Доходность аренды по районам Пхукета 2026: таблица

Короткий ответ: чистая доходность аренды на Пхукете в 2026 году колеблется от 3,5% в Пхукет Тауне до 9% у лучших студий Патонга и Банг Тао, то есть разброс между районами больше двух раз. Общий диапазон острова 6-9% после всех расходов, и место лота на этой шкале определяет именно район.

Эта таблица даёт районный разрез нашего большого разбора доходности аренды на Пхукете: там механика расчёта и вычетов, здесь ответ, где именно на острове какой процент реален. Все цифры это чистая доходность после комиссии управляющей компании 15-25%, платы за содержание дома, коммуналки и налогов, по практике управления лотами клиентов MORE Group за 2024-2026 годы и отчётам управляющих компаний. Рекламные «10-14% годовых» из буклетов это валовые цифры до вычетов, и сравнивать их с нашими напрямую нельзя: между валовой и чистой доходностью на этом рынке лежит разница в 30-50%, и именно её теряют покупатели, считающие по буклету. И сразу главный вывод таблицы: процент решает не красота района, а математика входа: самые дорогие адреса острова почти никогда не бывают самыми доходными, потому что цена лота в знаменателе растёт быстрее арендной ставки в числителе.

Сводная таблица: чистая доходность по районам

Разброс по острову идёт от 3,5 до 9% чистыми, и высокие строчки занимают не самые престижные районы, а самые загруженные. Формат лота в таблице тот, что даёт районный максимум; другие форматы того же района дают меньше.

Район	Доходный формат	Чистая доходность	Характер спроса
Патонг	Студии, компактные 1-спальные	6,5-9%	Посуточно, круглый год
Банг Тао	Студии и 1-спальные у Лагуны	6,5-9%	Посуточно, сезонный пик
Ката, Карон	Студии у пляжа	5,5-8%	Посуточно, выражена сезонность
Камала, Сурин	1-спальные премиум	5-7,5%	Посуточно + длинные зимовки
Лаян, Чернг Талей	Квартиры премиум, виллы	5-7,5%	Семьи, длинные заезды
Раваи, Най Харн	Квартиры и виллы в длинную аренду	5-7%	Экспаты, зимовщики, 1-12 месяцев
Най Янг, Май Кхао	Кондо у аэропорта	4,5-6,5%	Транзит, короткий сезон
Пхукет Таун	Кондо для местных	3,5-5%	Локальная длинная аренда

Почему разброс двукратный: четыре силы

Доходность района складывается из 4 переменных: ставки за ночь, загрузки, цены входа и типа арендатора, и высокие строчки таблицы выигрывают не по одной переменной, а по их соотношению. Разберём каждую из 4 сил по отдельности, с цифрами.

Цена входа как знаменатель дроби. Студия в Патонге за 1,4-3 млн THB при рабочей ставке даёт процент выше, чем лот за 7 млн THB в Сурине с той же загрузкой: дорогой вход разбавляет доходность быстрее, чем премиальная ставка её наращивает.
Загрузка. 70-85% в высокий сезон и 45-60% в низкий это средние по острову; Патонг живёт ровнее всех за счёт круглогодичного потока гостей, а север проседает глубже всех, там сезон короче на 4-6 недель.
Ставка за ночь. Студии: 1 200-1 800 THB в сезон. Премиальные квартиры у Лагуны заметно выше, но и стоят лоты в 2-3 раза дороже.
Тип арендатора. Турист платит больше за ночь, экспат стабильнее за месяц: юг с длинной арендой проигрывает в пике, но выигрывает в предсказуемости и износе лота.

Патонг и Банг Тао: машины посуточного дохода

Два лидера таблицы устроены по-разному, хотя дают одинаковые 6,5-9% чистыми: Патонг это масса и круглогодичный поток, Банг Тао это ставка и качество гостя. Выбор между ними сводится к стилю инвестиции при равном проценте, и различия удобно видеть списком.

Патонг: вход от 1,4 млн THB, загрузка ровная весь год, гость приезжает на короткие 2-4 ночи.
Банг Тао: вход от 1,8-3 млн THB, ставки выше на 30-60%, гость это семьи на 5-14 ночей.
Общее: сильная управляющая компания решает 2-3 процентных пункта результата.

Патонг остаётся единственным районом острова, где аренда почти не знает низкого сезона: ночная жизнь, пляж и конференц-поток держат загрузку, когда остальной остров пустеет, поэтому годовой доход студии стабильнее, а вход от 1,4 млн THB самый низкий на Пхукете. Обратная сторона это износ: интенсивный поток гостей означает косметический ремонт и замену мебели каждые 3-5 лет, шумных соседей и конкуренцию сотен одинаковых студий, в которой выигрывают лоты с сильным управлением, свежим ремонтом и рейтингом выше 4,7 на площадках бронирования. Банг Тао работает иначе: гость дороже и спокойнее, это семьи и пары на 5-14 ночей, ставки выше на 30-60%, а инфраструктура Лагуны с гольфом и ресторанами продаёт лот за вас. Зато и вход от 1,8-3 млн THB, и сезонность заметнее: январская загрузка 85% против майских 50% это норма района, и годовой расчёт обязан это учитывать.

Юг: длинная аренда без суеты

Раваи и Най Харн дают 5-7% чистыми на принципиально другой механике: не 60 гостей в год, а 1-4 арендатора: экспаты, удалёнщики и зимовщики со сроками от месяца до года. Ставки 2026 года: квартиры 15 000-40 000 THB в месяц, виллы 40 000-120 000 THB.

Плюсы механики: предсказуемый денежный поток, минимальный износ, комиссия управляющей компании ниже, 8-12% против 15-25% у посуточной.
Минусы: нет пикового сезона, который у посуточных районов делает половину годовой кассы; рост ставок медленный.
Кому подходит: владельцам, которые хотят доход без операционной суеты, и тем, кто сам живёт на юге часть года: лот работает в обе стороны.
Что выбирать: квартиры у Най Харна и виллы Раваи с 2-3 спальнями держат самый устойчивый спрос у семей экспатов.

Север и Пхукет Таун: почему процент ниже

Нижние строчки таблицы это не «плохие районы», а другие инвестиционные тезисы: север покупают под рост инфраструктуры, Пхукет Таун под локальную стабильность, и арендный процент у обоих идёт побочным продуктом, а не целью. Цифры: север 4,5-6,5% чистыми, Пхукет Таун 3,5-5%.

Район	Доходность	Настоящий тезис покупки
Най Янг, Май Кхао	4,5-6,5%	Рост района за 3-7 лет, аэропорт в 11-16 минутах
Пхукет Таун	3,5-5%	Стабильный локальный спрос, вход от 2,5 млн THB

Север, Най Янг и Май Кхао, страдает от тонкой туристической инфраструктуры: пляжи великолепны и пусты, национальный парк рядом, но ресторанов и развлечений в разы меньше, чем на западе, поэтому туристический сезон короче, а провал низкого сезона глубже. При этом именно здесь самые низкие входы в виллы, медиана Най Янга 15,9 млн THB, и самая короткая дорога к аэропорту, 11-16 минут, так что лоты севера покупают в ставке на рост района в горизонте 3-7 лет, а аренда в 4,5-6,5% тем временем покрывает содержание и часть стоимости ожидания. Пхукет Таун живёт вообще без туристической премии: арендаторы это тайцы и постоянные экспаты, ставки скромные, зато и вход от 2,5 млн THB, и спрос не зависит от сезона. Такие лоты берут те, кто ценит стабильность выше процента.

Виллы против квартир: районная поправка

Виллы дают 5-8% чистыми почти независимо от района: их экономику определяет не адрес, а класс и управление, потому что дорогая вилла везде конкурирует за одного и того же гостя. Подробный расчёт виллы есть в гайде инвестиции в виллу.

Формат	Чистая доходность	Главный фактор
Студия в туристическом районе	6,5-9%	Загрузка и управление
Квартира 1-2 спальни премиум	6-7,5%	Ставка и качество проекта
Вилла 3 спальни (Банг Тао, Лаян)	5-8%	Сезон 10 000-25 000 THB/сутки
Вилла в длинной аренде (юг)	5-7%	Ставка 40 000-120 000 THB/мес
Брендированные резиденции	5-7%	Программа оператора

Сезонность: районная карта года

Год на Пхукете делится на высокий сезон (ноябрь-апрель, загрузка 70-85%) и низкий (май-октябрь, 45-60% при ставках ниже на 30-40%), но районы проходят низкий сезон по-разному. Эта разница даёт половину честного расчёта.

Патонг: самая ровная кривая за счёт круглогодичного потока; низкий сезон мягче среднего по острову.
Банг Тао, Лаян: выраженный пик декабрь-март за счёт семейного туризма; май-сентябрь заметно тише.
Ката, Карон: жёсткая сезонность, летом волны, пляжный поток падает сильнее.
Юг с длинной арендой: сезонности почти нет, экспаты живут круглый год, зимовщики добавляют пик.
Север: короткий сезон; в низкий период загрузка опускается ниже средних 45%.

Полный разбор механики сезонов с календарём есть в гайде сезонность аренды на Пхукете.

Как посчитать лот, а не район

Районные цифры это рамка, а решение принимается по конкретному лоту: внутри одного района разница между сильным и слабым лотом достигает 3-4 процентных пунктов. Формула и порядок проверки идут ниже, а детальная методика с примерами в гайдах доходности и чистого результата после налогов.

Валовая аренда взята из отчётов управляющей компании по соседним лотам за 12 месяцев, не из презентации
Вычтены: комиссия управляющей компании 15-25%, плата за содержание дома, коммуналка, налоги, амортизация
Знаменатель это полная стоимость покупки с расходами сделки 2-4%, а не голая цена лота
Расчёт сделан отдельно по высокому и низкому сезону
Загрузка взята консервативно: 70-85% сезон, 45-60% низкий
Результат сверен с районной вилкой из таблицы выше: выброс вверх требует объяснения

Риски районных ставок: что может пойти не так

Главный риск районной таблицы в том, чтобы считать её гарантией: районная вилка описывает диапазон реальных лотов, но слабый лот в сильном районе спокойно зарабатывает вдвое меньше соседей. Вот 5 рисков, которые ломают районную математику чаще всего.

Слабая управляющая компания. Разница между хорошим и посредственным управлением доходит до 2-3 процентных пунктов; проверяйте реальные отчёты, а не обещания.
Переполнение формата. Сотни одинаковых студий в одном квартале Патонга давят на ставки друг друга; выигрывает свежий продукт с концепцией и отличимым интерьером, проигрывает безликий лот 2015 года.
Новые очереди по соседству. Большие стройки в Банг Тао оттягивают гостей в новые дома, и у лота без обновления загрузка тает.
Пересушенный расчёт сезона. Загрузка 85% круглый год не существует ни в одном районе; расчёт по 12 месяцам с низким сезоном 45-60% остаётся единственной честной базой.
Красные флаги гарантий. «Гарантированные 8% на 3 года» в слабом проекте зашиты в цену лота, разбор в гайде про гарантированную доходность.

Долгая аренда как альтернатива по всем районам

Посуточная модель не единственная: в любом районе лот можно сдать в длинную аренду на 6-12 месяцев, и в 2026 году это всё чаще осознанный выбор, а не запасной план. Ставки долгой аренды: студии 12 000-20 000 THB в месяц, квартиры с одной спальней 15 000-40 000 THB, виллы 40 000-120 000 THB в зависимости от района и класса.

Студии: 12 000-20 000 THB в месяц, спрос дают удалёнщики и сезонные работники
Квартиры с одной спальней: 15 000-40 000 THB, семьи экспатов
Виллы: 40 000-120 000 THB, семьи с детьми в школах острова

Процент у долгой модели ниже, обычно на 1-2 пункта против посуточной в том же лоте, но вместе с процентом уходят и почти все операционные риски: один арендатор в год вместо шестидесяти, комиссия управления 8-12% вместо 15-25%, минимальный износ и никакой сезонности. Для владельцев, живущих не на Пхукете и не готовых следить за рейтингами и ремонтами, долгая аренда часто оказывается выгоднее по совокупности времени и денег.

Плюсы и минусы погони за максимальным процентом

Максимальные 8-9% чистыми это реальность, но у неё есть цена: интенсивная посуточная аренда остаётся операционным бизнесом, даже когда им занимается управляющая компания за свои 15-25%. Иногда 6% без хлопот оказываются более разумной целью, чем 9% с ними, и таблица ниже помогает решить, ваш ли это размен.

Плюсы максимизации	Минусы максимизации
8-9% чистыми у лучших студий	Износ лота: ремонт каждые 3-5 лет
Быстрая окупаемость входа	Зависимость от качества управляющей компании
Ликвидность дешёвых лотов при продаже	Конкуренция сотен однотипных студий
Поток начинается с первого месяца	Рост стоимости ниже, чем у премиума (5-8% против 9-12%)

Три сценария: какой район ваш

Правильный вопрос звучит не «где процент выше», а «какой профиль дохода вам нужен»: пиковый, ровный или отложенный в пользу роста. Вот 3 сценария из практики сделок MORE Group за 2024-2026 годы с готовыми районными ответами.

Максимальный поток, активная позиция. Студия в Патонге или Банг Тао: 6,5-9% чистыми, сильная управляющая компания обязательна, готовность к обновлениям лота тоже.
Ровный доход без суеты. Квартира или вилла на юге в длинной аренде: 5-7%, минимум операционки, спрос экспатов стабилен круглый год.
Рост важнее потока. Премиум Лаяна или север: аренда 4,5-7,5% покрывает владение, а тезис здесь в росте стоимости 9-12% в год у лидеров премиума и взлёт севера на горизонте 3-7 лет.

Совет от практики: прежде чем верить любой цифре доходности, запросите у управляющей компании отчёты по 3-5 реальным лотам того же проекта за последние 12 месяцев, с загрузкой, ставками по месяцам и итоговыми выплатами владельцам. Компании, которой нечего скрывать, на это нужно 15 минут; отказ или «у нас только прогнозы» сигналят сильнее любых обещаний в презентации. По опыту, реальные отчёты отличаются от рекламных прогнозов на 20-40%, всегда в одну сторону.

Связанные материалы

Хотите реальные отчёты вместо прогнозов?

Пришлём подборку лотов с фактической доходностью по отчётам управляющих компаний, под ваш бюджет и район.

Объекты под сдачу

Написать в мессенджер

Частые вопросы

Где на Пхукете самая высокая доходность аренды?

Студии Патонга и Банг Тао: 6,5-9% чистыми. Патонг за счёт круглогодичного потока и входа от 1,4 млн THB, Банг Тао за счёт ставок и Лагуны.

Какая доходность в премиальных районах?

Лаян, Камала, Сурин: 5-7,5% чистыми, дорогой вход разбавляет процент. Зато рост стоимости у лидеров премиума 9-12% в год.

Что на юге, в Раваи и Най Харне?

5-7% на длинной аренде: квартиры 15-40 тыс. THB/мес, виллы 40-120 тыс. THB/мес. Ровный доход, минимум хлопот, комиссия управления 8-12%.

Где процент самый низкий?

Пхукет Таун 3,5-5% (нет туристической премии) и север 4,5-6,5% (тонкая инфраструктура). Эти районы покупают под рост, а не под поток.

Как сезонность влияет на доход?

Сезон (ноябрь-апрель): загрузка 70-85%. Низкий: 45-60% при ставках ниже на 30-40%. Ровнее всех Патонг, жёстче всех север и пляжи с летними волнами.

Как посчитать конкретный лот?

Чистый годовой доход (после управляющей компании 15-25%, платы за содержание, налогов) делите на полную стоимость покупки. Данные берите из отчётов управляющей компании за 12 месяцев, не из презентаций.