Сколько зарабатывают на аренде Пхукет 2026: 5 кейсов
Сколько зарабатывают на аренде на Пхукете: студия, 1BR, вилла, net после УК. Пять сценариев с цифрами и полный гайд ROI.
Короткий ответ: Сколько зарабатывают на аренде на Пхукете в 2026, чистый доход от 4% (LTR однушка) до 11% (STR-студия). В рублях «на руки»: студия STR ~105 000 ₽/мес, 1BR LTR ~55 000 ₽, вилла премиум ~577 000 ₽. Цифры после УК, налогов и CAM, не из буклетов. Полная механика, в гайде по доходности; по районам, Банг Тао и ROI виллы.
Сколько зарабатывают на аренде на Пхукете: как считать net
На Пхукете часто называют «доходность 10–12% годовых», но это почти всегда валовая цифра до расходов. В реальности на счёт владельца попадает другая сумма: после комиссии управляющей компании, удержаний по налогу, CAM, страховки и мелкого ремонта. Ниже, пять типовых сценариев с привязкой к рынку 2026 года.
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Сколько зарабатывают на аренде Пхукета, пошагово в гайде | Нужна адаптация под ваш бюджет и сроки |
| Цифры и кейсы MORE Group 2024–2026 | Правила и ставки меняются, сверяйте перед сделкой |
| Связка с покупкой и документами | Юрист на ключевых этапах сделки |
Как читать таблицы в сценариях
В каждом сценарии есть строка ROI (чистый), это отношение чистого годового дохода к цене покупки (без учёта меблировки, если не указано отдельно). Мы не смешиваем в одну кучу «валовую доходность из буклета» и реальный cash flow: налог и УК считаются от валовой выручки, CAM и страховка, отдельными строками.
Если вы сравниваете сценарии между собой, обращайте внимание на риск и время владельца: краткосрочная аренда (STR) даёт больше денег, но требует качественного операционного контура.
Сценарий 1. Студия 28–32 кв. м: краткосрочная аренда (STR)
Профиль: компактная студия в туристичном локации (условно Патонг или Ката), разрешение на посуточную аренду в кондоминиуме, профессиональная управляющая компания (УК), динамическое ценообразование.
Логика дохода: в высокий сезон ставка выше, в низкий, ниже; среднегодовая заполняемость у хорошо управляемой студии обычно держится в коридоре 65–75%, если нет серьёзных проблем с отзывами и фотоконтентом.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 3 900 000 THB (~11 700 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 740 000 THB (~2 220 000 ₽) |
| Расходы (год) | 318 000 THB (~954 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 422 000 THB (~1 266 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 10,8% |
Состав расходов (типово): комиссия УК 25% от валовой выручки, удержание 10,5% (withholding tax) с арендного дохода, CAM 50–70 THB/кв. м/мес на студию, коммунальные платежи частично на владельце, страховка и резерв на мелкий ремонт.
Сколько это в месяц «на руки»: около 35 000 THB чистыми, то есть порядка 105 000 ₽ в месяц при курсе 3 ₽/THB. В описании к статье мы для краткости использовали ориентир «студия ~30 тыс. ₽/мес», это возможно при более низком курсе бата, более скромной валовой выручке или чуть более высоких расходах; рынок неоднороден, и именно поэтому важно считать свой объект отдельно.
Риски: сезонность, конкуренция внутри комплекса, правила кондоминиума (запрет STR в части проектов), износ мебели.
Сценарий 2. Однушка 45–55 кв. м: долгосрочная аренда (LTR)
Профиль: одна спальня в районе со стабильным спросом со стороны экспатов (условно Чалонг / Раваи), контракт 12 месяцев, арендатор платит электричество самостоятельно.
Логика дохода: долгосрок почти всегда уступает STR по годовому валовому, зато даёт предсказуемость: меньше операционных качелей, проще планирование.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 5 600 000 THB (~16 800 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 300 000 THB (~900 000 ₽) |
| Расходы (год) | 78 000 THB (~234 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 222 000 THB (~666 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 4,0% |
Состав расходов (типово): комиссия агентства на поиск арендатора (если платили разово, можно амортизировать на 2–3 года, здесь заложено условно годовое эквивалентное значение), налог 10,5%, CAM, страховка, небольшой резерв на обслуживание.
Сколько это в месяц «на руки»: около 18 500 THB чистыми (~55 000 ₽). В рекламе часто встречается «1BR за 25 000 бат долгосроком», это ближе к валовой арендной ставке до налогов и расходов владельца.
Риски: простой между контрактами, досрочный выезд (если плохо прописаны условия), износ при длительном проживании одной семьёй.
Сценарий 3. Двушка 75–90 кв. м: смешанная модель (STR зимой + LTR летом)
Профиль: семейная двушка в районе с туристическим спросом зимой и экспатским летом (условно Банг Тао / Камала). Зимой объект работает как STR через УК, летом, фиксируется долгосрочный или «средний» контракт на 6–9 месяцев под digital nomads.
Логика дохода: смешанная стратегия часто помогает сгладить низкий сезон: не максимум STR-выручки, но и не минимум долгосрога круглый год.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 8 900 000 THB (~26 700 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 980 000 THB (~2 940 000 ₽) |
| Расходы (год) | 412 000 THB (~1 236 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 568 000 THB (~1 704 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 6,4% |
Состав расходов (типово): УК в STR-части года (средняя эффективная комиссия по году около 18–22% от валовой), налог 10,5%, более высокий CAM из‑за метража, уборка и обслуживание чаще, чем в чистом LTR.
Риски: операционная сложность (два режима), требования кондоминиума к минимальному сроку аренды, человеческий фактор при смене стратегии раз в сезон.
Сценарий 4. Вилла 3 спальни: краткосрочная аренда премиум-сегмента
Профиль: вилла с бассейном, 3 спальни, локация с высокой средней ставкой (условно премиальный сегмент Банг Тао / Лаян / холмы Камалы). Управление через УК с «под ключ» сервисом: клининг, менеджмент календаря, мелкий ремонт.
Логика дохода: вилла, это отдельная экономика: выше валовая выручка, но выше и операционные расходы (персонал, бассейн, сад, износ).
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 32 000 000 THB (~96 000 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 4 200 000 THB (~12 600 000 ₽) |
| Расходы (год) | 1 890 000 THB (~5 670 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 2 310 000 THB (~6 930 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 7,2% |
Состав расходов (типово): УК 22–28% (часто ближе к верхней границе из‑за объёма сервиса), налог 10,5%, бассейн/сад/техобслуживание, страховка, резерв на ремонт инженерии и смену мягкого инвентаря.
Сколько это в месяц «на руки»: около 192 500 THB чистыми (~577 000 ₽). В заголовочном описании «вилла ~150 тыс. ₽/мес», это реалистичный порядок для виллы дешевле по цене покупки или при чуть более высокой заполняемости; здесь мы заложили «премиум-виллу» с более тяжёлой стоимостью актива.
Риски: чувствительность к макроэкономике и авиапотоку, конкуренция с отелями, капекс при износе.
Сценарий 5. Апарт-отель с гарантированной доходностью (guaranteed yield)
Профиль: покупка в формате hotel-managed / rental pool: застройщик или оператор обещает фиксированный процент на 2–5 лет (часто 6–8% годовых от цены покупки или от определённой базы, важно читать контракт).
Логика дохода: на период гарантии у владельца обычно меньше операционных забот, но и меньше апсайда: сверх гарантии деньги часто остаются у оператора по правилам программы.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 14 500 000 THB (~43 500 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 1 015 000 THB (~3 045 000 ₽) |
| Расходы (год) | 190 000 THB (~570 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 825 000 THB (~2 475 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 5,7% |
Что входит в расходы после гарантии: даже при «гарантии» у владельца часто остаются CAM, страховка, налоговая квалификация дохода (зависит от схемы договора), иногда скрытые платежи за администрирование. Мы заложили консервативный блок «прочие расходы владельца», потому что на практике контракты сильно различаются.
Риски: что будет после гарантийного периода, прозрачность rental pool, ограничения на личное использование, условия выкупа/продажи доли.
Итоговое сравнение: где больше денег: и где меньше нервов
Ниже, сводка по пяти сценариям в одной таблице. Это не «рейтинг лучшего объекта», а сопоставление стиля управления и чистого ROI при прочих равных.
| Сценарий | Цена покупки | Валовый доход | Расходы | Чистый доход | ROI (чистый) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Студия STR | 3 900 000 THB | 740 000 THB | 318 000 THB | 422 000 THB | 10,8% |
| 2. 1BR LTR | 5 600 000 THB | 300 000 THB | 78 000 THB | 222 000 THB | 4,0% |
| 3. 2BR смешанная | 8 900 000 THB | 980 000 THB | 412 000 THB | 568 000 THB | 6,4% |
| 4. Вилла STR | 32 000 000 THB | 4 200 000 THB | 1 890 000 THB | 2 310 000 THB | 7,2% |
| 5. Апарт-отель (гарантия) | 14 500 000 THB | 1 015 000 THB | 190 000 THB | 825 000 THB | 5,7% |
Практический вывод: максимальный чистый ROI в нашей модели показывает компактная STR-студия, но это самый «чувствительный» сценарий к качеству управления и правилам кондоминиума. LTR даёт меньший процент, зато часто проще как старт для первой квартиры «для спокойствия». Смешанная модель, компромисс. Вилла, про абсолютные суммы cash flow, а не только проценты. Гарантия, про дисциплину договора и понимание, что будет через 3–5 лет.
Как не ошибиться при «быстром» расчёте на салфетке
- Отделяйте валовую доходность от чистой. Если вам обещают «12%», попросите модель: какая заполняемость, какая средняя суточная, какая комиссия УК и какой налог.
- Проверьте право STR. Без посуточки студия в туристическом комплексе может превратиться в «красивую покупку» с доходом ниже ожиданий.
- Заложите капекс. Мебель и техника в STR изнашиваются быстрее, чем кажется: лучше закладывать 1–2% от стоимости актива в год хотя бы как ориентир.
- Сопоставьте сценарий с ликвидностью. Иногда чуть меньший ROI означает более быструю перепродажу: это тоже часть инвестиционного результата.
Риски при расчёте «сколько заработаю»
| Риск | Влияние на сценарий | Защита |
|---|---|---|
| Сезонность | STR-студия теряет 30–40% загрузки летом | Гибрид STR+LTR |
| Завышенная УК | −2–3 п.п. к net yield | Сравнить 3 УК, гайд по management |
| Скрытые расходы | CAM, ремонт, мебель | Расходы на содержание |
| Маркетинг 8% net | Разочарование в 1-й год | Маркетинг vs факты |
| Запрет STR в кондо | Сценарий 1 не работает | Проверить juristic person до покупки |
Чеклист: перед покупкой смоделируйте свой объект с загрузкой 60–65%, комиссией УК 25% для STR, полным списком расходов и рисками инвестиций.
Как выбрать сценарий под ваш профиль
| Если вы… | Начните со сценария | Почему |
|---|---|---|
| Первый объект, бюджет до 5 млн бат | 2 (LTR) или 5 (гарантия) | Меньше операционки, предсказуемость |
| Готовы контролировать УК / календарь | 1 (STR студия) | Максимальный net % при дисциплине |
| Семья, объект 2BR+ | 3 (смешанная) | Сглаживает сезон, выше чек |
| Капитал 25+ млн бат | 4 (вилла) или диверсификация 2× сценарий 1 | Абсолютный cash flow |
| Нет времени на management | 5 (rental pool) | Читать договор после гарантии |
Red flag: сценарий 1 (STR) не работает, если juristic person запрещает посуточную аренду, тогда реальность ближе к сценарию 2 с доходностью 3,5–4,5%. Проверяйте до покупки, не после fit-out.
Совокупный результат инвестора = чистая аренда + рост цены (indicative) + валютный эффект. Таблицы выше, только арендный cash flow. Рост off-plan на Пхукете 2024–2026 в ликвидных локациях часто давал 8–12% к сдаче, но это отдельный риск; см. риски инвестиций.
Курс THB/RUB сильно влияет на «ощущение» дохода: при 3 ₽/бат чистые 35 000 бат/мес ≈ 105 000 ₽, при 2,5 ₽/бат, 87 500 ₽. Считайте в батах, конвертируйте по консервативному курсу. Для сравнения с депозитом в РФ переводите чистый THB-доход, а не валовую ставку из рекламы, иначе сравнение некорректно.
Сценарий 1 (STR-студия) требует, чтобы в кондоминиуме разрешена посуточная аренда, без этого реальность ближе к сценарию 2. Перед покупкой запросите у juristic person письменное подтверждение или minutes общего собрания: в части проектов STR запрещён или ограничен минимумом 30 дней.
Добавьте к модели расходы на содержание и сезонность, без них сценарии 1 и 3 выглядят оптимистичнее, чем реальный первый год владения.
Пятый сценарий (гарантия) удобен, если вы не планируете летать на Пхукет чаще 1–2 раз в год, но прочитайте, что происходит в год 6, когда гарантия заканчивается. Сравните projected net без гарантии с реальной доходностью, иногда лучше сразу готовое кондо с УК, чем premium off-plan с «7% на 5 лет».
Сценарий 2 (LTR) часто недооценивают: при чистых 4% и минимуме операционки это спокойная база для первого объекта. Сценарий 1 оправдан, когда у вас уже есть проверенная УК и подтверждённое право STR в конкретном комплексе. Оставьте заявку, подготовим таблицу под ваш метраж, район и сценарий STR, LTR или гибрид с учётом сезонности и расходов. Цифры в таблицах, модельные; ваш объект может быть выше или ниже, но порядок величин сохраняется. Сравните минимум три сценария из таблицы, так проще выбрать формат под ваш бюджет и терпение к операционке. Напишите в форму ниже, приложим расчёт в таблице, как в сценариях 1–5, но с вашими вводными. Без обещаний «12%», только arithmetic, которую можно проверить line by line по каждой строке расходов и доходов отдельно.
Если вы хотите, чтобы мы смоделировали ваш объект (планировка, район, сценарий STR/LTR, УК, налоговый контур), оставьте заявку: подготовим расчёт под ваши вводные.
Читайте также
- Доходность аренды на Пхукете
- Airbnb на Пхукете: как запустить
- Управляющая компания на Пхукете
- Сезонность аренды
- Net yield после налогов
- Ремонт и fit-out
Нужна подборка объектов на Пхукете?
Эксперт MORE Group ответит за 2 часа. 0% комиссии покупателю.
Частые вопросы
В краткосрочной аренде при заполняемости около 65–75% и нормальной ставке чистыми часто получается порядка 30 000–110 000 THB в месяц в зависимости от района, качества отделки и УК. В рублях сумма сильно зависит от курса. Долгосрочная аренда студии обычно ниже по месячному cash flow, но стабильнее по графику платежей.
В рекламе часто показывают валовую ставку, идеальную заполняемость и неполный список расходов. В реальности добавляются комиссия управляющей компании, удержания по налогу, CAM, страховка, мелкий ремонт и простои. Поэтому чистый результат почти всегда ниже «рекламного» на несколько процентных пунктов годовых.
STR обычно даёт больший валовый и часто больший чистый процент при качественном управлении. LTR проще и спокойнее по операционке. Смешанная стратегия помогает сгладить сезонность, но требует дисциплины и нормальных правил в кондоминиуме. Выбор зависит от района, объекта и вашего терпения к операционным задачам.
Для виллы под туристическую аренду УК почти стандарт: бассейн, сад, клининг, заезд/выезд, коммуникации с гостями и агрегаторами. Процент комиссии часто выше, чем у кондо, зато без профессионального контура вилла теряет заполняемость и рейтинг быстрее, чем квартира в большом комплексе.
Гарантия может быть удобной первые годы, но критично читать договор: что именно гарантируется, из чего платится, что будет после окончания периода и как устроен rental pool. Сравните сценарий «после гарантии» с чистой STR-моделью на аналогичных объектах в районе, иногда разница окупается спокойствием, иногда нет.
Частые вопросы
При STR и заполняемости 65–75% чистыми часто 30 000–110 000 THB/мес в зависимости от района и УК. В рублях, от курса.
В рекламе, валовая ставка и идеальная загрузка. Реально добавляются УК, налог, CAM, простои.
STR, выше % при хорошем управлении. LTR, спокойнее. Смешанная сглаживает сезонность.
Для туристической аренды виллы УК почти стандарт: бассейн, клининг, заезды, комиссия выше чем у кондо.
Читайте договор: что после гарантии, условия rental pool, скрытые платежи.
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг — сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.