Пхукет обогнал Бали по объёму сделок с недвижимостью: итоги Q1 2026
Впервые в истории Пхукет обошёл Бали по объёму иностранных сделок с недвижимостью: $1,82 млрд против $1,09 млрд в Q1 2026. Разбираем причины и что это значит для инвесторов.
Впервые в истории Пхукет обошёл Бали по объёму иностранных сделок с недвижимостью, следует из аналитического отчёта Knight Frank Asia-Pacific, опубликованного в апреле 2026 года.
В Q1 2026 иностранные покупатели заключили сделки с пхукетской недвижимостью на $1,82 млрд, тогда как на Бали и в регионе Баданг — на $1,09 млрд. Разрыв в пользу Пхукета составил 67% — и это при том, что ещё в 2022–2023 годах Бали уверенно лидировал в этом сегменте рынка Юго-Восточной Азии.
Сравнение двух рынков: Q1 2026
| Рынок | Объём сделок Q1 2026 | Изменение YoY |
|---|---|---|
| Пхукет, Таиланд | $1,82 млрд | +36% |
| Бали, Индонезия | $1,09 млрд | -7,6% |
| Самуи, Таиланд | $0,34 млрд | +21% |
Рост Пхукета на 36% резко контрастирует со снижением Бали на 7,6%. Аналитики связывают отток с Бали с ужесточением правил покупки недвижимости иностранцами в Индонезии и усиленным применением зонирования в Чангу и Семиньяке.
Почему инвесторы выбирают Пхукет
Юридическая безопасность владения. Таиланд предоставляет иностранцам Freehold — полноценное право собственности на кондоминиум в рамках иностранной квоты 49% по Закону о кондоминиумах. На Бали иностранцы могут оформить только Hak Pakai (аренда через IndoPT-структуру) на 25+25 лет, что требует номинального владельца — гражданина Индонезии — и создаёт правовые риски.
Арендная доходность. Средняя валовая доходность на Пхукете достигла 8,7% в Q1 2026 (данные Knight Frank), против 6,2% на Бали. Круглогодичный туристический сезон Пхукета обеспечивает высокую загрузку даже в межсезонье.
Инфраструктурные инвестиции. Таиланд вложит $4,1 млрд в развитие Пхукета до 2030 года, включая легкорельсовый транспорт (LRT) от аэропорта до Чалонга и программу Smart City. Аналогичного инфраструктурного плана на Бали не существует.
Входной порог. Средняя цена кондоминиума на Пхукете в Q1 2026 — ฿4,8 млн (~13 млн ₽), тогда как аренда виллы на Бали на 25 лет обходится от $150 000–200 000 без права собственности.
Что происходит на Бали
Снижение показателей Бали вызвано рядом негативных факторов. Правительство Индонезии ужесточило контроль над иностранными сделками с недвижимостью. В популярных у эмигрантов районах (Чангу, Семиньяк) введены зональные ограничения на краткосрочную аренду.
Рост числа судебных споров по номинальным схемам привёл к тому, что ряд крупных международных агентств приостановил продвижение балийских объектов. По данным Jakarta Post, в 2025 году было оспорено или аннулировано более 340 сделок с иностранным участием.
Что это значит для инвесторов
Смена лидерства означает структурное переосмысление роли Пхукета в азиатском рынке недвижимости — а не просто циклический скачок. Международные институциональные фонды, ранее предпочитавшие Бали за «альтернативный» имидж, перенаправляют аллокации в более регулируемый и ликвидный рынок Таиланда.
Для частных инвесторов данные свидетельствуют о том, что окно для входа по стартовым ценам сужается. Проекты, запущенные в 2024–2025 годах, уже торгуются на вторичном рынке на 18–25% выше первоначальной цены. Во II квартале 2026 года ожидается 14 новых старт-продаж с ценами на 10–15% выше среднего уровня Q4 2025.
Частые вопросы
Да. По данным Knight Frank Asia-Pacific за Q1 2026, объём иностранных сделок на Пхукете составил $1,82 млрд против $1,09 млрд на Бали. Это первый подобный случай в истории обоих рынков.
Главное — юридическая форма собственности. На Пхукете иностранец получает Freehold (право собственности) на кондоминиум без номинала. На Бали — только аренда на 25+25 лет через индонезийскую юридическую структуру с правовыми рисками.
Средняя валовая доходность на Пхукете достигла 8,7% в Q1 2026, тогда как на Бали — 6,2%. Круглогодичный туризм Пхукета обеспечивает высокую загрузку даже в период низкого сезона.
Инвестировать в самый быстрорастущий рынок региона
Получите подборку проектов Пхукета с максимальным потенциалом роста капитала в 2026 году.
MORE Group Editorial
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.