8% годовых на Пхукете: что обещает реклама и что реально

Короткий ответ: реальный net yield на Пхукете в 2026, 4–6% для большинства кондо после УК (20–25%), налогов (10–15%), простоев и CAM. Маркетинговые «8–10%», это брутто до расходов. Гарантированный rental pool 5–7% ближе к реальности, но часто заложен в цену покупки.

TL;DR: «8–10% годовых на Пхукете», это брутто-yield, не считая налоги (5–15%), УК (20–25%), простои (10–25% дней), маркетинг и амортизацию. Реальный net yield, 4–6% для большинства проектов, 6–8% для лучших объектов с хорошим управлением. Гарантированные 5–7% от rental pool, это другая история, разбираем отдельно.

«What I’m looking for is guaranteed revenues for several years. I signed notary contracts and everything. For ten years I will have an average of 8% of return», это слова Жан-Пьера, нашего клиента из Канады, который сравнивает Пхукет с Тулумом. И его вопрос, самый важный, который должен задать инвестор: что мне реально пойдёт в карман?

Эта статья, честный разбор маркетинга против реальности. С цифрами по 12 проектам Пхукета на апрель 2026.

🏝️ Хотите получить честный расчёт net yield для конкретного проекта без маркетинга? Запросить разбор от MORE Group →

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
8% годовых на Пхукете, пошагово в гайде	Нужна адаптация под ваш бюджет и сроки
Цифры и кейсы MORE Group 2024–2026	Правила и ставки меняются, сверяйте перед сделкой
Связка с покупкой и документами	Юрист на ключевых этапах сделки

Откуда берутся «8–10% годовых» в рекламе

Брокеры считают так:

Доход с аренды (брутто) ÷ Цена квартиры (только цена) = Yield

Пример:
3,5 млн ₽ цена кондо
× 8% = 280 000 ₽ годового дохода
= 23 333 ₽/мес средняя аренда
= ~870 бат/ночь × 365 дней при 80% заполняемости

Что НЕ учтено в этой формуле:

Расход	Сколько съедает
УК / management company	20–25% от дохода
Комиссии Airbnb / Booking	3–17%
Простои (дни без аренды)	20–35% времени
Налог на доход с аренды	5–15% от прибыли
Common area fee, коммуналка	100–200 тыс. ₽/год
Страховка	5–10 тыс. ₽/год
Ремонт и обновление мебели	50–150 тыс. ₽/год средне
Маркетинг и фотосъёмка	20–40 тыс. ₽/год

Итого: из «брутто 280 000 ₽» в карман попадает 130 000 - 180 000 ₽. То есть net yield 3,7–5,1%, а не 8%.

Реальные расчёты: 12 проектов Пхукета апрель 2026

Я собрал данные по 12 проектам, где у нас есть реальная статистика аренды (УК сообщают). Все цифры, net (после всех расходов).

Премиум проекты (Bang Tao, Layan, Surin)

Проект	Цена	Брутто-доход/год	Расходы	Net yield
Botanica Modern Loft 1-bed	5,1 млн ₽	380 000 ₽	195 000 ₽	3,6%
Sansiri Skypark 1-bed	5,3 млн ₽	420 000 ₽	198 000 ₽	4,2%
Origin Bang Tao 1-bed	4,8 млн ₽	410 000 ₽	188 000 ₽	4,6%
Layan Verde 1-bed	6,9 млн ₽	540 000 ₽	245 000 ₽	4,3%
The Ozone Signature	4,9 млн ₽	430 000 ₽	192 000 ₽	4,9%

Туристические зоны (Patong, Karon, Kata)

Проект	Цена	Брутто-доход/год	Расходы	Net yield
The Title Halo Naiyang	3,8 млн ₽	320 000 ₽	150 000 ₽	4,5%
Wyndham Garden Karon	2,9 млн ₽	290 000 ₽	138 000 ₽	5,2%
Aspire 22 Patong	3,5 млн ₽	380 000 ₽	175 000 ₽	5,9%

С гарантированным yield (rental pool)

Проект	Цена	Гарантированный yield	Срок	Net yield*
Banyan Tree Grand	25 млн ₽	6% × 8 лет	8 лет	5,3% (после налога)
Mövenpick Residences	18 млн ₽	7% × 5 лет	5 лет	5,9%
Wyndham Phuket	6,5 млн ₽	6,5% × 5 лет	5 лет	5,5%
Aspire 22 Phuket Town	4,5 млн ₽	7% × 5 лет	5 лет	5,9%

*Net yield = гарантированная выплата минус налог на доход с аренды (10–15%)

Почему net yield ниже маркетингового

Причина 1: УК берёт 20–30%, не 10%

Маркетинг часто говорит: «Управление 10–15%». Реальность Пхукета 2026:

Тип управления	Комиссия
Long-term rental management (1+ года)	8–12% от месячной аренды
Short-term Airbnb full management	25–30% от выручки
Hotel-style operations (full hotel)	30–45% от выручки
Hybrid (платформы + co-host)	15–20%

На long-term, да, 10%. На Airbnb, 25–30%. Большинство инвесторов выбирают Airbnb из-за более высокого брутто, но забывают про комиссию.

Причина 2: Заполняемость не 100%, а 60–75%

Маркетинговые цифры считают как «средняя ставка × 365 дней». Реальность:

Сезон Пхукета	Месяцы	Заполняемость	Ставка
Высокий	дек-апр	75–85%	+25% от среднего
Средний	май, ноя	55–65%	средний
Низкий	июн-окт	40–55%	-20% от среднего

Среднегодовая заполняемость: 60–72% для среднего объекта в среднем районе. Это значит 100–135 дней в году ваша квартира не приносит дохода.

Причина 3: Налоги: 5–15%, иногда до 35%

Тип получения	Ставка налога
Аренда платится физлицу из Таиланда	5% withholding tax + 0–35% подоходный по итогам года
Аренда платится тайскому юрлицу инвестора	20% корпоративный налог
Доход в РФ (переводится в РФ)	НДФЛ 13–15% (по СоОН с Таиландом, зачёт)
Аренда через гонконгскую/сингапурскую компанию	0–17% в стране регистрации, плюс отчётность в РФ

Реалистично закладывайте 10–15% налоговой нагрузки на чистый доход.

Причина 4: Скрытые расходы

Что многие забывают	Сколько в год
Замена мебели и текстиля каждые 3–4 года	30–60 тыс. ₽/год амортизации
Профессиональная фотосъёмка для обновления листингов	10–20 тыс. ₽/год
Маркетинг (boost постов, премиум листинги)	15–30 тыс. ₽/год
Уборка между гостями (если не покрывает гость)	25–40 тыс. ₽/год
Ремонт техники и сантехники	20–50 тыс. ₽/год
Простой при ремонте/обновлении	50–100 тыс. ₽/год потери

Сравнительная таблица: маркетинг vs реальность

Параметр	Маркетинг говорит	Реальность 2026
Брутто-yield	8–12%	7–10%
УК	10%	20–25% (для Airbnb)
Заполняемость	80–90%	60–72%
Налог	«вычитается»	10–15% от чистого дохода
Скрытые расходы	не упоминаются	10–15% от брутто
Net yield	8%	4–6% реально

Когда 6–8% net yield действительно достижим

Условия одновременно:

1. Правильный район: Bang Tao / Patong / Cherng Talay (где аренда стабильна)
2. Правильный метраж: студия 28–35 м² (популярна для коротких бронирований)
3. Низкая стоимость покупки: off-plan на старте продаж со скидкой 8–15% от прайса
4. Активное самостоятельное управление (без УК, или гибрид): экономия 15–20%
5. Многоканальная работа: Airbnb + Booking + Agoda: заполняемость +10–15%
6. Правильное налоговое оформление: российское/тайское LLC при доходе 200К+ бат/мес даёт оптимизацию

Если выпало хотя бы 2 пункта, yield упадёт до 4–5%.

Гарантированный yield: подвох или защита?

Многие проекты (особенно brand-residences) предлагают «гарантированный 5–7% yield на 5–10 лет». Это контрактное обязательство.

Плюсы:

• Стабильность cash flow
• Не нужно управлять самому
• Защита от простоев и сезонности

Минусы:

• Yield ниже потенциального максимума
• Скидка от прайса часто иллюзорна (закладывают в цену)
• Гарантия привязана к финансовому здоровью оператора (банкротится, нет выплат)
• Ограниченное использование вами (обычно 30 дней/год)

Кому подходит:

• Пассивным инвесторам без времени на менеджмент
• Тем, кто живёт в часовом поясе сильно отличающимся (трудно реагировать)
• Тем, кому важнее предсказуемость, чем максимум

Чек-лист для проверки реальности «8% годовых»

Когда вам обещают 8%, задайте брокеру эти вопросы:

• Брутто или net? Если net, какие расходы вычтены?
• Какая заполняемость считалась? Реальная или 90%+?
• Учтена ли УК и какая? Long-term или short-term ставки?
• Какая ставка аренды и сколько ночей? Реальная для этого района?
• Учтены ли налоги? Какие именно (тайские + российские)?
• Учтены ли расходы: мебель, ремонт, маркетинг?
• Сколько времени уже проект работает? Гипотеза или статистика?
• Есть ли реальные сделки с подтверждёнными цифрами? Документально?

Если на 5+ вопросов брокер отвечает «эээ, надо посмотреть», берите его расчёт с большим скепсисом.

📊 Не верите рекламе? Закажите у MORE Group разбор «честного yield» для конкретного проекта, мы используем внутреннюю методику с учётом всех скрытых расходов. Получить честный расчёт →

Что делать инвестору с реалистичными ожиданиями

1. Ставьте планку 4–6% net yield: это нормально для Пхукета 2026
2. Считайте capital growth отдельно (8–12% в год для off-plan, 5–8% для готового)
3. Совокупная доходность = net yield + capital growth = 12–18% в реалистичном сценарии
4. Гарантированный 5–7% от rental pool: это компромисс «меньше, но стабильнее»
5. Active self-management реально даёт +1,5–2,5% к net yield, но требует времени

Риски завышенных обещаний доходности

Главные red flags в рекламе застройщиков и брокеров:

Риск	Как проявляется	Что делать
Брутто вместо net	«8%» без строки расходов	Запросить полную модель с УК и налогами
Идеальная заполняемость	90%+ круглый год	Сравнить с сезонностью аренды, реально 60–72%
Заниженная УК	«10% управление»	Уточнить STR vs LTR, для Airbnb 25–30%
Игнор CAM и ремонта	Не в модели	См. расходы на содержание
Гарантия без малых букв	7% «навсегда»	Читать срок, условия rental pool, что после гарантии

Чеклист due diligence по доходности: сверьте обещанную ставку с реальными кейсами аренды, проверьте риски инвестиций и попросите у УК отчёт по аналогичному юниту за последние 12 месяцев, не презентацию застройщика.

Кейс MORE Group: один объект: три расчёта

Возьмём студию 32 м² в Bang Tao, цена 4,2 млн бат. Три брокера дали три «доходности»:

Источник	З заявленный yield	Метод	Net после проверки
Застройщик	9,2%	3 200 бат/ночь × 365 × 80% / 4,2 млн	,
Агент A	7,5%	«Средняя по комплексу» без расходов	,
MORE Group	5,1%	65% загрузка, 2 800 ADR, УК 25%, налог 12%, CAM	5,1% net

Разница между 9,2% и 5,1%, не «пессимизм», а строки расходов и сезонность. Застройщик не врал про ставку в пиковую неделю, но год не состоит из 52 декабрей.

Red flag: если в расчёте нет строки «простой» или «загрузка», это брутто-модель. Попросите помесячную таблицу или ссылайтесь на сезонность аренды.

Capital growth: не смешивайте с rental yield

Многие инвесторы на Пхукете 2024–2026 получают совокупный результат:

• Net rental yield: 4–6%
• Рост цены off-plan к сдаче: 8–15% (не гарантирован)
• Валютный эффект RUB/THB: ±10–20% в рублёвом выражении

Это разные компоненты. Брокер, складывающий «8% аренда + 10% рост = 18%», продаёт оптимистичный сценарий. Реалистичнее считать base case и stress case отдельно, особенно если горизонт менее 5 лет.

Для кого важнее net yield, а для кого: гарантия

Профиль	Приоритет	Реалистичная цель net
Пассивный инвестор из РФ/ОАЭ	Стабильный cash flow	5–6% через rental pool
Активный владелец STR	Максимум %	6–8% при дисциплине
Покупатель «для себя + иногда сдаю»	Минимум хлопот	3,5–5% LTR
Портфель 2–3 объекта	Средний net по портфелю	5–6% blended

Если вам обещают net 8% на готовом кондо без rental pool, попросите P&L за 12 месяцев от владельца соседнего юнита или от независимой УК. Без документов цифра остаётся маркетингом.

Почему один комплекс: разный net yield

Два юнита в одном здании могут показывать net 4,2% и 6,1% одновременно. Причины: этаж и вид (верхние с видом на море +12–18% к ADR), качество fit-out, рейтинг 4,9 vs 4,3 на Airbnb, самостоятельное управление vs УК 30%, простой из-за ремонта кондиционера. При сравнении проектов спрашивайте не «средний yield по комплексу», а диапазон по 3–5 реальным юнитам с похожей планировкой.

Застройщики часто показывают yield от самого успешного юнита в фазе продаж, это верхняя граница, не медиана. MORE Group при подборе объектов считает conservative case (загрузка 60%, ADR −10% от пика, УК 25%), так инвестор не удивляется первому полному году.

Insider tip: спросите брокера, включён ли в модель transfer fee 2% при перепродаже и sinking fund при покупке, они не влияют на ежегодный net yield, но на полный ROI за 5 лет влияют существенно. См. также налоги при покупке, ещё одна строка, которую любят «забыть» в презентациях.

При продаже объекта через 3–5 лет покупатель часто спрашивает «какой был реальный net yield», владельцы, которые вели учёт расходов с первого месяца, продают быстрее и с меньшим дисконтом. Excel с CAM, УК и налогами за 12–36 месяцев убедительнее любого буклета застройщика.

Пример Jean-Pierre в начале статьи выбрал rental pool с гарантией, его net ближе к 5,5–6%, зато без операционных рисков STR. Это осознанный trade-off: ниже потолок, выше предсказуемость. Не существует «лучшего» формата, есть формат под ваш горизонт и терпение к операционке. Запросите у MORE Group расчёт по вашему проекту, приложим те же 12 строк расходов, что в таблицах выше, без округления в вашу пользу. Indicative цифры в статье, апрель 2026; ставки УК и налоговые правила меняются, уточняйте у MORE Group current rules с вашим консультантом перед сделкой. Мы не обещаем net 8%, мы показываем, откуда берётся ваша цифра. Это и есть разница между маркетингом и due diligence.

Связанные материалы

• Гарантированная доходность в Таиланде: что это и как работает
• Net yield Пхукета: сколько реально остаётся после налогов
• Доходность аренды на Пхукете по районам
• Расходы на содержание квартиры на Пхукете

Если у вас на руках предложение с обещанием 8–10% net, пришлите нам в @Maksim_MOREGroup, сделаем независимый разбор за 1 рабочий день.

Частые вопросы

Что такое реальный net yield в недвижимости Пхукета? +

Реальный net yield, годовой доход от аренды минус все расходы (УК 20–25%, налог 5–15%, страховка, ремонт, простои), делённый на полную стоимость покупки. Для Пхукета 2026 это обычно 3,5–6%, а не 8–10% из рекламы.

Какая разница между гарантированной доходностью и реальной? +

Гарантированная доходность (5–7% в год), контрактное обязательство оператора на 3–10 лет. Реальная, что получите без гарантий при самостоятельной или УК-аренде: может быть выше или ниже.

Действительно ли можно заработать 10–12% на Airbnb на Пхукете? +

Брутто-yield 10–12% реально для студии в Bang Tao при заполняемости 70–80%. После УК и налогов net yield: 6–8% максимум при активном управлении.

Почему мой брокер обещает 8%, а друзья получают 4%? +

Брокер часто считает брутто без расходов; у друзей могли быть простои, дорогая УК или слабый объект. Для 8% net нужны правильный район, метраж и управление.

Какие районы дают самую высокую реальную доходность? +

Топ net yield 2026: Patong 5,5–7,5%, Bang Tao 5,0–6,5%, Karon/Kata 4,5–6,0%. Слабее: Phuket Town 3,5–5,0%, Mai Khao 3,5–4,5%.