Налоги в РФ на тайскую недвижимость 2026: ФНС, КИК, CRS — гайд

Если вы налоговый резидент России и купили кондо на Пхукете — доход с аренды и прибыль с перепродажи нужно декларировать в ФНС по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а тайский налог зачитывается по Конвенции РФ–Таиланд от 23 сентября 1999 года. Ставка — 13% при доходе до 5 млн ₽ в год, 15% сверх этого порога; для нерезидентов РФ (менее 183 дней в году в России) — 30%. Если кондо оформлено на тайскую Co.,Ltd., добавляется обязанность по КИК с уведомлением в течение 3 месяцев и ежегодным отчётом. С 2023 года Таиланд официально подключён к автоматическому обмену налоговой информацией (CRS) через ОЭСР — поэтому «спрятать» доход больше не получится.

TL;DR — главное за 30 секунд

Декларация обязательна. Доход от аренды и продажи тайской недвижимости — объект НДФЛ для российского резидента. Форма 3-НДФЛ, срок до 30 апреля.
Ставка. 13% до 5 млн ₽ совокупного годового дохода, 15% сверх — для резидентов РФ. 30% — для нерезидентов (живёте в Таиланде более 183 дней).
Зачёт двойного налога. По Конвенции от 23.09.1999 уплаченный в Таиланде PIT (5–35% по шкале или 15% withholding) зачитывается против российского налога — фактическая доплата в РФ обычно 0–3%.
КИК — отдельный риск. Покупка на тайскую Co.,Ltd. (типичная схема владения виллой) делает вас контролирующим лицом. Уведомление в ФНС — 3 месяца, отчёт о КИК — ежегодно до 30 апреля.
CRS работает. Bank of Thailand передаёт данные о ваших счетах в Налоговое управление (Revenue Department), а оно — партнёрам по ОЭСР. Спрятать — нельзя; не задекларировать — штраф до 100% от налога плюс ст. 198 УК РФ при крупных суммах.

Что грозит, если не декларировать

Российская сторона относится к зарубежной недвижимости и доходам от неё жёстко — особенно после введения автоматического обмена налоговой информацией. На 2026 год структура санкций для физлица выглядит так.

Финансовые штрафы. Ст. 119 НК РФ — штраф 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки декларации, минимум 1 000 ₽, максимум 30%. Ст. 122 НК РФ — 20% от неуплаченной суммы (40% при умышленной неуплате). Ст. 129.6 НК РФ — отдельный штраф 50 000 ₽ за каждое непредставленное уведомление об участии в иностранной организации и 500 000 ₽ за каждый непредставленный отчёт о КИК.

Штрафы по валютному контролю. Ст. 15.25 КоАП РФ — за непредставление отчёта о движении средств по зарубежным счетам штраф до 100% от незачисленной суммы (для физлиц обычно 20–40 тыс. ₽ за сам факт нарушения, но при крупных оборотах быстро дорастает до сотен тысяч).

Уголовная ответственность. Ст. 198 УК РФ применяется при уклонении в крупном размере (более 2,7 млн ₽ за 3 финансовых года) — штраф до 300 000 ₽, либо принудительные работы, либо лишение свободы до 1 года. В особо крупном (более 13,5 млн ₽) — до 3 лет.

Заморозка счетов. Налоговый орган имеет право приостановить операции по счетам в РФ при наличии задолженности. Параллельно — блокировка выезда при долге свыше 30 000 ₽ через ФССП.

Когда вы российский налоговый резидент

Это первый и самый важный вопрос — от него зависит ставка и сама обязанность платить в РФ.

Правило 183 дней. По п. 2 ст. 207 НК РФ налоговый резидент РФ — физлицо, фактически находящееся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Считаются все дни въезда и выезда (день приезда — да, день вылета — да). Загранкомандировки и лечение до 6 месяцев в счёт российских дней не идут — они вычитаются из тайских.

Что меняет резидентство.

Резидент РФ. Платите НДФЛ со всего мирового дохода — включая аренду в Таиланде. Ставка 13% до 5 млн ₽ в год, 15% сверх (с 2025 года шкала остаётся прогрессивной).
Нерезидент РФ. Доходы из источников в России облагаются по ставке 30% (за рядом исключений). Доходы из источников за пределами РФ — не облагаются вовсе. Тайская аренда — это иностранный источник, поэтому нерезидент в России за неё ничего не платит.

Подвох для тех, кто живёт «на два дома». Если вы провели в России 100 дней, в Таиланде 200 дней — вы нерезидент РФ. Но если в РФ оказалось 183+ дня (например, лечение родителей, бизнес-поездки), вы автоматически резидент со всеми вытекающими.

Важно для 2026. ФНС подтверждает резидентство по штампам в загранпаспорте или по справке из работодателя. Активно используется обмен данными с ФСБ (пограничная служба) — система видит каждое пересечение границы.

Налог на доход от аренды на Пхукете: реальный кейс

Разберём типовую ситуацию: вы — налоговый резидент РФ (в России более 183 дней в 2025 году), на Пхукете сдаёте 1-bedroom через управляющую компанию.

Кейс 1.1 — резидент РФ, доход 80 000 THB/мес

Условия:

Аренда 80 000 THB/мес, заполняемость 9 месяцев в году = 720 000 THB.
Курс на 31.12.2025: примерно 2,4 ₽/THB → 1 728 000 ₽ годового дохода.
Управляющая компания удержала тайский withholding tax 15% с валовой суммы → 108 000 THB ≈ 259 200 ₽.
Реальные расходы (комиссия УК, коммуналки, амортизация) — около 30%.

В Таиланде вы доплачиваете через декларацию PIT. После вычета 30% «стандартных расходов» по тайскому Revenue Code (ст. 42(4)) налогооблагаемая база = 504 000 THB. По прогрессивной шкале PIT 2026 итоговый налог ≈ 28 500 THB. Withholding 108 000 THB уже удержан — у вас образуется переплата, возврат ≈ 79 500 THB. Подробнее в нашем гайде про налог на аренду в Таиланде для иностранца.

В России база — вся валовая сумма 1 728 000 ₽ (можно учесть фактические расходы при наличии документов: договор с УК, чеки коммуналок, акты ремонта).

НДФЛ по ставке 13% = 224 640 ₽.
Зачёт уплаченного в Таиланде PIT по Конвенции 1999: 28 500 THB ≈ 68 400 ₽.
К доплате в РФ: 224 640 − 68 400 = 156 240 ₽.

Эффективная ставка на доход от тайской аренды для российского резидента — около 16,3% (тайский PIT + российская доплата минус зачёт). Без декларации в РФ риск штрафа 31–62 тыс. ₽ + 5%/мес просрочки.

Кейс 1.2 — нерезидент РФ, тот же доход

Если вы прожили в Таиланде более 183 дней в 2025 году — вы нерезидент РФ. Тайская аренда из источников за пределами РФ российским НДФЛ не облагается вовсе. Достаточно платить только тайский PIT (≈4% эффективной ставки после вычетов и withholding).

Кейс 1.3 — высокодоходник, доход более 5 млн ₽/год

С 2025 года в РФ действует прогрессивная шкала. Если суммарный доход (зарплата + аренда + дивиденды) превышает 5 млн ₽ в год, всё что выше — по ставке 15%. На примере: если только тайская аренда даёт 6 млн ₽, то первые 5 млн × 13% + 1 млн × 15% = 800 000 ₽ российского НДФЛ минус зачёт тайского.

Налог на продажу тайской недвижимости

Российская сторона облагает доход от продажи зарубежной недвижимости отдельным образом — и здесь часто возникают сюрпризы.

Кейс 2.1 — продажа кондо через 5 лет владения

Условия:

Купили в 2021 году за 7 200 000 THB ≈ $200 000 (по курсу того времени около 14,5 млн ₽).
Продали в 2026 году за 9 360 000 THB ≈ $260 000 (по курсу 2026 ≈ 22,5 млн ₽).
Прибыль в рублях по курсам ЦБ на даты сделок: примерно 8 млн ₽.

В Таиланде удерживаются: Specific Business Tax 3,3% (если владели менее 5 лет) или Stamp Duty 0,5% (если 5+ лет), Transfer Fee 2% (по договорённости с покупателем — обычно 50/50), Withholding Tax по прогрессивной шкале от оценочной стоимости (Land Department) с учётом периода владения. Подробнее — в гайде как продать недвижимость в Таиланде иностранцу и налоговый вычет при продаже.

Итого тайских налогов в нашем кейсе — около 280 000 THB ≈ 670 000 ₽.

В России при владении менее 5 лет с момента регистрации права применяется НДФЛ 13/15% с разницы между ценой продажи и расходами на покупку (включая нотариуса, юриста, регистрационные сборы, доказанный ремонт).

Налогооблагаемая база: 22,5 млн − 14,5 млн − 0,3 млн расходов = 7,7 млн ₽.
НДФЛ: первые 5 млн × 13% + 2,7 млн × 15% = 650 000 + 405 000 = 1 055 000 ₽.
Зачёт тайских налогов по Конвенции: 670 000 ₽.
К доплате в РФ: 385 000 ₽.

Если владели 5+ лет (минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ применяется к российской недвижимости — для зарубежной он работает только если вы можете доказать, что объект был единственным жильём, что для инвестиционного кондо обычно нерелевантно). На 2026 год для зарубежной инвестиционной недвижимости освобождения от НДФЛ нет — налог платится в любом случае при наличии прибыли.

Что делать с курсовой разницей

Особая боль 2022–2026: при росте курса доллара рублёвая «прибыль» появляется даже если вы продали в долларах в ноль или в минус. ФНС считает по официальному курсу ЦБ на дату фактического получения дохода. Единственная защита — фиксация всех расходов в рублях по курсам соответствующих дат и максимальный пакет документов (FET-форма при покупке, банковская выписка о продаже, нотариально заверенный перевод тайского контракта).

КИК — контролируемая иностранная компания

Это главный «забытый» риск для тех, кто покупал виллу или коммерческую недвижимость через тайскую Co.,Ltd. (стандартная схема, когда иностранец не может владеть землёй напрямую).

Вы попадаете под КИК если:

Владеете более 25% доли в иностранной организации (или более 10%, если в совокупности резиденты РФ контролируют более 50%).
Либо осуществляете контроль над организацией в своих интересах.

Тайская Co.,Ltd., в которой вы — единственный иностранный акционер с 49% (плюс контроль через привилегированные акции и протокол собрания), формально является вашей КИК. Даже если на бумаге у вас 49%, фактический контроль признаётся налоговым органом.

Что нужно делать по закону

Уведомление об участии в иностранной организации — в течение 3 месяцев с даты возникновения участия (по п. 2 ст. 25.14 НК РФ). Форма утверждена приказом ФНС.
Уведомление о КИК — ежегодно до 20 марта года, следующего за годом, в котором определяется прибыль КИК.
Отчёт о КИК с финансовой отчётностью — ежегодно до 30 апреля. Прилагается финансовая отчётность КИК с аудиторским заключением (если применимо) или иные документы, подтверждающие прибыль.

Налогообложение прибыли КИК

Прибыль КИК облагается НДФЛ у контролирующего лица — резидента РФ — по ставкам 13/15%. Однако:

Освобождение по сумме. Прибыль КИК до 10 млн ₽ за календарный год не облагается налогом (но обязанность сдавать отчёт остаётся).
Фиксированная прибыль. С 2020 года физлица могут перейти на режим уплаты НДФЛ с фиксированной прибыли КИК — 5 млн ₽ независимо от реальной прибыли. Применяется минимум 5 лет, выгодно при крупных доходах.

Штрафы по КИК

Непредставление уведомления об участии — 50 000 ₽ за каждую КИК.
Непредставление уведомления/отчёта о КИК — 500 000 ₽ за каждую КИК за каждый год.
Неуплата налога с прибыли КИК — 20% от неуплаченной суммы (40% при умысле).

Вывод: если вилла оформлена на тайскую Co.,Ltd., правовая нагрузка существенно выше, чем при покупке кондо на физлицо. Часто разумнее либо переоформить виллу на leasehold-структуру, либо смириться с регулярным комплаенсом стоимостью 50–150 тыс. ₽/год за бухгалтерию и налогового консультанта.

CRS — автообмен с Таиландом 2024+

Common Reporting Standard (CRS) — стандарт автоматического обмена налоговой информацией, разработанный ОЭСР в 2014 году. Россия присоединилась в 2018 году, Таиланд — официально с 2023 года (первый год отчётности).

Что именно передаётся

Тайский банк (например, Bangkok Bank) идентифицирует ваше налоговое резидентство при открытии счёта (форма Self-Certification). Если вы указали Россию — банк ежегодно передаёт в Revenue Department Таиланда:

ФИО, адрес, налоговый номер РФ (ИНН).
Номер счёта, остаток на 31 декабря.
Сумму процентов, дивидендов, иного дохода, начисленного за год.
Валовую выручку от продажи финансовых активов.

Revenue Department консолидирует данные и в течение года передаёт компетентным органам стран-партнёров — в данном случае ФНС России.

Что видит ФНС

ФНС получает отчёт о вашем тайском счёте: остатки на конец года, суммы поступлений за год. Если эти суммы не отражены в вашей декларации 3-НДФЛ или в отчёте о движении средств по зарубежному счёту — это автоматический триггер для камеральной проверки.

Важная оговорка для 2026

Активность обмена с конкретными странами зависит от двусторонней активации. После 2022 года часть европейских юрисдикций приостановила обмен с Россией. Однако Таиланд формально остаётся в общем режиме CRS, а главное — данные о ваших счетах накапливаются в любом случае. При возобновлении обмена или по запросу ФНС в рамках двустороннего соглашения (Конвенция 1999 + протоколы) информация может быть передана за прошлые периоды. Стратегия «пока не обмениваются — не декларирую» в 2026 году крайне рискованна.

Дополнительная обязанность — отчёт о движении средств

По ФЗ-173 «О валютном регулировании» физлицо-резидент обязано:

Уведомить ФНС об открытии/закрытии зарубежного счёта в течение 1 месяца.
Сдавать ежегодный отчёт о движении средств по зарубежным счетам до 1 июня следующего года (форма утверждена постановлением Правительства).

Обязанность распространяется на счета в банках стран ОЭСР/ФАТФ/ЕАЭС (а это включает Таиланд). Освобождение действует только для счетов с оборотом и остатком менее 600 тыс. ₽ за год.

Как декларировать правильно: пошагово

Полный цикл декларирования за 2025 год — до 30 апреля 2026 года.

Соберите документы. FET-сертификат (подтверждает курс ввода капитала), договор аренды/SPA, акты УК с разбивкой дохода и удержанного withholding, банковские выписки тайского счёта, тайская декларация PIT за год с отметкой Revenue Department, нотариально заверенный перевод ключевых документов на русский.
Определите налоговое резидентство. Посчитайте дни в РФ за 2025 год по штампам в паспорте. Если 183+ — вы резидент.
Заполните 3-НДФЛ. Лист «Доходы от источников за пределами РФ» (код 04 — недвижимое имущество, код 05 — реализация имущества). Указываете валюту дохода (THB), сумму, курс ЦБ на дату получения, рублёвый эквивалент.
Примените зачёт по Конвенции. В разделе «Налоги, уплаченные в иностранных государствах» приводите сумму тайского PIT. Прикладываете подтверждение Revenue Department (Tax Receipt).
Подайте до 30 апреля 2026. Через личный кабинет налогоплательщика (требуется усиленная электронная подпись или подтверждение через Госуслуги) или лично в инспекции по месту регистрации.
Оплатите налог до 15 июля 2026. Реквизиты — в личном кабинете. При переплате — заявление на возврат.
Параллельно — отчёт о движении средств по зарубежному счёту до 1 июня и (если применимо) отчёт о КИК до 30 апреля.

Если в Таиланде применяется withholding 15% от валовой суммы аренды (стандарт для нерезидентов Таиланда), а в РФ ставка 13% от валовой — у вас образуется переплата в Таиланде, которая возвращается через тайскую годовую декларацию. К зачёту в РФ принимается фактически уплаченный (не возвращённый) тайский налог.

Как минимизировать налоги легально

Сразу: «совсем не платить» в 2026 году — невозможно без риска уголовной статьи. Реальные легальные инструменты:

Управление резидентством. Если планируете долгосрочное проживание в Таиланде (Thailand Elite, LTR Visa) и готовы провести там более 183 дней — становитесь нерезидентом РФ. Тайская аренда в РФ не облагается вовсе. Минус — вся российская зарплата и аренда облагаются 30%.
Зачёт по Конвенции 1999. Главный инструмент. Грамотно оформленные тайские налоги уменьшают российскую доплату до 1–3% от валовой аренды.
Документирование расходов. Договоры с УК, чеки коммуналок, акты ремонта, страховка — всё это вычитается из налогооблагаемой базы. На крупных объектах экономия 20–40 тыс. ₽/год.
Амортизация. При сдаче в аренду как ИП на ОСН в РФ можно учитывать амортизацию (стандартный срок для жилой недвижимости — 30 лет, ставка ≈3,3% в год). Для тайского кондо стоимостью $200K экономия НДФЛ может достигать 80–100 тыс. ₽/год. Потребует регистрации ИП и более сложной отчётности.
Фиксированная прибыль КИК. Если у вас КИК с прибылью более 10 млн ₽/год, переход на режим фиксированной прибыли (5 млн ₽) даёт экономию.
Срок владения более 5 лет — снижает тайские налоги при продаже (Stamp Duty 0,5% вместо SBT 3,3%) и упрощает обоснование «инвестиционного характера» сделки.

Чего точно делать НЕ нужно: оформлять кондо на родственника-гражданина Таиланда «по доверию», использовать nominee-схемы для обхода CRS, открывать тайский счёт на третье лицо. Это либо незаконно по тайскому праву (Land Code Act, ст. 113), либо квалифицируется как умышленное уклонение в РФ.

Что делать прямо сейчас

Если вы только покупаете — заранее структурируйте сделку с учётом КИК (обычно лучше на физлицо), сохраняйте FET и все банковские документы. Изучите документы для покупки недвижимости в Таиланде и как перевести деньги.
Если уже владеете и не декларировали — подайте уточнённую декларацию за прошлые периоды (3 года — срок камеральной проверки). Самостоятельное исправление снижает штраф с 40% до 20% (при отсутствии умысла — до 0%).
Если оформлено на тайскую Co.,Ltd. — срочно подайте уведомление об участии и оцените прибыль КИК. Штраф 500 тыс. ₽ за каждый пропущенный год отчётности.
Если живёте между странами — подтвердите статус резидентства документально (отметки в паспорте, билеты, тайская долгосрочная виза). Это понадобится при споре с ФНС.

Частые вопросы

Нужно ли декларировать тайскую квартиру в ФНС если я её только купил, но не сдаю?

Сам факт покупки недвижимости за рубежом не требует уведомления ФНС — недвижимость не является 'участием в иностранной организации' и не подпадает под валютный контроль ФЗ-173. Уведомлять обязательно: открытие зарубежного счёта (1 месяц с момента открытия) и приобретение доли в иностранной компании более 10% (3 месяца). Если покупка кондо оформлена на физлицо без открытия тайского счёта — формально декларировать нечего. Но если вы открыли тайский банковский счёт для покупки или для будущей аренды — он подлежит уведомлению и ежегодной отчётности по форме движения средств.

Какая ставка налога на тайскую аренду для нерезидента РФ?

Для налогового нерезидента РФ (находитесь в России менее 183 дней в 12 месяцах подряд) российский НДФЛ на доход от тайской аренды составляет 0%, поскольку это доход из источников за пределами РФ. Платите только тайский PIT — фактически 4–10% после вычетов. При этом нерезидент РФ платит 30% НДФЛ на любой доход из российских источников (российская зарплата, аренда квартиры в Москве и т. д.) — без вычетов и зачётов. Перед сменой статуса считайте общий налоговый эффект.

Попадаю ли под КИК если кондо оформлено на меня лично, а не на тайскую компанию?

Нет. КИК — это контролируемая иностранная компания, юридическое лицо. Кондоминиум, оформленный на физическое лицо в Земельном департаменте Таиланда (foreign quota Freehold), не является иностранной организацией и не подпадает под главу 3.4 НК РФ о КИК. Декларируете только доходы от аренды (3-НДФЛ) и движение средств по тайскому банковскому счёту. Если же вилла оформлена через тайскую Co.,Ltd. (стандарт для земли, поскольку иностранец не может владеть землёй напрямую) — это КИК со всеми обязанностями: уведомление об участии в 3 месяца, отчёт о КИК ежегодно, штраф 500 000 ₽ за пропуск каждого отчёта.

Что будет, если я не платил налоги несколько лет подряд?

Стандартная стратегия — самостоятельно подать уточнённые декларации за последние 3 налоговых периода (срок камеральной проверки) до того, как ФНС вышла на вас по данным CRS или иной проверки. Доплачиваете налог + пени (1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки) + штраф 20% по ст. 122 НК РФ. При добровольном исправлении до начала проверки штраф можно снизить до 0% (по п. 4 ст. 81 НК РФ — если декларация подана до того, как стало известно о проверке, и доплачен налог с пенями). Если ФНС уже инициировала проверку — штраф 40% за умысел плюс риск ст. 198 УК РФ при недоимке более 2,7 млн ₽ за 3 года.

Можно ли спрятать тайский доход через структуру в ОАЭ или другой юрисдикции?

В 2026 году — нет. ОАЭ, Таиланд, Сингапур, Гонконг — все участники CRS. Любая структура, где конечный бенефициар — резидент РФ, подлежит раскрытию через стандарт CRS (контролирующее лицо) и Common Reporting Standard. Кроме того, любая иностранная компания под вашим контролем — это КИК со всеми обязанностями уведомления и отчёта. Единственный легальный путь снижения нагрузки — смена налогового резидентства (более 183 дней в году вне России и менее 183 в России). Подробнее о схеме покупки через ОАЭ — в гайде покупка кондо на Пхукете через ОАЭ 2026; но это инструмент перевода денег, а не способ ухода от ФНС.

Налоги для россиян на тайскую недвижимость — консультация

Поможем правильно структурировать сделку с учётом ФНС, КИК и Конвенции 1999. Подберём объекты с учётом налоговой нагрузки.

Ваше имя *

Telegram / WhatsApp / Email *

Ваш бюджет

Ваша цель

Комментарий или вопрос

Я согласен на обработку персональных данных и получение обратной связи от MORE Group.