% по разделу 50(3). Уточняйте у вашей управляющей компании и тайского бухгалтера, по какой ставке они платят за вас и под каким режимом (резидент/нерезидент). Если управляющей компании ошибочно удерживает 5% вместо 15% и вы попадаете в проверку Revenue Department, доплата + пени лягут на вас.

Владелец получает справку о удержанном налоге (Certificate of налог у источника / 50 Bis), которая используется при подаче годовой декларации в Таиланде или для зачёта в стране резидентства.

Удержание, это аванс, а не окончательный налог

Удержанные 15% засчитываются в счёт итогового налога при подаче годовой декларации (разделы 56 и 60). Там же применяется стандартный вычет расходов 30%: облагается 70% полученной арендной платы. Поэтому по итогам года нагрузка часто оказывается ниже удержанной суммы, а разница возвращается или зачитывается. Считать 15% окончательной цифрой и не подавать декларацию, значит переплатить и остаться без зачёта. Если управляющая компания удержала 5%, как с резидента, разницу придётся закрывать самому.

Для резидентов Таиланда WHT - это предоплата налога. При подаче годовой декларации (PND 90/91) уже удержанный WHT зачитывается. Если итоговый PIT оказался меньше суммы удержанного WHT, разницу можно вернуть (налоговый возврат).

Подоходный налог для нерезидента: практическая схема

Типичная цепочка налогообложения для российского инвестора, сдающего кондо через управляющую компанию:

1. Гость платит за проживание (через Airbnb, Agoda или напрямую)
2. Платформа удерживает свою комиссию (3-18%) и переводит остаток управляющая компания
3. Управляющая компания удерживает свою комиссию (20-30%) и WHT при выплате владельцу
4. Владелец получает чистую сумму на тайский банковский счёт

Пример: гость заплатил 100 000 бат за месяц.

• Комиссия Airbnb (3%): −3 000 → УК получает 97 000
• Комиссия управляющая компания (25%): −24 250 → к выплате владельцу-нерезиденту: 72 750
• Удержано 15% с валовой суммы (раздел 50(3), нерезидент): −10 913 → на руки 61 837 бат, часть этой суммы возвращается по годовой декларации
• Налог уплачен: 10 913 бат (15% от выплаты после комиссии управляющей компании)

Эффективная налоговая нагрузка для нерезидента: ~10,9% от дохода до вычета трат гостя (15% от чистой выплаты после комиссии управляющей компании). Если вы становитесь налоговым резидентом Таиланда (180+ дней) и получаете TIN, ставка снижается до 5% WHT (предоплата) с возможностью возврата излишка через PND.

Двойное налогообложение: Россия и Таиланд

Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН)

Между Россией и Таиландом действует СИДН от 1999 года. Ключевые положения для арендного дохода:

Статья 6 (Доход от недвижимого имущества): доход от сдачи в аренду недвижимости облагается в государстве, где находится недвижимость (то есть в Таиланде). Но государство резидентства (Россия) тоже может обложить этот доход, с зачётом уже уплаченного налога.

Что это значит на практике:

Если вы, налоговый резидент РФ и получаете арендный доход с Пхукета:

1. Таиланд удерживает 15% с валовой аренды (нерезидент, раздел 50(3)) как аванс, итог считается по прогрессивной шкале при годовой декларации
2. Россия облагает этот же доход НДФЛ 13% (или 15% для дохода свыше 5 млн ₽)
3. Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается против российского НДФЛ

Важно (на апрель 2026): СИДН Россия-Таиланд формально продолжает действовать, но в марте 2023 года Россия приостановила ряд статей СИДН с «недружественными» странами (Указ Президента №585). Таиланд в этот список не входил, поэтому соглашение действует в полном объёме. Уточняйте актуальный статус у налогового консультанта перед подачей 3-НДФЛ.

Пример:

• Годовой арендный доход: 600 000 бат (примерно 1 440 000 ₽ по курсу 2,4)
• WHT уплачен в Таиланде (15%): 90 000 бат (216 000 ₽)
• НДФЛ 13% в России: 218 400 ₽
• Зачёт ограничен суммой российского налога → к доплате в РФ: 0 ₽, излишек 33 600 ₽ в Таиланде не возвращается

Если бы управляющая компания удержала 5% (вы, резидент Таиланда):

• WHT в Таиланде: 30 000 бат (72 000 ₽)
• НДФЛ в РФ: 218 400 ₽
• К доплате в РФ: 218 400 − 84 000 = 134 400 ₽

Важные нюансы СИДН

• Для зачёта нужна справка, Certificate of налог у источника из Таиланда, апостилированная (или с консульской легализацией)
• Зачёт, не автоматический: нужно подать 3-НДФЛ в России с приложением документов
• Зачёт ограничен суммой российского налога; если в Таиланде уплачено больше, чем начислено в РФ, разница не возвращается
• Сроки: декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, налог уплатить до 15 июля

Особые ситуации

Если вы потеряли налоговое резидентство РФ (живёте за границей более 183 дней/год):

• Россия не имеет права облагать ваш зарубежный доход
• Платите только тайский налог (WHT 5% или PIT)
• Однако если вы при этом стали налоговым резидентом Таиланда (180+ дней), декларируете доход по прогрессивной шкале PIT

Если доход переводится в Таиланд в том же году: С 2024 года Таиланд начал облагать PIT доход, переведённый в страну в год получения, даже если источник, за рубежом. Для арендного дохода от тайской недвижимости это не меняет картину (он и так облагается в Таиланде), но важно для общей налоговой стратегии.

Декларирование дохода: пошаговый алгоритм

В Таиланде (для резидентов)

1. Получите TIN (Tax Identification Number): оформляется в районном налоговом офисе. Потребуется паспорт и подтверждение адреса в Таиланде.
2. Собирайте справки WHT: управляющая компания выдаёт их ежемесячно или ежеквартально.
3. Подайте декларацию PND 90: до 31 марта следующего года. Можно онлайн через rd.go.th.
4. Рассчитайте PIT: с учётом вычетов и зачёта WHT.
5. Доплатите или получите возврат: в зависимости от разницы PIT и удержанного WHT.

В России (для налоговых резидентов РФ)

1. Соберите документы: справки WHT из Таиланда, выписки по банковскому счёту, договор с управляющей компанией.
2. Заполните 3-НДФЛ: раздел «Доходы за пределами РФ». Укажите суммы в батах и рублях по курсу ЦБ на дату получения.
3. Приложите документы для зачёта: Certificate of WHT, подтверждение уплаты налога в Таиланде.
4. Подайте декларацию: до 30 апреля через nalog.ru или лично.
5. Уплатите разницу: до 15 июля.

Оптимизация налоговой нагрузки: легальные стратегии

1. Паушальный вычет 30% (для резидентов Таиланда)

Если вы налоговый резидент Таиланда, используйте паушальный вычет 30% от арендного дохода вместо подтверждения фактических расходов. Это проще и часто выгоднее, особенно если объект не требует крупного ремонта.

2. Структурирование через юрлицо

Некоторые инвесторы с несколькими объектами (3+) регистрируют тайскую компанию. Корпоративная ставка, 20%, но доступны вычеты на амортизацию здания (5% в год от стоимости), ремонт, мебель и оборудование. Для одного объекта расходы на содержание компании (бухгалтерия, аудит, юрист) не окупаются.

3. Подача декларации даже без обязанности

Нерезидентам формально не нужно подавать годовую декларацию в Таиланде, если WHT удержан полностью. Но подача декларации фиксирует вашу налоговую историю - это пригодится при продаже недвижимости, оформлении визы или банковских операциях.

4. Выбор модели аренды с учётом налогов

• Краткосрочная аренда через управляющую компанию: WHT 5% удерживается автоматически. Минимум хлопот.
• Долгосрочная аренда физлицу: арендатор-физлицо не обязан удерживать WHT. Владелец должен сам декларировать доход, риск «забыть» и штраф.
• Общий пул аренды от застройщика: гарантированная доходность выплачивается юрлицом → WHT удерживается автоматически.

Сценарии для разных типов инвесторов

Налоговая модель зависит не только от ставок, но и от того, где вы живёте и как сдаёте объект. Ниже, три типичных профиля MORE Group видит на практике.

Профиль	Где живёт	Модель сдачи	Тайский налог	Российский налог	Итоговая нагрузка
Дистанционный инвестор	РФ (183+ дня)	Управляющая компания, краткосрочная	WHT 15%	3-НДФЛ 13%, зачёт СИДН	~13-15%
Резидент Таиланда	Пхукет (180+ дня)	Управляющая компания + PND 90	PIT 2-5% эффективно	Нет (если потерял резидентство РФ)	~2-5% в Таиланде
Самостоятельная долгосрочная аренда	РФ	Напрямую физлицу	Сам декларирует PIT	3-НДФЛ 13%	Риск пропуска + штрафы

Для инвестора с одним объектом оптимальна схема «управляющая компания + WHT 15% + 3-НДФЛ с зачётом», минимум операционных ошибок. Подробнее о запуске аренды - в гайде по дистанционной сдаче и налогах при покупке.

Для портфеля из 3+ объектов имеет смысл консультация с тайским бухгалтером о структуре через Co. Ltd, но только если до вычета трат-доход превышает 2-3 млн бат в год, иначе расходы на администрирование съедают выгоду. Сравните модели в общий пул аренды vs самостоятельное управление.

Риски и чеклист налогового compliance

Перед первой выплатой аренды проверьте:

• управляющая компания указала в договоре ставку WHT и выдаёт Certificate 50 Bis ежеквартально
• FET-документ сохранён, без него сложнее доказать легальность перевода средств при продаже
• Банковский счёт в Таиланде открыт на ваше имя (не на посредника)
• Для резидента РФ: календарь 3-НДФЛ до 30 апреля, оплата до 15 июля
• СИДН Россия-Таиланд: Таиланд не в списке «недружественных», соглашение действует, но статус уточняйте у консультанта ежегодно

Тревожный сигнал: управляющая компания удерживает 5% WHT, а вы не резидент Таиланда, при проверке Revenue Department доплата и пени лягут на владельца, не на компанию.

Штрафы за неуплату и сроки давности

Налоговая служба Таиланда (Revenue Department) активизировала контроль за иностранными собственниками с 2024 года. Санкции:

• Просрочка подачи декларации: штраф 200 бат (символический) + пени 1,5% в месяц на неуплаченную сумму
• Неподача декларации при наличии обязанности: штраф до 200 000 бат и/или до 1 года лишения свободы (на практике, для крупных уклонистов)
• Занижение дохода: штраф 100% от неуплаченной суммы + пени

Срок давности для налоговых проверок, 10 лет. Для случаев умышленного уклонения, без срока давности.

Типичные ошибки инвесторов

Ошибка 1: «УК платит налог: значит мне ничего не нужно делать»

WHT, удержанный управляющая компания, это только тайская часть. Если вы налоговый резидент РФ, обязаны задекларировать этот доход в России. Зачёт не автоматический, нужна 3-НДФЛ с приложением справок.

Ошибка 2: «Доход в батах: Россия не узнает»

Банки обмениваются информацией в рамках CRS (Common Reporting Standard). Таиланд присоединился к CRS, данные о счетах нерезидентов передаются в налоговые органы страны резидентства.

Ошибка 3: «Переведу через крипту: не нужно декларировать»

Обязанность декларировать доход не зависит от способа перевода. Доход от аренды возникает в момент получения, а не перевода.

Ошибка 4: «Зарегистрирую компанию: будет 0% налога»

Корпоративная ставка, 20%, плюс расходы на администрирование (бухгалтерия 15 000-30 000 бат/год, аудит 20 000-40 000 бат/год). Для одного объекта это дороже, чем WHT 5%.

Читайте также

• Доходность аренды на Пхукете, расчёт чистого дохода после налогов
• Как сдать квартиру на Пхукете дистанционно, весь процесс от покупки до первого гостя
• Управляющая компания на Пхукете, кто удерживает WHT и как контролировать

Частые вопросы

Какой налог платит иностранец с аренды в Таиланде? +

С нерезидента Таиланда (менее 180 дней в стране за календарный год) удерживают 15% с валовой суммы аренды по разделу 50(3). Это аванс, а не окончательный налог: он засчитывается при годовой декларации, где применяется вычет расходов 30%. Многие управляющие компании на Пхукете удерживают 5% для всех владельцев (как с резидента), но это корректно только если вы налоговый резидент Таиланда с TIN. Резидент Таиланда (180+ дней) платит PIT по прогрессивной шкале от 0% до 35% с учётом вычетов (личный вычет 60K THB, паушальный 30% от арендного дохода), эффективная ставка обычно 2-5% для одного объекта.

Нужно ли платить налог в России с аренды в Таиланде? +

Да, если вы налоговый резидент РФ (183+ дня в году в России). Доход от аренды включается в 3-НДФЛ и облагается по ставке 13% (15% для дохода свыше 5 млн ₽). Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается по СИДН, доплачиваете только разницу.

Как избежать двойного налогообложения аренды Россия, Таиланд? +

По СИДН между Россией и Таиландом (от 1999 года, действует) налог, уплаченный в Таиланде (WHT 5% или 15%), зачитывается при расчёте НДФЛ. Для зачёта нужна справка Certificate of налог у источника (форма 50 Bis) из тайской управляющей компании и подача декларации 3-НДФЛ с приложением документов. Зачёт ограничен суммой российского налога; если в Таиланде уплачено больше, разница не возвращается. Суммарная нагрузка, не более 13-15% (ставка НДФЛ).

Какую ставку WHT удерживает управляющая компания на Пхукете? +

По разделу 50(3) при выплате арендного дохода физлицу-нерезиденту удерживается 15% с валовой суммы, и это аванс в счёт годового налога. Для резидента Таиланда с TIN, 5% как предоплата. Если управляющей компании удерживает 5%, а вы нерезидент, формально обязаны доплатить разницу или добиться корректной ставки от управляющей компании.

Нужно ли подавать декларацию в Таиланде, если WHT уже удержан? +

Удержанные по разделу 50(3) 15% засчитываются при годовой декларации PND 90/91 (разделы 56 и 60), и именно там применяется стандартный вычет расходов 30%. Срок подачи, до 31 марта. По итогам года нагрузка часто оказывается ниже удержанного, и излишек возвращается или зачитывается.