Как продать квартиру в Таиланде иностранцу: гайд 2026

Короткий ответ: Продать недвижимость в Таиланде иностранцу можно за 2-6 месяцев: найти покупателя через агентство или самостоятельно, подписать договор с задатком 10%, уплатить налоги продавца (сбор за регистрацию, WHT, SBT или Stamp Duty) и зарегистировать сделку в земельном отделе за 1-2 дня. При владении менее 5 лет SBT составляет 3,3%, после 5 лет вместо него Stamp Duty 0,5%. Вывод денег, SWIFT с тайского счёта; для россиян часто через счёт в ОАЭ или Армении.

Продажа недвижимости в Таиланде, процесс, с которым рано или поздно сталкивается каждый инвестор. Кто-то фиксирует прибыль после нескольких лет роста стоимости, кто-то меняет стратегию или переезжает. Перед продажей сверьте налоги при покупке, они влияют на базу расчёта WHT, и гайд по выходу из инвестиции.

В этом гайде, всё, что нужно знать: от поиска покупателя до получения денег на зарубежный счёт.

Когда выгоднее продавать: оптимальный горизонт

Тайское налоговое законодательство создаёт один ключевой рубеж, 5 лет владения. До этого срока при продаже применяется Specific Business Tax (SBT), 3,3% от цены или оценочной стоимости (берётся большее). После 5 лет вместо SBT, Stamp Duty 0,5%.

На практике это означает:

• Продажа через 2 года: SBT 3,3% + WHT до 10-15% = налоговая нагрузка 13-18%
• Продажа через 5+ лет: Stamp Duty 0,5% + WHT (обычно ниже из-за большего периода амортизации) = налоговая нагрузка 3-8%

Помимо налогов, учитывайте рыночный цикл. Пхукет исторически показывает рост стоимости недвижимости на 5-12% в год в популярных районах. На этапе стройки объекты традиционно дают наибольший прирост на этапе строительства, от 15% до 30% до сдачи. Оптимальная стратегия для инвестора: купить на котловане и продать ближе к сдаче или сразу после.

Как найти покупателя

Существует три основных канала продажи:

1. Через агентство недвижимости. Наиболее распространённый способ. Агентство размещает объект на Thai Property, Hipflat, DDproperty, Fazwaz и международных порталах. Комиссия продавца, 3-5% от цены. Плюс: доступ к пулу активных покупателей. Минус: придётся делиться прибылью.

2. Самостоятельно. Можно разместить объявление на Thai Property, Hipflat, в Facebook-группах для экспатов и инвесторов. Экономит комиссию, но требует времени на переговоры, показы и сопровождение юридической части.

3. Прямая продажа своей сети. Если у вас есть контакты других инвесторов или экспатов: иногда объект уходит без публичного листинга. Это быстро, но ограничивает круг потенциальных покупателей.

Опыт рынка. Иностранные покупатели составляют основной спрос на ликвидные кондоминиумы Пхукета. Россияне, китайцы и европейцы активнее всего покупают в районах Банг Тао, Лагуна, Камала и Чалонг. Если ваш объект в этих районах, работа с международным агентством увеличивает скорость продажи в 2-3 раза.

Оценка стоимости

Правильная цена - ключ к сделке за 2-3 месяца вместо года. Оценивают по 3 источникам: аналоги на профильных площадках, актуальные цены застройщика на похожие лоты и фактические сделки в комплексе.

Правильная цена, ключ к быстрой сделке. Слишком высокая цена = объект зависает на рынке месяцами. Слишком низкая = упущенная прибыль.

Как оценить объективно:

• Изучите аналоги на Thai Property и Hipflat (фильтр по комплексу, этажу, метражу)
• Запросите оценку у 2-3 агентств, большинство делают её бесплатно
• Посмотрите на цены застройщика на аналогичные лоты в том же комплексе
• Учтите уникальные характеристики: вид, этаж, состояние отделки, меблировка

Типичный разброс цен на кондоминиумы Пхукета в 2026 году:

• Банг Тао / Лагуна: 80 000-150 000 THB за кв. м
• Камала / Суринь: 70 000-130 000 THB за кв. м
• Карон / Ката: 60 000-100 000 THB за кв. м
• Чалонг / Роусай: 45 000-80 000 THB за кв. м

Налоги продавца: детальный расчёт

При продаже недвижимости в Таиланде продавец потенциально платит четыре вида сборов:

Сбор	Ставка	Кто платит	Примечание
Сбор за регистрацию (сбор за переоформление)	2% от оценочной стоимости	50/50 продавец/покупатель (по договорённости)	Считается от кадастровой оценки Land Department
Налог у источника (WHT)	1-35% для физ. лиц; 1% для юр. лиц	Продавец	Прогрессивная шкала, зависит от дохода и срока владения
Specific Business Tax (SBT)	3,3%	Продавец	Применяется если владели менее 5 лет
Stamp Duty	0,5%	Продавец	Применяется если владели более 5 лет (вместо SBT)

Пример расчёта для физического лица

Исходные данные:

• Объект куплен за 4 000 000 THB
• Продаётся за 6 000 000 THB
• Срок владения: 3 года
• Оценочная стоимость земельного отдела: 4 500 000 THB

Расчёт:

• Сбор за регистрацию: 4 500 000 × 2% = 90 000 THB → продавец платит 45 000 THB
• SBT: 6 000 000 × 3,3% = 198 000 THB (берётся от большего: цена продажи vs оценка)
• WHT: рассчитывается по формуле: (цена продажи ÷ срок владения в годах) × прогрессивная ставка. Приблизительно 80 000-150 000 THB
• Итого расходов продавца: ~323 000-393 000 THB (5,4-6,6% от цены продажи)

При продаже после 5 лет вместо SBT (198 000 THB), Stamp Duty: 6 000 000 × 0,5% = 30 000 THB. Экономия, около 168 000 THB.

Как рассчитать чистую выручку (После всех трат Proceeds)

Формула простая:

Цена продажи
− сбор за регистрацию (ваша доля)
− WHT
− SBT или Stamp Duty
− Комиссия агентства (если есть)
− Юридические расходы (если есть)
= Чистая выручка

На примере выше (продажа за 6 000 000 THB):

• Цена продажи: 6 000 000 THB
• Сбор за регистрацию (50%): −45 000 THB
• SBT: −198 000 THB
• WHT: −120 000 THB (приблизительно)
• Комиссия агентства (3%): −180 000 THB
• Чистая выручка: ~5 457 000 THB (~91% от цены продажи)

Пошаговый процесс сделки

Сделка проходит 4 шага и занимает 2-4 месяца - поиск покупателя и согласование цены за 2-8 недель, предварительный договор с задатком, подготовка документов и регистрация в земельном отделе.

Шаг 1. Поиск покупателя и согласование цены. Переговоры, показы, согласование условий. Обычно 2-8 недель.

Шаг 2. Подписание Sale and Purchase Agreement (договор). Предварительный договор. Покупатель вносит задаток, обычно 10% от цены. Задаток остаётся у продавца, если покупатель откажется.

Шаг 3. Подготовка документов. Продавец собирает: Чанот (документ о праве собственности на землю), паспорт, если кондо, письмо о квоте иностранного владения от управляющей компании.

Шаг 4. Расчёт и уплата налогов. За 1-2 дня до регистрации юрист рассчитывает налоги. В день сделки они уплачиваются непосредственно в земельном отделе или через банк.

Шаг 5. Регистрация в земельном отделе. Продавец и покупатель (или их представители по доверенности) приходят в земельном отделе. Сделка регистрируется в тот же день. Чанот переоформляется на покупателя.

Шаг 6. Получение оплаты. Покупатель переводит оставшуюся сумму на счёт продавца. Обычно в день регистрации или накануне (эскроу через адвоката).

Документы продавца

• Оригинал Chanote (свидетельство о праве собственности)
• Паспорт (и копии всех страниц)
• Нотариально заверенная доверенность (если действуете через представителя)
• Для кондоминиума: письмо от управляющей компании о отсутствии долгов по обслуживанию
• Документы, подтверждающие FET при первоначальной покупке (для кондо в иностранной квоте)
• Договор с покупателем (Sale and Purchase Agreement)

Типичные сроки

Этап	Срок
Поиск покупателя	1-3 месяца
Переговоры и договор	1-2 недели
Проверка документов покупателем (проверка документов)	2-4 недели
Подготовка к сделке	1 неделя
Регистрация в Land Department	1-2 дня
Итого	2-5 месяцев

Как получить деньги из Таиланда

После продажи деньги поступают на ваш тайский банковский счёт. Далее:

1. Международный банковский перевод: стандартный и надёжный способ. Время перевода: 1-3 рабочих дня. Комиссия: 0,1-0,5% или фиксированная 500-1 500 THB.

2. SWIFT на зарубежный счёт: деньги выходят из тайского банка в USD, EUR, CNY или другой валюте. Для сумм свыше 50 000 USD банк запросит документы на сделку.

3. Криптовалютные каналы: используют часть инвесторов, но это требует отдельного юридического анализа под вашу ситуацию.

Важно для россиян. В 2026 году переводы на российские банковские счёта ограничены из-за санкций. Большинство продавцов выводят деньги на счета в ОАЭ, Армении, Грузии или Казахстане. Если у вас нет зарубежного счёта, позаботьтесь об этом заранее через гайд по переводу денег.

Риски продавца и чеклист перед сделкой

Риск	Как проявляется	Как снизить
Покупатель «срывается» после договор	Теряете время, рынок меняется	Задаток 10% non-refundable, короткий срок до регистрации
Заниженная оценка Land Department	WHT выше ожидаемого	Запросить предварительный расчёт у юриста
Долги по плате за содержание дома / коммуналке	Блокировка сделки управляющей компании	Справка об отсутствии задолженности до договора
Проблемы с FET при первой покупке	Покупатель не может оформить полная собственность	Подготовить FET-справку заранее
Санкционные ограничения на вывод	Задержка SWIFT	Счёт в нейтральной юрисдикции до продажи

Чеклист документов продавца (за 2 недели до сделки)

1. Оригинал Chanote или документ о праве на квартиру.
2. Паспорт + копии всех страниц.
3. FET-справка от первоначальной покупки (для кондо в полной собственности).
4. Справка от юридического лица кондоминиума об отсутствии долгов по плате за содержание дома.
5. Письмо о свободной иностранной квоте (если покупатель: иностранец).
6. Расчёт налогов от юриста: WHT, SBT/Stamp Duty, сбор за регистрацию.
7. Договор договор, согласованный обеими сторонами.

При продаже на этапе стройки через переуступку проверьте условия договора с застройщиком: комиссия 1-3%, срок уведомления, запрет на переуступку в первые 12 месяцев.

Сценарии продажи: что выбрать

Сценарий	Срок	Комиссия	Когда выбирать
Через агентство MORE Group / местное	1-4 мес.	3-5%	Нужен покупатель из-за рубежа, нет времени на показы
Самостоятельный листинг	2-6 мес.	0% (но время)	Знаете рынок, объект в топ-локации
Переуступка до сдачи	2-8 нед.	1-3% застройщику	На этапе стройки, финальный платёж не готов
Продажа «пакетом» инвестору	1-2 мес.	договорная	Несколько лотов или портфель

Choose if агентство: объект в Банг Тао, Камала или Лагуне, вы живёте за пределами Таиланда, нужна скорость. Choose if самостоятельно: объект уникален (вид, этаж), у вас уже есть покупатель в сети, готовы вести переговоры сами. Подробнее о проверка документов со стороны покупателя, чтобы ваш объект прошёл проверку без сюрпризов.

Совет изнутри. Сбор за регистрацию 0,01% от оценочной стоимости применяется только для тайских граждан при определённых условиях, иностранцы платят стандартные 2%, обычно 50/50 с покупателем. Не закладывайте «льготную ставку» в модель, если вы не гражданин Таиланда.

Тревожный сигнал. Покупатель просит занизить цену в договоре и доплатить наличными «мимо кассы», это нарушение тайского налогового законодательства и риск для обеих сторон при проверке банком при выводе средств.

Переуступка vs вторичная продажа: в чём разница

При продаже зарегистрированного объекта вы передаёте Chanote или документ о праве на квартиру, стандартная сделка в земельном отделе. При переуступке на этапе стройки вы продаёте права по договору с застройщиком: покупатель вступает в ваши обязательства по графику платежей. Налоги, комиссии и сроки отличаются, переуступка часто быстрее (2-8 недель), но застройщик может взять 1-3% комиссии.

Перед переуступкой уведомите застройщика письменно, проверьте, не исчерпана ли иностранная квота 49% суммарной площади всех квартир, и согласуйте, кто платит сбор за регистрацию при финальной регистрации. Покупатель переуступка часто иностранец, ему понадобится FET-справка при будущем полная собственность.

Подготовка объекта к продаже: что повышает цену

Свежий косметический ремонт (покраска, замена текстиля), 30 000-80 000 THB, но ускоряет продажу на 2-4 недели. Актуальные фото и видео для листинга, обязательны. Справка об отсутствии долгов по плате за содержание дома от юридического лица кондоминиума, нужна до показов. Если объект сдавался в Airbnb, подготовьте таблицу доходности за 12 месяцев: покупатели-инвесторы платят премию за задокументированную историю.

Pricing: объект, который висит на рынке более 4 месяцев без показов, скорее всего завышен на 10-15%. Лучше скорректировать цену один раз на 7%, чем снижать по 2% каждый месяц, покупатели воспринимают «застой» как дефект объекта или право собственности.

Вывод средств после продажи: пошагово

День 0: Регистрация в земельном отделе, Chanote переоформлен на покупателя. День 0-1: Поступление полной суммы на тайский счёт (минус удержанные налоги). День 1-3: SWIFT на зарубежный счёт. Банк может запросить: договор, документ земельного отдела, паспорт, FET при первоначальной покупке. Для сумм эквивалента 50 000 USD и выше, расширенный пакет документов.

Россияне в 2026 году чаще выводят на счёт в ОАЭ или Армении, затем, по внутренним каналам. Заранее откройте счёт и проведите тестовый перевод небольшой суммы, до продажи, а не после. Комиссия SWIFT: 500-1 500 THB + маржу банка на конвертацию. Заложите 0,3-0,8% на транзакционные издержки при расчёте чистой выручки от продажи.

Налоговое планирование для продавца-иностранца

Налог у источника для физического лица-нерезидента рассчитывается прогрессивно с учётом срока владения и оценочной стоимости земельного отдела, не только от фактической цены продажи. Юрист или бухгалтер в Таиланде может сделать предварительный расчёт за 3 000-5 000 THB - это дешевле, чем сюрприз в день сделки.

Если владели 4 года и 11 месяцев, рассмотрите отложить продажу на несколько недель, чтобы перейти порог 5 лет и заменить SBT 3,3% на Stamp Duty 0,5%. На объекте за 6 млн THB экономия, около 168 000 THB. Дата отсчитывается от регистрации в земельном отделе, не от даты первого платежа застройщику.

Перед выставлением объекта на продажу закажите бесплатную оценку у 2-3 агентств и сверьте с реальными сделками в том же комплексе за последние 6 месяцев. Завышенная цена на старте, главная причина, почему продажа затягивается на полгода и заканчивается скидкой 15% от первоначальной цены.

После сделки сохраните полный пакет документов для банка и налоговой: договор, квитанции земельного отдела, расчёт WHT. Они понадобятся при выводе крупной суммы и при декларировании в стране резидентства, если это применимо к вашей ситуации.

Нужна помощь с оценкой объекта и поиском покупателя? MORE Group сопровождает продажу от листинга до регистрации в земельном отделе, оставьте заявку в форме ниже.

Частые вопросы

Какие налоги платит продавец при продаже недвижимости в Таиланде? +

Продавец платит: сбор за регистрацию (2% от оценочной стоимости, обычно 50/50 с покупателем), Withholding Tax (1-35% для физ. лиц), SBT 3,3% если владели менее 5 лет или Stamp Duty 0,5% если более 5 лет. Общая нагрузка, 5-10% от цены продажи в зависимости от срока владения.

Как долго нужно владеть недвижимостью, чтобы не платить SBT? +

Не менее 5 лет зарегистрированного владения по документам Land Department. После 5 лет SBT (3,3%) заменяется Stamp Duty (0,5%), экономия на объекте за 6 млн THB составит около 168 000 THB.

Можно ли продать на этапе стройки недвижимость до сдачи? +

Да, через переуступку, продаёте право требования по договору с застройщиком. Некоторые застройщики берут комиссию 1-3% за переуступку. Налоговый режим при переуступке отличается от обычной продажи.

Как вывести деньги от продажи из Таиланда? +

Через международный банковский перевод SWIFT с тайского счёта. Для сумм свыше 50 000 USD банк запрашивает документы о происхождении средств. Ограничений по сумме перевода нет. Россиянам рекомендуется выводить на счёт в ОАЭ, Армении или Грузии.

Нужен ли тайский риелтор для продажи? +

Формально нет. На практике риелтор ускоряет поиск покупателя и берёт на себя переговоры, маркетинг и документы. Стандартная комиссия, 3-5% от цены продажи. В ликвидных районах Пхукета агентство часто окупает себя скоростью сделки.

Сколько времени занимает продажа недвижимости в Таиланде? +

От 2 до 6 месяцев. В популярных районах (Банг Тао, Лагуна, Камала) ликвидные объекты уходят за 1-3 месяца. Сама регистрация сделки в Land Department занимает 1-2 дня.