Как рассчитать доходность недвижимости на Пхукете 2026

Короткий ответ: чистый ROI (доходность после всех трат) на Пхукете в 2026 году обычно четыре-семь процентов годовых после управляющей компании, плата за содержание дома, налогов и простоя. Доходность до вычета трат от застройщика (восемь-двенадцать процентов) завышен примерно вдвое. Полный совокупная доходность с ростом стоимости, семь-двенадцать процентов при удержании пять плюс лет. Считайте от общей суммы вложений (цена плюс шесть-восемь процентов на вход), а не от цены в рекламе.

«Доходность 8% годовых», эту цифру вы встретите в каждом втором рекламном буклете на Пхукете. Но что за ней стоит? Это до вычета трат или после трат? До вычета налогов или после? С учётом простоя или без? Считали от цены покупки или от общих вложений с ремонтом и мебелью?

Разница между правильным и неправильным расчётом ROI - это разница между прибыльной инвестицией и разочарованием. В этом гайде, конкретные формулы, реальные цифры и три подробных примера с рынка Пхукета 2026 года.

Плюсы и минусы расчёта доходности своими руками

Плюсы	Минусы
Расчёт сразу показывает разрыв между рекламной цифрой и тем, что останется у вас после трат	Одной формулы не хватает: доходность до трат, после трат и полная отдача на вложенные деньги отвечают на разные вопросы
Все статьи трат известны заранее и считаются: управляющая компания 20-30% дохода, содержание дома 40-80 бат за кв. м в месяц, взнос в фонд дома 500-1 000 бат за кв. м, ремонт и мебель 1-2% стоимости в год, страховка 3 000-8 000 бат	Загрузку и ставку за ночь приходится закладывать прогнозом, и именно в этом месте расчёты чаще всего расходятся с реальностью
Посчитав два сценария, вы видите, что посуточная и долгая аренда дают принципиально разный результат на одном и том же объекте	Расчёт не учитывает изменение курса и цены самого объекта - это отдельная часть отдачи

Ниже - три формулы и два разобранных примера: студия в Банг Тао и однокомнатная в Камале.

Три формулы доходности: доходность до вычета трат, доходность после всех трат, совокупная доходность

Используются 3 показателя, и каждый отвечает на свой вопрос - доходность до вычета трат показывает потенциал, после всех трат реальные деньги на руки, а совокупная доходность добавляет рост стоимости объекта. На Пхукете разрыв между первым и вторым составляет 35-45%.

На рынке недвижимости Пхукета используют три основных показателя. Каждый отвечает на свой вопрос.

Доходность до вычета трат

Самый простой показатель. Считается от годового арендного дохода без вычета каких-либо расходов.

Формула:

До вычета трат доходность = (Годовой арендный доход / Стоимость покупки) × 100%

Пример: студия куплена за 3 500 000 THB, сдаётся за 45 000 THB/мес × 10 месяцев загрузки = 450 000 THB/год.

До вычета трат доходность = 450 000 / 3 500 000 × 100% = 12,9%

Выглядит отлично. Но это «грязная» цифра, именно её чаще всего используют в рекламе застройщиков. В реальности придётся вычесть расходы.

Доходность после всех трат (чистая доходность)

Учитывает все реальные расходы собственника.

Формула:

После всех трат доходность = (Годовой арендный доход − Годовые расходы) / Общая сумма вложений × 100%

Обратите внимание: в знаменателе, общая сумма вложений, а не только цена покупки. Сюда входят налоги при покупке, юрист, меблировка, ремонт.

Расходы, которые нужно учесть:

Статья расходов	Типичная сумма (% от дохода или фикс.)
Комиссия управляющей компании	20-30% от арендного дохода
Общих зон Fee (плата за содержание дома)	40-80 THB/кв. м/мес
Взнос в фонд дома (разово)	500-1 000 THB/кв. м
Текущий ремонт и замена мебели	1-2% от стоимости объекта/год
Страховка	3 000-8 000 THB/год
Налог на аренду	5-12,5% от дохода (прогрессивная шкала)
Бухгалтерское обслуживание	5 000-15 000 THB/год
Простой (vacancy)	15-30% дней в году (зависит от района и сезона)

Total ROI (полная доходность инвестиции)

Учитывает и арендный доход, и прирост стоимости объекта.

Формула:

Total ROI = (Чистый арендный доход + Прирост стоимости) / Общая сумма вложений × 100%

Этот показатель имеет смысл считать за несколько лет. На коротких горизонтах (1-2 года) прирост стоимости может быть незначительным, а на объектах на этапе стройки за 2-3 года строительства, существенным.

Cap rate: зачем нужен ещё один показатель

Ставка капитализации (cap rate) используется для сравнения объектов между собой и с другими рынками.

Формула:

Cap Rate = Чистый операционный доход (NOI) / Рыночная стоимость объекта × 100%

NOI - это арендный доход минус операционные расходы, но без учёта ипотеки (если есть) и без учёта налогов на доход. Ставка капитализации (cap rate) показывает, сколько зарабатывает сам объект, безотносительно того, как вы его финансировали.

Типичные cap rate на Пхукете (2026):

Тип объекта	Район	Cap rate
Студия, краткосрочная аренда	Банг Тао	5-7%
1BR кондо, краткосрочная аренда	Сурин	5-8%
2BR кондо, долгосрочная аренда	Камала	3,5-5%
Вилла с бассейном, краткосрочная аренда	Раваи	4-6%
вилла с бассейном, премиум-сегмент	Лаян	3-5%

Для сравнения: ставка капитализации (cap rate) в Москве для жилой аренды, 3-4,5%, в Дубае, 5-7%, в Бангкоке, 3-5%.

Кейс 1: студия в Банг Тао: краткосрочная аренда

Студия 30 м² в Банг Тао за 4 200 000 THB плюс 6% налогов и сборов и 35 000 THB юристу - на этом примере видно, как доходность до вычета трат превращается в доходность после всех трат. Полный расчёт - в таблицах ниже.

Параметры покупки:

Параметр	Значение
Тип	Студия 30 кв. м
Район	Банг Тао
Цена покупки	4 200 000 THB
Налоги и сборы при покупке (6%)	252 000 THB
Юрист	35 000 THB
Меблировка (входит в цену)	0 THB
Общая сумма вложений	4 487 000 THB

Доходы (краткосрочная аренда через управляющую компанию):

Средняя ставка: 2 800 THB/ночь в высокий сезон (ноябрь-апрель), 1 500 THB/ночь в низкий сезон (май-октябрь).

Загрузка: 75% в высокий сезон (6 месяцев × 30 дней × 75% = 135 ночей), 45% в низкий сезон (6 × 30 × 45% = 81 ночь).

• Высокий сезон: 135 × 2 800 = 378 000 THB
• Низкий сезон: 81 × 1 500 = 121 500 THB
• Годовой доход: 499 500 THB

Расходы:

Статья	Сумма/год
Управляющая компания (25% от дохода)	124 875 THB
Плата за содержание дома (60 THB × 30 кв. м × 12)	21 600 THB
Ремонт и замена	42 000 THB
Страховка	5 000 THB
Бухгалтер	10 000 THB
Налог на аренду (~7% от чистого)	~20 700 THB
Итого расходы	224 175 THB

Результат:

• До вычета трат доходность: 499 500 / 4 200 000 = 11,9%
• После всех трат доходность: (499 500 − 224 175) / 4 487 000 = 6,1%
• Total ROI (с учётом роста стоимости 8% в год): (275 325 + 336 000) / 4 487 000 = 13,6%

Кейс 2: кондо 1BR в Камале: долгосрочная аренда

Параметры покупки:

Параметр	Значение
Тип	однокомнатная 45 кв. м
Район	Камала
Цена покупки	5 800 000 THB
Налоги и сборы (6%)	348 000 THB
Юрист	35 000 THB
Доп. меблировка	150 000 THB
Общая сумма вложений	6 333 000 THB

Доходы (долгосрочная аренда, контракт на год):

Ставка: 28 000 THB/мес. Простой: 1 месяц в год при смене арендатора.

• Годовой доход: 28 000 × 11 = 308 000 THB

Расходы:

Статья	Сумма/год
Управляющая компания (10% от дохода, ставка долгой аренды)	30 800 THB
Плата за содержание дома (65 THB × 45 кв. м × 12)	35 100 THB
Ремонт	30 000 THB
Страховка	6 000 THB
Налог (~5% от дохода)	15 400 THB
Итого расходы	117 300 THB

Результат:

• До вычета трат доходность: 308 000 / 5 800 000 = 5,3%
• После всех трат доходность: (308 000 − 117 300) / 6 333 000 = 3,0%
• Total ROI (рост стоимости 6% в год): (190 700 + 348 000) / 6 333 000 = 8,5%

Долгосрочная аренда - это стабильность и минимум хлопот. Но чистая арендная доходность заметно ниже, чем при краткосрочной. Основной прирост, за счёт роста цены объекта.

Кейс 3: на этапе стройки студия в Раваи: перепродажа через 2 года

Параметры покупки:

Параметр	Значение
Тип	Студия 28 кв. м на стадии котлована
Район	Раваи
Цена на старте продаж	2 800 000 THB
Рассрочка: 30% при бронировании, остальное к сдаче
Заплачено за 2 года	2 800 000 THB
Налоги и сборы	168 000 THB
Юрист	30 000 THB
Общая сумма вложений	2 998 000 THB

Доход от перепродажи:

Продажа по рыночной цене после сдачи дома, 3 640 000 THB (рост 30% за 2 года строительства, типично для хороших на этапе стройки проектов на Пхукете).

• Налог при продаже (SBT 3,3% + налог у источника): ~150 000 THB
• Комиссия агента: 3% = 109 200 THB
• Чистая выручка: 3 640 000 − 150 000 − 109 200 = 3 380 800 THB

Результат:

• Прибыль: 3 380 800 − 2 998 000 = 382 800 THB
• ROI за 2 года: 382 800 / 2 998 000 = 12,8%
• Годовой ROI: ~6,2%

Перепродажа на этапе стройки, стратегия с высоким потенциалом, но и с рисками: задержка строительства, изменение рыночной конъюнктуры, сложность быстрой продажи в нижнем ценовом сегменте.

Ошибки при расчёте ROI, которые дорого обходятся

1. Считать от доходности до вычета трат

Застройщик говорит «доходность 10%» - это до вычета трат. После вычета расходов останется 5-7%. Разница в 3-5 процентных пунктов на объекте за 5 млн THB - это 150 000-250 000 THB в год.

2. Забывать расходы на покупку

Налоги, юрист, меблировка - это 8-15% сверх цены объекта. Считать ROI от цены покупки, а не от реальных вложений, значит завышать доходность на 1-2 п.п.

3. Завышать загрузку

«100% загрузка» не существует. Даже в лучших локациях Пхукета годовая загрузка при краткосрочной аренде, 70-85%. Для новых объектов первый год, 40-60% (нужно время на раскрутку листинга).

4. Игнорировать валютный риск

Если ваша базовая валюта, рубли, а объект в батах, колебание курса на 10% меняет ваш ROI сильнее, чем разница между районами Пхукета. За 2022-2026 рубль к бату потерял порядка 20-25%.

5. Не закладывать затраты на выход

Продажа объекта - это 5-7% от стоимости (налоги + комиссия агента). Если вы планируете владеть объектом 3 года, эти 5-7% «размазываются» на 3 года, минус 1,5-2,3 п.п. годового ROI.

Чек-лист: как считать ROI правильно

1. Определите общую сумму вложений: цена + налоги + юрист + мебель + ремонт
2. Рассчитайте реалистичный годовой доход: средняя ставка × реалистичная загрузка (не выше 75%)
3. Вычтите все расходы: управляющая компания, плата за содержание дома, ремонт, страховка, налоги, бухгалтер
4. Разделите чистый доход на общие вложения: это ваш доходность после всех трат
5. Добавьте прогноз роста стоимости: для совокупная доходность
6. Заложите расходы на выход: если планируете продавать
7. Считайте в одной валюте: либо всё в THB, либо всё в рублях с учётом текущего курса

Калькулятор: быстрая прикидка за 2 минуты

Если вам лень считать вручную, вот упрощённая формула для быстрой оценки:

После всех трат доходность ≈ До вычета трат доходность × 0,55-0,65

То есть если застройщик обещает доходность до вычета трат 10%, реальную доходность после всех трат будет около 5,5-6,5%. Коэффициент 0,55, для краткосрочной аренды с высокой комиссией управляющей компании. Коэффициент 0,65, для долгосрочной аренды с минимумом расходов.

Total ROI ≈ После всех трат доходность + Рост стоимости − 2% (поправка на издержки владения и выхода)

Для Пхукета в 2026 году типичный Total ROI при удержании 5 лет: 7-12% годовых в зависимости от типа объекта и стратегии.

Сценарии расчёта ROI: для кого какой показатель важнее

Один и тот же объект даёт разный «ответ» в зависимости от горизонта и цели. Ниже, как считать под вашу задачу.

Цель инвестора	Главный показатель	Что включать в модель	Типичный результат на Пхукете
Текущий денежный поток	доходность после всех трат	Управляющая компания, плата за содержание дома, налоги, простой	4-7%
Сравнение двух объектов	cap rate	NOI без ипотеки	5-8% при посуточной аренде, 3-5% при долгой аренде
Выход через 2-3 года	ROI за цикл	налоги продажи, агент	12-20% за цикл на этапе стройки
Долгий hold	совокупная доходность	аренда + рост цены	считается по своим цифрам
Портфель в рублях	ROI в ₽	курс THB/RUB	±20% от батового ROI

Сценарий «застройщик обещает десять процентов»: переведите в доходность после всех трат по формуле до вычета трат × 0,55-0,65. Получите пять с половиной-шесть с половиной процентов, и сравните с реальной доходностью аренды по району.

Сценарий «куплю и продам через три года»: добавьте налоги продавца, SBT при коротком владении может съесть триста тысяч бат на объекте десять миллионов.

Сценарий «бюджет десять миллионов рублей»: см. стратегии распределения, один 1BR vs две студии меняют и доходность после всех трат, и риск простоя.

Тревожные сигналы в чужих расчётах ROI

• Загрузка сто процентов или «весь год по максимальной ставке», на практике шестьдесят-восемьдесят процентов для краткосрочной аренды.
• Не учтены расходы на покупку (шесть-восемь процентов), завышает доходность на один-два пункта.
• Игнорирован валютный риск для рублёвого инвестора.
• Нет строки «расходы на выход» при заявленной стратегии перепродажи.

Чеклист перед покупкой: посчитайте ROI сами

1. Соберите полную сумму вложений: цена, налоги, юрист, мебель.
2. Возьмите консервативную загрузку: посуточная сдача шестьдесят процентов, долгая аренда одиннадцать месяцев.
3. Вычтите все операционные расходы: таблица выше, не только управляющая компания.
4. Посчитайте доходность после всех трат и сравните с альтернативами (депозит, другой район).
5. Добавьте прогноз роста три-восемь процентов: не пятнадцать без обоснования.
6. Заложите налоги при выходе, если горизонт меньше пяти лет.
7. Сверьте стратегию с пассивным доходом: аренда vs перепродажа.

Практика MORE Group: типичные цифры по сделкам 2025-2026

По нашим примерам на вторичке Банг Тао доходность после всех трат после первого года эксплуатации чаще пять-шесть процентов, а не восемь-десять из рекламы. На этапе стройки с хорошим застройщиком и переуступка на финальной стадии, двенадцать-восемнадцать процентов за цикл два-два с половиной года, но без текущего денежный поток. Долгая аренда в Камале, три-четыре процента после всех трат, зато объект продаётся быстрее при выходе. Эти диапазоны, не обещание, а ориентир для вашей таблицы: подставьте свои цифры по формулам выше и сравните три объекта из короткого списка, прежде чем бронировать. Один и тот же доходность после всех трат шесть процентов в батах при ослаблении рубля на двенадцать процентов за год превращается в пять с четвертью процентов в рублях - это не повод отказываться от Таиланда, но повод считать в обеих валютах. Нужна помощь с расчётом под конкретный объект, напишите через форму в конце статьи. Брокер MORE Group пришлёт таблицу до вычета трат, после всех трат и совокупная доходность по трём вариантам из вашего короткого списка.

Читайте также

• Доходность аренды на Пхукете: реальные цифры, детальный разбор арендных ставок по районам
• Инвестиционный портфель из тайской недвижимости, как комбинировать объекты для максимального ROI
• Недвижимость на этапе стройки на Пхукете, покупка на котловане как стратегия заработка
• Гарантированная доходность в Таиланде, что стоит за обещаниями застройщиков
• Куда вложить 10 миллионов рублей, бюджет и сценарии
• Налоги при продаже, расходы на выход

Частые вопросы

Какая средняя доходность аренды на Пхукете в 2026 году? +

Средняя доходность краткосрочной аренды на Пхукете составляет 6-10% годовых (доходность до вычета трат). Доходность после всех трат после всех расходов, 4-7%. В премиальных районах (Банг Тао, Сурин, Лагуна) доходность до вычета трат может достигать 8-12% за счёт высоких ставок аренды.

Чем отличается доходность до вычета трат от доходности после всех трат? +

Доходность до вычета трат - это доходность до вычета трат, рассчитанная только от арендного дохода без вычета расходов. Доходность после всех трат учитывает все расходы: обслуживание, налоги, комиссию управляющей компании, страховку, простои. Разница между ними обычно составляет 2-4 процентных пункта.

Как учесть рост стоимости объекта при расчёте ROI? +

Полный ROI включает два компонента: арендный доход (доходность после всех трат) + прирост капитала (capital appreciation). Формула: Total ROI = (арендный доход за год + прирост стоимости) / общая сумма вложений × 100%. На Пхукете прирост стоимости в хороших локациях составляет 5-15% в год.

Какой ROI считается хорошим для Пхукета в 2026 году? +

Доходность после всех трат четыре-семь процентов, норма после расходов. Total ROI семь-двенадцать процентов при горизонте пять плюс лет. Ниже четырёх процентов доходность после всех трат, повод пересмотреть объект. Выше пятнадцати процентов без рисков, чаще маркетинг.

Нужно ли учитывать налоги при продаже в ROI? +

Да при планируемом выходе. SBT, Stamp Duty, WHT и комиссия агента, пять-семь процентов от цены. На горизонте три года это минус полтора-два с половиной процентных пункта к годовому ROI.