Как рассчитать ROI недвижимости на Пхукете: формула и при

Короткий ответ: чистый ROI (net yield) на Пхукете в 2026 году обычно четыре-семь процентов годовых после УК, CAM, налогов и простоя. Gross yield от застройщика (восемь-двенадцать процентов) завышен примерно вдвое. Полный total ROI с ростом стоимости, семь-двенадцать процентов при удержании пять плюс лет. Считайте от общей суммы вложений (цена плюс шесть-восемь процентов на вход), а не от цены в рекламе.

«Доходность 8% годовых», эту цифру вы встретите в каждом втором рекламном буклете на Пхукете. Но что за ней стоит? Это gross или net? До вычета налогов или после? С учётом простоя или без? Считали от цены покупки или от общих вложений с ремонтом и мебелью?

Разница между правильным и неправильным расчётом ROI, это разница между прибыльной инвестицией и разочарованием. В этом гайде, конкретные формулы, реальные цифры и три подробных кейса с рынка Пхукета 2026 года.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Как рассчитать ROI недвижимости на Пхукете, пошагово в гайде	Нужна адаптация под ваш бюджет и сроки
Цифры и кейсы MORE Group 2024–2026	Правила и ставки меняются, сверяйте перед сделкой
Связка с покупкой и документами	Юрист на ключевых этапах сделки

Три формулы доходности: gross yield, net yield, total ROI

На рынке недвижимости Пхукета используют три основных показателя. Каждый отвечает на свой вопрос.

Gross yield (валовая доходность)

Самый простой показатель. Считается от годового арендного дохода без вычета каких-либо расходов.

Формула:

Gross Yield = (Годовой арендный доход / Стоимость покупки) × 100%

Пример: студия куплена за 3 500 000 THB, сдаётся за 45 000 THB/мес × 10 месяцев загрузки = 450 000 THB/год.

Gross Yield = 450 000 / 3 500 000 × 100% = 12,9%

Выглядит отлично. Но это «грязная» цифра, именно её чаще всего используют в рекламе застройщиков. В реальности придётся вычесть расходы.

Net yield (чистая доходность)

Учитывает все реальные расходы собственника.

Формула:

Net Yield = (Годовой арендный доход − Годовые расходы) / Общая сумма вложений × 100%

Обратите внимание: в знаменателе, общая сумма вложений, а не только цена покупки. Сюда входят налоги при покупке, юрист, меблировка, ремонт.

Расходы, которые нужно учесть:

Статья расходов	Типичная сумма (% от дохода или фикс.)
Комиссия управляющей компании	20–30% от арендного дохода
Common Area Fee (CAM)	40–80 THB/кв. м/мес
Sinking Fund (разово)	500–1 000 THB/кв. м
Текущий ремонт и замена мебели	1–2% от стоимости объекта/год
Страховка	3 000–8 000 THB/год
Налог на аренду	5–12,5% от дохода (прогрессивная шкала)
Бухгалтерское обслуживание	5 000–15 000 THB/год
Простой (vacancy)	15–30% дней в году (зависит от района и сезона)

Total ROI (полная доходность инвестиции)

Учитывает и арендный доход, и прирост стоимости объекта.

Формула:

Total ROI = (Чистый арендный доход + Прирост стоимости) / Общая сумма вложений × 100%

Этот показатель имеет смысл считать за несколько лет. На коротких горизонтах (1–2 года) прирост стоимости может быть незначительным, а на off-plan объектах за 2–3 года строительства, существенным.

Cap rate: зачем нужен ещё один показатель

Cap rate (capitalization rate) используют для сравнения объектов между собой и с другими рынками.

Формула:

Cap Rate = Чистый операционный доход (NOI) / Рыночная стоимость объекта × 100%

NOI, это арендный доход минус операционные расходы, но без учёта ипотеки (если есть) и без учёта налогов на доход. Cap rate показывает, сколько зарабатывает сам объект, безотносительно того, как вы его финансировали.

Типичные cap rate на Пхукете (2026):

Тип объекта	Район	Cap rate
Студия, краткосрочная аренда	Банг Тао	5–7%
1BR кондо, краткосрочная аренда	Сурин	5–8%
2BR кондо, долгосрочная аренда	Камала	3,5–5%
Вилла с бассейном, краткосрочная аренда	Раваи	4–6%
Pool villa, премиум-сегмент	Лаян	3–5%

Для сравнения: cap rate в Москве для жилой аренды, 3–4,5%, в Дубае, 5–7%, в Бангкоке, 3–5%.

Кейс 1: студия в Банг Тао: краткосрочная аренда

Параметры покупки:

Параметр	Значение
Тип	Студия 30 кв. м
Район	Банг Тао
Цена покупки	4 200 000 THB
Налоги и сборы при покупке (6%)	252 000 THB
Юрист	35 000 THB
Меблировка (входит в цену)	0 THB
Общая сумма вложений	4 487 000 THB

Доходы (краткосрочная аренда через управляющую компанию):

Средняя ставка: 2 800 THB/ночь в высокий сезон (ноябрь-апрель), 1 500 THB/ночь в низкий сезон (май-октябрь).

Загрузка: 75% в высокий сезон (6 месяцев × 30 дней × 75% = 135 ночей), 45% в низкий сезон (6 × 30 × 45% = 81 ночь).

• Высокий сезон: 135 × 2 800 = 378 000 THB
• Низкий сезон: 81 × 1 500 = 121 500 THB
• Годовой доход: 499 500 THB

Расходы:

Статья	Сумма/год
УК (25% от дохода)	124 875 THB
CAM (60 THB × 30 кв. м × 12)	21 600 THB
Ремонт и замена	42 000 THB
Страховка	5 000 THB
Бухгалтер	10 000 THB
Налог на аренду (~7% от чистого)	~20 700 THB
Итого расходы	224 175 THB

Результат:

• Gross Yield: 499 500 / 4 200 000 = 11,9%
• Net Yield: (499 500 − 224 175) / 4 487 000 = 6,1%
• Total ROI (с учётом роста стоимости 8% в год): (275 325 + 336 000) / 4 487 000 = 13,6%

Кейс 2: кондо 1BR в Камале: долгосрочная аренда

Параметры покупки:

Параметр	Значение
Тип	1-bedroom 45 кв. м
Район	Камала
Цена покупки	5 800 000 THB
Налоги и сборы (6%)	348 000 THB
Юрист	35 000 THB
Доп. меблировка	150 000 THB
Общая сумма вложений	6 333 000 THB

Доходы (долгосрочная аренда, контракт на год):

Ставка: 28 000 THB/мес. Простой: 1 месяц в год при смене арендатора.

• Годовой доход: 28 000 × 11 = 308 000 THB

Расходы:

Статья	Сумма/год
УК (10% от дохода, LTR ставка)	30 800 THB
CAM (65 THB × 45 кв. м × 12)	35 100 THB
Ремонт	30 000 THB
Страховка	6 000 THB
Налог (~5% от дохода)	15 400 THB
Итого расходы	117 300 THB

Результат:

• Gross Yield: 308 000 / 5 800 000 = 5,3%
• Net Yield: (308 000 − 117 300) / 6 333 000 = 3,0%
• Total ROI (рост стоимости 6% в год): (190 700 + 348 000) / 6 333 000 = 8,5%

Долгосрочная аренда, это стабильность и минимум хлопот. Но чистая арендная доходность заметно ниже, чем при краткосрочной. Основной прирост, за счёт роста цены объекта.

Кейс 3: off-plan студия в Раваи: перепродажа через 2 года

Параметры покупки:

Параметр	Значение
Тип	Студия 28 кв. м на стадии котлована
Район	Раваи
Цена на старте продаж	2 800 000 THB
Рассрочка: 30% при бронировании, остальное к сдаче
Заплачено за 2 года	2 800 000 THB
Налоги и сборы	168 000 THB
Юрист	30 000 THB
Общая сумма вложений	2 998 000 THB

Доход от перепродажи:

Продажа по рыночной цене после сдачи дома, 3 640 000 THB (рост 30% за 2 года строительства, типично для хороших off-plan проектов на Пхукете).

• Налог при продаже (SBT 3,3% + Withholding Tax): ~150 000 THB
• Комиссия агента: 3% = 109 200 THB
• Чистая выручка: 3 640 000 − 150 000 − 109 200 = 3 380 800 THB

Результат:

• Прибыль: 3 380 800 − 2 998 000 = 382 800 THB
• ROI за 2 года: 382 800 / 2 998 000 = 12,8%
• Годовой ROI: ~6,2%

Перепродажа off-plan, стратегия с высоким потенциалом, но и с рисками: задержка строительства, изменение рыночной конъюнктуры, сложность быстрой продажи в нижнем ценовом сегменте.

Ошибки при расчёте ROI, которые дорого обходятся

1. Считать от gross yield

Застройщик говорит «доходность 10%», это gross. После вычета расходов останется 5–7%. Разница в 3–5 процентных пунктов на объекте за 5 млн THB, это 150 000–250 000 THB в год.

2. Забывать расходы на покупку

Налоги, юрист, меблировка, это 8–15% сверх цены объекта. Считать ROI от цены покупки, а не от реальных вложений, значит завышать доходность на 1–2 п.п.

3. Завышать загрузку

«100% загрузка» не существует. Даже в лучших локациях Пхукета годовая загрузка при краткосрочной аренде, 60–80%. Для новых объектов первый год, 40–60% (нужно время на раскрутку листинга).

4. Игнорировать валютный риск

Если ваша базовая валюта, рубли, а объект в батах, колебание курса на 10% меняет ваш ROI сильнее, чем разница между районами Пхукета. За 2022–2026 рубль к бату потерял порядка 20–25%.

5. Не закладывать затраты на выход

Продажа объекта, это 5–7% от стоимости (налоги + комиссия агента). Если вы планируете владеть объектом 3 года, эти 5–7% «размазываются» на 3 года, минус 1,5–2,3 п.п. годового ROI.

Чек-лист: как считать ROI правильно

1. Определите общую сумму вложений: цена + налоги + юрист + мебель + ремонт
2. Рассчитайте реалистичный годовой доход: средняя ставка × реалистичная загрузка (не выше 75%)
3. Вычтите все расходы: УК, CAM, ремонт, страховка, налоги, бухгалтер
4. Разделите чистый доход на общие вложения: это ваш net yield
5. Добавьте прогноз роста стоимости: для total ROI
6. Заложите расходы на выход: если планируете продавать
7. Считайте в одной валюте: либо всё в THB, либо всё в рублях с учётом текущего курса

Калькулятор: быстрая прикидка за 2 минуты

Если вам лень считать вручную, вот упрощённая формула для быстрой оценки:

Net Yield ≈ Gross Yield × 0,55–0,65

То есть если застройщик обещает gross yield 10%, реальный net yield будет около 5,5–6,5%. Коэффициент 0,55, для краткосрочной аренды с высокой комиссией УК. Коэффициент 0,65, для долгосрочной аренды с минимумом расходов.

Total ROI ≈ Net Yield + Рост стоимости − 2% (поправка на издержки владения и выхода)

Для Пхукета в 2026 году типичный Total ROI при удержании 5 лет: 7–12% годовых в зависимости от типа объекта и стратегии.

Сценарии расчёта ROI: для кого какой показатель важнее

Один и тот же объект даёт разный «ответ» в зависимости от горизонта и цели. Ниже, как считать под вашу задачу.

Цель инвестора	Главный показатель	Что включать в модель	Типичный результат на Пхукете
Текущий cash flow	net yield	УК, CAM, налоги, простой	4–7%
Сравнение двух объектов	cap rate	NOI без ипотеки	5–8% STR, 3–5% LTR
Выход через 2–3 года	ROI за цикл	налоги продажи, агент	12–20% за цикл off-plan
Долгий hold	total ROI	аренда + рост цены	7–12% годовых
Портфель в рублях	ROI в ₽	курс THB/RUB	±20% от батового ROI

Сценарий «застройщик обещает десять процентов»: переведите в net yield по формуле gross × 0,55–0,65. Получите пять с половиной-шесть с половиной процентов, и сравните с реальной доходностью аренды по району.

Сценарий «куплю и продам через три года»: добавьте налоги продавца, SBT при коротком владении может съесть триста тысяч бат на объекте десять миллионов.

Сценарий «бюджет десять миллионов рублей»: см. стратегии распределения, один 1BR vs две студии меняют и net yield, и риск простоя.

Red flags в чужих расчётах ROI

• Загрузка сто процентов или «весь год по максимальной ставке», на практике шестьдесят-восемьдесят процентов для STR.
• Не учтены расходы на покупку (шесть-восемь процентов), завышает yield на один-два пункта.
• Игнорирован валютный риск для рублёвого инвестора.
• Нет строки «расходы на выход» при заявленной стратегии перепродажи.

Чеклист перед покупкой: посчитайте ROI сами

1. Соберите полную сумму вложений: цена, налоги, юрист, мебель.
2. Возьмите консервативную загрузку: STR шестьдесят процентов, LTR одиннадцать месяцев.
3. Вычтите все операционные расходы: таблица выше, не только УК.
4. Посчитайте net yield и сравните с альтернативами (депозит, другой район).
5. Добавьте прогноз роста три-восемь процентов: не пятнадцать без обоснования.
6. Заложите налоги при выходе, если горизонт under пяти лет.
7. Сверьте стратегию с пассивным доходом: аренда vs перепродажа.

Практика MORE Group: типичные цифры по сделкам 2025–2026

По нашим кейсам на вторичке Банг Тао net yield после первого года эксплуатации чаще пять-шесть процентов, а не восемь-десять из рекламы. Off-plan с хорошим застройщиком и assignment на финальной стадии, двенадцать-восемнадцать процентов за цикл два-два с половиной года, но без текущего cash flow. LTR в Камале, три-четыре процента net, зато объект продаётся быстрее при выходе. Эти диапазоны, не обещание, а ориентир для вашей таблицы: подставьте свои цифры по формулам выше и сравните три объекта из шорт-листа, прежде чем бронировать. Один и тот же net yield шесть процентов в батах при ослаблении рубля на двенадцать процентов за год превращается в пять с четвертью процентов в рублях, это не повод отказываться от Таиланда, но повод считать в обеих валютах. Нужна помощь с расчётом под конкретный объект, напишите через форму в конце статьи. Брокер MORE Group пришлёт таблицу gross, net и total ROI по трём вариантам из вашего шорт-листа.

Читайте также

• Доходность аренды на Пхукете: реальные цифры, детальный разбор арендных ставок по районам
• Инвестиционный портфель из тайской недвижимости, как комбинировать объекты для максимального ROI
• Off-plan недвижимость на Пхукете, покупка на котловане как стратегия заработка
• Гарантированная доходность в Таиланде, что стоит за обещаниями застройщиков
• Куда вложить 10 миллионов рублей, бюджет и сценарии
• Налоги при продаже, расходы на выход

Частые вопросы

Какая средняя доходность аренды на Пхукете в 2026 году? +

Средняя доходность краткосрочной аренды на Пхукете составляет 6–10% годовых (gross yield). Net yield после всех расходов, 4–7%. В премиальных районах (Банг Тао, Сурин, Лагуна) gross yield может достигать 8–12% за счёт высоких ставок аренды.

Чем отличается gross yield от net yield? +

Gross yield, это валовая доходность, рассчитанная только от арендного дохода без вычета расходов. Net yield учитывает все расходы: обслуживание, налоги, комиссию управляющей компании, страховку, простои. Разница между ними обычно составляет 2–4 процентных пункта.

Как учесть рост стоимости объекта при расчёте ROI? +

Полный ROI включает два компонента: арендный доход (net yield) + прирост капитала (capital appreciation). Формула: Total ROI = (арендный доход за год + прирост стоимости) / общая сумма вложений × 100%. На Пхукете прирост стоимости в хороших локациях составляет 5–15% в год.

Какой ROI считается хорошим для Пхукета в 2026 году? +

Net yield четыре-семь процентов, норма после расходов. Total ROI семь-двенадцать процентов при горизонте пять плюс лет. Ниже четырёх процентов net yield, повод пересмотреть объект. Выше пятнадцати процентов без рисков, чаще маркетинг.

Нужно ли учитывать налоги при продаже в ROI? +

Да при планируемом выходе. SBT, Stamp Duty, WHT и комиссия агента, пять-семь процентов от цены. На горизонте три года это минус полтора-два с половиной процентных пункта к годовому ROI.