Налог на арендный доход в Таиланде для иностранца
Как иностранцу платить налог с аренды в Таиланде: ставки PIT, withholding tax, декларация, двойное налогообложение с РФ. Практический гайд 2026.
Один из главных вопросов инвестора после покупки квартиры на Пхукете — «сколько государство заберёт с аренды». Ответ зависит от вашего налогового статуса, модели сдачи и наличия соглашения об избежании двойного налогообложения. В этом гайде — конкретные ставки, схемы расчёта и практические шаги по декларированию дохода от аренды в Таиланде для российского и иностранного инвестора.
Налоговая система Таиланда: основы для арендодателя
Таиланд облагает налогом доход, полученный на территории страны, вне зависимости от гражданства получателя. Если ваша квартира на Пхукете приносит арендный доход — этот доход подлежит налогообложению в Таиланде.
Ключевые понятия:
- Налоговый резидент Таиланда — лицо, находящееся в стране 180 и более дней в календарном году. Резиденты платят прогрессивный подоходный налог (Personal Income Tax, PIT) со всех доходов в Таиланде.
- Нерезидент — менее 180 дней. Облагается только доходом, полученным в Таиланде, по фиксированной или прогрессивной ставке.
- Withholding tax (WHT) — налог у источника, удерживаемый управляющей компанией или арендатором при выплате дохода.
Большинство российских инвесторов, сдающих квартиру через УК дистанционно, являются нерезидентами Таиланда. Это определяет модель налогообложения.
Personal Income Tax (PIT): ставки и расчёт
Прогрессивная шкала PIT Таиланда (2026)
| Годовой доход (бат) | Ставка |
|---|---|
| 0 – 150 000 | 0% (освобождение) |
| 150 001 – 300 000 | 5% |
| 300 001 – 500 000 | 10% |
| 500 001 – 750 000 | 15% |
| 750 001 – 1 000 000 | 20% |
| 1 000 001 – 2 000 000 | 25% |
| 2 000 001 – 5 000 000 | 30% |
| Свыше 5 000 000 | 35% |
Для резидентов: доход от аренды включается в общий годовой доход и облагается по прогрессивной шкале. Доступны стандартные вычеты: личный вычет 60 000 бат, вычет на супруга, детей и другие. Дополнительно можно вычесть фактические расходы на содержание объекта или применить паушальный вычет 30% от дохода без подтверждения расходов.
Для нерезидентов: формально тоже применяется прогрессивная шкала, но на практике доход чаще облагается через механизм withholding tax.
Пример расчёта PIT для резидента
Годовой доход от аренды: 600 000 бат. Паушальный вычет 30%: −180 000 бат. Личный вычет: −60 000 бат. Налогооблагаемая база: 360 000 бат.
Расчёт налога:
- 0–150 000: 0 бат
- 150 001–300 000: 150 000 × 5% = 7 500 бат
- 300 001–360 000: 60 000 × 10% = 6 000 бат
- Итого PIT: 13 500 бат (2,25% от валового дохода)
Эффективная ставка для резидента с одним объектом — обычно 2–5% благодаря вычетам.
Withholding Tax: как работает на практике
Withholding tax (WHT) — основной механизм сбора налога с арендного дохода в Таиланде. Его удерживает плательщик дохода (управляющая компания или юрлицо-арендатор) при каждой выплате.
Ставки WHT
- Юрлицо платит физлицу-резиденту Таиланда (УК → тайский владелец или иностранец с TIN, 180+ дней): 5% от суммы выплаты (Por.Or. 4/2528, аренда имущества)
- Юрлицо платит физлицу-нерезиденту Таиланда: по Section 70 Revenue Code — 15% final WHT на rental income (assessable income, выплачиваемый из Таиланда нерезиденту)
- Физлицо платит физлицу (арендатор → владелец напрямую): WHT не удерживается, владелец сам декларирует и платит PIT
На практике многие УК на Пхукете удерживают 5% WHT для всех владельцев — но это корректно только для тайских налоговых резидентов. Для российского инвестора-нерезидента, не подающего PND-91 в Таиланде, формально применяется ставка 15% по Section 70. Уточняйте у вашей УК и тайского бухгалтера, по какой ставке они платят за вас и под каким режимом (резидент/нерезидент). Если УК ошибочно удерживает 5% вместо 15% и вы попадаете в проверку Revenue Department — доплата + пени лягут на вас.
Владелец получает справку о удержанном налоге (Certificate of Withholding Tax / 50 Bis), которая используется при подаче годовой декларации в Таиланде или для зачёта в стране резидентства.
WHT как зачёт или финальный налог
Для нерезидентов WHT 15% по Section 70 является финальным налогом — годовую декларацию подавать не нужно. Если же УК удержала 5% (как с резидента), формально вы обязаны доплатить разницу через PND-91 либо договариваться с УК об удержании корректной ставки.
Для резидентов Таиланда WHT — это предоплата налога. При подаче годовой декларации (PND 90/91) уже удержанный WHT зачитывается. Если итоговый PIT оказался меньше суммы удержанного WHT — разницу можно вернуть (tax refund).
Подоходный налог для нерезидента: практическая схема
Типичная цепочка налогообложения для российского инвестора, сдающего кондо через УК:
- Гость платит за проживание (через Airbnb, Agoda или напрямую)
- Платформа удерживает свою комиссию (3–18%) и переводит остаток УК
- УК удерживает свою комиссию (20–30%) и WHT при выплате владельцу
- Владелец получает чистую сумму на тайский банковский счёт
Пример: гость заплатил 100 000 бат за месяц.
- Комиссия Airbnb (3%): −3 000 → УК получает 97 000
- Комиссия УК (25%): −24 250 → к выплате владельцу-нерезиденту: 72 750
- WHT 15% (Section 70, нерезидент): −10 913 → владелец получает: 61 837 бат
- Налог уплачен: 10 913 бат (15% от выплаты после комиссии УК)
Эффективная налоговая нагрузка для нерезидента: ~10,9% от валового дохода гостя (15% от чистой выплаты после комиссии УК). Если вы становитесь налоговым резидентом Таиланда (180+ дней) и получаете TIN — ставка снижается до 5% WHT (предоплата) с возможностью возврата излишка через PND.
Двойное налогообложение: Россия и Таиланд
Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН)
Между Россией и Таиландом действует СИДН от 1999 года. Ключевые положения для арендного дохода:
Статья 6 (Доход от недвижимого имущества): доход от сдачи в аренду недвижимости облагается в государстве, где находится недвижимость (то есть в Таиланде). Но государство резидентства (Россия) тоже может обложить этот доход — с зачётом уже уплаченного налога.
Что это значит на практике:
Если вы — налоговый резидент РФ и получаете арендный доход с Пхукета:
- Таиланд облагает доход WHT 15% (нерезидент, Section 70) или PIT по прогрессивной шкале (если стали тайским резидентом)
- Россия облагает этот же доход НДФЛ 13% (или 15% для дохода свыше 5 млн ₽)
- Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается против российского НДФЛ
Важно (на апрель 2026): СИДН Россия–Таиланд формально продолжает действовать, но в марте 2023 года Россия приостановила ряд статей СИДН с «недружественными» странами (Указ Президента №585). Таиланд в этот список не входил, поэтому соглашение действует в полном объёме. Уточняйте актуальный статус у налогового консультанта перед подачей 3-НДФЛ.
Пример:
- Годовой арендный доход: 600 000 бат (примерно 1 680 000 ₽ по курсу 2,8)
- WHT уплачен в Таиланде (15%): 90 000 бат (252 000 ₽)
- НДФЛ 13% в России: 218 400 ₽
- Зачёт ограничен суммой российского налога → к доплате в РФ: 0 ₽, излишек 33 600 ₽ в Таиланде не возвращается
Если бы УК удержала 5% (вы — резидент Таиланда):
- WHT в Таиланде: 30 000 бат (84 000 ₽)
- НДФЛ в РФ: 218 400 ₽
- К доплате в РФ: 218 400 − 84 000 = 134 400 ₽
Важные нюансы СИДН
- Для зачёта нужна справка — Certificate of Withholding Tax из Таиланда, апостилированная (или с консульской легализацией)
- Зачёт — не автоматический: нужно подать 3-НДФЛ в России с приложением документов
- Зачёт ограничен суммой российского налога — если в Таиланде уплачено больше, чем начислено в РФ, разница не возвращается
- Сроки: декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, налог уплатить до 15 июля
Особые ситуации
Если вы потеряли налоговое резидентство РФ (живёте за границей более 183 дней/год):
- Россия не имеет права облагать ваш зарубежный доход
- Платите только тайский налог (WHT 5% или PIT)
- Однако если вы при этом стали налоговым резидентом Таиланда (180+ дней) — декларируете доход по прогрессивной шкале PIT
Если доход переводится в Таиланд в том же году: С 2024 года Таиланд начал облагать PIT доход, переведённый в страну в год получения, даже если источник — за рубежом. Для арендного дохода от тайской недвижимости это не меняет картину (он и так облагается в Таиланде), но важно для общей налоговой стратегии.
Декларирование дохода: пошаговый алгоритм
В Таиланде (для резидентов)
- Получите TIN (Tax Identification Number) — оформляется в районном налоговом офисе. Потребуется паспорт и подтверждение адреса в Таиланде.
- Собирайте справки WHT — УК выдаёт их ежемесячно или ежеквартально.
- Подайте декларацию PND 90 — до 31 марта следующего года. Можно онлайн через rd.go.th.
- Рассчитайте PIT — с учётом вычетов и зачёта WHT.
- Доплатите или получите возврат — в зависимости от разницы PIT и удержанного WHT.
В России (для налоговых резидентов РФ)
- Соберите документы: справки WHT из Таиланда, выписки по банковскому счёту, договор с УК.
- Заполните 3-НДФЛ — раздел «Доходы за пределами РФ». Укажите суммы в батах и рублях по курсу ЦБ на дату получения.
- Приложите документы для зачёта — Certificate of WHT, подтверждение уплаты налога в Таиланде.
- Подайте декларацию — до 30 апреля через nalog.ru или лично.
- Уплатите разницу — до 15 июля.
Оптимизация налоговой нагрузки: легальные стратегии
1. Паушальный вычет 30% (для резидентов Таиланда)
Если вы налоговый резидент Таиланда — используйте паушальный вычет 30% от арендного дохода вместо подтверждения фактических расходов. Это проще и часто выгоднее, особенно если объект не требует крупного ремонта.
2. Структурирование через юрлицо
Некоторые инвесторы с несколькими объектами (3+) регистрируют тайскую компанию. Корпоративная ставка — 20%, но доступны вычеты на амортизацию здания (5% в год от стоимости), ремонт, мебель и оборудование. Для одного объекта расходы на содержание компании (бухгалтерия, аудит, юрист) не окупаются.
3. Подача декларации даже без обязанности
Нерезидентам формально не нужно подавать годовую декларацию в Таиланде, если WHT удержан полностью. Но подача декларации фиксирует вашу налоговую историю — это пригодится при продаже недвижимости, оформлении визы или банковских операциях.
4. Выбор модели аренды с учётом налогов
- Краткосрочная аренда через УК: WHT 5% удерживается автоматически. Минимум хлопот.
- Долгосрочная аренда физлицу: арендатор-физлицо не обязан удерживать WHT. Владелец должен сам декларировать доход — риск «забыть» и штраф.
- Rental pool от застройщика: гарантированная доходность выплачивается юрлицом → WHT удерживается автоматически.
Штрафы за неуплату и сроки давности
Налоговая служба Таиланда (Revenue Department) активизировала контроль за иностранными собственниками с 2024 года. Санкции:
- Просрочка подачи декларации: штраф 200 бат (символический) + пени 1,5% в месяц на неуплаченную сумму
- Неподача декларации при наличии обязанности: штраф до 200 000 бат и/или до 1 года лишения свободы (на практике — для крупных уклонистов)
- Занижение дохода: штраф 100% от неуплаченной суммы + пени
Срок давности для налоговых проверок — 10 лет. Для случаев умышленного уклонения — без срока давности.
Типичные ошибки инвесторов
Ошибка 1: «УК платит налог — значит мне ничего не нужно делать»
WHT, удержанный УК, — это только тайская часть. Если вы налоговый резидент РФ, обязаны задекларировать этот доход в России. Зачёт не автоматический — нужна 3-НДФЛ с приложением справок.
Ошибка 2: «Доход в батах — Россия не узнает»
Банки обмениваются информацией в рамках CRS (Common Reporting Standard). Таиланд присоединился к CRS — данные о счетах нерезидентов передаются в налоговые органы страны резидентства.
Ошибка 3: «Переведу через крипту — не нужно декларировать»
Обязанность декларировать доход не зависит от способа перевода. Доход от аренды возникает в момент получения, а не перевода.
Ошибка 4: «Зарегистрирую компанию — будет 0% налога»
Корпоративная ставка — 20%, плюс расходы на администрирование (бухгалтерия 15 000–30 000 бат/год, аудит 20 000–40 000 бат/год). Для одного объекта это дороже, чем WHT 5%.
Читайте также
- Доходность аренды на Пхукете — расчёт чистого дохода после налогов
- Как сдать квартиру на Пхукете дистанционно — весь процесс от покупки до первого гостя
- Управляющая компания на Пхукете — кто удерживает WHT и как контролировать
- Сколько зарабатывают на аренде на Пхукете — реальные цифры чистого дохода
Частые вопросы
Нерезидент Таиланда (живёт в стране менее 180 дней в году) формально платит WHT 15% от выплаты по Section 70 Revenue Code — это финальный налог. Многие УК на Пхукете удерживают 5% для всех владельцев (как с резидента), но это корректно только если вы налоговый резидент Таиланда с TIN. Резидент Таиланда (180+ дней) платит PIT по прогрессивной шкале от 0% до 35% с учётом вычетов (личный вычет 60K ฿, паушальный 30% от арендного дохода) — эффективная ставка обычно 2–5% для одного объекта.
Да, если вы налоговый резидент РФ (183+ дня в году в России). Доход от аренды включается в 3-НДФЛ и облагается по ставке 13% (15% для дохода свыше 5 млн ₽). Налог, уплаченный в Таиланде, зачитывается по СИДН — доплачиваете только разницу.
По СИДН между Россией и Таиландом (от 1999 года, действует) налог, уплаченный в Таиланде (WHT 5% или 15%), зачитывается при расчёте НДФЛ. Для зачёта нужна справка Certificate of Withholding Tax (форма 50 Bis) из тайской УК и подача декларации 3-НДФЛ с приложением документов. Зачёт ограничен суммой российского налога — если в Таиланде уплачено больше, разница не возвращается. Суммарная нагрузка — не более 13–15% (ставка НДФЛ).
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.