Бронь, первый взнос, рассрочка: как реально платят за off
Разбираем 4 этапа платежа: бронь 50-200 тыс. бат, первый взнос 25-35%, рассрочка по этапам стройки, финал на сдаче. С реальными графиками 5 проектов 2026.
TL;DR: Покупка off-plan кондо на Пхукете идёт в 4 этапа: (1) бронь 50–200 тыс. бат, фиксирует юнит на 14–30 дней; (2) первый взнос 25–35% при подписании SPA через 30 дней; (3) рассрочка по этапам стройки (1–6 платежей за 18–36 месяцев); (4) финал и регистрация, оставшиеся 30–40%. Сверху ~3,5–5% налогов и сборов.
Короткий ответ: За off-plan на Пхукете платят в четыре волны, бронь, первый взнос при SPA, этапы стройки и финал на handover. Типичный график 30/30/40: около 30% в первый год, 30% на фундаменте, 40% при ключах плюс 3,5–5% сборов. Ежемесячной «ипотеки» у застройщика нет, только крупные транши. Планируйте FET на каждый SWIFT и подушку 2 месяца перед каждым платежом.
«Сколько мне нужно прямо сейчас?», это самый частый вопрос клиентов в наших звонках 2026 года. Девять из 23 человек задавали его прямо. И ответ почти никогда не равен полной стоимости.
Эта статья, детальный разбор всех этапов платежа за off-plan недвижимость на Пхукете в 2026 году. С реальными графиками 5 проектов, цифрами в ₽ и THB, и разбором что бывает, если платёж пропущен.
🏝️ Не понимаете график оплаты под ваш бюджет? Эксперты MORE Group составят персональный план под конкретный проект. Запросить расчёт →
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Бронь, первый взнос, рассрочка, пошагово в гайде | Нужна адаптация под ваш бюджет и сроки |
| Цифры и кейсы MORE Group 2024–2026 | Правила и ставки меняются, сверяйте перед сделкой |
| Связка с покупкой и документами | Юрист на ключевых этапах сделки |
Этап 1: Бронь юнита (50 000 - 500 000 бат)
Что это: платёж, который фиксирует выбранный юнит за вами и снимает его из открытых продаж застройщика на 14–30 дней.
Сумма:
| Сегмент проекта | Бронь, бат | Бронь, ₽ |
|---|---|---|
| Бюджетный кондо (Чалонг, Равай) | 50 000 | 90 000 |
| Средний кондо (Камала, средний Bang Tao) | 100 000 | 180 000 |
| Премиум кондо (топ Bang Tao, Layan, Surin) | 200 000 | 360 000 |
| Виллы off-plan | 200 000 - 500 000 | 360 000 - 900 000 |
| Брендовые резиденции (Banyan Tree, MontAzure) | 300 000 - 1 000 000 | 540 тыс. - 1,8 млн |
Что вы получаете за бронь:
- Юнит снят из продаж на 14 дней (стандарт), продление до 30 дней по запросу
- Зафиксирована цена (даже если в эту неделю поднимут прайс)
- Зафиксированы скидки и бонусы (мебель, паркинг, сертификат)
- Получаете полный пакет документов: SPA-черновик, свидетельства застройщика, планы
Срок: 14 дней (стандарт), продление до 30 дней, обычно бесплатно по запросу.
Возвратность: депозит брони в общем случае не возвращается, если вы передумали. Но возвращается полностью, если:
- Юридический due diligence выявил серьёзные проблемы у застройщика
- Условия в SPA отличаются от тех, что обещали при бронировании
- Ваш банк отказал в международном переводе с документально подтверждённой причиной
Лайфхак: Перед бронью обязательно запросите у нас или своего юриста SPA-черновик и проверьте: грейс-период, штрафы за пропуск, условия возврата. Это 80% всех будущих проблем.
Этап 2: Первый взнос и подписание SPA (25–35%)
Когда: через 30 дней после брони (стандарт). Иногда через 14, иногда через 45, зависит от того, как быстро вы пройдёте due diligence.
Сумма:
| Тип проекта | % от стоимости | На примере 8 млн ₽ |
|---|---|---|
| Старт продаж (мало sales) | 10–15% | 800 тыс. - 1,2 млн ₽ |
| Активная фаза продаж | 25–30% | 2,0–2,4 млн ₽ |
| Финальные юниты, готовое жильё | 30–50% | 2,4–4,0 млн ₽ |
| Премиум-проекты (репутационные) | 30–50% | 2,4–4,0 млн ₽ |
Что подписывается:
- SPA (Sale and Purchase Agreement), основной договор купли-продажи
- Foreign Exchange Transaction Form (FET), банк подтверждает, что деньги пришли из-за границы (нужен для регистрации freehold)
- Договор бронирования паркинга/кладовки (если применимо)
- Предварительный rental agreement (если есть rental pool программа)
Платёж куда:
| Что покупаете | Куда платите |
|---|---|
| Кондо freehold (49% квота) | На счёт застройщика, обязательно из-за границы (для FET) |
| Кондо leasehold | На счёт застройщика или escrow, можно из тайского банка |
| Вилла leasehold (земля) | Часто на escrow-счёт или счёт юриста |
| Вилла через тайскую компанию | На счёт компании, оформляется отдельно |
⚠️ Для freehold-покупки кондо обязательно деньги должны прийти из-за границы (proof of foreign currency origin). Если вы переведёте через тайский внутренний счёт, не сможете оформить freehold, только леасхолд. Это критическое правило.
Этап 3: Рассрочка по этапам стройки
Здесь начинается главное отличие Пхукета от русского рынка новостроек: тут нет «ипотеки на 20 лет». Есть этапные платежи, крупные платежи, привязанные к % готовности дома.
Типичные графики 2026:
Схема А: 30/30/40 (классика среднего сегмента)
| Этап | Сумма | Когда |
|---|---|---|
| Бронь | 100 тыс. бат | T+0 |
| Подписание SPA | 30% - бронь | T+30 дней |
| Foundation complete (фундамент) | 30% | T+8–12 мес |
| Final / Handover (на сдаче) | 40% | T+24 мес |
Используют: Origin Property, Botanica Group, средний Sansiri, локальные тайские застройщики.
Схема Б: 25/25/25/25 (премиум)
| Этап | Сумма | Когда |
|---|---|---|
| Бронь | 200 тыс. бат | T+0 |
| Подписание SPA | 25% - бронь | T+30 дней |
| Завершение каркаса | 25% | T+12 мес |
| Завершение отделки | 25% | T+24 мес |
| Handover | 25% | T+30–36 мес |
Используют: Premium-сегмент Bang Tao, Layan, Sansiri Premium, MontAzure.
Схема В: 10/15×6 (растянутая для сложных off-plan)
Очень редко, только в premium на старте продаж. 10% бронь + 15% × 6 ежеквартальных платежей за 18 месяцев.
Схема Г: «50% бронь / 50% на сдаче» (готовое жильё)
Для уже готовых юнитов, это не рассрочка, а просто оплата сделки за 30 дней. 50% брони, 50% при регистрации в Land Office.
Этап 4: Финал и регистрация (Land Office)
Когда: при сдаче дома, обычно за 30–60 дней до handover keys.
Что включает финальный платёж:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Финальный взнос (40% или последний из этапов) | По графику |
| Налог на передачу (transfer fee) | 2% от регистрационной стоимости (50/50 с застройщиком) |
| Specific Business Tax (если продавец, компания, продаёт меньше 5 лет владения) | 3,3% (платит обычно застройщик) |
| Stamp Duty (если SBT не применяется) | 0,5% |
| Регистрационный сбор Land Office | 0,01% |
| Sinking Fund (фонд кап. ремонта) | 500–800 бат/м² разово |
| Common Area Fee (фонд содержания), авансом 12 мес | 30–60 бат/м²/мес × 12 |
На примере кондо 45 м² за 8 млн ₽:
| Статья | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Transfer fee 1% (половина) | 80 000 |
| Sinking fund 600 бат/м² × 45 = 27 000 бат | 49 000 |
| Common area fee 50 бат/м² × 45 × 12 = 27 000 бат | 49 000 |
| Итого «доплата на сдаче» | ~178 000 ₽ + остаток рассрочки |
Сравнение реальных графиков 5 проектов Пхукета 2026
| Проект | Район | Цена 1-bed | Бронь | 1-й взнос | Рассрочка | Срок до сдачи |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Origin Bang Tao Beach | Bang Tao | 7,8 млн ₽ | 100 тыс. бат | 30% | 30/30/40 | 24 мес |
| Botanica Modern Loft | Cherng Talay | 9,5 млн ₽ | 100 тыс. бат | 25% | 25/25/25/25 | 30 мес |
| Layan Verde | Layan | 12,4 млн ₽ | 200 тыс. бат | 30% | 30/30/40 | 18 мес |
| The Ozone Signature | Bang Tao | 6,9 млн ₽ | 100 тыс. бат | 25% | 25/25/25/25 | 36 мес |
| Banyan Tree Grand | Phuket Grand Bay | 25 млн ₽ | 500 тыс. бат | 30% | 10×10 в течение 30 мес | 30 мес |
График платежей для разных бюджетов (пример средней схемы 30/30/40)
Кондо за 4 млн ₽ (студия в Чалонг)
| Месяц | Сумма, ₽ | Накопительно |
|---|---|---|
| Бронь | 90 000 | 90 000 |
| +30 дней (1-й взнос 30% - бронь) | 1 110 000 | 1 200 000 |
| +12 мес (этап 30%) | 1 200 000 | 2 400 000 |
| +24 мес (финал 40% + сборы) | 1 760 000 | 4 160 000 |
Кондо за 8 млн ₽ (1-bed Bang Tao)
| Месяц | Сумма, ₽ | Накопительно |
|---|---|---|
| Бронь | 180 000 | 180 000 |
| +30 дней | 2 220 000 | 2 400 000 |
| +12 мес | 2 400 000 | 4 800 000 |
| +24 мес | 3 380 000 | 8 180 000 |
Вилла за 18 млн ₽ (Layan)
| Месяц | Сумма, ₽ | Накопительно |
|---|---|---|
| Бронь | 360 000 | 360 000 |
| +30 дней (1-й взнос 30%) | 5 040 000 | 5 400 000 |
| +12 мес | 5 400 000 | 10 800 000 |
| +24 мес | 7 540 000 | 18 340 000 |
📊 Нужен график под конкретный проект и ваш бюджет? Эксперты MORE Group рассчитают всё включая курс ₽/бат, налоги и комиссии. Получить расчёт →
Что бывает, если платёж пропущен
Стандартный SPA содержит штрафной механизм, который многие покупатели не читают:
| Просрочка | Что происходит |
|---|---|
| 1–30 дней | Grace period, без штрафа (некоторые застройщики берут 1% пени) |
| 31–60 дней | Пеня 1–2% в месяц + письменное уведомление |
| 61–90 дней | Финальное предупреждение, пеня растёт до 3% |
| 90+ дней | Право застройщика расторгнуть SPA + удержать 30–50% уплаченных средств как штраф |
Реальный кейс из нашей практики (анонимно):
Клиент пропустил 2-й платёж на 78 дней (пытался продать актив дома, затянулось). Застройщик прислал уведомление о расторжении. Удалось договориться: 30 дней дополнительного grace + пеня 60 тыс. бат + докуплены 2 сертификата на услуги управления. Сделка спасена, но «штраф» составил ~150 тыс. ₽.
Вывод: не планируйте платёжный график «впритык». Закладывайте 2-месячную подушку перед каждым крупным взносом.
Как согласовать график с застройщиком до SPA
На пресейле менеджер часто показывает «маркeting schedule», упрощённую таблицу из буклета. Юридически binding только SPA. Попросите письменно: exact dates или привязку к % готовности (foundation, structure, finishing), валюту расчёта (THB), реквизиты, зачёт брони, grace period и cap на penalty. Если застройщик отказывается фиксировать, это red flag до перевода брони.
Сравните marketing schedule с рассрочкой от застройщика и платёжными схемами 30/70, расхождения в датах или процентах обсуждайте до подписания, не после первого просроченного invoice. Зафиксируйте в переписке с менеджером обещанные бонусы (мебель, паркинг), они должны попасть в SPA или приложение, иначе их сложно взыскать на handover.
Сценарии для покупателей: какой график под ваш бюджет
| Профиль | Стартовый капитал | Подходящая схема | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Инвестор с ликвидным портфелем | 30% + резерв на 2 этапа | 30/30/40 или 25×4 | FET на каждый SWIFT, налоги на handover |
| Семья с фиксированным доходом | 25% + подушка 6 мес | Растянутый график 25×4 | Штрафы за просрочку в SPA |
| Переезд «к сдаче» | 10–15% на пресейле | 10/15×6 (редко) | Риск изменения графика застройщиком |
| Покупатель с активами в РФ | Бронь + 1-й взнос | Любая, если SWIFT проходит | Сроки вывода валюты, см. перевод в Таиланд |
Сценарий «минимум на старте». Клиент хочет войти в проект на пресейле с 10–15% первого взноса. Это возможно у застройщиков, которым нужен объём pre-sales для финансирования котлована. Риск: через 12 месяцев второй платёж 25–30% может совпасть с просадкой ликвидности. MORE Group перед бронью строит таблицу «месяц → сумма → источник»; см. также сколько денег нужно для покупки.
Сценарий «консервативный инвестор». Предпочитает late-stage off-plan (80–90% готовности): первый взнос выше (30–50%), но до ключей 6–12 месяцев и меньше строительный риск. Рассрочка короче, часто один промежуточный платёж и финал.
Сценарий «семья с детьми». Планирует переезд к дате handover: закладывает не только график застройщика, но и расходы на мебель, школу и common fee на первый год. MORE Group добавляет в расчёт 500–800 бат/м² sinking fund и аванс juristic person, эти суммы не входят в SPA, но обязательны в день регистрации.
Риски платежного графика и red flags в SPA
Перед подписанием SPA проверьте раздел Payment Schedule и Default. Типичные red flags:
| Red flag в договоре | Чем грозит | Что просить у юриста |
|---|---|---|
| 100% оплата до получения License | Деньги у застройщика без регистрации | Привязка к этапам стройки |
| Нет grace period | Штраф с 1-го дня просрочки | 30 дней + письменное уведомление |
| Удержание 50%+ при расторжении | Потеря половины вложений | Cap на penalty, возврат при force majeure |
| Право менять график односторонне | Сдвиг платежей без согласия | Фиксированные даты или % готовности |
| Оплата только наличными/обменник | Нет FET | Только SWIFT, см. FET-справку |
Полный чеклист due diligence, в гайде по этапам сделки и due diligence. Независимый юрист на Пхукете читает SPA до первого крупного перевода. Если менеджер торопит «подписать сегодня, иначе юнит уйдёт», это повод замедлиться, а не пропустить legal review: хорошие юниты на Пхукете продаются неделями, а не минутами.
Чеклист перед бронированием юнита
- Прочитал SPA-черновик целиком, особенно раздел «Default and Termination»
- Понял точные суммы и даты всех платежей
- Заложил 4–5% сверху на налоги, сборы и фонды
- Имею план по высвобождению капитала под каждый этап
- Знаю, как переводить деньги из РФ (FET, Wise, Revolut; см. гайд по переводу)
- Зарезервировал 2-месячную подушку перед каждым платежом
- Сверил foreign quota и форму владения (freehold vs leasehold)
Связанные материалы
- Деньги «заморожены» в активах: 5 схем покупки на Пхукете
- Можно ли платить как по ипотеке: все схемы рассрочки и кредитов
- Сколько денег нужно для покупки квартиры на Пхукете
- Как перевести деньги в Таиланд для покупки недвижимости
- Этапы сделки покупки кондо в Таиланде
Условия рассрочки и проценты первого взноса меняются от проекта к проекту и от стадии продаж. Если вам нужна точная информация по конкретному ЖК, напишите нам в Telegram @Maksim_MOREGroup, пришлём актуальный график за 1 рабочий день. MORE Group бесплатно сверит marketing schedule с текстом SPA до вашей брони и покажет полную таблицу «месяц → платёж → итого».
Нужна подборка объектов под доходность?
Считаем net ROI по районам, не цифры из буклета. 0% комиссии покупателю.
Частые вопросы
Стандартная бронь, 50 000–200 000 бат (90–360 тыс. ₽). Премиум-сегмент, 200–500 тыс. бат. Бронь резервирует юнит на 14–30 дней до подписания SPA.
Стандарт 2026, 25–35% при подписании SPA. На пресейле встречается 10–15%, у финальных юнитов, 30–50%.
Нет. Тайские застройщики работают этапными платежами 3–8 траншей, привязанных к стройке. Подробнее, в гайде по ипотеке и рассрочке на Пхукете.
Grace period 30 дней, затем пеня 1–2% в месяц. После 60–90 дней застройщик может расторгнуть SPA и удержать 30–50% уплаченного.
Transfer fee, sinking fund, common fee авансом, регистрационные сборы, итого около 3,5–5% сверх цены юнита на handover.
Частые вопросы
Стандартная бронь юнита у застройщика, 50 000–200 000 бат (90–360 тыс. ₽). Бронь премиум-сегмента (Sansiri, MontAzure, Layan Verde), 200–500 тыс. бат. Бронь резервирует юнит на 14–30 дней до подписания SPA (договора купли-продажи).
Стандарт 2026, 25–35% от стоимости при подписании SPA. Премиум-проекты иногда требуют 30–50%. Минимальный первый взнос (10–15%) встречается у проектов в начале продаж, застройщику важно собрать pre-sale объём для запуска стройки.
Нет. Тайские застройщики не предлагают «ипотечную» схему с ежемесячными равными платежами. Стандартная рассрочка, это 3–8 крупных платежей, привязанных к этапам стройки. Подробнее в статье «Можно ли платить как по ипотеке: все схемы рассрочки» (см. ниже).
Стандартный SPA на Пхукете предусматривает grace period 30 дней с пенёй 1–2% в месяц. После 60–90 дней просрочки застройщик имеет право расторгнуть договор и вернуть только 50–70% уплаченных сумм (часть остаётся как штраф). Поэтому крайне важно реалистично планировать график.
Для кондо freehold: налог при регистрации (специальный business tax 3,3% или transfer fee 2%, поровну с продавцом), госпошлина регистрации 0,01%, sinking fund 500–800 бат/м² (разовый), 1-й взнос в фонд содержания 30–60 бат/м²/мес × 12 мес авансом. Итого ~3,5–5% сверху стоимости.
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг — сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.