Регистрация недвижимости в земельном отделе Пхукет 2026

Короткий ответ: Регистрация в земельном отделе Пхукета занимает один рабочий день (3-5 часов в офисе) и переводит вас из «покупателя по договору» в собственника по Чаноту. Иностранцу нужны FET-справка, квота для иностранцев Certificate, банковский чек на налоги и плату за содержание дома без долгов. Сбор за регистрацию для иностранцев, полные 2% (льгота 0.01% только для тайских граждан). Личное присутствие необязательно, достаточно доверенность по форме Tor Dor 21.

Phuket Provincial земельный отдел регистрирует право собственности: без визита сделка не закрыта, договор и оплата сами по себе не делают вас собственником.

Плюсы и минусы регистрации в земельном отделе

Плюсы	Минусы
Один день при готовом пакете	Ошибка в FET, перенос на недели
Доверенность, не обязательно ехать лично	Нужен правильный филиал по району объекта
Chanote = юридическая защита полная собственность	Иностранец платит полные 2% сбор за регистрацию

Сценарии для покупателя: как готовиться к земельный отдел

Три типичных профиля покупателя: покупка у застройщика, вторичный рынок и сделка по доверенности. Ниже - что каждому проверить до визита в офис.

Профиль	Ситуация	Главный риск	Что сделать заранее
На этапе стройки от застройщика	Ключи и transfer в один день	Просроченный Company Affidavit застройщика	Запросить debt-free letter и квота report за 14 дней до transfer
Вторичка, покупатель в РФ	Сделка через доверенность	FET на сумму меньше договор	Перевод с запасом 1-2%, одна FET на полную сумму; см. гайд по FET
Инвестор с несколькими лотами	Два transfer в одном здании	Исчерпание квота для иностранцев между сделками	Квота report до каждого договора, квота 49%

Выбирайте офис по адресу объекта, а не по очереди. Bang Tao и Cherng Talay, Thalang Branch (самый загруженный). Patong и Kamala, Kathu. Chalong и Rawai, суб-офис в Чалонге. Полный маршрут сделки - в этапах покупки кондо.

5 офисов земельного отдела Пхукета: адреса, часы работы, какой выбрать

Из 5 офисов покупателю подходит ровно один: его определяет адрес объекта.

Провинция Пхукет разделена на территориальные зоны, и каждый объект регистрируется только в том офисе, к которому он географически прикреплён. Привезти чанот из Камалы в офис в Чалонге нельзя, документы вернут.

Офис	Адрес	Зоны обслуживания	Контакт
Phuket Provincial земельный отдел (главный)	89/1 Damrong Rd, Talat Yai, Mueang Phuket District	Mueang Phuket, центральные районы города	+66 76 211 033
Thalang отделение земельного отдела	Thep Krasattri Rd, Thalang District	Thalang, Choeng Thale, Cherng Talay, Bang Tao, Layan, Surin, Naithon	+66 76 311 044
Kathu отделение земельного отдела	Vichitsongkram Rd, Kathu District	Kathu, Patong, Kamala	+66 76 321 168
Phuket City Branch (Si Sunthon sub-office)	Si Sunthon, Thalang	Часть Thalang, граница с Choeng Thale	+66 76 273 555
Mueang Phuket sub-office (Chalong)	Chao Fa West Rd, Chalong	Chalong, Rawai, Nai Harn, Wichit	+66 76 381 230

Часы работы всех офисов одинаковые: Пн-Пт 8:30-16:30, обеденный перерыв 12:00-13:00. Регистрационные процедуры останавливаются за час до закрытия, после 15:30 новых заявителей не принимают, чтобы успеть оформить тех, кто уже сидит в очереди. В выходные и государственные праздники Таиланда земельный отдел не работает, а праздников в году более 15, включая Songkran (13-15 апреля), King’s Birthday (28 июля) и New Year (31 декабря - 2 января). Перед визитом всегда сверяйте календарь.

Если объект в Bang Tao, Surin, Cherng Talay, Laguna или Layan, едете в Thalang Branch. Это самый загруженный филиал на острове из-за объёма новых на этапе стройки проектов в этом районе, очередь там стабильно дольше, чем в главном офисе. Patong, Kamala, Kathu, офис в Катху. Чалонг, Раваи, Най Харн, суб-офис в Чалонге, обычно самый свободный.

За 7 дней до визита: пакет документов покупателя

Подготовка документов, главный фактор успеха регистрации. 80% сорванных сделок на Пхукете - это не проблемы с деньгами или продавцом, а неполный или неправильно оформленный пакет покупателя. Минимальный комплект для иностранца:

• Действующий загранпаспорт + 2 копии всех страниц с печатями. Срок действия паспорта, минимум 6 месяцев на дату регистрации.
• Действующая виза или штамп о въезде в паспорте. Туристическая виза, виза по прибытии, Elite Visa, LTR, ED, подходит любая, главное чтобы она была действительной.
• квота для иностранцев Certificate, справка от управляющей компании кондоминиума, подтверждающая, что приобретаемый лот входит в иностранную квоту 49% и квота не превышена. Документ обязательный для каждой иностранной покупки кондо. О квоте для иностранцев подробнее в нашем гайде про квоту 49%.
• FET-сертификат (Foreign Exchange Transaction Certificate) на сумму покупки, выпущенный тайским банком после получения средств из-за рубежа. Без FET иностранец не может зарегистрировать кондо в собственность - это требование Section 19 Закона о кондоминиумах. Как его получить - пошагово здесь.
• Cashier’s cheque на сумму налогов и сборов, выпущенный тайским банком на имя земельный отдел. Наличными крупные суммы (от 100 000 бат) земельный отдел не принимает с 2019 года.
• Квитанция об оплате аннуальных сборов на содержание кондоминиума (плата за содержание дома) за весь период, включая авансом 1-2 года вперёд. Без этой квитанции от управляющей компании регистрацию не проведут.
• Power of Attorney (доверенность) в форме TorDor 21; если регистрация идёт через доверенное лицо. Доверенность должна быть нотариально заверена и легализована (Hague Apostille для России, отдельная история). Подробнее - в гайде про доверенность для покупки в Таиланде.
• Sale & Purchase Agreement (договор), оригинал договора купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Если хотя бы один документ просрочен или оформлен с ошибкой (типичный пример, FET выписан на сумму меньше реальной цены покупки), офицер земельный отдел вежливо укажет на проблему и попросит прийти в другой день. Никаких “решим на месте” - это госорган.

За 3 дня: пакет документов продавца / застройщика

Из пакета продавца покупателя напрямую касается справка об отсутствии долгов по содержанию.

Продавец, застройщик или предыдущий собственник, приносит свой комплект. Если продавец-застройщик, обычно его юрист собирает всё сам, но покупателю стоит знать, что должно быть в пакете:

• Оригинал чанота (Nor Sor 4 Jor), главный документ права собственности. Без оригинала регистрация невозможна. Если оригинал утерян, застройщик восстанавливает дубликат через земельный отдел, это занимает 2-4 недели.
• Сертификат регистрации компании-застройщика (Company Affidavit) не старше 1 месяца, выписанный Department of Business Development. Свежесть критична, старше 30 дней документ не примут.
• Список акционеров (Shareholder List) также не старше 1 месяца.
• Решение Совета директоров о продаже конкретного лота, Board Resolution с печатью компании.
• Копия паспорта или ID-карты подписанта со стороны застройщика, имеющего полномочия по уставу.
• Квитанция об уплате плата за содержание дома, застройщик подтверждает, что не оставил долгов по содержанию здания за период до передачи покупателю.
• Сертификат об отсутствии задолженности от управляющей компании (Debt-Free Certificate), обязательный документ с 2008 года.

Если объект на вторичном рынке, продавец-физлицо предъявляет паспорт + копию домовой книги (Tabien Baan), если он гражданин Таиланда, или паспорт + FET-исходящий (если продавец-иностранец и хочет вывести деньги обратно за рубеж).

День визита Х: пошаговая процедура (3-5 часов в офисе)

Регистрация в земельном отделе - это не одно действие, а цепочка из 8-10 окон, через которые проходит ваш пакет документов. Опытные юристы знают порядок и оптимизируют маршрут, но базовая последовательность одинакова во всех офисах острова.

1. 08:30-09:00: приезд и получение талона очереди. земельный отдел открывается ровно в 8:30, но местные приезжают за 30-40 минут до открытия. Кто пришёл к 9:00, получает талон с номером 40+ и ждёт до полудня. Юристы и брокеры, занимающиеся регистрациями ежедневно, иногда отправляют курьера в 7:30 занять место.
2. 09:00-10:00: первичная проверка пакета у офицера приёма. Документы покупателя и продавца проверяют на полноту и валидность. Здесь отсеиваются 30% попыток зарегистрировать сделку, найдут просроченную выписку, неправильную сумму на FET, отсутствие штампа на доверенности. Если документы в порядке, выдают регистрационную форму TorDor 1.
3. 10:00-11:00: оценка стоимости и расчёт налогов в окне Valuation. Государственный оценщик сверяет цену из договора с государственной оценочной стоимостью объекта (Appraised Value), которая хранится в базе земельный отдел. Налоги считаются от большей из двух сумм. На этом этапе вам выдают расчётный лист со всеми сборами.
4. 11:00-12:00: оплата налогов в кассе. Банковский чек сдаётся в кассу, наличными можно доплатить мелкие сборы (до 10 000 бат). Получаете квитанцию об оплате - это критически важный документ, его нужно сохранить.
5. 12:00-13:00: обеденный перерыв земельном отделе. Сидите в холле, пьёте воду, никакие процедуры не идут. Опытные брокеры используют это время, чтобы съездить за дополнительной квитанцией в банк, если что-то пошло не так.
6. 13:00-14:30: регистрация передачи права собственности у сотрудник земельного отдела (Chao Phanak Ngan). Главный этап. Покупатель и продавец (или их представители по доверенности) садятся напротив офицера, подписывают регистрационный документ TorDor 13, прикладывают отпечаток большого пальца. Офицер вносит запись в государственный реестр и в оригинальный Чанот.
7. 14:30-15:30: печать обновлённого Чанота. На обороте чанота появляется новая запись: дата сделки, имя нового собственника на тайском и английском, цена, площадь, печать земельный отдел. Старую запись о предыдущем собственнике перечёркивают.
8. 15:30-16:00: выдача документов покупателю. Вы получаете оригинал чанота с вашим именем, регистрационный документ TorDor 13, копию TorDor 1, квитанции об уплате налогов. Все документы, на тайском с дублирующими полями на английском.

Если что-то пошло не по плану (неправильная сумма налога, спор о стоимости с оценщиком, заминка с FET), процедура может растянуться до закрытия офиса в 16:30 и переноситься на следующий рабочий день. Поэтому опытные юристы планируют регистрацию на вторник или среду; если придётся переносить, не упрётесь в выходные.

Налоги и сборы при регистрации: кто платит сколько

Из всех платежей покупателя по рыночной практике касается только сбор за регистрацию 2%, и то наполовину.

земельный отдел взимает четыре типа налогов и сборов с каждой сделки. Распределение между покупателем и продавцом, предмет договорённости и фиксируется в договоре, но рыночная практика на Пхукете устоялась.

Сбор	Ставка	База	Кто платит по рыночной практике
Сбор за регистрацию	2%	от государственной оценочной стоимости	50/50 покупатель и продавец
Stamp Duty	0.5%	от продажной цены	продавец (только если SBT не применяется)
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	от продажной цены	продавец (если объект в собственности менее 5 лет)
Налог у источника, физлица	прогрессивная шкала	от оценочной стоимости с учётом срока владения	продавец
Налог у источника, юрлица	1%	от продажной цены или оценочной (большее)	продавец

Важные нюансы 2026 года. Программа Government Stimulus, по которой сбор за регистрацию и Mortgage сбор за регистрацию снижались до 0.01% для жилой недвижимости стоимостью до 7 млн THB (Cabinet Resolution от 9 апреля 2024 года, продлено в 2025), доступна только тайским гражданам-физлицам. Для иностранцев и юрлиц действует полная ставка сбора за регистрацию 2% независимо от стоимости. Источник: Department of Lands. Уточняйте актуальный статус стимула на момент сделки, он продлевается отдельными решениями кабмина.

Specific Business Tax 3.3% применяется к продавцу, если он владел объектом менее 5 лет и не зарегистрирован в нём по месту жительства (Tabien Baan). Для покупок на этапе стройки от застройщика SBT почти всегда есть, и застройщик закладывает его в цену. Если SBT применяется, Stamp Duty 0.5% не платится.

Налог у источника для физлиц-продавцов считается по сложной формуле: оценочная стоимость минус налоговый вычет в зависимости от срока владения, остаток делится на годы владения, к этой сумме применяется прогрессивная подоходная ставка (от 5% до 35%), результат умножается обратно на годы владения. На практике для типичной сделки физлица-нерезидента это 1-4% от оценочной стоимости. Подробный разбор - в нашем гайде про налоги при покупке.

Реальный пример расчёта. Кондо в Bang Tao за 8 000 000 бат, государственная оценочная стоимость 6 500 000 бат, продавец-застройщик владел лотом менее 5 лет:

• Сбор за регистрацию: 2% × 6 500 000 = 130 000 бат (65 000 покупатель + 65 000 продавец)
• SBT: 3.3% × 8 000 000 = 264 000 бат (продавец)
• Stamp Duty: не применяется (есть SBT)
• Налог у источника: 1% × 8 000 000 = 80 000 бат (продавец-юрлицо)

Итого покупатель платит в земельном отделе: 65 000 бат. Застройщик: 409 000 бат. На вторичном рынке без SBT (объект старше 5 лет в собственности) общая сумма сборов резко падает.

Получение Chanote (документ о праве) и проверка

Чанот, главный документ, ради которого вы и пришли в земельном отделе. На Пхукете и по всей стране существует четыре типа документов о праве, и только один из них даёт полное право собственности.

Тип	Полное название	Сила титула	Где можно строить
Chanote (Nor Sor 4 Jor)	โฉนดที่ดิน	Полное право собственности, точные GPS-границы	Можно всё, можно продавать без ограничений
Nor Sor 3 Gor	นส.3 ก.	Право пользования с возможностью апгрейда до chanote	Можно строить, можно продавать
Nor Sor 3	นส.3	Право владения без точных границ	Можно строить, продажа с задержкой 30 дней
Sor Kor 1	สก.1	Право обработки земли	Нельзя строить, нельзя продавать

Покупайте только Чанот (Nor Sor 4 Jor). Это правило без исключений. Все остальные титулы - это потенциальный конфликт с соседями, проблема с границами и невозможность нормально продать объект иностранцу. Если брокер показывает землю под Nor Sor 3, это уже повод задавать дополнительные вопросы.

После регистрации проверьте на обновлённом Чаноте:

• Имя нового собственника на тайском и в латинской транслитерации, должно совпадать с паспортом до буквы.
• Дату регистрации, день вашего визита.
• Площадь лота в кв.м, должна совпадать с договором.
• Подпись и печать сотрудник земельного отдела в новом блоке записи.
• Перечёркнутая старая запись о предыдущем собственнике (для вторички) или строка от застройщика (для объектов на этапе стройки).

Чанотэ для квартир в кондоминиуме называется немного иначе, право собственности на лот (Nor Sor 4 Jor для лота), но логика та же: на нём указано имя собственника лота, площадь, доля в общей собственности здания. Подробный разбор титулов - в нашем материале про Чанот.

квота для иностранцев Certificate: что это и почему нужен

Закон о кондоминиумах Таиланда (Condominium Act B.E. 2522) разрешает иностранцам владеть не более 49% общей жилой суммарной площади всех квартир. Эту цифру контролирует управляющая компания (юридическое лицо кондоминиума) каждого кондоминиума: ведёт реестр, в котором указано, сколько процентов площади уже принадлежит иностранцам и сколько ещё доступно.

Квота для иностранцев Certificate - это справка от управляющей компании, подтверждающая, что:

• конкретный лот, который вы покупаете, входит в иностранную квоту,
• квота на момент сделки не превышена,
• управляющая компания согласна зарегистрировать вас как иностранного собственника в своём реестре.

Без этой справки земельный отдел физически не сможет вписать иностранца в Чаноте, программа регистрации откажет, потому что в системе настроен жёсткий лимит. Документ выпускает юридическое лицо кондоминиума здания за 3-7 дней по запросу через застройщика или вашего юриста. Стоимость, 500-2 000 бат. На проектах на этапе стройки застройщик обычно гарантирует, что лот попадёт в иностранную квоту, но это нужно прямо прописывать в договоре.

Если квота уже выбрана (часто бывает в популярных проектах в Bang Tao и Patong, где иностранцы скупили все 49% за первые месяцы продаж), иностранец не может купить лот во полную собственность. Альтернатива, структура долгой аренды на 30 лет с правом продления, либо ждать, пока кто-то из иностранных собственников выйдет из проекта и освободит долю в квоте.

Если что-то пошло не так: типичные проблемы

1. FET выписан на сумму меньше реальной цены покупки. Самая частая ошибка. Иностранец перевёл, например, 4 800 000 бат вместо 5 000 000 (банк удержал комиссию или конвертацию посчитал не в пользу отправителя), а в договоре указано 5 000 000. земельный отдел откажет в регистрации, нужно либо донести оставшуюся сумму FET, либо переоформлять договор. Решение: переводите с запасом 1-2% сверху и просите банк выписать FET на полную сумму поступления.

2. Просроченная выписка по компании-застройщику. Company Affidavit или Shareholder List старше 30 дней, земельный отдел не примет. Юрист застройщика запрашивает свежий комплект, регистрация переносится на 3-5 дней. На горячих сделках это критично.

3. Квота для иностранцев исчерпана к моменту сделки. В период бронирования квота была свободна, а пока вы переводили деньги, другие иностранцы зарегистрировали свои лоты раньше вас. Решение: либо долгая аренда (если есть в проекте), либо обмен на другой лот с свободной квотой, либо возврат депозита.

4. Чанот находится в залоге у банка. Если продавец-застройщик брал кредит на проект, оригинал чанота может быть у банка как обеспечение. На день регистрации застройщик должен либо погасить кредит, либо получить от банка письмо об освобождении. Покупателю стоит убедиться, что чанот физически принесён в земельном отделе.

5. Несоответствие площади или планировки. Лот был достроен с отклонениями от проектной документации (например, балкон чуть больше или планировка изменена). На Чаноте указана одна площадь, а в договоре, другая. земельный отдел требует привести в соответствие, застройщик исправляет планы либо доплачивает разницу. Регистрация откладывается.

Чтобы все эти ситуации не стали для вас сюрпризом, обязательно проводите проверка документов объекта до подписания договора, а не до земельном отделе.

Сколько занимает по времени и стоит регистрация: итоговая смета

Полная картина расходов и сроков для типичной сделки иностранца на Пхукете в 2026 году.

Сроки.

• Подготовка документов покупателя: 7-10 дней (FET, 1-3 дня, квота для иностранцев, 3-7 дней, доверенность с легализацией, 7-14 дней).
• Согласование даты с земельным отделом: 1-3 дня (запись через юриста застройщика).
• Сам визит в земельном отделе: 3-5 часов (один рабочий день).
• Получение обновлённого Чанота: в день регистрации.
• Передача ключей и заселение: в день регистрации или в течение недели.

Расходы покупателя сверх цены объекта (на примере кондо за 5 000 000 бат, оценка 4 200 000):

Статья	Сумма, бат	Кто платит
Сбор за регистрацию (доля покупателя 1%)	42 000	покупатель
FET-сертификат	500-1 500	покупатель
Квота для иностранцев Certificate	500-2 000	покупатель
Доверенность с легализацией (если удалённо)	5 000-15 000	покупатель
Услуги юриста по сопровождению	25 000-50 000	покупатель
Взнос в фонд дома (одноразовый взнос в фонд кондо)	25 000-50 000	покупатель
Плата за содержание дома авансом за 1 год	30 000-60 000	покупатель

Итого покупатель сверх цены: примерно 130 000-220 000 бат на стандартную на этапе стройки сделку. На вторичном рынке цифры похожи, но взнос в фонд дома платится только один раз за всю историю объекта; если уже оплачен предыдущим собственником, новый владелец освобождается.

Регистрация в земельном отделе Пхукета, последний шаг сделки и единственный, который превращает вас из “покупателя по договору” в “собственника по закону”. Понимание процедуры даёт три практических преимущества: вы видите, за что платит ваш юрист, можете контролировать качество документов до визита, и не растеряетесь, если что-то пошло не по плану. Большинство сделок проходит без сюрпризов, просто потому что юристы заранее устранили все риски на этапе проверки документов.

Частые вопросы

Сколько времени занимает регистрация в земельном отделе Пхукета? +

В среднем 3-5 часов в день визита: ожидание очереди, проверка документов, расчёт налогов, оплата, печать chanote с новой записью. При полной готовности всех документов и предварительной записи, можно уложиться в 2 часа.

Обязательно ли иностранному покупателю присутствовать лично в земельном отделе? +

Нет. Регистрацию можно провести по нотариально заверенной Power of Attorney (доверенность). Доверенное лицо, обычно юрист или представитель застройщика, приедет в офис вместо вас. Ваше присутствие в Таиланде в день сделки не требуется.

Сколько стоит зарегистрировать недвижимость в земельном отделе на Пхукете? +

Совокупные сборы земельный отдел: сбор за регистрацию 2% (обычно делится 50/50 с продавцом), Stamp Duty 0.5% или SBT 3.3%, налог у источника (для юрлиц 1%, для физлиц по прогрессивной шкале). На стандартный кондоминиум за 5 млн бат покупатель платит около 50 000-80 000 бат своей доли.

Какой офис земельным отделом обслуживает Bang Tao и Cherng Talay? +

Объекты в Bang Tao, Surin, Cherng Talay, Laguna и Layan регистрируются в Thalang отделение земельного отдела на Thep Krasattri Rd. Patong и Kamala, в Kathu Branch. Chalong, Rawai и Nai Harn, в суб-офисе на Chao Fa West Rd.

Может ли иностранец получить льготный сбор за регистрацию для тайских граждан (0,01%)? +

Нет. Льгота по сбору за регистрацию 0,01% на жильё до 7 млн THB, только для тайских граждан, физлиц. Иностранцы платят полные 2% независимо от стоимости. Уточняйте статус программы на дату сделки.