Регистрация недвижимости в Land Office Пхукет 2026

Короткий ответ: Регистрация в Phuket Land Office занимает один рабочий день (3–5 часов в офисе) и переводит вас из «покупателя по SPA» в собственника по chanote. Иностранцу нужны FET-справка, Foreign Quota Certificate, cashier’s cheque на налоги и CAM fees без долгов. Transfer Fee для иностранцев, полные 2% (льгота 0.01% только для тайских граждан). Личное присутствие необязательно, достаточно POA по форме Tor Dor 21.

Phuket Provincial Land Office регистрирует право собственности: без визита сделка не закрыта, SPA и оплата сами по себе не делают вас собственником.

Плюсы и минусы регистрации в Land Office

Плюсы	Минусы
Один день при готовом пакете	Ошибка в FET, перенос на недели
POA, не обязательно ехать лично	Нужен правильный филиал по району объекта
Chanote = юридическая защита freehold	Иностранец платит полные 2% transfer fee

Сценарии для покупателя: как готовиться к Land Office

Три типичных профиля, и что каждому проверить до визита в офис.

Профиль	Ситуация	Главный риск	Что сделать заранее
Off-plan от застройщика	Ключи и transfer в один день	Просроченный Company Affidavit застройщика	Запросить debt-free letter и quota report за 14 дней до transfer
Вторичка, покупатель в РФ	Сделка через POA	FET на сумму меньше SPA	Перевод с запасом 1–2%, одна FET на полную сумму; см. гайд по FET
Инвестор с несколькими юнитами	Два transfer в одном здании	Исчерпание foreign quota между сделками	Quota report до каждого SPA, квота 49%

Выбирайте офис по адресу объекта, а не по очереди. Bang Tao и Cherng Talay, Thalang Branch (самый загруженный). Patong и Kamala, Kathu. Chalong и Rawai, суб-офис в Чалонге. Полный маршрут сделки, в этапах покупки кондо.

5 офисов Phuket Land Office: адреса, часы работы, какой выбрать

Провинция Пхукет разделена на территориальные зоны, и каждый объект регистрируется только в том офисе, к которому он географически прикреплён. Привезти chanote из Камалы в офис в Чалонге нельзя, документы вернут.

Офис	Адрес	Зоны обслуживания	Контакт
Phuket Provincial Land Office (главный)	89/1 Damrong Rd, Talat Yai, Mueang Phuket District	Mueang Phuket, центральные районы города	+66 76 211 033
Thalang Branch Land Office	Thep Krasattri Rd, Thalang District	Thalang, Choeng Thale, Cherng Talay, Bang Tao, Layan, Surin, Naithon	+66 76 311 044
Kathu Branch Land Office	Vichitsongkram Rd, Kathu District	Kathu, Patong, Kamala	+66 76 321 168
Phuket City Branch (Si Sunthon sub-office)	Si Sunthon, Thalang	Часть Thalang, граница с Choeng Thale	+66 76 273 555
Mueang Phuket sub-office (Chalong)	Chao Fa West Rd, Chalong	Chalong, Rawai, Nai Harn, Wichit	+66 76 381 230

Часы работы всех офисов одинаковые: Пн-Пт 8:30–16:30, обеденный перерыв 12:00–13:00. Регистрационные процедуры останавливаются за час до закрытия, после 15:30 новых заявителей не принимают, чтобы успеть оформить тех, кто уже сидит в очереди. В выходные и государственные праздники Таиланда Land Office не работает, а праздников в году более 15, включая Songkran (13–15 апреля), King’s Birthday (28 июля) и New Year (31 декабря - 2 января). Перед визитом всегда сверяйте календарь.

Если объект в Bang Tao, Surin, Cherng Talay, Laguna или Layan, едете в Thalang Branch. Это самый загруженный филиал на острове из-за объёма новых off-plan проектов в этом районе, очередь там стабильно дольше, чем в главном офисе. Patong, Kamala, Kathu, офис в Катху. Чалонг, Раваи, Най Харн, суб-офис в Чалонге, обычно самый свободный.

За 7 дней до визита: пакет документов покупателя

Подготовка документов, главный фактор успеха регистрации. 80% сорванных сделок на Пхукете, это не проблемы с деньгами или продавцом, а неполный или неправильно оформленный пакет покупателя. Минимальный комплект для иностранца:

• Действующий загранпаспорт + 2 копии всех страниц с печатями. Срок действия паспорта, минимум 6 месяцев на дату регистрации.
• Действующая виза или штамп о въезде в паспорте. Туристическая виза, виза по прибытии, Elite Visa, LTR, ED, подходит любая, главное чтобы она была действительной.
• Foreign Quota Certificate, справка от управляющей компании кондоминиума, подтверждающая, что приобретаемый юнит входит в иностранную квоту 49% и квота не превышена. Документ обязательный для каждой иностранной покупки кондо. О Foreign Quota подробнее в нашем гайде про квоту 49%.
• FET-сертификат (Foreign Exchange Transaction Certificate) на сумму покупки, выпущенный тайским банком после получения средств из-за рубежа. Без FET иностранец не может зарегистрировать кондо в собственность, это требование Section 19 Закона о кондоминиумах. Как его получить, пошагово здесь.
• Cashier’s cheque на сумму налогов и сборов, выпущенный тайским банком на имя Land Office. Наличными крупные суммы (от 100 000 бат) Land Office не принимает с 2019 года.
• Квитанция об оплате аннуальных сборов на содержание кондоминиума (CAM fees) за весь период, включая авансом 1–2 года вперёд. Без этой квитанции от управляющей компании регистрацию не проведут.
• Power of Attorney (POA) в форме TorDor 21; если регистрация идёт через доверенное лицо. Доверенность должна быть нотариально заверена и легализована (Hague Apostille для России, отдельная история). Подробнее, в гайде про POA для покупки в Таиланде.
• Sale & Purchase Agreement (SPA), оригинал договора купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Если хотя бы один документ просрочен или оформлен с ошибкой (типичный пример, FET выписан на сумму меньше реальной цены покупки), офицер Land Office вежливо укажет на проблему и попросит прийти в другой день. Никаких “решим на месте”, это госорган.

За 3 дня: пакет документов продавца / застройщика

Продавец, застройщик или предыдущий собственник, приносит свой комплект. Если продавец-застройщик, обычно его юрист собирает всё сам, но покупателю стоит знать, что должно быть в пакете:

• Оригинал chanote (Nor Sor 4 Jor), главный документ права собственности. Без оригинала регистрация невозможна. Если оригинал утерян, застройщик восстанавливает дубликат через Land Office, это занимает 2–4 недели.
• Сертификат регистрации компании-застройщика (Company Affidavit) не старше 1 месяца, выписанный Department of Business Development. Свежесть критична, старше 30 дней документ не примут.
• Список акционеров (Shareholder List) также не старше 1 месяца.
• Решение Совета директоров о продаже конкретного юнита, Board Resolution с печатью компании.
• Копия паспорта или ID-карты подписанта со стороны застройщика, имеющего полномочия по уставу.
• Квитанция об уплате CAM fees, застройщик подтверждает, что не оставил долгов по содержанию здания за период до передачи покупателю.
• Сертификат об отсутствии задолженности от управляющей компании (Debt-Free Certificate), обязательный документ с 2008 года.

Если объект на вторичном рынке, продавец-физлицо предъявляет паспорт + копию домовой книги (Tabien Baan), если он гражданин Таиланда, или паспорт + FET-исходящий (если продавец-иностранец и хочет вывести деньги обратно за рубеж).

День визита Х: пошаговая процедура (3–5 часов в офисе)

Регистрация в Land Office, это не одно действие, а цепочка из 8–10 окон, через которые проходит ваш пакет документов. Опытные юристы знают порядок и оптимизируют маршрут, но базовая последовательность одинакова во всех офисах острова.

1. 08:30–09:00: приезд и получение талона очереди. Land Office открывается ровно в 8:30, но местные приезжают за 30–40 минут до открытия. Кто пришёл к 9:00, получает талон с номером 40+ и ждёт до полудня. Юристы и брокеры, занимающиеся регистрациями ежедневно, иногда отправляют курьера в 7:30 занять место.
2. 09:00–10:00: первичная проверка пакета у офицера приёма. Документы покупателя и продавца проверяют на полноту и валидность. Здесь отсеиваются 30% попыток зарегистрировать сделку, найдут просроченную выписку, неправильную сумму на FET, отсутствие штампа на POA. Если документы в порядке, выдают регистрационную форму TorDor 1.
3. 10:00–11:00: оценка стоимости и расчёт налогов в окне Valuation. Государственный оценщик сверяет цену из договора с государственной оценочной стоимостью объекта (Appraised Value), которая хранится в базе Land Office. Налоги считаются от большей из двух сумм. На этом этапе вам выдают расчётный лист со всеми сборами.
4. 11:00–12:00: оплата налогов в кассе. Cashier’s cheque сдаётся в кассу, наличными можно доплатить мелкие сборы (до 10 000 бат). Получаете квитанцию об оплате, это критически важный документ, его нужно сохранить.
5. 12:00–13:00: обеденный перерыв Land Office. Сидите в холле, пьёте воду, никакие процедуры не идут. Опытные брокеры используют это время, чтобы съездить за дополнительной квитанцией в банк, если что-то пошло не так.
6. 13:00–14:30: регистрация передачи права собственности у Land Officer (Chao Phanak Ngan). Главный этап. Покупатель и продавец (или их представители по POA) садятся напротив офицера, подписывают регистрационный документ TorDor 13, прикладывают отпечаток большого пальца. Офицер вносит запись в государственный реестр и в оригинальный chanote.
7. 14:30–15:30: печать обновлённого chanote. На обороте chanote появляется новая запись: дата сделки, имя нового собственника на тайском и английском, цена, площадь, печать Land Office. Старую запись о предыдущем собственнике перечёркивают.
8. 15:30–16:00: выдача документов покупателю. Вы получаете оригинал chanote с вашим именем, регистрационный документ TorDor 13, копию TorDor 1, квитанции об уплате налогов. Все документы, на тайском с дублирующими полями на английском.

Если что-то пошло не по плану (неправильная сумма налога, спор о стоимости с оценщиком, заминка с FET), процедура может растянуться до закрытия офиса в 16:30 и переноситься на следующий рабочий день. Поэтому опытные юристы планируют регистрацию на вторник или среду; если придётся переносить, не упрётесь в выходные.

Налоги и сборы при регистрации: кто платит сколько

Land Office взимает четыре типа налогов и сборов с каждой сделки. Распределение между покупателем и продавцом, предмет договорённости и фиксируется в SPA, но рыночная практика на Пхукете устоялась.

Сбор	Ставка	База	Кто платит по рыночной практике
Transfer Fee	2%	от государственной оценочной стоимости	50/50 покупатель и продавец
Stamp Duty	0.5%	от продажной цены	продавец (только если SBT не применяется)
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	от продажной цены	продавец (если объект в собственности менее 5 лет)
Withholding Tax, физлица	прогрессивная шкала	от оценочной стоимости с учётом срока владения	продавец
Withholding Tax, юрлица	1%	от продажной цены или оценочной (большее)	продавец

Важные нюансы 2026 года. Программа Government Stimulus, по которой Transfer Fee и Mortgage Registration Fee снижались до 0.01% для жилой недвижимости стоимостью до 7 млн ฿ (Cabinet Resolution от 9 апреля 2024 года, продлено в 2025), доступна только тайским гражданам-физлицам. Для иностранцев и юрлиц действует полная ставка Transfer Fee 2% независимо от стоимости. Источник: Department of Lands. Уточняйте актуальный статус стимула на момент сделки, он продлевается отдельными решениями кабмина.

Specific Business Tax 3.3% применяется к продавцу, если он владел объектом менее 5 лет и не зарегистрирован в нём по месту жительства (Tabien Baan). Для off-plan покупок от застройщика SBT почти всегда есть, и застройщик закладывает его в цену. Если SBT применяется, Stamp Duty 0.5% не платится.

Withholding Tax для физлиц-продавцов считается по сложной формуле: оценочная стоимость минус allowance в зависимости от срока владения, остаток делится на годы владения, к этой сумме применяется прогрессивная подоходная ставка (от 5% до 35%), результат умножается обратно на годы владения. На практике для типичной сделки физлица-нерезидента это 1–4% от оценочной стоимости. Подробный разбор, в нашем гайде про налоги при покупке.

Реальный пример расчёта. Кондо в Bang Tao за 8 000 000 бат, государственная оценочная стоимость 6 500 000 бат, продавец-застройщик владел юнитом менее 5 лет:

• Transfer Fee: 2% × 6 500 000 = 130 000 бат (65 000 покупатель + 65 000 продавец)
• SBT: 3.3% × 8 000 000 = 264 000 бат (продавец)
• Stamp Duty: не применяется (есть SBT)
• Withholding Tax: 1% × 8 000 000 = 80 000 бат (продавец-юрлицо)

Итого покупатель платит в Land Office: 65 000 бат. Застройщик: 409 000 бат. На вторичном рынке без SBT (объект старше 5 лет в собственности) общая сумма сборов резко падает.

Получение Chanote (Title Deed) и проверка

Chanote, главный документ, ради которого вы и пришли в Land Office. На Пхукете и по всей стране существует четыре типа title deeds, и только один из них даёт полное право собственности.

Тип	Полное название	Сила титула	Где можно строить
Chanote (Nor Sor 4 Jor)	โฉนดที่ดิน	Полное право собственности, точные GPS-границы	Можно всё, можно продавать без ограничений
Nor Sor 3 Gor	นส.3 ก.	Право пользования с возможностью апгрейда до chanote	Можно строить, можно продавать
Nor Sor 3	นส.3	Право владения без точных границ	Можно строить, продажа с задержкой 30 дней
Sor Kor 1	สก.1	Право обработки земли	Нельзя строить, нельзя продавать

Покупайте только Chanote (Nor Sor 4 Jor). Это правило без исключений. Все остальные титулы, это потенциальный конфликт с соседями, проблема с границами и невозможность нормально продать объект иностранцу. Если брокер показывает землю под Nor Sor 3, это уже повод задавать дополнительные вопросы.

После регистрации проверьте на обновлённом chanote:

• Имя нового собственника на тайском и в латинской транслитерации, должно совпадать с паспортом до буквы.
• Дату регистрации, день вашего визита.
• Площадь юнита в кв.м, должна совпадать с SPA.
• Подпись и печать Land Officer в новом блоке записи.
• Перечёркнутая старая запись о предыдущем собственнике (для вторички) или строка от застройщика (для off-plan).

Чанотэ для квартир в кондоминиуме называется немного иначе, Unit Title (Nor Sor 4 Jor для unit), но логика та же: на нём указано имя собственника юнита, площадь, доля в общей собственности здания. Подробный разбор титулов, в нашем материале про chanote.

Foreign Quota Certificate: что это и почему нужен

Закон о кондоминиумах Таиланда (Condominium Act B.E. 2522) разрешает иностранцам владеть не более 49% общей жилой площади здания. Эту цифру контролирует управляющая компания (Juristic Person) каждого кондоминиума: ведёт реестр, в котором указано, сколько процентов площади уже принадлежит иностранцам и сколько ещё доступно.

Foreign Quota Certificate, это справка от управляющей компании, подтверждающая, что:

• конкретный юнит, который вы покупаете, входит в иностранную квоту,
• квота на момент сделки не превышена,
• управляющая компания согласна зарегистрировать вас как иностранного собственника в своём реестре.

Без этой справки Land Office физически не сможет вписать иностранца в chanote, программа регистрации откажет, потому что в системе настроен жёсткий лимит. Документ выпускает Juristic Person здания за 3–7 дней по запросу через застройщика или вашего юриста. Стоимость, 500–2 000 бат. На off-plan проектах застройщик обычно гарантирует, что юнит попадёт в иностранную квоту, но это нужно прямо прописывать в SPA.

Если квота уже выбрана (часто бывает в популярных проектах в Bang Tao и Patong, где иностранцы скупили все 49% за первые месяцы продаж), иностранец не может купить юнит во freehold. Альтернатива, leasehold-структура на 30 лет с правом продления, либо ждать, пока кто-то из иностранных собственников выйдет из проекта и освободит долю в квоте.

Если что-то пошло не так: типичные проблемы

1. FET выписан на сумму меньше реальной цены покупки. Самая частая ошибка. Иностранец перевёл, например, 4 800 000 бат вместо 5 000 000 (банк удержал комиссию или конвертацию посчитал не в пользу отправителя), а в SPA указано 5 000 000. Land Office откажет в регистрации, нужно либо донести оставшуюся сумму FET, либо переоформлять SPA. Решение: переводите с запасом 1–2% сверху и просите банк выписать FET на полную сумму поступления.

2. Просроченная выписка по компании-застройщику. Company Affidavit или Shareholder List старше 30 дней, Land Office не примет. Юрист застройщика запрашивает свежий комплект, регистрация переносится на 3–5 дней. На горячих сделках это критично.

3. Foreign Quota исчерпана к моменту сделки. В период бронирования квота была свободна, а пока вы переводили деньги, другие иностранцы зарегистрировали свои юниты раньше вас. Решение: либо leasehold (если есть в проекте), либо обмен на другой юнит с свободной квотой, либо возврат депозита.

4. Chanote находится в залоге у банка. Если продавец-застройщик брал кредит на проект, оригинал chanote может быть у банка как обеспечение. На день регистрации застройщик должен либо погасить кредит, либо получить от банка release letter. Покупателю стоит убедиться, что chanote физически принесён в Land Office.

5. Несоответствие площади или планировки. Юнит был достроен с отклонениями от проектной документации (например, балкон чуть больше или планировка изменена). На chanote указана одна площадь, а в SPA, другая. Land Office требует привести в соответствие, застройщик исправляет планы либо доплачивает разницу. Регистрация откладывается.

Чтобы все эти ситуации не стали для вас сюрпризом, обязательно проводите due diligence объекта до подписания SPA, а не до Land Office.

Сколько занимает по времени и стоит регистрация: итоговая смета

Полная картина расходов и сроков для типичной сделки иностранца на Пхукете в 2026 году.

Сроки.

• Подготовка документов покупателя: 7–10 дней (FET, 1–3 дня, Foreign Quota, 3–7 дней, POA с легализацией, 7–14 дней).
• Согласование даты с Land Office: 1–3 дня (запись через юриста застройщика).
• Сам визит в Land Office: 3–5 часов (один рабочий день).
• Получение обновлённого chanote: в день регистрации.
• Передача ключей и заселение: в день регистрации или в течение недели.

Расходы покупателя сверх цены объекта (на примере кондо за 5 000 000 бат, оценка 4 200 000):

Статья	Сумма, бат	Кто платит
Transfer Fee (доля покупателя 1%)	42 000	покупатель
FET-сертификат	500–1 500	покупатель
Foreign Quota Certificate	500–2 000	покупатель
POA с легализацией (если удалённо)	5 000–15 000	покупатель
Услуги юриста по сопровождению	25 000–50 000	покупатель
Sinking Fund (одноразовый взнос в фонд кондо)	25 000–50 000	покупатель
CAM fees авансом за 1 год	30 000–60 000	покупатель

Итого покупатель сверх цены: примерно 130 000–220 000 бат на стандартную off-plan сделку. На вторичном рынке цифры похожи, но Sinking Fund платится только один раз за всю историю объекта; если уже оплачен предыдущим собственником, новый владелец освобождается.

Регистрация в Phuket Land Office, последний шаг сделки и единственный, который превращает вас из “покупателя по договору” в “собственника по закону”. Понимание процедуры даёт три практических преимущества: вы видите, за что платит ваш юрист, можете контролировать качество документов до визита, и не растеряетесь, если что-то пошло не по плану. Большинство сделок проходит без сюрпризов, просто потому что юристы заранее устранили все риски на этапе due diligence.

Частые вопросы

Сколько времени занимает регистрация в Phuket Land Office? +

В среднем 3–5 часов в день визита: ожидание очереди, проверка документов, расчёт налогов, оплата, печать chanote с новой записью. При полной готовности всех документов и предварительной записи, можно уложиться в 2 часа.

Обязательно ли иностранному покупателю присутствовать лично в Land Office? +

Нет. Регистрацию можно провести по нотариально заверенной Power of Attorney (POA). Доверенное лицо, обычно юрист или представитель застройщика, приедет в офис вместо вас. Ваше присутствие в Таиланде в день сделки не требуется.

Сколько стоит зарегистрировать недвижимость в Land Office на Пхукете? +

Совокупные сборы Land Office: Transfer Fee 2% (обычно делится 50/50 с продавцом), Stamp Duty 0.5% или SBT 3.3%, withholding tax (для юрлиц 1%, для физлиц по прогрессивной шкале). На стандартный кондоминиум за 5 млн бат покупатель платит около 50 000–80 000 бат своей доли.

Какой офис Land Office обслуживает Bang Tao и Cherng Talay? +

Объекты в Bang Tao, Surin, Cherng Talay, Laguna и Layan регистрируются в Thalang Branch Land Office на Thep Krasattri Rd. Patong и Kamala, в Kathu Branch. Chalong, Rawai и Nai Harn, в суб-офисе на Chao Fa West Rd.

Может ли иностранец получить льготный Transfer Fee для тайских граждан (0,01%)? +

Нет. Льгота Transfer Fee 0,01% на жильё до 7 млн ฿, только для тайских граждан, физлиц. Иностранцы платят полные 2% независимо от стоимости. Уточняйте статус программы на дату сделки.