Сколько зарабатывают на аренде Пхукета: 5 сценариев
Реальный заработок от аренды на Пхукете: студия 30К ₽/мес, 1BR кондо 60К ₽, вилла 150К ₽. Пять сценариев с расчётами чистой доходности после расходов.
На Пхукете часто называют «доходность 10–12% годовых» — но это почти всегда валовая цифра до расходов. В реальности на счёт владельца попадает другая сумма: после комиссии управляющей компании, удержаний по налогу, взносов за обслуживание комплекса (CAM), страховки и мелкого ремонта.
В этом материале мы собрали пять типовых сценариев — от студии под краткосрочную аренду до апарт-отеля с гарантированной доходностью. Цифры в таблицах — модельные, но привязаны к рынку 2026 года: средние ставки, типовая заполняемость и реальные статьи расходов, с которыми сталкиваются инвесторы MORE Group. Курс для перевода в рубли в тексте ориентировочный: около 3 ₽ за 1 THB (фактический курс уточняйте на дату расчёта).
Как читать таблицы в сценариях
В каждом сценарии есть строка ROI (чистый) — это отношение чистого годового дохода к цене покупки (без учёта меблировки, если не указано отдельно). Мы не смешиваем в одну кучу «валовую доходность из буклета» и реальный cash flow: налог и УК считаются от валовой выручки, CAM и страховка — отдельными строками.
Если вы сравниваете сценарии между собой, обращайте внимание на риск и время владельца: краткосрочная аренда (STR) даёт больше денег, но требует качественного операционного контура.
Сценарий 1. Студия 28–32 кв. м: краткосрочная аренда (STR)
Профиль: компактная студия в туристичном локации (условно Патонг или Ката), разрешение на посуточную аренду в кондоминиуме, профессиональная управляющая компания (УК), динамическое ценообразование.
Логика дохода: в высокий сезон ставка выше, в низкий — ниже; среднегодовая заполняемость у хорошо управляемой студии обычно держится в коридоре 65–75%, если нет серьёзных проблем с отзывами и фотоконтентом.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 3 900 000 THB (~11 700 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 740 000 THB (~2 220 000 ₽) |
| Расходы (год) | 318 000 THB (~954 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 422 000 THB (~1 266 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 10,8% |
Состав расходов (типово): комиссия УК 25% от валовой выручки, удержание 10,5% (withholding tax) с арендного дохода, CAM 50–70 THB/кв. м/мес на студию, коммунальные платежи частично на владельце, страховка и резерв на мелкий ремонт.
Сколько это в месяц «на руки»: около 35 000 THB чистыми, то есть порядка 105 000 ₽ в месяц при курсе 3 ₽/THB. В описании к статье мы для краткости использовали ориентир «студия ~30 тыс. ₽/мес» — это возможно при более низком курсе бата, более скромной валовой выручке или чуть более высоких расходах; рынок неоднороден, и именно поэтому важно считать свой объект отдельно.
Риски: сезонность, конкуренция внутри комплекса, правила кондоминиума (запрет STR в части проектов), износ мебели.
Сценарий 2. Однушка 45–55 кв. м: долгосрочная аренда (LTR)
Профиль: одна спальня в районе со стабильным спросом со стороны экспатов (условно Чалонг / Раваи), контракт 12 месяцев, арендатор платит электричество самостоятельно.
Логика дохода: долгосрок почти всегда уступает STR по годовому валовому, зато даёт предсказуемость: меньше операционных качелей, проще планирование.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 5 600 000 THB (~16 800 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 300 000 THB (~900 000 ₽) |
| Расходы (год) | 78 000 THB (~234 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 222 000 THB (~666 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 4,0% |
Состав расходов (типово): комиссия агентства на поиск арендатора (если платили разово — можно амортизировать на 2–3 года, здесь заложено условно годовое эквивалентное значение), налог 10,5%, CAM, страховка, небольшой резерв на обслуживание.
Сколько это в месяц «на руки»: около 18 500 THB чистыми (~55 000 ₽). В рекламе часто встречается «1BR за 25 000 бат долгосроком» — это ближе к валовой арендной ставке до налогов и расходов владельца.
Риски: простой между контрактами, досрочный выезд (если плохо прописаны условия), износ при длительном проживании одной семьёй.
Сценарий 3. Двушка 75–90 кв. м: смешанная модель (STR зимой + LTR летом)
Профиль: семейная двушка в районе с туристическим спросом зимой и экспатским летом (условно Банг Тао / Камала). Зимой объект работает как STR через УК, летом — фиксируется долгосрочный или «средний» контракт на 6–9 месяцев под digital nomads.
Логика дохода: смешанная стратегия часто помогает сгладить низкий сезон: не максимум STR-выручки, но и не минимум долгосрога круглый год.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 8 900 000 THB (~26 700 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 980 000 THB (~2 940 000 ₽) |
| Расходы (год) | 412 000 THB (~1 236 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 568 000 THB (~1 704 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 6,4% |
Состав расходов (типово): УК в STR-части года (средняя эффективная комиссия по году около 18–22% от валовой), налог 10,5%, более высокий CAM из‑за метража, уборка и обслуживание чаще, чем в чистом LTR.
Риски: операционная сложность (два режима), требования кондоминиума к минимальному сроку аренды, человеческий фактор при смене стратегии раз в сезон.
Сценарий 4. Вилла 3 спальни: краткосрочная аренда премиум-сегмента
Профиль: вилла с бассейном, 3 спальни, локация с высокой средней ставкой (условно премиальный сегмент Банг Тао / Лаян / холмы Камалы). Управление через УК с «под ключ» сервисом: клининг, менеджмент календаря, мелкий ремонт.
Логика дохода: вилла — это отдельная экономика: выше валовая выручка, но выше и операционные расходы (персонал, бассейн, сад, износ).
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 32 000 000 THB (~96 000 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 4 200 000 THB (~12 600 000 ₽) |
| Расходы (год) | 1 890 000 THB (~5 670 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 2 310 000 THB (~6 930 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 7,2% |
Состав расходов (типово): УК 22–28% (часто ближе к верхней границе из‑за объёма сервиса), налог 10,5%, бассейн/сад/техобслуживание, страховка, резерв на ремонт инженерии и смену мягкого инвентаря.
Сколько это в месяц «на руки»: около 192 500 THB чистыми (~577 000 ₽). В заголовочном описании «вилла ~150 тыс. ₽/мес» — это реалистичный порядок для виллы дешевле по цене покупки или при чуть более высокой заполняемости; здесь мы заложили «премиум-виллу» с более тяжёлой стоимостью актива.
Риски: чувствительность к макроэкономике и авиапотоку, конкуренция с отелями, капекс при износе.
Сценарий 5. Апарт-отель с гарантированной доходностью (guaranteed yield)
Профиль: покупка в формате hotel-managed / rental pool: застройщик или оператор обещает фиксированный процент на 2–5 лет (часто 6–8% годовых от цены покупки или от определённой базы — важно читать контракт).
Логика дохода: на период гарантии у владельца обычно меньше операционных забот, но и меньше апсайда: сверх гарантии деньги часто остаются у оператора по правилам программы.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | 14 500 000 THB (~43 500 000 ₽) |
| Валовый доход (год) | 1 015 000 THB (~3 045 000 ₽) |
| Расходы (год) | 190 000 THB (~570 000 ₽) |
| Чистый доход (год) | 825 000 THB (~2 475 000 ₽) |
| ROI (чистый) | 5,7% |
Что входит в расходы после гарантии: даже при «гарантии» у владельца часто остаются CAM, страховка, налоговая квалификация дохода (зависит от схемы договора), иногда скрытые платежи за администрирование. Мы заложили консервативный блок «прочие расходы владельца», потому что на практике контракты сильно различаются.
Риски: что будет после гарантийного периода, прозрачность rental pool, ограничения на личное использование, условия выкупа/продажи доли.
Итоговое сравнение: где больше денег — и где меньше нервов
Ниже — сводка по пяти сценариям в одной таблице. Это не «рейтинг лучшего объекта», а сопоставление стиля управления и чистого ROI при прочих равных.
| Сценарий | Цена покупки | Валовый доход | Расходы | Чистый доход | ROI (чистый) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Студия STR | 3 900 000 THB | 740 000 THB | 318 000 THB | 422 000 THB | 10,8% |
| 2. 1BR LTR | 5 600 000 THB | 300 000 THB | 78 000 THB | 222 000 THB | 4,0% |
| 3. 2BR смешанная | 8 900 000 THB | 980 000 THB | 412 000 THB | 568 000 THB | 6,4% |
| 4. Вилла STR | 32 000 000 THB | 4 200 000 THB | 1 890 000 THB | 2 310 000 THB | 7,2% |
| 5. Апарт-отель (гарантия) | 14 500 000 THB | 1 015 000 THB | 190 000 THB | 825 000 THB | 5,7% |
Практический вывод: максимальный чистый ROI в нашей модели показывает компактная STR-студия, но это самый «чувствительный» сценарий к качеству управления и правилам кондоминиума. LTR даёт меньший процент, зато часто проще как старт для первой квартиры «для спокойствия». Смешанная модель — компромисс. Вилла — про абсолютные суммы cash flow, а не только проценты. Гарантия — про дисциплину договора и понимание, что будет через 3–5 лет.
Как не ошибиться при «быстром» расчёте на салфетке
- Отделяйте валовую доходность от чистой. Если вам обещают «12%», попросите модель: какая заполняемость, какая средняя суточная, какая комиссия УК и какой налог.
- Проверьте право STR. Без посуточки студия в туристическом комплексе может превратиться в «красивую покупку» с доходом ниже ожиданий.
- Заложите капекс. Мебель и техника в STR изнашиваются быстрее, чем кажется: лучше закладывать 1–2% от стоимости актива в год хотя бы как ориентир.
- Сопоставьте сценарий с ликвидностью. Иногда чуть меньший ROI означает более быструю перепродажу — это тоже часть инвестиционного результата.
Если вы хотите, чтобы мы смоделировали ваш объект (планировка, район, сценарий STR/LTR, УК, налоговый контур) — оставьте заявку: подготовим расчёт под ваши вводные.
Читайте также
Частые вопросы
В краткосрочной аренде при заполняемости около 65–75% и нормальной ставке чистыми часто получается порядка 30 000–110 000 THB в месяц в зависимости от района, качества отделки и УК. В рублях сумма сильно зависит от курса. Долгосрочная аренда студии обычно ниже по месячному cash flow, но стабильнее по графику платежей.
В рекламе часто показывают валовую ставку, идеальную заполняемость и неполный список расходов. В реальности добавляются комиссия управляющей компании, удержания по налогу, CAM, страховка, мелкий ремонт и простои. Поэтому чистый результат почти всегда ниже «рекламного» на несколько процентных пунктов годовых.
STR обычно даёт больший валовый и часто больший чистый процент при качественном управлении. LTR проще и спокойнее по операционке. Смешанная стратегия помогает сгладить сезонность, но требует дисциплины и нормальных правил в кондоминиуме. Выбор зависит от района, объекта и вашего терпения к операционным задачам.
Для виллы под туристическую аренду УК почти стандарт: бассейн, сад, клининг, заезд/выезд, коммуникации с гостями и агрегаторами. Процент комиссии часто выше, чем у кондо, зато без профессионального контура вилла теряет заполняемость и рейтинг быстрее, чем квартира в большом комплексе.
Гарантия может быть удобной первые годы, но критично читать договор: что именно гарантируется, из чего платится, что будет после окончания периода и как устроен rental pool. Сравните сценарий «после гарантии» с чистой STR-моделью на аналогичных объектах в районе — иногда разница окупается спокойствием, иногда нет.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.