Налог при продаже недвижимости в Таиланде 2026 2026

Короткий ответ: при перепродаже кондо в Таиланде продавец обычно платит Transfer Fee (два процента от оценочной базы, часто пятьдесят на пятьдесят с покупателем), Withholding Tax по правилам физлица или юрлица и либо SBT три целых три десятых процента, либо Stamp Duty ноль целых пять десятых процента, в зависимости от срока зарегистрированного владения. На объекте десять миллионов бат разница между SBT и Stamp Duty может составить около двухсот восьмидесяти тысяч бат только по одной строке.

Продажа квартиры в кондоминиуме на Пхукете или в другом регионе Таиланда редко заканчивается только подписью у нотариуса: финальная точка, регистрация перехода права в Земельном департаменте (Land Department). Именно там формируется «чек» по сборам и удержаниям. Для инвестора важно заранее понимать, какие обязательства несёт именно продавец, как устроены ставки и откуда берутся типичные расхождения между «рыночной ценой» и налоговой базой.

Ниже, практический разбор без лишней теории: какие платежи возникают при перепродаже, как связаны SBT и Stamp Duty, как устроен Withholding Tax для физлица и компании, и как выглядят ориентировочные суммы на примерах пяти и десяти миллионов бат.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Налог при продаже недвижимости в Таиланде 2026, пошагово в гайде	Нужна адаптация под ваш бюджет и сроки
Цифры и кейсы MORE Group 2024–2026	Правила и ставки меняются, сверяйте перед сделкой
Связка с покупкой и документами	Юрист на ключевых этапах сделки

Какие платежи возникают при продаже недвижимости в Таиланде

В быту говорят «налоги при продаже», но корректнее разделять понятия:

1. Transfer Fee: регистрационный сбор при передаче права.
2. Specific Business Tax (SBT): специальный бизнес-налог с дохода от отчуждения в определённых случаях (ставка 3,3% с учётом локальной надбавки).
3. Stamp Duty: гербовый сбор (0,5%), который альтернативен SBT: применяется один вариант, а не оба сразу.
4. Withholding Tax (WHT): подоходное удержание у источника при регистрации сделки.

Отдельно стоит помнить про рынок, а не только про департамент: комиссия агентства (часто три-пять процентов от цены), юрист, переводы, погашение задолженностей по управляющей компании, это не «налоги Land Department», но это реальные деньги, которые уменьшают итог, который продавец получит на руки.

Transfer Fee: два процента от оценочной базы

Ставка: два процента от оценочной (кадастровой) стоимости, которую использует Land Department для расчёта (не обязательно от цены в рекламе).

Кто платит по умолчанию: формально продавец, но на вторичном рынке Пхукета чаще всего договорённость пятьдесят на пятьдесят с покупателем. Это не «автомат закона», а коммерческая норма: её нужно зафиксировать в договоре купли-продажи, чтобы не спорить в день сделки.

Почему это важно продавцу: даже при высокой рыночной цене база для Transfer Fee может быть заметно ниже, если оценочная стоимость отстаёт от рынка. Но оценочная и рыночная цена влияют на другие строки, особенно на связку SBT или Stamp Duty и на логику WHT.

SBT против Stamp Duty: взаимоисключающая пара

Specific Business Tax (SBT): 3,3%

SBT обычно возникает при продаже, если объект находился в владении менее пяти лет (в смысле зарегистрированного владения) и не выполнены условия для льготного режима, связанного с основным местом проживания продавца. База, большая из двух величин: оценочная стоимость или фактическая цена продажи.

Для перепродажи инвестиционного кондо «купил-держал три года-продал» SBT, типичный сценарий, который резко увеличивает расходы продавца по сравнению с владением «пять лет и дольше».

Stamp Duty: 0,5%

Если применим Stamp Duty, он заменяет SBT. По размеру это обычно существенно выгоднее продавцу: ноль целых пять десятых процента против три целых три десятых процента от той же «большей базы».

Как это читать инвестору

Если коротко: порог в пять лет зарегистрированного владения, один из самых сильных рычагов планирования выхода из сделки. Разница между SBT и Stamp Duty на объекте десять миллионов бат может измеряться сотнями тысяч бат только по одной этой строке, до того как начнётся расчёт WHT.

Юридические нюансы «основного жилья» и подтверждающие документы всегда проговариваются индивидуально: формальные критерии строгие, и нельзя рассчитывать на «как у соседа», если ваш кейс отличается.

Withholding Tax (WHT): где чаще всего ошибаются

Продавец: тайская компания

Если продавец выступает как юридическое лицо, на перепродаже недвижимости чаще встречается удобная для расчёта схема: удержание один процент от базы, определяемой правилами сделки (в практике ориентируются на оценочную стоимость или цену, в зависимости от сценария регистрации). Для инвестора это означает предсказуемость, но цена этой предсказуемости в другом месте: содержание компании, отчётность, соответствие структуры владения целям сделки.

Продавец: физическое лицо (в том числе иностранец)

Здесь WHT не является «плоским процентом от цены контракта». Механика ближе к идее распределения дохода по годам владения с применением прогрессивных ставок подоходного налога.

Упрощённо логика такая:

1. Берётся большая из двух величин: оценочная стоимость объекта или фактическая цена продажи.
2. Применяется стандартный вычет, который зависит от фактического срока владения (чем дольше владели, тем выгоднее вычет в долгосрочной логике расчёта).
3. Результат соотносится с количеством лет владения, чтобы оценить «годовой» компонент.
4. К нему применяются ставки подоходного налога, после чего итог возвращается к полному сроку владения.

Практический вывод простой: не пытайтесь угадать WHT по рекламным калькуляторам из интернета. Правильный порядок, предварительный расчёт с тайским юристом или налоговым консультантом и затем финальная цифра Land Department в день сделки.

Отдельно: в материалах для покупателей часто путают WHT с «налогом на прирост капитала». В Таиланде при продаже недвижимости именно эта связка удержаний и сборов, ключевая, и она устроена иначе, чем классический capital gains tax в некоторых других странах.

Сводная таблица: что относится к продавцу в типичной перепродаже

Платёж	Кто формально платит	Типичная база	Комментарий для продавца
Transfer Fee	чаще всего доля продавца (часто 50/50)	оценочная стоимость	заранее прописать в договоре
SBT или Stamp Duty	продавец	большая из оценочной и цены	взаимоисключение
WHT	продавец	правила физлица/юрлица	удержание при регистрации

Примеры: объект за пять и десять миллионов бат

Ниже, учебные сценарии, чтобы сравнить масштаб обязательств. Они не заменяют индивидуальный расчёт: оценочная стоимость может отличаться от цены, а WHT для физлица зависит от срока владения и прогрессивной шкалы.

Допущения для обеих таблиц

• Оценочная стоимость для Transfer Fee: четыре миллиона для кейса на пять миллионов и восемь миллионов для кейса на десять миллионов (типичная ситуация, когда оценка ниже рынка).
• Transfer Fee: два процента от оценочной, продавец платит половину (договор пятьдесят на пятьдесят).
• Сравниваем два режима по SBT/Stamp Duty: короткое владение (SBT) и длинное владение (Stamp Duty).

Кейс А: продажа за пять миллионов бат

Статья	Короткое владение (SBT)	Длинное владение (Stamp Duty)
Transfer Fee (50% от 2% с 4 000 000)	40 000 бат	40 000 бат
SBT 3,3% или Stamp Duty 0,5% (от большей из цены и оценки, здесь от 5 000 000)	165 000 бат (SBT)	25 000 бат (Stamp Duty)
WHT	зависит от статуса и срока	зависит от статуса и срока

Смысл цифр: только замена SBT на Stamp Duty в этом примере экономит продавцу сто сорок тысяч бат на одной строке, до учёта WHT и прочих расходов.

Кейс B: продажа за десять миллионов бат

Статья	Короткое владение (SBT)	Длинное владение (Stamp Duty)
Transfer Fee (50% от 2% с 8 000 000)	80 000 бат	80 000 бат
SBT 3,3% или Stamp Duty 0,5% (от 10 000 000)	330 000 бат (SBT)	50 000 бат (Stamp Duty)

Смысл цифр: на объекте дороже разница между режимами SBT и Stamp Duty становится ещё заметнее: двести восемьдесят тысяч бат только между этими альтернативами в учебном примере.

Как читать WHT в примерах

Если продавец, компания, WHT часто воспринимается как относительно предсказуемая строка (ориентир один процент в типичных обсуждениях практики рынка относительно регистрационной базы, с оговорками по конкретной сделке).

Если продавец, физлицо, итоговая сумма WHT может быть как заметно меньше психологического «страха от подоходного», так и ощутимой, особенно при коротком владении и высокой разнице между покупкой и продажей. Здесь решает не «догадка», а расчётная модель департамента.

Оптимизация через срок владения и дисциплину документов

Планируйте выход заранее

Если ваша стратегия, купить ликвидный кондо и перепродать с прибылью, заранее определите горизонт, при котором SBT не встанет в счёт или будет минимизирован по смыслу сделки. Пять лет зарегистрированного владения, ориентир, который чаще всего звучит в сделках вторички.

Сохраняйте цепочку документов

Для будущей продажи ценны:

• предыдущий договор и приложения;
• документы регистрации и подтверждения оплат;
• переписка о фактических вложениях (если применимо к вашей стратегии учёта и консультации).

Это не «оптимизация в серую», а обычная инвестиционная гигиена: меньше спорных вопросов в день сделки, быстрее проходит регистрация.

Переговоры по Transfer Fee: отдельный рычаг

Даже при неизменной налоговой логике вы можете улучшить чистый результат, если корректно проговорите долю Transfer Fee на этапе согласования цены. Это рыночный параметр, но он должен быть письменно закреплён.

Не смешивайте «цена для рекламы» и «цена для Land Department»

Рынок иногда предлагает схемы с занижением цены в документах. Это высокий юридический и репутационный риск. Ниже в FAQ, коротко, почему так делать не стоит.

Типичные ошибки продавца

Ошибка первая: считать налоги только от цены на портале объявлений, игнорируя оценочную базу Land Department.

Ошибка вторая: путать дату оплаты застройщику и дату регистрации права, для пяти лет владения считается регистрационная история.

Ошибка третья: забыть про комиссию агентства и юриста при расчёте «чистыми», и получить кассовый разрыв после сделки.

Ошибка четвёртая: не прописать разделение Transfer Fee и пакет «кто платит что» в договоре.

Ошибка пятая: продавать «на эмоциях» в первый же месяц без сравнения сценария SBT против Stamp Duty при переносе сделки.

Сценарии для продавцов-инвесторов: кому какой режим выгоднее

Перед выходом из сделки полезно заранее понять, в какой «корзине» вы окажетесь, от этого зависит чистая сумма на руки больше, чем от торга в пятьдесят-сто тысяч бат.

Сценарий	Срок владения	Типичный налоговый режим	Что проверить заранее
Быстрый флип после сдачи дома	under 3 лет	SBT + WHT физлица	дату регистрации Chanote, не дату брони
Удержание «до пяти лет»	3–5 лет	SBT или Stamp Duty на грани	календарь Land Department, не договор с застройщиком
Долгий hold	over 5 лет	Stamp Duty + более мягкий WHT	цепочку документов покупки для вычета
Продажа через тайскую компанию	любой	WHT один процент + корпоративная отчётность	стоимость содержания юрлица vs экономия на WHT

Сценарий «купил на котловане, продал через assignment»: если право ещё не зарегистрировано на вас, налоговая картина другая, часто меньше строк в Land Department, но юридические риски выше. Подробнее о выходе, в гайде по продаже недвижимости иностранцам.

Сценарий «продажа после аренды»: если объект сдавался, доход от аренды и доход от продажи, разные налоговые истории. Перед сделкой сверьте, как пассивный доход от аренды учитывался в отчётности, и заложите WHT в расчёт ROI при сравнении стратегий.

Сценарий «продажа с прибылью в рублях»: даже если сделка в батах, российский резидент может обязан декларировать доход дома. Соглашение об избежании двойного налогообложения позволяет зачесть тайские удержания, но порядок зависит от вашего статуса, это отдельная консультация, не замена due diligence по объекту.

Red flag: когда «экономия» на налогах оборачивается убытком

• Покупатель настаивает на заниженной цене в договоре без юридического обоснования, риск отказа регистрации или вопросов Revenue Department.
• Продавец не закладывает комиссию агентства (три-пять процентов) и WHT в прогноз «чистыми», кассовый разрыв после сделки.
• Сделка назначена «на завтра», хотя до пятилетнего порога осталось два-три месяца, перенос даты может сэкономить сотни тысяч бат.
• Нет FET-справки и цепочки платежей при первоначальной покупке, сложнее подтвердить базу для расчётов.

Чеклист продавца за 30 дней до сделки

1. Запросить у юриста предварительный расчёт SBT/Stamp Duty и WHT по вашему Chanote.
2. Сверить оценочную стоимость Land Department с ценой в SPA: понять «большую базу».
3. Зафиксировать в договоре долю Transfer Fee и кто платит комиссию агента.
4. Проверить задолженности по CAM и sinking fund у управляющей компании.
5. Заложить в калькулятор расходы на выход: налоги + агент + юрист (ориентир пять-семь процентов от цены).
6. Сопоставить сценарий продажи с налогами при покупке: полная картина входа и выхода.

Итог: что продавец платит «по смыслу рынка»

В перепродаже кондо в Таиланде продавец почти всегда участвует в Transfer Fee (часто на правах пятидесяти процентов), платит WHT по правилам статуса продавца и платит либо SBT, либо Stamp Duty в зависимости от срока владения и условий применения льгот. Суммарный эффект на объекте пять-десять миллионов бат легко уходит в сотни тысяч бат только из-за разницы между SBT и Stamp Duty, поэтому дата выхода из инвестиции не менее важна, чем дата входа.

Если вы планируете продажу на Пхукете и хотите заранее собрать сценарии «чистыми», команда MORE Group помогает сопоставить рыночную цену, типичные условия сделки и перечень обязательных платежей, чтобы вы пришли в Land Department без сюрпризов.

Insider tip: за две-четыре недели до сделки запросите у юриста «tax simulation» по вашему Chanote, это бесплатная или недорогая услуга у многих тайских фирм, и она показывает разницу между продажей «сейчас» и «через квартал» в конкретных батах, а не в абстрактных процентах.

Читайте также

• Налоги при покупке недвижимости в Таиланде
• Как продать недвижимость в Таиланде
• Due diligence при покупке в Таиланде
• Как рассчитать ROI на Пхукете
• Пассивный доход от аренды

Частые вопросы

Сколько всего налогов платит продавец при перепродаже кондо в Таиланде? +

Обычно четыре группы расходов: Transfer Fee (два процента от оценочной базы, часто делят с покупателем), Withholding Tax, а также либо SBT три целых три десятых процента, либо Stamp Duty ноль целых пять десятых процента. SBT и Stamp Duty не суммируются, применяется один вариант. Точные суммы фиксирует Land Department при регистрации.

Что выгоднее при продаже: SBT или Stamp Duty? +

Чаще выгоднее Stamp Duty ноль целых пять десятых процента, потому что SBT три целых три десятых процента существенно выше. Но Stamp Duty применяется только если выполнены условия по сроку владения или по статусу основного жилья согласно правилам. Если условий нет, остаётся SBT.

Как считается Withholding Tax для иностранца-физлица? +

Это удержание у источника с прогрессивной логикой: учитывается большая из оценочной и фактической цены, стандартный вычет по сроку владения, распределение по годам владения и ставки подоходного налога. Заранее точную сумму лучше оценивать с юристом; финальную цифру определяет Land Department.

Почему пять лет владения так важны для продажи? +

Потому что от зарегистрированного срока владения зависит, попадёте ли вы в логику SBT или сможете применить Stamp Duty. На крупных суммах разница между этими режимами становится одной из самых больших статей расходов продавца до учёта WHT.

Можно ли занизить цену в договоре, чтобы платить меньше? +

Такой подход создаёт серьёзные правовые и налоговые риски: базы для разных платежей связаны с оценочной стоимостью и фактической ценой, а расхождения могут привлечь вопросы со стороны государства и банка. Нормальная стратегия, честная фиксация условий и легальные способы планирования срока сделки и долей расходов.