Налог при продаже недвижимости в Таиланде 2026 2026

Короткий ответ: при перепродаже кондо в Таиланде продавец обычно платит сбор за регистрацию (два процента от оценочной базы, часто пятьдесят на пятьдесят с покупателем), Withholding Tax по правилам физлица или юрлица и либо SBT три целых три десятых процента, либо Stamp Duty ноль целых пять десятых процента, в зависимости от срока зарегистрированного владения. На объекте десять миллионов бат разница между SBT и Stamp Duty может составить около двухсот восьмидесяти тысяч бат только по одной строке.

Продажа квартиры в кондоминиуме на Пхукете или в другом регионе Таиланда редко заканчивается только подписью у нотариуса: финальная точка, регистрация перехода права в Земельном департаменте (Land Department). Именно там формируется «чек» по сборам и удержаниям. Для инвестора важно заранее понимать, какие обязательства несёт именно продавец, как устроены ставки и откуда берутся типичные расхождения между «рыночной ценой» и налоговой базой.

Ниже, практический разбор без лишней теории: какие платежи возникают при перепродаже, как связаны SBT и Stamp Duty, как устроен налог у источника для физлица и компании, и как выглядят ориентировочные суммы на примерах пяти и десяти миллионов бат.

Плюсы и минусы разных сроков владения

Срок владения меняет налоговую нагрузку при продаже сильнее, чем цена сделки: после 5 лет зарегистрированного владения налог на коммерческую сделку 3,3 % заменяется гербовым сбором 0,5 %. Ниже плюсы и минусы короткого и длинного владения с точки зрения денег на руки.

Срок владения	Плюсы	Минусы
Меньше 3 лет	Быстрый выход из объекта, если цена выросла на стадии стройки	Самый дорогой сценарий по налогам: применяется специальный налог на бизнес 3,3% плюс удержание. На объекте за 5 000 000 бат это 165 000 бат против 25 000 бат при гербовом сборе
3-5 лет	Появляется выбор между специальным налогом и гербовым сбором в зависимости от даты регистрации	Разница на грани: ошибка в расчёте календаря стоит сотен тысяч бат. На объекте за 10 000 000 бат это 330 000 против 50 000
Больше 5 лет	Применяется гербовый сбор 0,5% вместо 3,3% и более мягкое удержание	Деньги дольше связаны в объекте, а расходы на содержание идут все эти годы

Ниже разбираем каждый платёж отдельно и где чаще всего ошибаются в расчёте.

Какие платежи возникают при продаже недвижимости в Таиланде

При продаже возникают 4 платежа, и «налогом» в быту называют все сразу: сбор за регистрацию 2 %, налог на коммерческую сделку 3,3 % или гербовый сбор 0,5 %, налог у источника и, при быстрой перепродаже, разница в оценочной базе. Ниже каждый по отдельности.

В быту говорят «налоги при продаже», но корректнее разделять понятия:

Сбор за регистрацию: регистрационный сбор при передаче права.
Specific Business Tax (SBT): специальный бизнес-налог с дохода от отчуждения в определённых случаях (ставка 3,3% с учётом локальной надбавки).
Stamp Duty: гербовый сбор (0,5%), который альтернативен SBT: применяется один вариант, а не оба сразу.
Налог у источника (WHT): подоходное удержание у источника при регистрации сделки.

Отдельно стоит помнить про рынок, а не только про департамент: комиссия агентства (часто три-пять процентов от цены), юрист, переводы, погашение задолженностей по управляющей компании - это не «налоги земельного отдела», но это реальные деньги, которые уменьшают итог, который продавец получит на руки.

сбор за регистрацию: два процента от оценочной базы

Сбор за регистрацию составляет 2 % и считается от оценочной стоимости земельного офиса, а не от цены в объявлении. Эти две суммы почти никогда не совпадают, и разница бывает существенной. По практике сбор делят между продавцом и покупателем пополам, но это предмет договорённости.

База: оценочная стоимость земельного офиса, не цена сделки
Ставка: 2 %
Кто платит: по практике делится пополам, фиксируется в договоре

Ставка: два процента от оценочной (кадастровой) стоимости, которую использует земельный отдел для расчёта (не обязательно от цены в рекламе).

Кто платит по умолчанию: формально продавец, но на вторичном рынке Пхукета чаще всего договорённость пятьдесят на пятьдесят с покупателем. Это не «автомат закона», а коммерческая норма: её нужно зафиксировать в договоре купли-продажи, чтобы не спорить в день сделки.

Почему это важно продавцу: даже при высокой рыночной цене база для сбора за регистрацию может быть заметно ниже, если оценочная стоимость отстаёт от рынка. Но оценочная и рыночная цена влияют на другие строки, особенно на связку SBT или Stamp Duty и на логику WHT.

SBT против Stamp Duty: взаимоисключающая пара

Эти 2 платежа никогда не начисляются вместе: либо налог на коммерческую сделку 3,3 %, либо гербовый сбор 0,5 %. Первый применяется при владении меньше 5 лет, второй при более длинном сроке или при выполнении отдельных условий. Разница в 6 раз, поэтому дату регистрации проверяют заранее.

Владение меньше 5 лет: налог на сделку 3,3 %
Владение больше 5 лет: гербовый сбор 0,5 %
Отсчёт: по дате регистрации в земельном офисе

Платят либо налог на коммерческую сделку 3,3%, либо гербовый сбор 0,5%. Одновременно они не начисляются. Первый возникает при владении меньше 5 лет, второй при владении дольше или при выполнении условий льготы.

Specific Business Tax (SBT): 3,3%

SBT обычно возникает при продаже, если объект находился в владении менее пяти лет (в смысле зарегистрированного владения) и не выполнены условия для льготного режима, связанного с основным местом проживания продавца. База, большая из двух величин: оценочная стоимость или фактическая цена продажи.

Для перепродажи инвестиционного кондо «купил-держал три года-продал» SBT, типичный сценарий, который резко увеличивает расходы продавца по сравнению с владением «пять лет и дольше».

Stamp Duty: 0,5%

Если применим Stamp Duty, он заменяет SBT. По размеру это обычно существенно выгоднее продавцу: ноль целых пять десятых процента против три целых три десятых процента от той же «большей базы».

Как это читать инвестору

Если коротко: порог в пять лет зарегистрированного владения, один из самых сильных рычагов планирования выхода из сделки. Разница между SBT и Stamp Duty на объекте десять миллионов бат может измеряться сотнями тысяч бат только по одной этой строке, до того как начнётся расчёт WHT.

Юридические нюансы «основного жилья» и подтверждающие документы всегда проговариваются индивидуально: формальные критерии строгие, и нельзя рассчитывать на «как у соседа», если ваша ситуация отличается.

Налог у источника (WHT): где чаще всего ошибаются

Размер удержания зависит от статуса продавца: для тайской компании это 1 % от базы сделки, для физического лица прогрессивная шкала с учётом срока владения. Ошибка в статусе меняет сумму в разы, поэтому его сверяют по документам до подписания, а не в день регистрации в земельном офисе. Ошибка в статусе продавца меняет сумму в разы.

Продавец: тайская компания

Если продавец выступает как юридическое лицо, на перепродаже недвижимости чаще встречается удобная для расчёта схема: удержание один процент от базы, определяемой правилами сделки (в практике ориентируются на оценочную стоимость или цену, в зависимости от сценария регистрации). Для инвестора это означает предсказуемость, но цена этой предсказуемости в другом месте: содержание компании, отчётность, соответствие структуры владения целям сделки.

Продавец: физическое лицо (в том числе иностранец)

Здесь WHT не является «плоским процентом от цены контракта». Механика ближе к идее распределения дохода по годам владения с применением прогрессивных ставок подоходного налога.

Упрощённо логика такая:

Берётся большая из двух величин: оценочная стоимость объекта или фактическая цена продажи.
Применяется стандартный вычет, который зависит от фактического срока владения (чем дольше владели, тем выгоднее вычет в долгосрочной логике расчёта).
Результат соотносится с количеством лет владения, чтобы оценить «годовой» компонент.
К нему применяются ставки подоходного налога, после чего итог возвращается к полному сроку владения.

Практический вывод простой: не пытайтесь угадать WHT по рекламным калькуляторам из интернета. Правильный порядок, предварительный расчёт с тайским юристом или налоговым консультантом и затем финальная цифра земельного отдела в день сделки.

Отдельно: в материалах для покупателей часто путают WHT с «налогом на прирост капитала». В Таиланде при продаже недвижимости именно эта связка удержаний и сборов, ключевая, и она устроена иначе, чем классический налог на прирост капитала в некоторых других странах.

Сводная таблица: что относится к продавцу в типичной перепродаже

Таблица ниже показывает, какие из 4 платежей ложатся на продавца, а какие делятся с покупателем, и от какой базы считается каждый. По практике Пхукета сбор за регистрацию делят пополам, а налог у источника и налог на сделку остаются на продавце.

Платёж	Кто формально платит	Типичная база	Комментарий для продавца
Сбор за регистрацию	чаще всего доля продавца (часто 50/50)	оценочная стоимость	заранее прописать в договоре
SBT или Stamp Duty	продавец	большая из оценочной и цены	взаимоисключение
WHT	продавец	правила физлица/юрлица	удержание при регистрации

Примеры: объект за пять и десять миллионов бат

Ниже 2 учебных примера: квартира за 5 млн бат и за 10 млн бат, каждая при владении меньше 5 лет и дольше. Считаем 4 платежа по каждому сценарию. Это не заменяет индивидуальный расчёт: оценочная база отличается от цены, а налог у источника зависит от статуса продавца.

Ниже, учебные сценарии, чтобы сравнить масштаб обязательств. Они не заменяют индивидуальный расчёт: оценочная стоимость может отличаться от цены, а WHT для физлица зависит от срока владения и прогрессивной шкалы.

Допущения для обеих таблиц

Оценочная стоимость для сбора за регистрацию: четыре миллиона для случая на пять миллионов и восемь миллионов для случая на десять миллионов (типичная ситуация, когда оценка ниже рынка).
Сбор за регистрацию: два процента от оценочной, продавец платит половину (договор пятьдесят на пятьдесят).
Сравниваем два режима по SBT/Stamp Duty: короткое владение (SBT) и длинное владение (Stamp Duty).

Кейс А: продажа за пять миллионов бат

Статья	Короткое владение (SBT)	Длинное владение (Stamp Duty)
Сбор за регистрацию (50% от 2% с 4 000 000)	40 000 бат	40 000 бат
SBT 3,3% или Stamp Duty 0,5% (от большей из цены и оценки, здесь от 5 000 000)	165 000 бат (SBT)	25 000 бат (Stamp Duty)
WHT	зависит от статуса и срока	зависит от статуса и срока

Смысл цифр: только замена SBT на Stamp Duty в этом примере экономит продавцу сто сорок тысяч бат на одной строке, до учёта WHT и прочих расходов.

Кейс B: продажа за десять миллионов бат

Статья	Короткое владение (SBT)	Длинное владение (Stamp Duty)
Сбор за регистрацию (50% от 2% с 8 000 000)	80 000 бат	80 000 бат
SBT 3,3% или Stamp Duty 0,5% (от 10 000 000)	330 000 бат (SBT)	50 000 бат (Stamp Duty)

Смысл цифр: на объекте дороже разница между режимами SBT и Stamp Duty становится ещё заметнее: двести восемьдесят тысяч бат только между этими альтернативами в учебном примере.

Как читать WHT в примерах

Если продавец, компания, WHT часто воспринимается как относительно предсказуемая строка (ориентир один процент в типичных обсуждениях практики рынка относительно регистрационной базы, с оговорками по конкретной сделке).

Если продавец, физлицо, итоговая сумма WHT может быть как заметно меньше психологического «страха от подоходного», так и ощутимой, особенно при коротком владении и высокой разнице между покупкой и продажей. Здесь решает не «догадка», а расчётная модель департамента.

Оптимизация через срок владения и дисциплину документов

После 5 лет зарегистрированного владения налог на коммерческую сделку 3,3 % сменяется гербовым сбором 0,5 %, разница в 6 раз. Отсчёт ведётся по регистрационной истории в земельном офисе, а не по дате первого платежа застройщику.

Планируйте выход заранее

Если ваша стратегия, купить ликвидный кондо и перепродать с прибылью, заранее определите горизонт, при котором SBT не встанет в счёт или будет минимизирован по смыслу сделки. Пять лет зарегистрированного владения, ориентир, который чаще всего звучит в сделках вторички.

Сохраняйте цепочку документов

Для будущей продажи ценны:

предыдущий договор и приложения;
документы регистрации и подтверждения оплат;
переписка о фактических вложениях (если применимо к вашей стратегии учёта и консультации).

Это не «оптимизация в серую», а обычная инвестиционная гигиена: меньше спорных вопросов в день сделки, быстрее проходит регистрация.

Переговоры по сбору за регистрацию: отдельный рычаг

Даже при неизменной налоговой логике вы можете улучшить чистый результат, если корректно проговорите долю сбор за регистрацию на этапе согласования цены. Это рыночный параметр, но он должен быть письменно закреплён.

Не смешивайте «цена для рекламы» и «цена для Land Department»

Рынок иногда предлагает схемы с занижением цены в документах. Это высокий юридический и репутационный риск. Ниже в FAQ, коротко, почему так делать не стоит.

Типичные ошибки продавца

Пять ошибок повторяются чаще всего, и первая стоит дороже остальных: считать налоги от цены объявления, а не от оценочной базы земельного офиса. Дальше идут неверный статус продавца, продажа за месяц до 5 лет владения и отсутствие документов о расходах на покупку.

Считать налоги от цены объявления, а не от оценочной базы
Не проверить статус продавца: физлицо или компания
Продать за месяц до истечения 5 лет владения
Не сохранить документы о расходах при покупке
Договориться о делении сбора устно, а не в договоре

Ошибка первая: считать налоги только от цены на портале объявлений, игнорируя оценочную базу земельного отдела.

Ошибка вторая: путать дату оплаты застройщику и дату регистрации права, для пяти лет владения считается регистрационная история.

Ошибка третья: забыть про комиссию агентства и юриста при расчёте «чистыми», и получить кассовый разрыв после сделки.

Ошибка четвёртая: не прописать разделение сбора за регистрацию и пакет «кто платит что» в договоре.

Ошибка пятая: продавать «на эмоциях» в первый же месяц без сравнения сценария SBT против Stamp Duty при переносе сделки.

Сценарии для продавцов-инвесторов: кому какой режим выгоднее

До выхода из сделки полезно понять, в какую налоговую категорию вы попадёте: это влияет на чистую сумму сильнее, чем торг за 50-100 тысяч бат. Ниже 3 профиля продавца: быстрая перепродажа до 5 лет, продажа после 5 лет и продажа через тайскую компанию.

Перед выходом из сделки полезно заранее понять, в какой «корзине» вы окажетесь, от этого зависит чистая сумма на руки больше, чем от торга в пятьдесят-сто тысяч бат.

Сценарий	Срок владения	Типичный налоговый режим	Что проверить заранее
Быстрый флип после сдачи дома	Меньше 3 лет	SBT + WHT физлица	дату регистрации документа о праве (Chanote), а не дату брони
Удержание «до пяти лет»	3-5 лет	SBT или Stamp Duty на грани	календарь Land Department, не договор с застройщиком
Долгий hold	Больше 5 лет	Stamp Duty + более мягкий WHT	цепочку документов покупки для вычета
Продажа через тайскую компанию	любой	WHT один процент + корпоративная отчётность	стоимость содержания юрлица vs экономия на WHT

Сценарий «купил на котловане, продал через переуступку»: если право ещё не зарегистрировано на вас, налоговая картина другая, часто меньше строк в земельном отделе, но юридические риски выше. Подробнее о выходе - в гайде по продаже недвижимости иностранцам.

Сценарий «продажа после аренды»: если объект сдавался, доход от аренды и доход от продажи, разные налоговые истории. Перед сделкой сверьте, как пассивный доход от аренды учитывался в отчётности, и заложите WHT в расчёт ROI при сравнении стратегий.

Сценарий «продажа с прибылью в рублях»: даже если сделка в батах, российский резидент может обязан декларировать доход дома. Соглашение об избежании двойного налогообложения позволяет зачесть тайские удержания, но порядок зависит от вашего статуса - это отдельная консультация, не замена проверка документов по объекту.

Тревожный сигнал: когда «экономия» на налогах оборачивается убытком

Покупатель настаивает на заниженной цене в договоре без юридического обоснования, риск отказа регистрации или вопросов Revenue Department.
Продавец не закладывает комиссию агентства (три-пять процентов) и WHT в прогноз «чистыми», кассовый разрыв после сделки.
Сделка назначена «на завтра», хотя до пятилетнего порога осталось два-три месяца, перенос даты может сэкономить сотни тысяч бат.
Нет FET-справки и цепочки платежей при первоначальной покупке, сложнее подтвердить базу для расчётов.

Чеклист продавца за 30 дней до сделки

Запросить у юриста предварительный расчёт SBT/Stamp Duty и WHT по вашему Чаноту.
Сверить оценочную стоимость земельного отдела с ценой в договоре: понять «большую базу».
Зафиксировать в договоре долю сбор за регистрацию и кто платит комиссию агента.
Проверить задолженности по плате за содержание дома и взнос в фонд дома у управляющей компании.
Заложить в калькулятор расходы на выход: налоги + агент + юрист (ориентир пять-семь процентов от цены).
Сопоставить сценарий продажи с налогами при покупке: полная картина входа и выхода.

Итог: что продавец платит «по смыслу рынка»

Итоговая нагрузка продавца складывается из 3 обязательных платежей: сбор за регистрацию 2 %, налог на сделку 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % и налог у источника по статусу продавца. Всё считается от оценочной базы земельного офиса, а не от цены сделки.

Сбор за регистрацию: 2 % от оценочной базы
Налог на сделку 3,3 % или гербовый сбор 0,5 %
Налог у источника: по статусу продавца
База расчёта: оценка земельного офиса, а не цена продажи

В перепродаже кондо в Таиланде продавец почти всегда участвует в сбор за регистрацию (часто на правах пятидесяти процентов), платит WHT по правилам статуса продавца и платит либо SBT, либо Stamp Duty в зависимости от срока владения и условий применения льгот. Суммарный эффект на объекте пять-десять миллионов бат легко уходит в сотни тысяч бат только из-за разницы между SBT и Stamp Duty, поэтому дата выхода из инвестиции не менее важна, чем дата входа.

Если вы планируете продажу на Пхукете и хотите заранее собрать сценарии «чистыми», команда MORE Group помогает сопоставить рыночную цену, типичные условия сделки и перечень обязательных платежей, чтобы вы пришли в земельном отделе без сюрпризов.

Совет изнутри: за две-четыре недели до сделки запросите у юриста «tax simulation» по вашему Чаноту - это бесплатная или недорогая услуга у многих тайских фирм, и она показывает разницу между продажей «сейчас» и «через квартал» в конкретных батах, а не в абстрактных процентах.

Совет MORE Group. Перед выставлением объекта на продажу запросите в земельном офисе оценочную стоимость вашей квартиры. Все платежи считаются от неё, а не от цены, которую вы хотите получить, и разница между этими двумя цифрами часто меняет ваш чистый результат на сотни тысяч бат. Заодно проверьте дату регистрации права: до 5 лет владения ставка выше.

Частые вопросы

Сколько всего налогов платит продавец при перепродаже кондо в Таиланде?

Обычно четыре группы расходов: сбор за регистрацию (два процента от оценочной базы, часто делят с покупателем), Withholding Tax, а также либо SBT три целых три десятых процента, либо Stamp Duty ноль целых пять десятых процента. SBT и Stamp Duty не суммируются, применяется один вариант. Точные суммы фиксирует Land Department при регистрации.

Что выгоднее при продаже: SBT или Stamp Duty?

Чаще выгоднее Stamp Duty ноль целых пять десятых процента, потому что SBT три целых три десятых процента существенно выше. Но Stamp Duty применяется только если выполнены условия по сроку владения или по статусу основного жилья согласно правилам. Если условий нет, остаётся SBT.

Как считается налог у источника для иностранца-физлица?

Это удержание у источника с прогрессивной логикой: учитывается большая из оценочной и фактической цены, стандартный вычет по сроку владения, распределение по годам владения и ставки подоходного налога. Заранее точную сумму лучше оценивать с юристом; финальную цифру определяет Land Department.

Почему пять лет владения так важны для продажи?

Потому что от зарегистрированного срока владения зависит, попадёте ли вы в логику SBT или сможете применить Stamp Duty. На крупных суммах разница между этими режимами становится одной из самых больших статей расходов продавца до учёта WHT.

Можно ли занизить цену в договоре, чтобы платить меньше?

Такой подход создаёт серьёзные правовые и налоговые риски: базы для разных платежей связаны с оценочной стоимостью и фактической ценой, а расхождения могут привлечь вопросы со стороны государства и банка. Нормальная стратегия, честная фиксация условий и легальные способы планирования срока сделки и долей расходов.