Инвестиции в недвижимость Пхукета

Что считать, прежде чем смотреть проекты

Короткий ответ: доходность, которую называют в рекламе, почти всегда указана до вычета трат, а владельцу достаётся заметно меньше. Порядок вычетов такой: вознаграждение управляющей компании, налог, удерживаемый при выплате аренды, содержание дома и взнос в фонд ремонта. Считать нужно по конкретному лоту: средний процент по острову не описывает ни один реальный объект.

Про налог отдельно, потому что здесь чаще всего ошибаются. Если арендодатель, физическое лицо и налоговый нерезидент Таиланда, при выплате аренды удерживается 15% с валовой суммы. Это не финальный налог, а удержание вперёд: сумма засчитывается при подаче годовой декларации, где применяется в том числе стандартный вычет расходов 30%. По итогам года реальная нагрузка обычно оказывается ниже удержанной. Налоговым резидентом человек становится, проведя в стране 180 дней и более за календарный год, и тогда порядок расчёта другой.

Второй расчёт, выход из вложения. При продаже раньше пяти лет владения вместо гербового сбора 0,5% применяется специальный налог на бизнес 3,3%, и это меняет экономику короткого захода. Сбор за регистрацию перехода права 2% платится в любом случае, а кто и в какой доле его несёт, определяется договором.

Что сейчас есть в каталоге под инвестиции

В открытом каталоге 167 проектов с ценой. Вход от 4,6 млн ₽, медиана 27 млн ₽. В бюджет до 15 млн ₽ попадает 58 проектов, и это тот диапазон, где аренда чаще всего окупается быстрее всего: небольшой лот легче сдать и легче продать.

На этапе стройки продаётся 142 проекта. Это отдельная стратегия: беспроцентная рассрочка от застройщика в обмен на ожидание ключей и риск сдвига сроков. Первый арендный сезон наступает не раньше сдачи, и окупаемость нужно считать от этой даты, а не от даты договора.

Три ошибки, которые стоят денег

1. Считать доход по валовой ставке. Разница между «до вычета трат» и тем, что доходит до владельца, обычно составляет несколько процентных пунктов, а не десятые доли.
2. Не проверить остаток квоты 49% до депозита. Доля считается по сумме площадей всех квартир в здании, а не по числу лотов, и конкретная квартира может оказаться вне квоты, даже если проект рекламируется как доступный иностранцам.
3. Не посмотреть устав дома на предмет краткосрочной аренды. Часть проектов её ограничивает, и выясняется это уже после сделки.