Как рассчитать ROI недвижимости на Пхукете: формула и примеры
Формулы расчёта ROI, gross и net yield, cap rate для недвижимости Пхукета. Реальные кейсы с цифрами — от студии до виллы.
«Доходность 8% годовых» — эту цифру вы встретите в каждом втором рекламном буклете на Пхукете. Но что за ней стоит? Это gross или net? До вычета налогов или после? С учётом простоя или без? Считали от цены покупки или от общих вложений с ремонтом и мебелью?
Разница между правильным и неправильным расчётом ROI — это разница между прибыльной инвестицией и разочарованием. В этом гайде — конкретные формулы, реальные цифры и три подробных кейса с рынка Пхукета 2026 года.
Три формулы доходности: gross yield, net yield, total ROI
На рынке недвижимости Пхукета используют три основных показателя. Каждый отвечает на свой вопрос.
Gross yield (валовая доходность)
Самый простой показатель. Считается от годового арендного дохода без вычета каких-либо расходов.
Формула:
Gross Yield = (Годовой арендный доход / Стоимость покупки) × 100%
Пример: студия куплена за 3 500 000 THB, сдаётся за 45 000 THB/мес × 10 месяцев загрузки = 450 000 THB/год.
Gross Yield = 450 000 / 3 500 000 × 100% = 12,9%
Выглядит отлично. Но это «грязная» цифра — именно её чаще всего используют в рекламе застройщиков. В реальности придётся вычесть расходы.
Net yield (чистая доходность)
Учитывает все реальные расходы собственника.
Формула:
Net Yield = (Годовой арендный доход − Годовые расходы) / Общая сумма вложений × 100%
Обратите внимание: в знаменателе — общая сумма вложений, а не только цена покупки. Сюда входят налоги при покупке, юрист, меблировка, ремонт.
Расходы, которые нужно учесть:
| Статья расходов | Типичная сумма (% от дохода или фикс.) |
|---|---|
| Комиссия управляющей компании | 20–30% от арендного дохода |
| Common Area Fee (CAM) | 40–80 THB/кв. м/мес |
| Sinking Fund (разово) | 500–1 000 THB/кв. м |
| Текущий ремонт и замена мебели | 1–2% от стоимости объекта/год |
| Страховка | 3 000–8 000 THB/год |
| Налог на аренду | 5–12,5% от дохода (прогрессивная шкала) |
| Бухгалтерское обслуживание | 5 000–15 000 THB/год |
| Простой (vacancy) | 15–30% дней в году (зависит от района и сезона) |
Total ROI (полная доходность инвестиции)
Учитывает и арендный доход, и прирост стоимости объекта.
Формула:
Total ROI = (Чистый арендный доход + Прирост стоимости) / Общая сумма вложений × 100%
Этот показатель имеет смысл считать за несколько лет. На коротких горизонтах (1–2 года) прирост стоимости может быть незначительным, а на off-plan объектах за 2–3 года строительства — существенным.
Cap rate: зачем нужен ещё один показатель
Cap rate (capitalization rate) используют для сравнения объектов между собой и с другими рынками.
Формула:
Cap Rate = Чистый операционный доход (NOI) / Рыночная стоимость объекта × 100%
NOI — это арендный доход минус операционные расходы, но без учёта ипотеки (если есть) и без учёта налогов на доход. Cap rate показывает, сколько зарабатывает сам объект — безотносительно того, как вы его финансировали.
Типичные cap rate на Пхукете (2026):
| Тип объекта | Район | Cap rate |
|---|---|---|
| Студия, краткосрочная аренда | Банг Тао | 5–7% |
| 1BR кондо, краткосрочная аренда | Сурин | 5–8% |
| 2BR кондо, долгосрочная аренда | Камала | 3,5–5% |
| Вилла с бассейном, краткосрочная аренда | Раваи | 4–6% |
| Pool villa, премиум-сегмент | Лаян | 3–5% |
Для сравнения: cap rate в Москве для жилой аренды — 3–4,5%, в Дубае — 5–7%, в Бангкоке — 3–5%.
Кейс 1: студия в Банг Тао — краткосрочная аренда
Параметры покупки:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Тип | Студия 30 кв. м |
| Район | Банг Тао |
| Цена покупки | 4 200 000 THB |
| Налоги и сборы при покупке (6%) | 252 000 THB |
| Юрист | 35 000 THB |
| Меблировка (входит в цену) | 0 THB |
| Общая сумма вложений | 4 487 000 THB |
Доходы (краткосрочная аренда через управляющую компанию):
Средняя ставка: 2 800 THB/ночь в высокий сезон (ноябрь–апрель), 1 500 THB/ночь в низкий сезон (май–октябрь).
Загрузка: 75% в высокий сезон (6 месяцев × 30 дней × 75% = 135 ночей), 45% в низкий сезон (6 × 30 × 45% = 81 ночь).
- Высокий сезон: 135 × 2 800 = 378 000 THB
- Низкий сезон: 81 × 1 500 = 121 500 THB
- Годовой доход: 499 500 THB
Расходы:
| Статья | Сумма/год |
|---|---|
| УК (25% от дохода) | 124 875 THB |
| CAM (60 THB × 30 кв. м × 12) | 21 600 THB |
| Ремонт и замена | 42 000 THB |
| Страховка | 5 000 THB |
| Бухгалтер | 10 000 THB |
| Налог на аренду (~7% от чистого) | ~20 700 THB |
| Итого расходы | 224 175 THB |
Результат:
- Gross Yield: 499 500 / 4 200 000 = 11,9%
- Net Yield: (499 500 − 224 175) / 4 487 000 = 6,1%
- Total ROI (с учётом роста стоимости 8% в год): (275 325 + 336 000) / 4 487 000 = 13,6%
Кейс 2: кондо 1BR в Камале — долгосрочная аренда
Параметры покупки:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Тип | 1-bedroom 45 кв. м |
| Район | Камала |
| Цена покупки | 5 800 000 THB |
| Налоги и сборы (6%) | 348 000 THB |
| Юрист | 35 000 THB |
| Доп. меблировка | 150 000 THB |
| Общая сумма вложений | 6 333 000 THB |
Доходы (долгосрочная аренда, контракт на год):
Ставка: 28 000 THB/мес. Простой: 1 месяц в год при смене арендатора.
- Годовой доход: 28 000 × 11 = 308 000 THB
Расходы:
| Статья | Сумма/год |
|---|---|
| УК (10% от дохода — LTR ставка) | 30 800 THB |
| CAM (65 THB × 45 кв. м × 12) | 35 100 THB |
| Ремонт | 30 000 THB |
| Страховка | 6 000 THB |
| Налог (~5% от дохода) | 15 400 THB |
| Итого расходы | 117 300 THB |
Результат:
- Gross Yield: 308 000 / 5 800 000 = 5,3%
- Net Yield: (308 000 − 117 300) / 6 333 000 = 3,0%
- Total ROI (рост стоимости 6% в год): (190 700 + 348 000) / 6 333 000 = 8,5%
Долгосрочная аренда — это стабильность и минимум хлопот. Но чистая арендная доходность заметно ниже, чем при краткосрочной. Основной прирост — за счёт роста цены объекта.
Кейс 3: off-plan студия в Раваи — перепродажа через 2 года
Параметры покупки:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Тип | Студия 28 кв. м на стадии котлована |
| Район | Раваи |
| Цена на старте продаж | 2 800 000 THB |
| Рассрочка: 30% при бронировании, остальное к сдаче | |
| Заплачено за 2 года | 2 800 000 THB |
| Налоги и сборы | 168 000 THB |
| Юрист | 30 000 THB |
| Общая сумма вложений | 2 998 000 THB |
Доход от перепродажи:
Продажа по рыночной цене после сдачи дома — 3 640 000 THB (рост 30% за 2 года строительства — типично для хороших off-plan проектов на Пхукете).
- Налог при продаже (SBT 3,3% + Withholding Tax): ~150 000 THB
- Комиссия агента: 3% = 109 200 THB
- Чистая выручка: 3 640 000 − 150 000 − 109 200 = 3 380 800 THB
Результат:
- Прибыль: 3 380 800 − 2 998 000 = 382 800 THB
- ROI за 2 года: 382 800 / 2 998 000 = 12,8%
- Годовой ROI: ~6,2%
Перепродажа off-plan — стратегия с высоким потенциалом, но и с рисками: задержка строительства, изменение рыночной конъюнктуры, сложность быстрой продажи в нижнем ценовом сегменте.
Ошибки при расчёте ROI, которые дорого обходятся
1. Считать от gross yield
Застройщик говорит «доходность 10%» — это gross. После вычета расходов останется 5–7%. Разница в 3–5 процентных пунктов на объекте за 5 млн THB — это 150 000–250 000 THB в год.
2. Забывать расходы на покупку
Налоги, юрист, меблировка — это 8–15% сверх цены объекта. Считать ROI от цены покупки, а не от реальных вложений — значит завышать доходность на 1–2 п.п.
3. Завышать загрузку
«100% загрузка» не существует. Даже в лучших локациях Пхукета годовая загрузка при краткосрочной аренде — 60–80%. Для новых объектов первый год — 40–60% (нужно время на раскрутку листинга).
4. Игнорировать валютный риск
Если ваша базовая валюта — рубли, а объект в батах, колебание курса на 10% меняет ваш ROI сильнее, чем разница между районами Пхукета. За 2022–2026 рубль к бату потерял порядка 20–25%.
5. Не закладывать затраты на выход
Продажа объекта — это 5–7% от стоимости (налоги + комиссия агента). Если вы планируете владеть объектом 3 года, эти 5–7% «размазываются» на 3 года — минус 1,5–2,3 п.п. годового ROI.
Чек-лист: как считать ROI правильно
- Определите общую сумму вложений — цена + налоги + юрист + мебель + ремонт
- Рассчитайте реалистичный годовой доход — средняя ставка × реалистичная загрузка (не выше 75%)
- Вычтите все расходы — УК, CAM, ремонт, страховка, налоги, бухгалтер
- Разделите чистый доход на общие вложения — это ваш net yield
- Добавьте прогноз роста стоимости — для total ROI
- Заложите расходы на выход — если планируете продавать
- Считайте в одной валюте — либо всё в THB, либо всё в рублях с учётом текущего курса
Калькулятор: быстрая прикидка за 2 минуты
Если вам лень считать вручную — вот упрощённая формула для быстрой оценки:
Net Yield ≈ Gross Yield × 0,55–0,65
То есть если застройщик обещает gross yield 10%, реальный net yield будет около 5,5–6,5%. Коэффициент 0,55 — для краткосрочной аренды с высокой комиссией УК. Коэффициент 0,65 — для долгосрочной аренды с минимумом расходов.
Total ROI ≈ Net Yield + Рост стоимости − 2% (поправка на издержки владения и выхода)
Для Пхукета в 2026 году типичный Total ROI при удержании 5 лет: 7–12% годовых в зависимости от типа объекта и стратегии.
Читайте также
- Доходность аренды на Пхукете: реальные цифры — детальный разбор арендных ставок по районам
- Инвестиционный портфель из тайской недвижимости — как комбинировать объекты для максимального ROI
- Off-plan недвижимость на Пхукете — покупка на котловане как стратегия заработка
- Гарантированная доходность в Таиланде — что стоит за обещаниями застройщиков
Частые вопросы
Средняя доходность краткосрочной аренды на Пхукете составляет 6–10% годовых (gross yield). Net yield после всех расходов — 4–7%. В премиальных районах (Банг Тао, Сурин, Лагуна) gross yield может достигать 8–12% за счёт высоких ставок аренды.
Gross yield — это валовая доходность, рассчитанная только от арендного дохода без вычета расходов. Net yield учитывает все расходы: обслуживание, налоги, комиссию управляющей компании, страховку, простои. Разница между ними обычно составляет 2–4 процентных пункта.
Полный ROI включает два компонента: арендный доход (net yield) + прирост капитала (capital appreciation). Формула: Total ROI = (арендный доход за год + прирост стоимости) / общая сумма вложений × 100%. На Пхукете прирост стоимости в хороших локациях составляет 5–15% в год.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.
Частые вопросы
Средняя доходность краткосрочной аренды на Пхукете составляет 6–10% годовых (gross yield). Net yield после всех расходов — 4–7%. В премиальных районах (Банг Тао, Сурин, Лагуна) gross yield может достигать 8–12% за счёт высоких ставок аренды.
Gross yield — это валовая доходность, рассчитанная только от арендного дохода без вычета расходов. Net yield учитывает все расходы: обслуживание, налоги, комиссию управляющей компании, страховку, простои. Разница между ними обычно составляет 2–4 процентных пункта.
Полный ROI включает два компонента: арендный доход (net yield) + прирост капитала (capital appreciation). Формула: Total ROI = (арендный доход за год + прирост стоимости) / общая сумма вложений × 100%. На Пхукете прирост стоимости в хороших локациях составляет 5–15% в год.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.