Бронь, первый взнос, рассрочка: как реально платят за off
Разбираем 4 этапа платежа: бронь 50-200 тыс. бат, первый взнос 25-35%, рассрочка по этапам стройки, финал на сдаче. С реальными графиками 5 проектов 2026.
Покупка на этапе стройки кондо на Пхукете идёт в 4 этапа: (1) бронь 50-200 тыс. бат, фиксирует лот на 14-30 дней; (2) первый взнос 25-35% при подписании договора через 30 дней; (3) рассрочка по этапам стройки (1-6 платежей за 18-36 месяцев); (4) финал и регистрация, оставшиеся 30-40%. Сверху ~3,5-5% налогов и сборов.
Короткий ответ: За на этапе стройки на Пхукете платят в четыре волны, бронь, первый взнос при договоре, этапы стройки и финал при передаче ключей. Типичный график 30/30/40: около 30% в первый год, 30% на фундаменте, 40% при ключах плюс 3,5-5% сборов. Ежемесячной «ипотеки» у застройщика нет, только крупные транши. Планируйте FET на каждый SWIFT и подушку 2 месяца перед каждым платежом.
«Сколько мне нужно прямо сейчас?» - это самый частый вопрос клиентов в наших звонках 2026 года. Девять из 23 человек задавали его прямо. И ответ почти никогда не равен полной стоимости.
Эта статья, детальный разбор всех этапов платежа за объект на этапе стройки недвижимость на Пхукете в 2026 году. С реальными графиками 5 проектов, цифрами в ₽ и THB, и разбором что бывает, если платёж пропущен.
Не понимаете график оплаты под ваш бюджет? Эксперты MORE Group составят персональный план под конкретный проект. Запросить расчёт →
Этап 1: Бронь лота (50 000 - 500 000 бат)
Бронь стоит 50 000-500 000 бат и держит выбранный лот за вами 14-30 дней, снимая его из открытых продаж. Этого срока хватает на проверку документов юристом, если начать её сразу, а не за неделю до истечения брони.
Сумма:
| Сегмент проекта | Бронь, бат | Бронь, ₽ |
|---|---|---|
| Бюджетный кондо (Чалонг, Равай) | 50 000 | 90 000 |
| Средний кондо (Камала, средний Bang Tao) | 100 000 | 180 000 |
| Премиум кондо (топ Bang Tao, Layan, Surin) | 200 000 | 360 000 |
| Виллы на этапе стройки | 200 000 - 500 000 | 360 000 - 900 000 |
| Брендовые резиденции (Banyan Tree, MontAzure) | 300 000 - 1 000 000 | 540 тыс. - 1,8 млн |
Что вы получаете за бронь:
- Лот снят из продаж на 14 дней (стандарт), продление до 30 дней по запросу
- Зафиксирована цена (даже если в эту неделю поднимут цены)
- Зафиксированы скидки и бонусы (мебель, паркинг, сертификат)
- Получаете полный пакет документов: SPA-черновик, свидетельства застройщика, планы
Срок: 14 дней (стандарт), продление до 30 дней, обычно бесплатно по запросу.
Возвратность: депозит брони в общем случае не возвращается, если вы передумали. Но возвращается полностью, если:
- Юридическая проверка документов выявила серьёзные проблемы у застройщика
- Условия в договоре отличаются от тех, что обещали при бронировании
- Ваш банк отказал в международном переводе с документально подтверждённой причиной
Лайфхак: Перед бронью обязательно запросите у нас или своего юриста SPA-черновик и проверьте: грейс-период, штрафы за пропуск, условия возврата. Это 80% всех будущих проблем.
Этап 2: Первый взнос и подписание договор (25-35%)
Первый взнос составляет 25-35% цены и вносится вместе с подписанием договора, обычно через 30 дней после брони. Срок может сдвинуться на 14 или 45 дней в зависимости от того, как быстро пройдёт проверка документов.
Сумма:
| Тип проекта | % от стоимости | На примере 8 млн ₽ |
|---|---|---|
| Старт продаж (мало sales) | 10-15% | 800 тыс. - 1,2 млн ₽ |
| Активная фаза продаж | 25-30% | 2,0-2,4 млн ₽ |
| Финальные лоты, готовое жильё | 30-50% | 2,4-4,0 млн ₽ |
| Премиум-проекты (репутационные) | 30-50% | 2,4-4,0 млн ₽ |
Что подписывается:
- договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement), основной договор купли-продажи
- Foreign Exchange Transaction Form (FET), банк подтверждает, что деньги пришли из-за границы (нужен для регистрации полная собственность)
- Договор бронирования паркинга/кладовки (если применимо)
- Предварительный договор аренды (если есть общий пул аренды программа)
Платёж куда:
| Что покупаете | Куда платите |
|---|---|
| Кондо полная собственность (49% квота) | На счёт застройщика, обязательно из-за границы (для FET) |
| Кондо долгая аренда | На счёт застройщика или эскроу, можно из тайского банка |
| Вилла долгая аренда (земля) | Часто на escrow-счёт или счёт юриста |
| Вилла через тайскую компанию | На счёт компании, оформляется отдельно |
Для покупки кондо в полную собственность деньги обязательно должны прийти из-за границы (proof of foreign currency origin). Если вы переведёте через тайский внутренний счёт, не сможете оформить полную собственность, только долгую аренду. Это критическое правило.
Этап 3: Рассрочка по этапам стройки
Главное отличие Пхукета от российского рынка: ипотеки на 20 лет здесь нет, есть рассрочка на 18-30 месяцев под 0%. Остаток после первого взноса разбивается на 3-8 платежей, привязанных к проценту готовности дома.
Типичные графики 2026:
Схема А: 30/30/40 (классика среднего сегмента)
| Этап | Сумма | Когда |
|---|---|---|
| Бронь | 100 тыс. бат | T+0 |
| Подписание договора | 30% - бронь | T+30 дней |
| Foundation complete (фундамент) | 30% | T+8-12 мес |
| Final / передача ключей (на сдаче) | 40% | T+24 мес |
Используют: Origin Property, Botanica Group, средний Sansiri, локальные тайские застройщики.
Схема Б: 25/25/25/25 (премиум)
| Этап | Сумма | Когда |
|---|---|---|
| Бронь | 200 тыс. бат | T+0 |
| Подписание договора | 25% - бронь | T+30 дней |
| Завершение каркаса | 25% | T+12 мес |
| Завершение отделки | 25% | T+24 мес |
| Передача ключей | 25% | T+30-36 мес |
Используют: Премиальный сегмент Bang Tao, Layan, Sansiri Premium, MontAzure.
Схема В: 10/15×6 (растянутая для сложных на этапе стройки)
Очень редко, только в премиальном сегменте на старте продаж. 10% бронь + 15% × 6 ежеквартальных платежей за 18 месяцев.
Схема Г: «50% бронь / 50% на сдаче» (готовое жильё)
Для уже готовых лотов - это не рассрочка, а просто оплата сделки за 30 дней. 50% брони, 50% при регистрации в земельном отделе.
Этап 4: Финал и регистрация (земельный отдел)
Финальный платёж - 10-50% цены - вносится при сдаче дома, обычно за 30-60 дней до передачи ключей. Вместе с ним оплачиваются сбор за регистрацию 1-2% и взнос в фонд дома.
Что включает финальный платёж:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Финальный взнос (40% или последний из этапов) | По графику |
| Налог на передачу (сбор за регистрацию) | 2% от регистрационной стоимости (50/50 с застройщиком) |
| Specific Business Tax (если продавец, компания, продаёт меньше 5 лет владения) | 3,3% (платит обычно застройщик) |
| Stamp Duty (если SBT не применяется) | 0,5% |
| Льготная ставка сбора 0,01% | Иностранцу недоступна: только для покупателей с тайским гражданством |
| Взнос в фонд дома (фонд кап. ремонта) | 500-800 бат/м² разово |
| Общие зоны Fee (фонд содержания), авансом 12 мес | 30-60 бат/м²/мес × 12 |
На примере кондо 45 м² за 8 млн ₽:
| Статья | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Сбор за регистрацию 1% (половина) | 80 000 |
| Взнос в фонд дома 600 бат/м² × 45 = 27 000 бат | 49 000 |
| Общие зоны fee 50 бат/м² × 45 × 12 = 27 000 бат | 49 000 |
| Итого «доплата на сдаче» | ~178 000 ₽ + остаток рассрочки |
Сравнение реальных графиков 5 проектов Пхукета 2026
| Проект | Район | Цена 1-bed | Бронь | 1-й взнос | Рассрочка | Срок до сдачи |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Origin Bang Tao Beach | Bang Tao | 7,8 млн ₽ | 100 тыс. бат | 30% | 30/30/40 | 24 мес |
| Botanica Modern Loft | Cherng Talay | 9,5 млн ₽ | 100 тыс. бат | 25% | 25/25/25/25 | 30 мес |
| Layan Verde | Layan | 12,4 млн ₽ | 200 тыс. бат | 30% | 30/30/40 | 18 мес |
| The Ozone Signature | Bang Tao | 6,9 млн ₽ | 100 тыс. бат | 25% | 25/25/25/25 | 36 мес |
| Banyan Tree Grand | Phuket Grand Bay | 25 млн ₽ | 500 тыс. бат | 30% | 10×10 в течение 30 мес | 30 мес |
График платежей для разных бюджетов (пример средней схемы 30/30/40)
Три примера ниже показывают, как один и тот же график 30/30/40 выглядит в деньгах при бюджетах от 4 до 15 млн ₽. Первый взнос в них колеблется от 1,2 до 4,5 млн ₽, а срок рассрочки - от 18 до 30 месяцев.
Кондо за 4 млн ₽, студия в Чалонге
| Месяц | Сумма, ₽ | Накопительно |
|---|---|---|
| Бронь | 90 000 | 90 000 |
| +30 дней (1-й взнос 30% - бронь) | 1 110 000 | 1 200 000 |
| +12 мес (этап 30%) | 1 200 000 | 2 400 000 |
| +24 мес (финал 40% + сборы) | 1 760 000 | 4 160 000 |
Кондо за 8 млн ₽ (1-bed Bang Tao)
| Месяц | Сумма, ₽ | Накопительно |
|---|---|---|
| Бронь | 180 000 | 180 000 |
| +30 дней | 2 220 000 | 2 400 000 |
| +12 мес | 2 400 000 | 4 800 000 |
| +24 мес | 3 380 000 | 8 180 000 |
Вилла за 18 млн ₽ (Layan)
| Месяц | Сумма, ₽ | Накопительно |
|---|---|---|
| Бронь | 360 000 | 360 000 |
| +30 дней (1-й взнос 30%) | 5 040 000 | 5 400 000 |
| +12 мес | 5 400 000 | 10 800 000 |
| +24 мес | 7 540 000 | 18 340 000 |
Нужен график под конкретный проект и ваш бюджет? Эксперты MORE Group рассчитают всё включая курс ₽/бат, налоги и комиссии. Получить расчёт →
Что бывает, если платёж пропущен
При просрочке платежа стандартный договор даёт отсрочку 7-30 дней, дальше начисляется штраф 0,02-0,05% в день, а при задержке свыше 60-90 дней застройщик вправе расторгнуть договор с удержанием части внесённого. Этот механизм многие покупатели не читают.
| Просрочка | Что происходит |
|---|---|
| 1-30 дней | Grace period, без штрафа (некоторые застройщики берут 1% пени) |
| 31-60 дней | Пеня 1-2% в месяц + письменное уведомление |
| 61-90 дней | Финальное предупреждение, пеня растёт до 3% |
| 90+ дней | Право застройщика расторгнуть договор + удержать 30-50% уплаченных средств как штраф |
Реальный случай из нашей практики (анонимно):
Клиент пропустил 2-й платёж на 78 дней (пытался продать актив дома, затянулось). Застройщик прислал уведомление о расторжении. Удалось договориться: 30 дней дополнительной отсрочки + пеня 60 тыс. бат + докуплены 2 сертификата на услуги управления. Сделка спасена, но «штраф» составил ~150 тыс. ₽.
Вывод: не планируйте платёжный график «впритык». Закладывайте 2-месячную подушку перед каждым крупным взносом.
Как согласовать график с застройщиком до договора
На старте продаж менеджер показывает упрощённую таблицу из буклета, но юридическую силу имеет только договор. Запросите письменно 6 вещей: точные даты или привязку к проценту готовности (фундамент, коробка, отделка), валюту расчёта в батах, реквизиты, зачёт брони, отсрочку при просрочке и потолок штрафа. Если застройщик отказывается фиксировать, это тревожный сигнал до перевода брони.
Сравните маркетинговый график с рассрочкой от застройщика и платёжными схемами 30/70, расхождения в датах или процентах обсуждайте до подписания, не после первого просроченного счёта. Зафиксируйте в переписке с менеджером обещанные бонусы (мебель, паркинг), они должны попасть в договоре или приложение, иначе их сложно взыскать при передаче ключей.
Сценарии для покупателей: какой график под ваш бюджет
| Профиль | Стартовый капитал | Подходящая схема | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Инвестор с ликвидным портфелем | 30% + резерв на 2 этапа | 30/30/40 или 25×4 | FET на каждый SWIFT, налоги при передаче ключей |
| Семья с фиксированным доходом | 25% + подушка 6 мес | Растянутый график 25×4 | Штрафы за просрочку в договоре |
| Переезд «к сдаче» | 10-15% на пресейле | 10/15×6 (редко) | Риск изменения графика застройщиком |
| Покупатель с активами в РФ | Бронь + 1-й взнос | Любая, если SWIFT проходит | Сроки вывода валюты, см. перевод в Таиланд |
Сценарий «минимум на старте». Клиент хочет войти в проект на пресейле с 10-15% первого взноса. Это возможно у застройщиков, которым нужен объём продаж на старте для финансирования котлована. Риск: через 12 месяцев второй платёж 25-30% может совпасть с просадкой ликвидности. MORE Group перед бронью строит таблицу «месяц → сумма → источник»; см. также сколько денег нужно для покупки.
Сценарий «консервативный инвестор». Предпочитает позднюю стадию на этапе стройки (80-90% готовности): первый взнос выше (30-50%), но до ключей 6-12 месяцев и меньше строительный риск. Рассрочка короче, часто один промежуточный платёж и финал.
Сценарий «семья с детьми». Планирует переезд к дате передача ключей: закладывает не только график застройщика, но и расходы на мебель, школу и плата за содержание дома на первый год. MORE Group добавляет в расчёт 500-800 бат/м² взнос в фонд дома и аванс юридическое лицо кондоминиума, эти суммы не входят в договоре, но обязательны в день регистрации.
Риски платежного графика и тревожные сигналы в договоре
Перед подписанием проверьте два раздела договора: график платежей и последствия просрочки. Пять тревожных сигналов ниже встречаются регулярно, и каждый из них перекладывает риск на покупателя.
| Тревожный сигнал в договоре | Чем грозит | Что просить у юриста |
|---|---|---|
| 100% оплата до получения License | Деньги у застройщика без регистрации | Привязка к этапам стройки |
| Нет grace period | Штраф с 1-го дня просрочки | 30 дней + письменное уведомление |
| Удержание 50%+ при расторжении | Потеря половины вложений | Cap на штрафе, возврат при force majeure |
| Право менять график односторонне | Сдвиг платежей без согласия | Фиксированные даты или % готовности |
| Оплата только наличными/обменник | Нет FET | Только SWIFT, см. FET-справку |
Полный чеклист проверка документов - в гайде по этапам сделки и проверка документов. Независимый юрист на Пхукете читает договор до первого крупного перевода. Если менеджер торопит «подписать сегодня, иначе лот уйдёт», это повод замедлиться, а не пропустить юридическую проверку: хорошие лоты на Пхукете продаются неделями, а не минутами.
Чеклист перед бронированием лота
- Прочитал договор-черновик целиком, особенно раздел «Default and Termination»
- Понял точные суммы и даты всех платежей
- Заложил 4-5% сверху на налоги, сборы и фонды
- Имею план по высвобождению капитала под каждый этап
- Знаю, как переводить деньги из РФ (FET, Wise, Revolut; см. гайд по переводу)
- Зарезервировал 2-месячную подушку перед каждым платежом
- Сверил квоту для иностранцев и форму владения (полная собственность или долгая аренда)
Связанные материалы
- Деньги «заморожены» в активах: 5 схем покупки на Пхукете
- Можно ли платить как по ипотеке: все схемы рассрочки и кредитов
- Сколько денег нужно для покупки квартиры на Пхукете
- Как перевести деньги в Таиланд для покупки недвижимости
- Этапы сделки покупки кондо в Таиланде
Условия рассрочки и проценты первого взноса меняются от проекта к проекту и от стадии продаж. Если вам нужна точная информация по конкретному ЖК, напишите нам в Telegram @Maksim_MOREGroup, пришлём актуальный график за 1 рабочий день. MORE Group бесплатно сверит маркетинговый график с текстом договор до вашей брони и покажет полную таблицу «месяц → платёж → итого».
Разберём, как оплатить покупку из России
Подскажем рабочий маршрут перевода под конкретную сделку и какие документы попросит банк.
Написать в мессенджер
Частые вопросы
Стандартная бронь, 50 000-200 000 бат (90-360 тыс. ₽). Премиум-сегмент, 200-500 тыс. бат. Бронь резервирует лот на 14-30 дней до подписания договора.
Стандарт 2026, 25-35% при подписании договора. На пресейле встречается 10-15%, у финальных лотов, 30-50%.
Нет. Тайские застройщики работают этапными платежами 3-8 траншей, привязанных к стройке. Подробнее, в гайде по ипотеке и рассрочке на Пхукете.
Grace period 30 дней, затем пеня 1-2% в месяц. После 60-90 дней застройщик может расторгнуть договор и удержать 30-50% уплаченного.
Сбор за регистрацию, взнос в фонд дома, плата за содержание дома авансом, регистрационные сборы, итого около 3,5-5% сверх цены лота при передаче ключей.
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг, сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Квартиры в рассрочку 0%
Проекты с оплатой по этапам строительства.
Кондоминиумы до 7 млн ฿
Ликвидный сегмент для foreign freehold.
Банг Тао до 15 млн ₽
Стартовый бюджет в самом ликвидном районе.
Не нашли подходящее, форма ниже: пришлём подборку под ваш бюджет и цель.
Основатель MORE Group
Основатель MORE Group. Четыре года в инвестиционном банке до переезда на Пхукет, с 2018 года работает на местном рынке недвижимости. Ведёт отношения с застройщиками и лично сопровождает сделки дороже 300 000 долларов.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях. Эксперт пришлёт подборку за 2 часа.