8% годовых на Пхукете: что обещает реклама и что реально
Брокеры называют 10-14% годовых и подают их как чистый доход. После управления, налогов и простоев остаётся 6-9%. Разбираем, откуда разница.
Короткий ответ: реальная доходность после всех трат на Пхукете в 2026 году - 6-9% для большинства кондо после управляющей компании (20-25%), налогов (10-15%), простоев и плату за содержание дома. Маркетинговые «8-10%» - это брутто до расходов. Гарантированный общий пул аренды 5-7% ближе к реальности, но часто заложен в цену покупки.
Коротко: «10-14% годовых на Пхукете» - это доходность до вычета трат, без налогов (5-15%), управляющей компании (20-25%), простоев (10-25% дней), маркетинга и амортизации. Реальная доходность после всех трат - 6-9%: нижняя граница для большинства проектов, верхняя для лучших объектов с хорошим управлением. Гарантированные 5-7% от общего пула аренды, это другая история, разбираем отдельно.
«What I’m looking for is guaranteed revenues for several years. I signed notary contracts and everything. For ten years I will have an average of 8% of return» - это слова Жан-Пьера, нашего клиента из Канады, который сравнивает Пхукет с Тулумом. И его вопрос, самый важный, который должен задать инвестор: что мне реально пойдёт в карман?
Эта статья, честный разбор маркетинга против реальности. С цифрами по 12 проектам Пхукета на апрель 2026.
Хотите получить честный расчёт доходности после всех трат для конкретного проекта без маркетинга? Запросить разбор от MORE Group →
Откуда берутся «8-10% годовых» в рекламе
Рекламные 10-14% годовых - это доход до вычета трат, но подают их как то, что получит владелец. После управления, комиссий площадок, простоев и налога от «брутто 420 000 ₽» в карман попадает 230 000-290 000 ₽, то есть 6,6-8,3% годовых. Считают обычно так:
Доход с аренды (брутто) ÷ Цена квартиры (только цена) = Yield
Пример:
3,5 млн ₽ цена кондо
× 12% = 420 000 ₽ годового дохода до вычета трат
= 35 000 ₽/мес в среднем
= ~1 300 бат/ночь × 274 ночи (75% заполняемости)Что НЕ учтено в этой формуле:
| Расход | Сколько съедает |
|---|---|
| Управляющая компания | 20-25% от дохода |
| Комиссии Airbnb / Booking.com | 3-17% |
| Простои (дни без аренды) | 20-35% времени |
| Налог на доход с аренды | 5-15% от прибыли |
| Плата за содержание дома и коммунальные | 100-200 тыс. ₽/год |
| Страховка | 5-10 тыс. ₽/год |
| Ремонт и обновление мебели | 50-150 тыс. ₽/год средне |
| Маркетинг и фотосъёмка | 20-40 тыс. ₽/год |
Итого: из «брутто 420 000 ₽» в карман попадает 230 000-290 000 ₽. То есть доходность после всех трат 6,6-8,3%, а не 12%. Ошибка рекламы не в размере брутто, а в том, что брутто выдают за чистый доход.
Реальные расчёты: 12 проектов Пхукета апрель 2026
По 12 проектам Пхукета доходность после всех трат укладывается в 6,0-7,8% при посуточной сдаче и 5,3-5,9% по программам с гарантией. Ниже нижняя граница у премиума в Банг Тао и Лаяне (6,0-7,0%), выше - у компактных объектов в туристических зонах (6,4-7,8%). Расчёт по методике MORE Group: доход до вычета трат берётся по диапазону района, расходы 35-45% от него.
Премиум проекты (Bang Tao, Layan, Surin)
| Проект | Цена | Доход до трат за год | Расходы | После всех трат |
|---|---|---|---|---|
| Botanica Modern Loft 1-bed | 5,1 млн ₽ | 510 000 ₽ | 199 000 ₽ | 6,1% |
| Sansiri Skypark 1-bed | 5,3 млн ₽ | 557 000 ₽ | 212 000 ₽ | 6,5% |
| Origin Bang Tao 1-bed | 4,8 млн ₽ | 528 000 ₽ | 195 000 ₽ | 6,9% |
| Layan Verde 1-bed | 6,9 млн ₽ | 690 000 ₽ | 276 000 ₽ | 6,0% |
| The Ozone Signature | 4,9 млн ₽ | 539 000 ₽ | 194 000 ₽ | 7,0% |
Туристические зоны (Patong, Karon, Kata)
| Проект | Цена | Доход до трат за год | Расходы | После всех трат |
|---|---|---|---|---|
| The Title Halo Naiyang | 3,8 млн ₽ | 380 000 ₽ | 137 000 ₽ | 6,4% |
| Wyndham Garden Karon | 2,9 млн ₽ | 319 000 ₽ | 118 000 ₽ | 6,9% |
| Aspire 22 Patong | 3,5 млн ₽ | 455 000 ₽ | 182 000 ₽ | 7,8% |
С гарантированной доходностью (общий пул аренды)
| Проект | Цена | Гарантированная доходность | Срок | После всех трат* |
|---|---|---|---|---|
| Banyan Tree Grand | 25 млн ₽ | 6% × 8 лет | 8 лет | 5,3% (после налога) |
| Mövenpick Residences | 18 млн ₽ | 7% × 5 лет | 5 лет | 5,9% |
| Wyndham Phuket | 6,5 млн ₽ | 6,5% × 5 лет | 5 лет | 5,5% |
| Aspire 22 Phuket Town | 4,5 млн ₽ | 7% × 5 лет | 5 лет | 5,9% |
*Доходность после всех трат = гарантированная выплата минус налог на доход с аренды (10-15%). Программы с гарантией дают 5,3-5,9% - ниже рыночных 6-9%, и это осознанная плата за предсказуемость.
Почему доходность после всех трат ниже маркетинговой
Причина 1: управляющая компания берёт 20-30%, не 10%
Комиссия управляющей компании на Пхукете в 2026 году - 25-30% для посуточной сдачи, а не 10-15%, как обычно пишут в презентациях. Разница в 15 процентных пунктов и есть половина расхождения между рекламной и фактической цифрой. Реальные ставки:
| Тип управления | Комиссия |
|---|---|
| Долгая аренда, от года | 8-12% от месячной ставки |
| Посуточная сдача под ключ через Airbnb | 25-30% от выручки |
| Гостиничная схема с полным сервисом | 30-45% от выручки |
| Смешанная: площадки плюс помощник на месте | 15-20% |
На долгой аренде - да, около 10%. На Airbnb - 25-30%. Большинство инвесторов выбирают Airbnb из-за более высокого брутто, но забывают про комиссию.
Причина 2: Заполняемость не 100%, а 70-85%
Маркетинговые цифры считают как «средняя ставка × 365 дней». Реальность:
| Сезон Пхукета | Месяцы | Заполняемость | Ставка |
|---|---|---|---|
| Высокий | дек-апр | 75-85% | +25% от среднего |
| Средний | май, ноя | 55-65% | средний |
| Низкий | июн-окт | 40-55% | -20% от среднего |
Среднегодовая заполняемость: 70-85% для среднего объекта в среднем районе. Это значит 100-135 дней в году ваша квартира не приносит дохода.
Причина 3: Налоги: 5-15%, иногда до 35%
| Тип получения | Ставка налога |
|---|---|
| Аренда платится физлицу из Таиланда | 5% налога у источника плюс 0-35% подоходного по итогам года |
| Аренда платится тайскому юрлицу инвестора | 20% корпоративный налог |
| Доход в РФ (переводится в РФ) | НДФЛ 13-15% (по СоОН с Таиландом, зачёт) |
| Аренда через гонконгскую/сингапурскую компанию | 0-17% в стране регистрации, плюс отчётность в РФ |
Реалистично закладывайте 10-15% налоговой нагрузки на чистый доход.
Причина 4: Скрытые расходы
| Что многие забывают | Сколько в год |
|---|---|
| Замена мебели и текстиля каждые 3-4 года | 30-60 тыс. ₽/год амортизации |
| Профессиональная фотосъёмка для обновления листингов | 10-20 тыс. ₽/год |
| Продвижение: платные посты и премиум-размещение | 15-30 тыс. ₽/год |
| Уборка между гостями (если не покрывает гость) | 25-40 тыс. ₽/год |
| Ремонт техники и сантехники | 20-50 тыс. ₽/год |
| Простой при ремонте/обновлении | 50-100 тыс. ₽/год потери |
Сравнительная таблица: маркетинг vs реальность
| Параметр | Маркетинг говорит | Реальность 2026 |
|---|---|---|
| Доходность до вычета трат | 8-12%, подаётся как чистая | 10-14%, но это до трат |
| Управляющая компания | 10% | 20-25% (для Airbnb) |
| Заполняемость | 80-90% | 60-72% |
| Налог | «вычитается» | 10-15% от чистого дохода |
| Скрытые расходы | не упоминаются | 10-15% от брутто |
| Доходность после всех трат | 8% | 6-9% реально |
Когда достижима верхняя граница 8-9%
Верхняя граница диапазона, 8-9% после всех трат, достижима только при шести условиях одновременно: район со стабильным спросом, компактный метраж, низкая цена входа, активное управление, несколько каналов бронирования и грамотное налоговое оформление. Стоит выпасть хотя бы двум, и результат сползает к нижней границе, 6%.
- Правильный район: Bang Tao / Patong / Cherng Talay (где аренда стабильна)
- Правильный метраж: студия 28-35 м² (популярна для коротких бронирований)
- Низкая цена входа: покупка на этапе стройки на старте продаж со скидкой 8-15% от каталога
- Активное самостоятельное управление (без управляющей компании, или гибрид): экономия 15-20%
- Многоканальная работа: Airbnb + Booking.com + Agoda: заполняемость +10-15%
- Правильное налоговое оформление: тайская или российская компания при доходе от 200 000 бат в месяц снижает нагрузку
Если выпало хотя бы 2 пункта, доходность упадёт до 4-5%.
Гарантированная доходность: подвох или защита?
Гарантированная доходность 5-7% годовых на 5-10 лет - это контрактное обязательство застройщика или оператора, а не прогноз. По 4 проектам в таблице выше фактический результат после налога выходит 5,3-5,9%: гарантия почти всегда даёт середину рынка, а не его верх. Брендированные резиденции предлагают её чаще других.
Плюсы:
- Стабильный денежный поток
- Не нужно управлять самому
- Защита от простоев и сезонности
Минусы:
- Доходность ниже потенциального максимума
- Скидка от цены часто иллюзорна (закладывают в цену)
- Гарантия привязана к финансовому здоровью оператора (банкротится, нет выплат)
- Ограниченное использование вами (обычно 30 дней/год)
Кому подходит:
- Пассивным инвесторам без времени на менеджмент
- Тем, кто живёт в сильно другом часовом поясе и не может быстро реагировать
- Тем, кому важнее предсказуемость, чем максимум
Чек-лист для проверки реальности «8% годовых»
Восемь вопросов ниже отделяют расчёт от обещания за пять минут разговора. Если брокер не отвечает хотя бы на пять из них, цифра 8% взята из презентации, а не из отчёта управляющей компании.
- Брутто или после трат? Если после всех трат, какие расходы вычтены?
- Какая заполняемость считалась? Реальная или 90%+?
- Учтена ли управляющая компания и какая у неё комиссия? Ставки для долгой аренды и посуточной отличаются втрое.
- Какая ставка аренды и сколько ночей? Реальная для этого района?
- Учтены ли налоги? Какие именно (тайские + российские)?
- Учтены ли расходы: мебель, ремонт, маркетинг?
- Сколько времени уже проект работает? Гипотеза или статистика?
- Есть ли реальные сделки с подтверждёнными цифрами? Документально?
Если на 5+ вопросов брокер отвечает «эээ, надо посмотреть», берите его расчёт с большим скепсисом.
Не верите рекламе? Закажите у MORE Group разбор честной доходности для конкретного проекта, мы используем внутреннюю методику с учётом всех скрытых расходов. Получить честный расчёт →
Что делать инвестору с реалистичными ожиданиями
- Ставьте планку 6-9% доходности после всех трат: это нормальный диапазон для Пхукета 2026
- Считайте рост стоимости отдельно: 8-12% в год для объектов на этапе стройки и 5-8% для готового
- Совокупная доходность = доходность после всех трат плюс рост стоимости = 11-21% в зависимости от стадии объекта
- Гарантированный 5-7% от общего пула аренды: это компромисс «меньше, но стабильнее»
- Самостоятельное управление реально даёт плюс 1,5-2,5 процентного пункта к доходности после всех трат, но требует времени
Риски завышенных обещаний доходности
Четыре приёма ниже завышают заявленную доходность на 2-4 процентных пункта каждый. Все четыре встречаются в презентациях застройщиков и брокеров регулярно, и все четыре видно по одной строке расчёта.
| Риск | Как проявляется | Что делать |
|---|---|---|
| Брутто вместо после всех трат | «8%» без строки расходов | Запросить полную модель с управляющей компанией и налогами |
| Идеальная заполняемость | 90%+ круглый год | Сравнить с сезонностью аренды, реально 60-72% |
| Заниженная комиссия управляющей компании | «10% за управление» | Уточнить формат: для посуточной сдачи это 25-30% |
| Забыты содержание дома и ремонт | Нет строки в модели | См. расходы на содержание |
| Гарантия без малых букв | 7% «навсегда» | Читать срок, условия общий пул аренды, что после гарантии |
Чеклист проверка документов по доходности: сверьте обещанную ставку с реальными примерами аренды, проверьте риски инвестиций и попросите у управляющей компании отчёт по аналогичному лоту за последние 12 месяцев, не презентацию застройщика.
Кейс MORE Group: один объект, три расчёта
По одной и той же студии 32 кв. м в Банг Тао за 4,2 млн бат три продавца назвали три разные доходности: 12,4%, 9,5% и 6,5%. Расхождение в 5,9 процентного пункта возникло не из-за оценки объекта, а из-за того, что в двух расчётах не было строк расходов и простоя.
| Источник | Заявленная доходность | Метод расчёта | После проверки |
|---|---|---|---|
| Застройщик | 12,4% | 2 380 бат за ночь × 219 ночей (60% загрузки), без строки расходов | 6,5% |
| Агент A | 9,5% | «средняя по комплексу», без строки расходов | 6,5% |
| MORE Group | 6,5% | те же 12,4% до трат минус управляющая компания 25%, налог 12% и содержание дома | 6,5% |
Разница между 12,4% и 6,5% - это не пессимизм, а строки расходов и сезонность. Застройщик не врал про ставку в пиковую неделю, но год не состоит из 52 декабрей.
Тревожный сигнал: если в расчёте нет строки «простой» или «загрузка» - это модель до вычета трат. Попросите помесячную таблицу или ссылайтесь на сезонность аренды.
Рост стоимости: не смешивайте его с доходностью
Совокупный результат инвестора на Пхукете в 2024-2026 годах складывается из трёх независимых частей: 6-9% аренды после всех трат, 8-15% роста цены от стадии стройки к сдаче и валютного эффекта в пределах ±10-20% в рублях. Складывать их в одну цифру нельзя: гарантирована только первая.
- Доходность аренды после всех трат: 6-9%
- Рост цены на этапе стройки к сдаче: 8-15% (не гарантирован)
- Валютный эффект RUB/THB: ±10-20% в рублёвом выражении
Это разные компоненты. Брокер, складывающий «8% аренда + 10% рост = 18%», продаёт оптимистичный сценарий. Реалистичнее считать базовый и стрессовый сценарии отдельно, особенно если горизонт меньше 5 лет.
Для кого важнее доходность после всех трат, а для кого: гарантия
| Профиль | Приоритет | Реалистичная цель после всех трат |
|---|---|---|
| Пассивный инвестор из РФ/ОАЭ | Стабильный денежный поток | 5-6% через общий пул аренды |
| Активный владелец, посуточная сдача | Максимум процента | 6-8% при дисциплине |
| Покупатель «для себя + иногда сдаю» | Минимум хлопот | 3,5-5% на долгой аренде |
| Портфель 2-3 объекта | Средний после всех трат по портфелю | 5-6% blended |
Если вам обещают после всех трат 8% на готовом кондо без общего пула аренды, попросите P&L за 12 месяцев от владельца соседнего лота или от независимой управляющей компании. Без документов цифра остаётся маркетингом.
Почему в одном комплексе доходность разная
Два лота в одном здании дают 4,2% и 6,1% после всех трат одновременно - разрыв почти в полтора раза. Пять причин, в порядке влияния:
- Этаж и вид. Верхние этажи с видом на море берут на 12-18% больше за ночь.
- Качество отделки и мебели. Один и тот же метраж при слабой обстановке теряет 20-30% ставки.
- Рейтинг на Airbnb. 4,9 против 4,3 - это разница в загрузке и в цене.
- Кто управляет. Самостоятельная сдача против управляющей компании с комиссией 30%.
- Простои на ремонт. Одна замена кондиционера в высокий сезон стоит недели дохода.
При сравнении проектов спрашивайте не среднюю доходность по комплексу, а диапазон по 3-5 реальным лотам с похожей планировкой.
Застройщики часто показывают доходность от самого успешного лота в фазе продаж - это верхняя граница, не медиана. MORE Group при подборе объектов считает осторожный сценарий: загрузка 60%, средняя ставка на 10% ниже пиковой, управляющая компания 25%. Тогда первый полный год не становится сюрпризом.
Совет от практики: спросите брокера, включён ли в модель сбор за регистрацию 2% при перепродаже и взнос в фонд дома при покупке, они не влияют на годовую доходность, но на полный результат за 5 лет влияют существенно. См. также налоги при покупке, ещё одна строка, которую любят «забыть» в презентациях.
При продаже объекта через 3-5 лет покупатель часто спрашивает «какой была реальная доходность после всех трат». Владельцы, которые вели учёт расходов с первого месяца, продают быстрее и с меньшим дисконтом. Таблица с платой за содержание дома, комиссией управляющей компании и налогами за 12-36 месяцев убедительнее любого буклета застройщика.
Пример Jean-Pierre в начале статьи выбрал общий пул аренды с гарантией, его доходность после всех трат ближе к 5,5-6%, зато без операционных рисков посуточной сдачи. Это осознанный размен: ниже потолок, выше предсказуемость. Не существует «лучшего» формата, есть формат под ваш горизонт и терпение к операционке. Запросите у MORE Group расчёт по вашему проекту, приложим те же 12 строк расходов, что в таблицах выше, без округления в вашу пользу. Цифры в статье ориентировочные, на апрель 2026. Ставки управляющих компаний и налоговые правила меняются - сверяйте актуальные условия с консультантом перед сделкой. Мы не обещаем после всех трат 8%, мы показываем, откуда берётся ваша цифра. Это и есть разница между маркетингом и проверкой документов.
Связанные материалы
- Гарантированная доходность в Таиланде: что это и как работает
- Доходность после всех трат Пхукета: сколько реально остаётся после налогов
- Доходность аренды на Пхукете по районам
- Расходы на содержание квартиры на Пхукете
Если у вас на руках предложение с обещанием 8-10% после всех трат, пришлите нам в @Maksim_MOREGroup, сделаем независимый разбор за 1 рабочий день.
Покажем, сколько остаётся у владельца после всех вычетов
Возьмём ваш объект или бюджет и разложим доход по статьям: управление, налог, содержание.
Написать в мессенджер
Частые вопросы
Реальная доходность после всех трат, годовой доход от аренды минус все расходы (УК 20-25%, налог 5-15%, страховка, ремонт, простои), делённый на полную стоимость покупки. Для Пхукета 2026 это обычно 6-9%, а не 10-14% из рекламы.
Гарантированная доходность (5-7% в год), контрактное обязательство оператора на 3-10 лет. Реальная, что получите без гарантий при самостоятельной сдаче или через управляющую компанию: может быть выше или ниже.
Доходность до вычета трат 10-14% реально для студии в Банг Тао при заполняемости 70-85%. После управляющей компании и налогов доходность после всех трат: 6-9%, верхняя граница - при активном управлении.
Брокер часто считает брутто без расходов; у друзей могли быть простои, дорогая управляющая компания или слабый объект. Для 8% после всех трат нужны правильный район, метраж и управление.
Топ доходность после всех трат 2026: Patong 5,5-7,5%, Bang Tao 5,0-6,5%, Karon/Kata 4,5-6,0%. Слабее: Phuket Town 3,5-5,0%, Mai Khao 3,5-4,5%.
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг, сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Квартиры для сдачи в аренду
Проекты с понятной доходностью и управлением.
Кондо под Airbnb
Локации для краткосрочной аренды.
Апартаменты в Патонге
Высокий туристический поток и заполняемость.
Не нашли подходящее, форма ниже: пришлём подборку под ваш бюджет и цель.
Основатель MORE Group
Основатель MORE Group. Четыре года в инвестиционном банке до переезда на Пхукет, с 2018 года работает на местном рынке недвижимости. Ведёт отношения с застройщиками и лично сопровождает сделки дороже 300 000 долларов.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях. Эксперт пришлёт подборку за 2 часа.