Land Office Пхукет: пошаговая регистрация недвижимости иностранцем (2026)

Phuket Provincial Land Office — государственное учреждение, которое регистрирует право собственности на недвижимость и землю в провинции Пхукет. Без визита в Land Office сделка юридически не закрыта: договор купли-продажи и оплата сами по себе не делают вас собственником. Только запись в реестре Department of Lands и обновлённый chanote (title deed) с вашим именем подтверждают переход права собственности.

Для иностранца этот этап часто выглядит как чёрный ящик: юрист или брокер уезжает в офис на полдня, возвращается с документом — и всё. На самом деле в этот день происходит несколько строго регламентированных процедур, и любая ошибка в документах означает, что регистрацию перенесут, а налоги придётся платить дважды. В этом гайде — что конкретно делает Land Office, какие документы привезти, как считают налоги и как должен выглядеть chanote после регистрации.

5 офисов Phuket Land Office: адреса, часы работы, какой выбрать

Провинция Пхукет разделена на территориальные зоны, и каждый объект регистрируется только в том офисе, к которому он географически прикреплён. Привезти chanote из Камалы в офис в Чалонге нельзя — документы вернут.

Офис	Адрес	Зоны обслуживания	Контакт
Phuket Provincial Land Office (главный)	89/1 Damrong Rd, Talat Yai, Mueang Phuket District	Mueang Phuket, центральные районы города	+66 76 211 033
Thalang Branch Land Office	Thep Krasattri Rd, Thalang District	Thalang, Choeng Thale, Cherng Talay, Bang Tao, Layan, Surin, Naithon	+66 76 311 044
Kathu Branch Land Office	Vichitsongkram Rd, Kathu District	Kathu, Patong, Kamala	+66 76 321 168
Phuket City Branch (Si Sunthon sub-office)	Si Sunthon, Thalang	Часть Thalang, граница с Choeng Thale	+66 76 273 555
Mueang Phuket sub-office (Chalong)	Chao Fa West Rd, Chalong	Chalong, Rawai, Nai Harn, Wichit	+66 76 381 230

Часы работы всех офисов одинаковые: Пн–Пт 8:30–16:30, обеденный перерыв 12:00–13:00. Регистрационные процедуры останавливаются за час до закрытия — после 15:30 новых заявителей не принимают, чтобы успеть оформить тех, кто уже сидит в очереди. В выходные и государственные праздники Таиланда Land Office не работает — а праздников в году более 15, включая Songkran (13–15 апреля), King’s Birthday (28 июля) и New Year (31 декабря – 2 января). Перед визитом всегда сверяйте календарь.

Если объект в Bang Tao, Surin, Cherng Talay, Laguna или Layan — едете в Thalang Branch. Это самый загруженный филиал на острове из-за объёма новых off-plan проектов в этом районе, очередь там стабильно дольше, чем в главном офисе. Patong, Kamala, Kathu — офис в Катху. Чалонг, Раваи, Най Харн — суб-офис в Чалонге, обычно самый свободный.

За 7 дней до визита: пакет документов покупателя

Подготовка документов — главный фактор успеха регистрации. 80% сорванных сделок на Пхукете — это не проблемы с деньгами или продавцом, а неполный или неправильно оформленный пакет покупателя. Минимальный комплект для иностранца:

• Действующий загранпаспорт + 2 копии всех страниц с печатями. Срок действия паспорта — минимум 6 месяцев на дату регистрации.
• Действующая виза или штамп о въезде в паспорте. Туристическая виза, виза по прибытии, Elite Visa, LTR, ED — подходит любая, главное чтобы она была действительной.
• Foreign Quota Certificate — справка от управляющей компании кондоминиума, подтверждающая, что приобретаемый юнит входит в иностранную квоту 49% и квота не превышена. Документ обязательный для каждой иностранной покупки кондо. О Foreign Quota подробнее в нашем гайде про квоту 49%.
• FET-сертификат (Foreign Exchange Transaction Certificate) на сумму покупки, выпущенный тайским банком после получения средств из-за рубежа. Без FET иностранец не может зарегистрировать кондо в собственность — это требование Section 19 Закона о кондоминиумах. Как его получить — пошагово здесь.
• Cashier’s cheque на сумму налогов и сборов, выпущенный тайским банком на имя Land Office. Наличными крупные суммы (от 100 000 бат) Land Office не принимает с 2019 года.
• Квитанция об оплате аннуальных сборов на содержание кондоминиума (CAM fees) за весь период, включая авансом 1–2 года вперёд. Без этой квитанции от управляющей компании регистрацию не проведут.
• Power of Attorney (POA) в форме TorDor 21 — если регистрация идёт через доверенное лицо. Доверенность должна быть нотариально заверена и легализована (Hague Apostille для России — отдельная история). Подробнее — в гайде про POA для покупки в Таиланде.
• Sale & Purchase Agreement (SPA) — оригинал договора купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Если хотя бы один документ просрочен или оформлен с ошибкой (типичный пример — FET выписан на сумму меньше реальной цены покупки), офицер Land Office вежливо укажет на проблему и попросит прийти в другой день. Никаких “решим на месте” — это госорган.

За 3 дня: пакет документов продавца / застройщика

Продавец — застройщик или предыдущий собственник — приносит свой комплект. Если продавец-застройщик — обычно его юрист собирает всё сам, но покупателю стоит знать, что должно быть в пакете:

• Оригинал chanote (Nor Sor 4 Jor) — главный документ права собственности. Без оригинала регистрация невозможна. Если оригинал утерян — застройщик восстанавливает дубликат через Land Office, это занимает 2–4 недели.
• Сертификат регистрации компании-застройщика (Company Affidavit) не старше 1 месяца, выписанный Department of Business Development. Свежесть критична — старше 30 дней документ не примут.
• Список акционеров (Shareholder List) также не старше 1 месяца.
• Решение Совета директоров о продаже конкретного юнита — Board Resolution с печатью компании.
• Копия паспорта или ID-карты подписанта со стороны застройщика, имеющего полномочия по уставу.
• Квитанция об уплате CAM fees — застройщик подтверждает, что не оставил долгов по содержанию здания за период до передачи покупателю.
• Сертификат об отсутствии задолженности от управляющей компании (Debt-Free Certificate) — обязательный документ с 2008 года.

Если объект на вторичном рынке, продавец-физлицо предъявляет паспорт + копию домовой книги (Tabien Baan), если он гражданин Таиланда, или паспорт + FET-исходящий (если продавец-иностранец и хочет вывести деньги обратно за рубеж).

День визита Х: пошаговая процедура (3–5 часов в офисе)

Регистрация в Land Office — это не одно действие, а цепочка из 8–10 окон, через которые проходит ваш пакет документов. Опытные юристы знают порядок и оптимизируют маршрут, но базовая последовательность одинакова во всех офисах острова.

1. 08:30–09:00 — приезд и получение талона очереди. Land Office открывается ровно в 8:30, но местные приезжают за 30–40 минут до открытия. Кто пришёл к 9:00 — получает талон с номером 40+ и ждёт до полудня. Юристы и брокеры, занимающиеся регистрациями ежедневно, иногда отправляют курьера в 7:30 занять место.
2. 09:00–10:00 — первичная проверка пакета у офицера приёма. Документы покупателя и продавца проверяют на полноту и валидность. Здесь отсеиваются 30% попыток зарегистрировать сделку — найдут просроченную выписку, неправильную сумму на FET, отсутствие штампа на POA. Если документы в порядке — выдают регистрационную форму TorDor 1.
3. 10:00–11:00 — оценка стоимости и расчёт налогов в окне Valuation. Государственный оценщик сверяет цену из договора с государственной оценочной стоимостью объекта (Appraised Value), которая хранится в базе Land Office. Налоги считаются от большей из двух сумм. На этом этапе вам выдают расчётный лист со всеми сборами.
4. 11:00–12:00 — оплата налогов в кассе. Cashier’s cheque сдаётся в кассу, наличными можно доплатить мелкие сборы (до 10 000 бат). Получаете квитанцию об оплате — это критически важный документ, его нужно сохранить.
5. 12:00–13:00 — обеденный перерыв Land Office. Сидите в холле, пьёте воду, никакие процедуры не идут. Опытные брокеры используют это время, чтобы съездить за дополнительной квитанцией в банк, если что-то пошло не так.
6. 13:00–14:30 — регистрация передачи права собственности у Land Officer (Chao Phanak Ngan). Главный этап. Покупатель и продавец (или их представители по POA) садятся напротив офицера, подписывают регистрационный документ TorDor 13, прикладывают отпечаток большого пальца. Офицер вносит запись в государственный реестр и в оригинальный chanote.
7. 14:30–15:30 — печать обновлённого chanote. На обороте chanote появляется новая запись: дата сделки, имя нового собственника на тайском и английском, цена, площадь, печать Land Office. Старую запись о предыдущем собственнике перечёркивают.
8. 15:30–16:00 — выдача документов покупателю. Вы получаете оригинал chanote с вашим именем, регистрационный документ TorDor 13, копию TorDor 1, квитанции об уплате налогов. Все документы — на тайском с дублирующими полями на английском.

Если что-то пошло не по плану (неправильная сумма налога, спор о стоимости с оценщиком, заминка с FET), процедура может растянуться до закрытия офиса в 16:30 и переноситься на следующий рабочий день. Поэтому опытные юристы планируют регистрацию на вторник или среду — если придётся переносить, не упрётесь в выходные.

Налоги и сборы при регистрации: кто платит сколько

Land Office взимает четыре типа налогов и сборов с каждой сделки. Распределение между покупателем и продавцом — предмет договорённости и фиксируется в SPA, но рыночная практика на Пхукете устоялась.

Сбор	Ставка	База	Кто платит по рыночной практике
Transfer Fee	2%	от государственной оценочной стоимости	50/50 покупатель и продавец
Stamp Duty	0.5%	от продажной цены	продавец (только если SBT не применяется)
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	от продажной цены	продавец (если объект в собственности менее 5 лет)
Withholding Tax — физлица	прогрессивная шкала	от оценочной стоимости с учётом срока владения	продавец
Withholding Tax — юрлица	1%	от продажной цены или оценочной (большее)	продавец

Важные нюансы 2026 года. Программа Government Stimulus, по которой Transfer Fee и Mortgage Registration Fee снижались до 0.01% для жилой недвижимости стоимостью до 7 млн ฿ (Cabinet Resolution от 9 апреля 2024 года, продлено в 2025), доступна только тайским гражданам-физлицам. Для иностранцев и юрлиц действует полная ставка Transfer Fee 2% независимо от стоимости. Источник: Department of Lands. Уточняйте актуальный статус стимула на момент сделки — он продлевается отдельными решениями кабмина.

Specific Business Tax 3.3% применяется к продавцу, если он владел объектом менее 5 лет и не зарегистрирован в нём по месту жительства (Tabien Baan). Для off-plan покупок от застройщика SBT почти всегда есть, и застройщик закладывает его в цену. Если SBT применяется — Stamp Duty 0.5% не платится.

Withholding Tax для физлиц-продавцов считается по сложной формуле: оценочная стоимость минус allowance в зависимости от срока владения, остаток делится на годы владения, к этой сумме применяется прогрессивная подоходная ставка (от 5% до 35%), результат умножается обратно на годы владения. На практике для типичной сделки физлица-нерезидента это 1–4% от оценочной стоимости. Подробный разбор — в нашем гайде про налоги при покупке.

Реальный пример расчёта. Кондо в Bang Tao за 8 000 000 бат, государственная оценочная стоимость 6 500 000 бат, продавец-застройщик владел юнитом менее 5 лет:

• Transfer Fee: 2% × 6 500 000 = 130 000 бат (65 000 покупатель + 65 000 продавец)
• SBT: 3.3% × 8 000 000 = 264 000 бат (продавец)
• Stamp Duty: не применяется (есть SBT)
• Withholding Tax: 1% × 8 000 000 = 80 000 бат (продавец-юрлицо)

Итого покупатель платит в Land Office: 65 000 бат. Застройщик: 409 000 бат. На вторичном рынке без SBT (объект старше 5 лет в собственности) общая сумма сборов резко падает.

Получение Chanote (Title Deed) и проверка

Chanote — главный документ, ради которого вы и пришли в Land Office. На Пхукете и по всей стране существует четыре типа title deeds, и только один из них даёт полное право собственности.

Тип	Полное название	Сила титула	Где можно строить
Chanote (Nor Sor 4 Jor)	โฉนดที่ดิน	Полное право собственности, точные GPS-границы	Можно всё, можно продавать без ограничений
Nor Sor 3 Gor	นส.3 ก.	Право пользования с возможностью апгрейда до chanote	Можно строить, можно продавать
Nor Sor 3	นส.3	Право владения без точных границ	Можно строить, продажа с задержкой 30 дней
Sor Kor 1	สก.1	Право обработки земли	Нельзя строить, нельзя продавать

Покупайте только Chanote (Nor Sor 4 Jor). Это правило без исключений. Все остальные титулы — это потенциальный конфликт с соседями, проблема с границами и невозможность нормально продать объект иностранцу. Если брокер показывает землю под Nor Sor 3 — это уже повод задавать дополнительные вопросы.

После регистрации проверьте на обновлённом chanote:

• Имя нового собственника на тайском и в латинской транслитерации — должно совпадать с паспортом до буквы.
• Дату регистрации — день вашего визита.
• Площадь юнита в кв.м — должна совпадать с SPA.
• Подпись и печать Land Officer в новом блоке записи.
• Перечёркнутая старая запись о предыдущем собственнике (для вторички) или строка от застройщика (для off-plan).

Чанотэ для квартир в кондоминиуме называется немного иначе — Unit Title (Nor Sor 4 Jor для unit), но логика та же: на нём указано имя собственника юнита, площадь, доля в общей собственности здания. Подробный разбор титулов — в нашем материале про chanote.

Foreign Quota Certificate — что это и почему нужен

Закон о кондоминиумах Таиланда (Condominium Act B.E. 2522) разрешает иностранцам владеть не более 49% общей жилой площади здания. Эту цифру контролирует управляющая компания (Juristic Person) каждого кондоминиума: ведёт реестр, в котором указано, сколько процентов площади уже принадлежит иностранцам и сколько ещё доступно.

Foreign Quota Certificate — это справка от управляющей компании, подтверждающая, что:

• конкретный юнит, который вы покупаете, входит в иностранную квоту,
• квота на момент сделки не превышена,
• управляющая компания согласна зарегистрировать вас как иностранного собственника в своём реестре.

Без этой справки Land Office физически не сможет вписать иностранца в chanote — программа регистрации откажет, потому что в системе настроен жёсткий лимит. Документ выпускает Juristic Person здания за 3–7 дней по запросу через застройщика или вашего юриста. Стоимость — 500–2 000 бат. На off-plan проектах застройщик обычно гарантирует, что юнит попадёт в иностранную квоту — но это нужно прямо прописывать в SPA.

Если квота уже выбрана (часто бывает в популярных проектах в Bang Tao и Patong, где иностранцы скупили все 49% за первые месяцы продаж) — иностранец не может купить юнит во freehold. Альтернатива — leasehold-структура на 30 лет с правом продления, либо ждать, пока кто-то из иностранных собственников выйдет из проекта и освободит долю в квоте.

Если что-то пошло не так: типичные проблемы

1. FET выписан на сумму меньше реальной цены покупки. Самая частая ошибка. Иностранец перевёл, например, 4 800 000 бат вместо 5 000 000 (банк удержал комиссию или конвертацию посчитал не в пользу отправителя), а в SPA указано 5 000 000. Land Office откажет в регистрации — нужно либо донести оставшуюся сумму FET, либо переоформлять SPA. Решение: переводите с запасом 1–2% сверху и просите банк выписать FET на полную сумму поступления.

2. Просроченная выписка по компании-застройщику. Company Affidavit или Shareholder List старше 30 дней — Land Office не примет. Юрист застройщика запрашивает свежий комплект, регистрация переносится на 3–5 дней. На горячих сделках это критично.

3. Foreign Quota исчерпана к моменту сделки. В период бронирования квота была свободна, а пока вы переводили деньги — другие иностранцы зарегистрировали свои юниты раньше вас. Решение: либо leasehold (если есть в проекте), либо обмен на другой юнит с свободной квотой, либо возврат депозита.

4. Chanote находится в залоге у банка. Если продавец-застройщик брал кредит на проект, оригинал chanote может быть у банка как обеспечение. На день регистрации застройщик должен либо погасить кредит, либо получить от банка release letter. Покупателю стоит убедиться, что chanote физически принесён в Land Office.

5. Несоответствие площади или планировки. Юнит был достроен с отклонениями от проектной документации (например, балкон чуть больше или планировка изменена). На chanote указана одна площадь, а в SPA — другая. Land Office требует привести в соответствие — застройщик исправляет планы либо доплачивает разницу. Регистрация откладывается.

Чтобы все эти ситуации не стали для вас сюрпризом, обязательно проводите due diligence объекта до подписания SPA, а не до Land Office.

Сколько занимает по времени и стоит регистрация — итоговая смета

Полная картина расходов и сроков для типичной сделки иностранца на Пхукете в 2026 году.

Сроки.

• Подготовка документов покупателя: 7–10 дней (FET — 1–3 дня, Foreign Quota — 3–7 дней, POA с легализацией — 7–14 дней).
• Согласование даты с Land Office: 1–3 дня (запись через юриста застройщика).
• Сам визит в Land Office: 3–5 часов (один рабочий день).
• Получение обновлённого chanote: в день регистрации.
• Передача ключей и заселение: в день регистрации или в течение недели.

Расходы покупателя сверх цены объекта (на примере кондо за 5 000 000 бат, оценка 4 200 000):

Статья	Сумма, бат	Кто платит
Transfer Fee (доля покупателя 1%)	42 000	покупатель
FET-сертификат	500–1 500	покупатель
Foreign Quota Certificate	500–2 000	покупатель
POA с легализацией (если удалённо)	5 000–15 000	покупатель
Услуги юриста по сопровождению	25 000–50 000	покупатель
Sinking Fund (одноразовый взнос в фонд кондо)	25 000–50 000	покупатель
CAM fees авансом за 1 год	30 000–60 000	покупатель

Итого покупатель сверх цены: примерно 130 000–220 000 бат на стандартную off-plan сделку. На вторичном рынке цифры похожи, но Sinking Fund платится только один раз за всю историю объекта — если уже оплачен предыдущим собственником, новый владелец освобождается.

Регистрация в Phuket Land Office — последний шаг сделки и единственный, который превращает вас из “покупателя по договору” в “собственника по закону”. Понимание процедуры даёт три практических преимущества: вы видите, за что платит ваш юрист, можете контролировать качество документов до визита, и не растеряетесь, если что-то пошло не по плану. Большинство сделок проходит без сюрпризов — просто потому что юристы заранее устранили все риски на этапе due diligence.

Частые вопросы

Сколько времени занимает регистрация в Phuket Land Office? +

В среднем 3–5 часов в день визита: ожидание очереди, проверка документов, расчёт налогов, оплата, печать chanote с новой записью. При полной готовности всех документов и предварительной записи — можно уложиться в 2 часа.

Обязательно ли иностранному покупателю присутствовать лично в Land Office? +

Нет. Регистрацию можно провести по нотариально заверенной Power of Attorney (POA). Доверенное лицо — обычно юрист или представитель застройщика — приедет в офис вместо вас. Ваше присутствие в Таиланде в день сделки не требуется.

Сколько стоит зарегистрировать недвижимость в Land Office на Пхукете? +

Совокупные сборы Land Office: Transfer Fee 2% (обычно делится 50/50 с продавцом), Stamp Duty 0.5% или SBT 3.3%, withholding tax (для юрлиц 1%, для физлиц по прогрессивной шкале). На стандартный кондоминиум за 5 млн бат покупатель платит около 50 000–80 000 бат своей доли.

Получите подборку объектов на Пхукете

Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.

Ваше имя *

Telegram / WhatsApp / Email *

Ваш бюджет — Выберите бюджет — до 5 млн ₽ (примерно до $150K) 5–10 млн ₽ ($150K–$300K) 10–20 млн ₽ ($300K–$600K) 20–50 млн ₽ ($600K–$1.5M) 50+ млн ₽ (от $1.5M)

Ваша цель — Выберите цель — Инвестиция / пассивный доход Переезд / жизнь на Пхукете Квартира для отдыха Пока изучаю варианты

Комментарий или вопрос

Я согласен на обработку персональных данных и получение обратной связи от MORE Group.

Получить подборку объектов

Спасибо! Наш эксперт свяжется с вами в течение 2 часов.

Что-то пошло не так. Пожалуйста, напишите нам в Telegram напрямую.