Деньги «заморожены» в активах: как купить недвижимость на
Половина наших клиентов приходит с активом, который надо сначала продать. Разбор 5 рабочих схем 2026: рассрочка, бридж-займ, частичная продажа, рефинансирова
TL;DR: Если ваши деньги «заморожены» в недвижимости или инвестициях дома, это не блокер для покупки на Пхукете. Реально работают 5 схем: бронь под продажу актива, бридж-займ, рассрочка off-plan, частичная продажа, парная сделка с супругом. Самая рабочая, комбинация «бронь + рассрочка от застройщика»: даёт 18–36 месяцев на постепенную продажу российских активов.
Каждый второй наш клиент, Райнард, Мик или Уолид из реальных звонков 2026 года. У них есть деньги, но не «свободные»: квартира в Калифорнии, инвестиционный счёт в США, портфель вилл в Подмосковье. Они хотят войти в проект на Пхукете, пока цена не выросла на 10–15%, но не могут просто перевести $200 000 завтра.
🏝️ Хотите узнать, какие проекты на Пхукете дают рассрочку 2–3 года под ваш кейс? Получить персональную подборку →
Эта статья, пошаговый разбор 5 схем, которые мы реально используем в работе с такими клиентами. С цифрами в ₽ и THB на апрель 2026.
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Деньги «заморожены» в активах, пошагово в гайде | Нужна адаптация под ваш бюджет и сроки |
| Цифры и кейсы MORE Group 2024–2026 | Правила и ставки меняются, сверяйте перед сделкой |
| Связка с покупкой и документами | Юрист на ключевых этапах сделки |
1. Схема «бронь под продажу актива»: 14–30 дней передышки
Самая частая схема для клиентов с активом в РФ.
Как работает:
- Выбираете кондо или виллу (обычно 5–15 млн ₽ для среднего сегмента)
- Платите бронь 50 000–200 000 бат (90 000 - 360 000 ₽)
- Застройщик «снимает» юнит из продаж на 14–30 дней
- За это время вы продаёте свой актив (квартира, акции)
- После продажи переходите к стандартному платежу 25–35% первого взноса
Когда это работает:
| Ваша ситуация | Подходит ли бронь |
|---|---|
| Квартира уже выставлена 1+ месяцев, есть просмотры | ✅ Да |
| Покупатель на ваш актив уже нашёлся, ждёт сделки | ✅ Идеально |
| Только думаете продавать, нет покупателя | ⚠️ Рискованно (потеряете депозит) |
| Актив, акции/крипта, ликвидные за 1 день | ✅ Да |
Реальный пример (наш клиент, февраль 2026):
Алексей, инвестор из Москвы. Квартира в новостройке Подмосковья, выставлена за 12,5 млн ₽. Хотел кондо в Bang Tao за 8,2 млн ₽. Поставил бронь 100 000 бат, через 3 недели продал московскую за 12,1 млн, перевёл 35% первого взноса (2,87 млн ₽) и зашёл в проект.
Лайфхак: Если бронь продлевается с 14 до 30 дней, это бесплатно у большинства застройщиков. Срок 30+ дней, уже за дополнительную плату или с потерей депозита. Не ставьте бронь, если не уверены, что продадите за 3 недели.
2. Бридж-займ: дорого, но быстро
Если рынок Пхукета на росте и ждать продажу актива в РФ нельзя, берёте короткий заёмный капитал.
Что такое бридж:
- Кредит на 3–12 месяцев
- Под залог вашей недвижимости в РФ (ипотека снимается, потом ставится новая)
- Ставка: 18–28% годовых (чем короче, тем дороже месяцы, но дешевле итоговая переплата)
- Сумма: до 50–60% от рыночной стоимости вашего залога
Кто даёт бридж в 2026:
| Источник | Ставка | Срок | Особенности |
|---|---|---|---|
| Частные инвесторы (через брокера) | 22–28% годовых | 3–9 мес | Быстро (5–10 дней), нужен залог |
| Российские банки (ипотечный бридж) | 18–24% годовых | 6–12 мес | Долго (4–6 нед), сложная процедура |
| Семейный займ (родственники, друзья) | 0–15% годовых | по договорённости | Бесплатный или дешёвый, но риск отношений |
| Кредитная линия / ломбард под актив | 25–35% годовых | 1–3 мес | Быстро, дорого, для крайних случаев |
Расчёт стоимости бриджа на типичной сделке:
Кейс: вам нужно 6 млн ₽ срочно (первый взнос за off-plan виллу в Layan). Берёте бридж под залог московской квартиры стоимостью 18 млн ₽ под 24% годовых на 6 месяцев. Переплата за полгода: 720 000 ₽. Через 5 месяцев продаёте московскую квартиру, гасите бридж. Итого «штраф за скорость» = 720 тыс. ₽.
Когда брать бридж:
- Цена на нужный кондо/виллу растёт over 2% в месяц (типично для Bang Tao 2026)
- Скидка от застройщика «only this week» 5%+ от прайса
- На юнит 3+ конкурирующих покупателя
Когда НЕ брать:
- Объект-stock, не дефицитный (сотни похожих)
- Off-plan со сдачей через 24+ месяцев, успеете продать актив
- Ставка по бриджу выше прогнозного роста цены недвижимости
3. Рассрочка от застройщика: главная схема для тех, у кого «капает доход»
Самый рабочий инструмент для покупателей с активом, который продаётся медленно.
Как устроена рассрочка off-plan на Пхукете:
| Тип проекта | Типичная схема | Срок |
|---|---|---|
| Кондо премиум (Sansiri, MontAzure, Layan Verde) | 25/25/25/25% по этапам стройки | 24–36 мес |
| Кондо средний сегмент (Origin, Botanica) | 30/30/40% (бронь / 1-й взнос / на сдаче) | 18–24 мес |
| Виллы off-plan | 30% / 40% / 30% (бронь / в процессе / на сдаче) | 24–36 мес |
| Готовое жильё | 50% бронь / 50% при регистрации | до 30 дней |
| Some премиум-проекты | 10/15/15/15/15/15/15% по 7 платежей | 36 мес |
Реальная математика для русскоязычного покупателя:
Кейс: кондо в Origin Bang Tao за 8 млн ₽, off-plan, сдача через 24 месяца, рассрочка 30/30/40%.
| Этап | Сумма | Когда |
|---|---|---|
| Бронь | 100 000 бат (180 тыс. ₽) | Сегодня |
| Первый взнос 30% | 2,4 млн ₽ | Через 30 дней |
| Платёж 2 (30%) | 2,4 млн ₽ | Через 12 месяцев |
| Финал (40% - депозит) | 3,02 млн ₽ | На сдаче (через 24 мес) |
Что это даёт человеку с активом в РФ:
- За 30 дней нужно высвободить только 2,4 млн ₽ (не 8)
- За 12 месяцев, продать актив на 2,4 млн ₽
- За 24 месяца, финальные 3 млн
То есть 2 года плавной продажи активов вместо «всё и сразу».
4. Частичная продажа актива: когда не нужна вся сумма
Многие клиенты просят: «А можно купить недвижимость подешевле, чтобы не продавать московскую квартиру целиком?»
Реальные опции 2026:
| Бюджет | Что можно купить на Пхукете |
|---|---|
| 2,5–4 млн ₽ | Студия 25–32 м² в Чалонг, Равай, off-plan |
| 4–6 млн ₽ | 1-bedroom 35–45 м² в Камала, средний Bang Tao |
| 6–9 млн ₽ | 1-bedroom премиум Bang Tao / Layan / готовое в Surin |
| 9–14 млн ₽ | 2-bedroom премиум, видовые юниты, bench-front |
| 14–25 млн ₽ | 3-bedroom премиум или вилла начального уровня |
Стратегии частичной продажи:
- Продать одну из 2-х квартир (если в портфеле несколько)
- Снять часть залога с инвестиционного счёта (брокерский, ИИС)
- Продать долю в коммерческой недвижимости
- Выйти из ETF / акций под фиксацию прибыли
- Снять накопительный банковский вклад (потеря процентов, но 1 день)
5. Парная сделка с супругом / партнёром
Если решение принимается вдвоём (а это 4 из 23 наших звонков, по статистике), есть важный вариант.
Схема:
- Один партнёр продаёт свой актив сейчас → платит бронь + первый взнос
- Второй партнёр продаёт свой актив через 6–12 месяцев → закрывает рассрочку
- Объект оформляется в долевую собственность (50/50 или другую долю)
Юридический момент: при леасхолд-структуре (типичной для иностранцев) оба супруга могут быть указаны в договоре аренды. При фрихолд (кондо, 49% квота), оба как со-собственники с указанием долей.
📋 Готовы рассчитать персональную схему под ваш актив? Эксперты MORE Group подберут проект и схему оплаты под именно ваш бюджет и сроки. Записаться на консультацию →
Сценарии для инвесторов: какая схема под ваш актив
Короткий ответ: если актив уже на продаже, бронь + рассрочка off-plan. Если нужен срочный вход, бридж на 6 месяцев. Если есть стабильный доход, рассрочка 24–36 мес без бриджа.
| Профиль клиента | Типичный актив в РФ | Рекомендуемая схема | Горизонт |
|---|---|---|---|
| IT-специалист, доход в USD | Акции / ETF | Бронь + off-plan рассрочка | 18–24 мес |
| Владелец 2 квартир в МО | Одна на продажу | Частичная продажа + рассрочка | 12–18 мес |
| Пара, решение вдвоём | Два актива в разных городах | Парная сделка | 6–12 мес |
| Инвестор на росте рынка | Квартира в ипотеке | Бридж под залог | 3–6 мес |
Red flags при «замороженных» активах:
- Бронь без покупателя на российский объект, риск потери депозита 50–200 тыс. бат
- Бридж под 28% на 12 мес при off-plan со сдачей через 30 мес, переплата без смысла
- Продажа актива ниже рынка «чтобы успеть», часто дороже, чем подождать 2 месяца и купить без скидки на Пхукете
Подробнее о всех схемах кредитования, в ипотека и рассрочка на Пхукете 2026. О налогах при переводе, как перевести деньги и налоги РФ на тайскую недвижимость.
Сравнительная таблица 5 схем
| Схема | Скорость входа | Стоимость | Риск | Когда подходит |
|---|---|---|---|---|
| Бронь под продажу | Сразу | 50–200 тыс. бат депозит | Потеря депозита если не успеем | Покупатель уже найден |
| Бридж-займ | 5–10 дней | 18–28% годовых | Высокий процент, залог | Срочно нужно войти |
| Рассрочка застройщика | 30 дней | 0% (цена встроена) | Низкий | Есть текущий доход |
| Частичная продажа | 1–3 месяца | 0% | Низкий | Бюджет позволяет уменьшить покупку |
| Парная сделка | 1–6 месяцев | 0% | Партнёрский риск | Решение совместное |
Чек-лист перед стартом сделки
- Проверьте текущую рыночную цену вашего российского актива (3 оценки разных агентов)
- Заложите 4–8% на комиссию агента и налог при продаже актива в РФ
- Уточните у нас точную схему рассрочки нужного проекта (она меняется от застройщика и динамики продаж)
- Если рассматриваете бридж, соберите 3–5 предложений от разных кредиторов
- Поставьте дедлайн самому себе: 6 недель на принятие финального решения
Таймлайн: от решения до ключей при «замороженном» активе
Короткий ответ: реалистичный горизонт, 6–9 месяцев от первого звонка брокеру до подписания SPA, если актив в РФ уже на продаже. Без покупателя, добавьте 3–6 месяцев или используйте только off-plan рассрочку.
| Неделя | Действие | Результат |
|---|---|---|
| 1–2 | Подбор 3–5 проектов, проверка рассрочки | Shortlist юнитов |
| 3 | Бронь 50–200 тыс. бат | Фиксация цены |
| 4–8 | Продажа актива / бридж | Первый взнос 25–35% |
| 9–12 | Подписание SPA, перевод средств | Юнит ваш по договору |
| 12–36 | Платежи по этапам стройки | Ключи на финале |
Параллельно проверьте аренду жилья на период стройки если планируете жить на острове до сдачи. Ошибка многих клиентов, ставить бронь до оценки реальной цены российского актива тремя агентами.
Комбинированные схемы: что работает на практике
Короткий ответ: самая устойчивая комбинация MORE Group 2025–2026, бронь + off-plan рассрочка + частичная продажа второго актива через 12 месяцев. Бридж используем только если скидка застройщика over 5% и срок продажи актива в РФ under 90 дней.
Кейс комбинации (март 2026): клиент из СПб, вилла 18 млн ₽ + вклад 4 млн ₽. Бронь Origin 100 000 бат → первый взнос 2,4 млн из вклада → через 11 мес продажа виллы 17,2 млн → второй платёж 2,4 млн → финал через 24 мес. Бридж не понадобился, экономия ~600 000 ₽ процентов.
| Комбинация | Когда использовать | Риск |
|---|---|---|
| Бронь + рассрочка | Актив продаётся 3–6 мес | Потеря депозита |
| Рассрочка + частичная продажа | Два актива в портфеле | Задержка второго платежа |
| Бридж + рассрочка | Скидка 5%+ limited time | Ставка 24%+ |
| Парная + рассрочка | Супруги с разной ликвидностью | Партнёрский конфликт |
Дополнительный чеклист ликвидности:
- Оцените актив в РФ тремя независимыми агентами, разброс over 10% = риск задержки
- Заложите 90 дней buffer после брони до первого взноса
- Проверьте, можно ли продлить бронь бесплатно (14→30 дней)
- Согласуйте с брокером plan B: другой юнит в том же проекте без потери депозита
- Если актив в ипотеке, получите письменное согласие банка на продажу до брони
Комбинация «рассрочка + постепенная продажа» работает для 70% клиентов MORE Group с активами 8–20 млн ₽ в РФ. Бридж, инструмент для 10–15% сделок с жёстким deadline. Остальные успевают без дорогого кредита. Если ваш актив, коммерческая недвижимость или доля в бизнесе, заложите +2–4 месяца к timeline и обсудите с брокером переуступку off-plan как plan C.
Типичные ошибки при «замороженной» ликвидности
Ошибка 1: бронь до оценки актива, потеря депозита. Ошибка 2: бридж на 12 мес при off-plan 30 мес, переплата без смысла. Ошибка 3: продажа актива в РФ ниже рынка «чтобы успеть», часто дороже, чем подождать и купить без спешки. Ошибка 4: не заложить 4–8% на комиссию и налог при продаже в РФ, не хватает на первый взнос.
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Бронь без покупателя | −50–200 тыс. бат | Бронь после 2+ просмотров актива |
| Один источник ликвидности | Задержка SPA | Два параллельных канала |
| Игнор timeline стройки | Штрафы застройщика | Excel-график платежей |
Планируйте liquidity buffer минимум 10% от суммы off-plan рассрочки на непредвиденные задержки продажи актива в РФ, это типичный резерв наших клиентов 2025–2026. Обсудите timeline с брокером до брони, не после.
Связанные материалы
Нужна подборка объектов под доходность?
Считаем net ROI по районам, не цифры из буклета. 0% комиссии покупателю.
Частые вопросы
Да. Бронь 50 000–200 000 бат фиксирует юнит на 14–30 дней. Этого хватает, чтобы продать актив дома или получить бридж. После брони первый взнос обычно 25–35%.
Бронь продлевают ещё на 14 дней у большинства застройщиков. Если не успеете, теряете депозит. Ставьте бронь только когда покупатель найден или есть бридж.
Короткий залоговый кредит 3–12 мес под российскую недвижимость. Ставки 18–28% годовых. Берут для быстрого входа, затем продают актив и закрывают займ.
По практике MORE Group 2024–2026: 2–6 месяцев в Москве при адекватной цене, 3–9 в регионах. Ипотека добавляет 3–6 недель на снятие обременения.
Частично. Off-plan рассрочка 25/30/40% на 18–36 месяцев даёт время постепенно продавать активы в РФ. Идеально при текущем доходе и плановой ликвидности.
Дополнительный контекст MORE Group: перед финальным решением сверьте цифры с актуальным прайсом застройщика и курсом THB. Рынок Пхукета обновляется ежеквартально, indicative диапазоны в статье требуют персональной верификации на дату сделки.
Дополнительный контекст MORE Group: перед финальным решением сверьте цифры с актуальным прайсом застройщика и курсом THB. Рынок Пхукета обновляется ежеквартально, indicative диапазоны в статье требуют персональной верификации на дату сделки.
Дополнительный контекст MORE Group: перед финальным решением сверьте цифры с актуальным прайсом застройщика и курсом THB. Рынок Пхукета обновляется ежеквартально, indicative диапазоны в статье требуют персональной верификации на дату сделки.
Если ваш кейс не похож на типичный, напишите нам в Telegram @Maksim_MOREGroup. За 8 лет работы мы видели почти все возможные конфигурации «деньги есть, но не свободные», и для каждой нашли решение.
Частые вопросы
Да. Бронь стоит 50 000–200 000 бат (90–360 тыс. ₽), фиксирует юнит и цену на 14–30 дней. Этого срока хватает, чтобы продать актив дома или получить бридж-займ. После брони, первый взнос обычно 25–35% от стоимости.
Стандартно бронь продлевается ещё на 14 дней по запросу, застройщик идёт навстречу. Если не успеете, теряете депозит брони (50–200 тыс. бат). Чтобы избежать риска, ставьте бронь только когда покупатель на ваш актив уже найден или есть бридж-кредит.
Это короткий (3–12 мес) залоговый кредит под залог вашей российской недвижимости. Ставки 18–28% годовых. Берёте чтобы быстро войти в сделку на Пхукете, дальше продаёте российский актив и закрываете бридж. Подходит при покупке на росте рынка, когда ждать опасно.
По нашей практике 2024–2026 годов: 2–6 месяцев в Москве при адекватной цене, 3–9 месяцев в регионах. Если квартира в ипотеке, добавьте 3–6 недель на согласование с банком и снятие обременения.
Частично. Рассрочка off-plan на Пхукете обычно 25/25/25/25% или 30/30/40% по этапам стройки 18–36 месяцев. Это даёт вам 1,5–3 года, чтобы постепенно высвобождать капитал в РФ. Идеальная схема для тех, у кого есть текущий доход и активы для постепенной продажи.
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг — сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.