LTR Visa Таиланда через 3 млн бат недвижимости: пошаговый гайд подачи 2026
10-летняя долгосрочная виза при покупке кондо/виллы от 3 млн THB. Полная процедура: документы, тайминг, стоимость, все 4 категории LTR, обновлённые требования 2026.
TL;DR: LTR Visa Таиланда — 10-летняя резиденция (5+5). Для категории Wealthy Global Citizens с февраля 2025 требуется: (1) активы $1M, (2) инвестиция $500K в Таиланд (включая freehold-недвижимость от 3 млн ฿, гос. облигации Thailand или прямые инвестиции в тайскую компанию). Требование к личному доходу $80K/год BOI отменил (источник: BOI Notification, февраль 2025). Стоимость подачи 250–450 тыс. ₽. Срок: 4–8 недель. Даёт право жить, работать (с разрешением), освобождение от налога на иностранный доход, перечисленный в Таиланд.
«How does that work with the visa and buying a $3 million place?» — спрашивал Уильям, наш клиент из США (звонок март 2026). И действительно — связка «недвижимость + виза» в Таиланде хорошо проработана с 2022 года через программу LTR (Long-Term Resident). Эта статья — пошаговый гайд получения LTR через покупку недвижимости.
🏝️ Хотите проверить вашу право на LTR Visa? MORE Group работает с проверенными визовыми агентами в Бангкоке. Получить консультацию →
Что такое LTR Visa и почему это лучшая опция для иностранцев
LTR Visa запущена тайским BOI (Board of Investment) в 2022 году. Это 10-летняя виза, которая заменяет необходимость каждый год ездить за продлением.
4 категории LTR
| Категория | Целевая группа | Минимальные требования (на апрель 2026) |
|---|---|---|
| Wealthy Global Citizens | Состоятельные инвесторы | Активы $1M + инвестиции $500K в Таиланд (требование к личному доходу $80K BOI отменил с февраля 2025) |
| Wealthy Pensioners | Пенсионеры 50+ | Пассивный доход $80K/год ИЛИ пассивный доход $40–80K/год + инвестиция $250K в Таиланд |
| Work-from-Thailand Professionals | Удалёнщики | Зарплата $80K/год + работа в иностранной публичной компании или компании с оборотом $50M+ |
| Highly-Skilled Professionals | Специалисты в targeted industries | Зарплата $80K + работа в тайской компании/гос. структуре/научном центре в приоритетных отраслях |
Покупка недвижимости от 3 млн бат — путь через категорию Wealthy Global Citizens (как часть инвестиций в Таиланд).
Преимущества LTR vs другие визы
| Параметр | LTR Visa | Elite Visa | Retirement Visa | Tourist Visa |
|---|---|---|---|---|
| Срок | 10 лет | 5-20 лет | 1 год (продление) | 60 дней |
| Стоимость | 50K бат + сборы | 600K - 2M бат | бесплатно | бесплатно |
| Возраст | Любой | Любой | 50+ | Любой |
| Финансовые требования | $80K + $500K инвестиций | оплата платная | 800K бат на счёте или 65K/мес доход | нет |
| Право работать | Да (с разрешением) | Нет | Нет | Нет |
| Multiple entries | Да | Да | Да | Нет (1 въезд) |
| Tax benefits | Да (см. ниже) | Нет | Нет | Нет |
LTR — лучшая опция, если вы соответствуете финансовым требованиям.
Полные требования для категории Wealthy Global Citizens
Финансовые (актуальные требования на апрель 2026)
- Активы $1 000 000+ (недвижимость, инвестиции, депозиты — подтверждается выписками, оценками, портфелями)
- Инвестиции в Таиланд от $500 000 (комбинированные):
- Freehold-недвижимость в Таиланде от 3 млн ฿ (засчитывается по сумме покупки)
- Тайские государственные облигации
- Прямые инвестиции в тайскую компанию
Важно: с февраля 2025 BOI отменил требование к личному доходу $80 000/год для категории Wealthy Global Citizens (источник: BOI Notification, февраль 2025). Если документы готовились по старым требованиям — проверьте актуальную редакцию у визового агента или на ltr.boi.go.th.
Минимальная недвижимость для зачёта: 3 млн ฿ (≈$83K). Остальные ≈$417K можно «добрать» другими инвестициями (облигации, доля в тайской компании).
Страховка здоровья
- Полис медицинской страховки на $50 000+ покрытия в Таиланде
- Срок действия не менее 10 лет (или ежегодное продление)
Документы
- Паспорт со сроком 18+ месяцев
- Справка об отсутствии судимости (со страны проживания, с консульской легализацией Royal Thai Embassy — на апрель 2026 одного апостиля недостаточно, см. ниже)
- Справки о доходах за 2 года (налоговые декларации)
- Банковские выписки 6 месяцев
- Документы на активы (свидетельства собственности, портфолио)
- Свидетельство о покупке тайской недвижимости (Title Deed + FET-форма)
- Медстраховка
- Документы на иждивенцев (свидетельства о браке, рождении детей)
Пошаговый процесс
Этап 1: Покупка недвижимости (или подтверждение существующей)
- Если уже владеете freehold от 3 млн бат — ✅
- Если планируете покупать — сделка должна быть завершена (Title Deed на ваше имя) ДО подачи на LTR
Важно: off-plan недвижимость не засчитывается. Нужно сданное и зарегистрированное.
Этап 2: Подготовка документов (2-4 недели)
Важно (на апрель 2026): Таиланд ещё НЕ присоединился к Гаагской апостильной конвенции (Кабинет одобрил 9 декабря 2025, конвенция ещё не вступила в силу). Поэтому для подачи в BOI нужна консульская легализация документов в Royal Thai Embassy в стране проживания (классическая «цепочка»: нотариус → МИД страны → консульство Таиланда), а не один апостиль. Когда конвенция вступит в силу (ожидается в 2026), процесс упростится. Источник: mfa.go.th.
- Перевод документов на английский или тайский
- Консульская легализация в Royal Thai Embassy в стране проживания (одного апостиля недостаточно на апрель 2026)
- Получение справки об отсутствии судимости
- Сбор финансовых документов
- Оформление медстраховки
Этап 3: Подача в BOI (онлайн)
- Подача через портал ltr.boi.go.th
- Загрузка отсканированных документов (PDF)
- Оплата гос. пошлины 50 000 бат
Этап 4: Рассмотрение BOI (10-30 рабочих дней)
- BOI проверяет документы
- Может запросить дополнительные подтверждения
- Выдаёт LTR Endorsement Letter при одобрении
Этап 5: Получение визы в посольстве (7-14 дней)
- С LTR Endorsement Letter идёте в тайское посольство в стране проживания
- Подаёте паспорт, заполняете визовую анкету
- Получаете визу-стикер
Этап 6: Въезд в Таиланд и финальная регистрация
- В аэропорту в Таиланде получаете штамп LTR на 5 лет (продлевается на ещё 5)
- Регистрация по месту жительства в Immigration Office Пхукета (TM30)
- Получение Re-entry Permit (если планируете часто выезжать)
Стоимость для семьи из 3-х человек
| Статья | Сумма ₽ |
|---|---|
| Гос. пошлина BOI: 50K × 3 = 150K бат | 405 000 |
| Юридическое сопровождение | 100 000 - 200 000 |
| Перевод + консульская легализация документов в Royal Thai Embassy | 30 000 - 50 000 |
| Медстраховка для 3-х (10 лет) | 200 000 - 350 000 |
| Справки о судимости (3 человека) | 15 000 - 30 000 |
| Поездка в посольство | 50 000 - 100 000 |
| Итого первый раз | 800 000 - 1 100 000 |
| Стоимость на 1 год | 80 000 - 110 000 |
Сравните: Thailand Privilege Gold на 5 лет стоит 900 000 бат (~2,4 млн ₽), Platinum на 10 лет — 1 500 000 бат (~4 млн ₽), Diamond на 15 лет — 2 500 000 бат (~6,7 млн ₽). LTR для семьи из 3-х получается дешевле в перерасчёте на годы — особенно если уже есть тайская freehold-недвижимость.
Налоговые преимущества LTR
LTR-резиденты получают специальный налоговый режим (Royal Decree No. 743):
- Иностранный доход (получаемый за пределами Таиланда), переведённый в Таиланд, — освобождён от тайского PIT для категорий Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner и Work-from-Thailand Professional
- Категория Highly-Skilled Professional — фиксированная ставка тайского PIT 17% на зарплату, полученную в Таиланде (вместо прогрессивной шкалы до 35%)
- Упрощённая выдача work permit (без необходимости 4 тайских сотрудников на одного иностранца)
- Multiple entry без ограничений, годовой отчёт TM47 один раз в год вместо каждых 90 дней
Налоговые правила Revenue Department изменились с января 2024 (Por.161/2566) — иностранный доход облагается, если переведён в год получения или позже. Льгота по освобождению иностранного дохода для LTR (Royal Decree 743) осталась в силе и является ключевым преимуществом визы перед обычным резидентством.
Риски и подводные камни
Риск 1: Изменение требований BOI
С 2022 BOI 2 раза корректировал требования. Перед подачей проверяйте актуальный список на ltr.boi.go.th или через юриста.
Риск 2: Слабые документы по доходу
Если декларации сделаны «на скорую руку» — отказ. Готовьтесь заранее, хотя бы 6 месяцев.
Риск 3: Покупка leasehold вместо freehold
Только freehold засчитывается для условия о тайской недвижимости. Leasehold-объекты не подходят.
Риск 4: Не учли страховку
Без подтверждённой страховки на $50K — отказ. Полис нужно оформить ДО подачи.
Риск 5: Подача без юриста
DIY-подача проходит, но процент отказов высокий (по нашей статистике 38% против 12% при работе с агентом). Юрист стоит 80-200 тыс. ₽, что окупается резко уменьшенным риском повторной подачи.
Реальный кейс из практики MORE Group (анонимно)
Клиент Сергей, 47 лет, IT-предприниматель из РФ. Доход $180K/год через своё ООО. В 2024 купил кондо в Bang Tao за 8.2 млн ₽ (3.0 млн бат) freehold. В 2025 подавал на LTR через нашего партнёра-визового агента.
Документы готовили 6 недель. Подача в BOI: 24 рабочих дня до одобрения. Виза в посольстве в Москве: 11 дней.
Итого 4 месяца от старта подготовки до получения визы. Стоимость для одного: 380 тыс. ₽. Сейчас живёт на Пхукете 8-9 месяцев в году, легально работает удалённо.
Чек-лист «Готов ли я к LTR Visa»
- Активы $1M+ (включая недвижимость, инвестиции, депозиты — не тайские)
- Тайская freehold-недвижимость от 3 млн ฿ (или планирую купить)
- Готов вложить совокупно $500K в Таиланд (недвижимость + облигации/доля в компании)
- Готов оформить медстраховку $50K на 10 лет
- Документы переведены и прошли консульскую легализацию в Royal Thai Embassy (на апрель 2026 одного апостиля недостаточно — Таиланд ещё не вступил в Гаагскую конвенцию)
- Бюджет 800 тыс. ₽ - 1.1 млн ₽ на семью из 3-х
- Готов работать через визового агента
📋 Не уверены, проходите ли вы по требованиям? MORE Group дает бесплатную предварительную оценку и рекомендации. Записаться на консультацию →
Связанные материалы
- ВНЖ через покупку кондо в Таиланде 2026
- Виза в Таиланд для россиян 2026
- Виза для граждан СНГ при покупке тайской недвижимости
Требования BOI могут меняться. Перед подачей сверяйтесь с актуальным списком на ltr.boi.go.th или у визового агента. Контакт MORE Group: @Maksim_MOREGroup.
Частые вопросы
Long-Term Resident Visa — 10-летняя виза, запущенная BOI Таиланда в 2022. Доступна 4 категориям: Wealthy Global Citizens (активы $1M + инвестиция $500K в Таиланд; с февраля 2025 требование к личному доходу $80K BOI отменил), Wealthy Pensioners (пассивный доход $80K/год ИЛИ $40–80K + инвестиция $250K в Таиланд, возраст 50+), Work-from-Thailand Professionals (доход $80K + работа в крупной зарубежной компании), Highly-Skilled Professionals (специалисты в targeted industries). Freehold-недвижимость от 3 млн ฿ засчитывается как часть инвестиций в Таиланд для WGC.
Зачисляется freehold-кондо или вилла стоимостью от 3 млн бат (≈8 млн ₽), купленная через FET (foreign exchange transaction) с подтверждённым международным переводом. Leasehold не засчитывается. Один объект может быть достаточно, или несколько суммарно от 3 млн.
Государственная пошлина: 50 000 бат (≈135 000 ₽) для основного заявителя + 50 000 бат за каждого члена семьи. Юридическое сопровождение через специализированного агента: 30 000-80 000 бат (80-216 тыс. ₽). Общая стоимость для семьи из 3-х: 250-450 тыс. ₽.
Процедура BOI: 10-30 рабочих дней с момента полной подачи (в среднем 18-22 дня в 2026). Дополнительные 7-14 дней на оформление визы в посольстве/консульстве после одобрения BOI. Итого 4-8 недель от подачи до получения.
Подача документов и одобрение BOI — да, дистанционно через юриста. Финальное оформление визы — обычно нужен личный визит в тайское посольство в стране проживания (или в Таиланде, если уже там по другой визе). Срок в посольстве: 1-3 рабочих дня.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.