FET-справка Таиланд 2026: как получить для Freehold

Короткий ответ: FET (Foreign Exchange Transaction Form), банковская справка, подтверждающая перевод иностранной валюты из-за рубежа для покупки кондо. Без неё Land Department не зарегистрирует Freehold в иностранной квоте. Получение: SWIFT на личный счёт в тайском банке или эскроу застройщика, конвертация в баты, запрос оригинала в отделе foreign exchange. Сумма переводов должна покрывать цену юнита; назначение платежа, с номером юнита и названием проекта.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Freehold в иностранной квоте 49%	Без FET регистрация невозможна
SWIFT из РФ/ОАЭ работает при правильном purpose	Баты без истории ввода валюты не подходят
Эскроу застройщика упрощает пакет	Ошибка в назначении платежа = переделка 7–14 days

Если вы иностранец и планируете оформить Freehold на квартиру в кондоминиуме Таиланда, рано или поздно вы услышите три буквы: FET. Без этого документа Земельный департамент (Land Department) не зарегистрирует право собственности на ваше имя, даже если деньги уже лежат на счёте застройщика и договор подписан. Ниже, практическое руководство: что такое FET, как её получить без задержек, какие требования к переводу действуют в 2026 году и какие ошибки чаще всего стоят покупателям нескольких недель нервов и дополнительных банковских визитов.

Цифры MORE Group (2024–2026)

• Средний срок подготовки пакета: 14–30 days при SWIFT из РФ
• Типичные допрасходы покупателя: 2–3% от цены юнита
• Порог автоматической FET-формы в банках: около $50,000 эквивалента
• 68% клиентов MORE Group проходят сделку с 1–3 банковскими визитами
• Регистрация в Land Department занимает 1 day при готовом пакете
• Средний бюджет входа на Пхукете в 2026: $85,000–$120,000 за студию/1BR

Что такое FET-справка

FET (Foreign Exchange Transaction Form), официальный банковский документ, который подтверждает факт поступления иностранной валюты из-за рубежа и её конвертации в тайские баты через уполномоченный финансовый институт в Таиланде. В разговорной речи и у юристов вы можете услышать старое название Tor Tor 3 (Thor Tor 3): по смыслу это тот же пакет доказательств для сделки с кондо.

На форме обычно отражаются:

• ФИО получателя (как в паспорте) и реквизиты счёта
• Сумма в валюте отправления (USD, EUR, GBP и т. д.) и эквивалент в батах после конвертации
• Курс, дата операции, банк-получатель
• Назначение платежа (должно однозначно указывать на покупку конкретного юнита)

Важно: FET, это не «справка по желанию», а элемент соответствия Закону о кондоминиумах (Condominium Act), раздел о покупке иностранцами. Именно поэтому документ запрашивают при регистрации перехода права на иностранную квоту (foreign quota) в проекте, где доля иностранного владения ограничена 49% площади продаваемых юнитов.

Зачем FET нужна именно для Freehold

Когда вы покупаете квартиру как физлицо и хотите полную собственность (Freehold) в кондоминиуме, государство проверяет источник средств. Логика простая: право иностранца на freehold-юнит защищается законом при условии, что оплата пришла извне Таиланда в иностранной валюте и прошла через нормальный валютный контур.

На практике Land Department ожидает увидеть оригинал FET или эквивалентный банковский пакет (на небольших траншах иногда используют подтверждения вида credit advice, уточняйте заранее в вашем банке), где видно:

1. Деньги пришли из-за границы, а не «из батового оборота внутри страны».
2. Сумма в иностранной валюте сопоставима с требованиями к сделке (об этом ниже).
3. Имя плательщика согласуется с покупателем в договоре и паспорте.

Если FET оформлена некорректно (валюта, назначение, имя), регистрация останавливается. Исправление часто означает новый SWIFT, новые банковские выписки и перенос даты у нотариуса или в застройщике.

Отдельно: FET критична не только на входе. При последующей репатриации капитала после продажи банки часто опираются на цепочку документов, где исходная FET, ключевое звено доказательства легального происхождения средств.

Пошаговый процесс получения FET

Шаг 1. Определите счёт получателя в Таиланде

Самый распространённый и контролируемый сценарий, перевод на ваш личный счёт в тайском банке (Bangkok Bank, Kasikorn, SCB и др.), после чего вы оплачиваете застройщика/продавца из батов. Так проще соблюсти требования к имени и назначению платежа.

Альтернатива, прямой перевод на эскроу-счёт застройщика, если банк и застройщик заранее согласовали текст назначения и сквозную выдачу FET на покупателя. Это рабочая схема, но она требует жёсткой синхронизации с отделом финансов застройщика и с банком: не начинайте крупный SWIFT без письменного шаблона «purpose of payment».

Шаг 2. Откройте счёт (если его ещё нет)

Для многих покупателей разумная последовательность такая: краткий визит в Таиланд, открытие счёта, получение реквизитов, затем международный перевод. Подробно про требования банков к иностранцам, в нашем гайде по счёту (ссылка в конце статьи).

Шаг 3. Согласуйте текст назначения платежа

Сформулируйте назначение максимально конкретно, на английском, в духе:

«For the purchase of condominium unit [номер] at [название ЖК], [город], Thailand, for [FULL NAME as in passport]»

Избегайте расплывчатых формулировок вроде «investment», «living expenses», «personal transfer», по ним банк может не привязать платёж к покупке кондо, и Land Department задаст вопросы.

Шаг 4. Отправьте валюту из-за рубежа

Перевод должен прийти в иностранной валюте (USD/EUR и т. д.), чтобы тайский банк провёл конвертацию в баты на территории Таиланда. Если вы отправите баты «снаружи» или заведёте баты наличными без нужного контура, это не создаст корректную историю для FET в классическом смысле.

Шаг 5. Получите FET в банке

После зачисления и конвертации обратитесь в отдел international banking / foreign exchange вашего филиала. Уточните:

• нужен ли вам оригинал с синими печатями;
• совпадает ли имя с паспортом буква в букву;
• корректно ли указан номер юнита и проект.

Сроки подготовки чаще всего от одного до нескольких рабочих дней после фактического зачисления, но в пик сезона лучше закладывать запас.

Шаг 6. Передайте документы юристу и в сделку

До даты регистрации в Land Department пакет обычно включает: паспорт, договор, расчёты, таблицу foreign quota, FET и сопутствующие банковские документы. Юрист застройщика или ваш независимый юрист проверяет консистентность сумм и имён.

Требования к переводу: валюта, суммы, транши

Иностранная валюта и конвертация в Таиланде

Ключевое правило: нельзя подменять схему «валюта из-за рубеж → конвертация в батах в тайском банке» оплатой из «батов, которые вы уже давно держите в Таиланде». Для freehold-кондо именно доказуемый ввоз иностранной валюты, то, что ожидает регуляторика сделки.

Сколько нужно перевести по закону

По логике требований Land Department сумма в иностранной валюте должна быть не меньше цены покупки юнита (в эквиваленте), о чём прямо говорится в официальных разъяснениях департамента земельных ресурсов для иностранных покупателей кондо. Проще говоря: нельзя «доказать» покупку за 8 млн бат переводом на 3 млн бат в пересчёте.

Почему на практике часто звучит «от 50 000 USD»

В банковской практике Таиланда для крупных входящих переводов FET часто формируется автоматически после конвертации. Для меньших сумм (типичный кейс, квартира стоимостью условно 3–6 млн бат) банк может выдать иной комплект подтверждений (например, credit advice / подтверждение международного перевода), который тоже принимается при грамотной подаче, но это нужно заранее согласовать с банком и с юристом сделки.

Формула для вас как покупателя:

• Юридический ориентир: закрываем полную цену (и иногда комиссии/налоги, уточняйте у юриста, что именно должно быть показано в платежной цепочке).
• Операционный ориентир: если ваш транш ниже порога, при котором банк автоматически печатает «полноформатную» FET, не паникуйте, запросите у банка корректную альтернативу и не начинайте регистрацию, пока юрист не скажет «документ ок».

Несколько платежей

Допускается оплата частями: несколько SWIFT, несколько FET/подтверждений. Важно, чтобы итог покрывал цену и чтобы каждый платёж был трассируемым, с единым стилем назначения и согласованными именами плательщика и получателя.

Сравнение документов: FET vs альтернативные подтверждения

Не каждый банк печатает форму с надписью «FET» на малых суммах. Land Department принимает эквивалентный пакет, если юрист правильно его подаёт.

Документ	Когда выдаётся	Принимается Land Office	Риски
FET (полная форма)	Крупный SWIFT, конвертация в батах	Да, стандарт	Неверное имя или назначение
Credit advice / MT103	Любой международный перевод	Да, при грамотной подаче	Банк не выдаёт оригинал вовремя
Thor Tor 3 (старое название)	То же, что FET	Да	Путаница в терминах у менеджера
Внутренний перевод THB	Оплата из батов внутри страны	Нет для freehold-иностранца	Отказ в регистрации
Таможенная декларация наличных	Ввоз валюты наличными	Да, при соблюдении процедуры	Потеря декларации на таможне

Перед первым SWIFT согласуйте с банком и юристом на Пхукете, какой именно документ вы получите при вашей сумме. Это экономит 2–4 недели перед регистрацией.

Сценарии покупателей: как выстроить платёжную цепочку

Сценарий	Откуда деньги	Маршрут	Что проверить
Покупатель из РФ/СНГ	Рублёвый счёт → USD/EUR SWIFT	Личный счёт THB → оплата застройщику	Санкционные ограничения банка-корrespondenta
Резидент ОАЭ/Сингапура	Мультивалютный счёт	Прямой SWIFT на эскроу	Purpose of payment в invoice
Семейная покупка	Супруг переводит	Имена в договоре = имена в FET	Дополнительное согласие/доверенность
Несколько траншей off-plan	4–6 SWIFT за 2 года	FET на каждый платёж	Итоговая сумма = цена SPA

Сценарий «первый транш, бронь». Booking fee 50 000–200 000 бат часто идёт отдельным переводом. Для финальной регистрации Land Office смотрит на совокупность платежей по основной цене, а не только на бронь. Но если первый крупный платёж оформлен с ошибкой в назначении, исправлять придётся до следующего этапа; см. этапы сделки покупки кондо.

Сценарий «прямо на застройщика». Origin, Sansiri и локальные девелоперы на Пхукете принимают SWIFT на корпоративный счёт. FET должна быть выдана на имя покупателя, даже если деньги прошли через счёт застройщика. Запросите у финансового отдела застройщика образец текста назначения до отправки.

FET и налоги при регистрации: что связано

FET доказывает источник средств для foreign quota. Отдельно в Land Office начисляются transfer fee (2%), stamp duty (0,5%) или SBT (3,3% при продаже юридлицом в первые 5 лет). FET на эти сборы не влияет, но сумма в FET должна соответствовать цене в SPA, а не только «части» платежа.

Статья расходов	Кто платит (типично)	Связь с FET
Цена юнита по SPA	Покупатель	FET подтверждает полную сумму
Transfer fee 2%	50/50 или по договору	Отдельный платёж в батах
Common fee авансом	Покупатель	Не входит в FET
Sinking fund	Покупатель	Не входит в FET

Подробнее о налогах, в гайде по налогам при покупке. О переводе денег из России и об открытии счёта, отдельные материалы.

Частые ошибки, из-за которых «ломается» сделка

1. Перевод не от того лица. Средства должен отправлять тот, кто будет покупателем в договоре, либо должна быть заранее выстроена юридически безупречная схема (семейный перевод и т. п.). «Друг перевёл вместо меня» без оформления, типичный риск.

2. Неверное назначение платежа. Слишком короткое или «маркетинговое» назначение не связывает платёж с конкретным юнитом.

3. Путаница в написании имени. Любое расхождение между паспортом, договором и банковской формой: повод для вопросов в Land Department.

4. Попытка «обойти» валютный контур. Обмен наличных у обменников, переводы через непрозрачные P2P-схемы без банковского следа, попытка оплатить из батов, которые не прошли нужный международный вход, всё это не заменяет FET.

5. Задержка с получением оригинала. Иногда клиенты уезжают из Таиланда, не забрав бумаги из банка, а регистрация назначена на ближайшие дни. Планируйте визит в банк сразу после зачисления.

6. Игнорирование лимитов foreign quota. FET не поможет, если квота иностранцев в проекте исчерпана. Это отдельная проверка до платежа.

Альтернативы и смежные сценарии

Перевод на счёт застройщика. Работает, если банк выдаёт FET на вас как покупателя и суммы/назначение сходятся. Требует предварительного письма от застройщика с точным текстом.

Ввоз наличной иностранной валюты. Законодательно предусмотрен маршрут через таможенную декларацию при ввозе валюты и последующее предъявление документов в Land Department. Это редкий, но валидный сценарий; он требует железной дисциплины на таможне и юридического сопровождения.

Покупка через тайскую компанию. Здесь применяются другие корпоративные правила; классическая FET как для физлица-иностранца может не понадобиться, но появляются вопросы структуры владения, налогов и управления компанией.

Leasehold. Для долгосрочной аренды (leasehold) на землю/структуры, где вы не регистрируете freehold-юнит в иностранной квоте, логика платежей иная; см. сравнение форм владения в отдельном материале.

Чеклист перед SWIFT: что проверить за 10 минут

• Имя на счёте = паспорт.
• Название ЖК и номер юнита в назначении.
• Валюта не THB на входе.
• Сумма закрывает цену с учётом курсовых колебаний (заложите небольшой буфер 1–2%, если советует юрист).
• Согласован маршрут: личный счёт или эскроу застройщика.
• Вы знаете, какой именно документ выдаст ваш банк при вашей сумме, полная FET или пакет подтверждений.

Итог

FET, это мост между международным переводом и тайским Chanote на ваше имя. Если вы покупаете freehold-кондо, заранее выстроите платёжную цепочку с банком и юристом: правильная валюта, правильное назначение, правильное имя и своевременное получение оригиналов. Так вы избежите самой дорогой ошибки на рынке недвижимости, ошибки не в цене объекта, а в доказательной базе для Land Department.

Команда MORE Group сопровождает сделки на Пхукете и помогает выстроить платежи так, чтобы на финишной прямой не оказалось сюрпризов в банковских формах.

Как MORE Group проверяет FET перед Land Office

В практике 2025–2026 каждый пятый пакет документов требовал доработки: неверная фамилия, сумма FET меньше SPA на 1–2% из-за курса, назначение без номера юнита. Юрист сверяет цепочку «паспорт → SPA → SWIFT → FET → invoice» за 1–2 дня до даты в Land Department. Мы заранее отправляем шаблон purpose of payment застройщику и банку и резервируем слот регистрации только после статуса «ok» от юриста. Для покупателей из России отдельно проверяем, что банк-корrespondent не блокирует SWIFT, иначе FET не будет, даже если деньги вернутся отправителю через 2–3 недели.

Читайте также

• Как перевести деньги в Таиланд из России
• Freehold vs Leasehold в Таиланде
• Как открыть банковский счёт в Таиланде
• Этапы сделки покупки кондо
• Налоги при покупке недвижимости

Частые вопросы

Обязательна ли FET для покупки кондо в Таиланде иностранцем? +

Да, если вы оформляете Freehold на своё имя как физическое лицо и используете иностранную квоту в кондоминиуме. Без подтверждения ввода иностранной валюты через банковский контур регистрация права собственности в Land Department, как правило, невозможна. Для корпоративных схем и Leasehold применяются другие правила.

Можно ли оплатить квартиру батами, которые уже лежат в Таиланде? +

Для классического freehold-кондо на иностранца это крайне рискованно: право требует доказать ввод валюты из-за рубежа. Баты, которые давно находятся внутри страны без нужной международной истории, обычно не формируют корректную FET. Любые исключения нужно заранее подтвердить с банком и юристом.

Что важнее: порог 50 000 USD или цена квартиры? +

По смыслу требований к сделке ключевое, покрыть цену покупки доказуемыми переводами в иностранной валюте. Порог около 50 000 USD чаще относится к банковской практике автоматической выдачи полной формы FET; при меньших суммах банк может выдать альтернативные подтверждения, которые также принимаются при грамотной подготовке пакета.

Сколько времени занимает получение FET после перевода? +

Обычно от одного до нескольких рабочих дней после фактического зачисления и конвертации валюты в тайском банке. Срок зависит от банка, филиала и загрузки отдела. Перед датой регистрации заложите запас времени и заранее согласуйте с менеджером банка список необходимых документов.

Нужна ли FET, если я покупаю только Booking Fee? +

Booking Fee, это предварительный платёж, и требования к документам на ранней стадии другие. Но для финальной регистрации Freehold на ваше имя всё равно потребуется полный пакет по основному платежу с корректным подтверждением ввода валюты. Планируйте схему целиком, а не только первый транш.