LTR Visa Таиланд 2026: гайд при покупке от 3 млн THB

Перед подачей сверьте сумму инвестиций: полная собственность от 3 млн THB с FET засчитывается в пакет $500K для Wealthy Global Citizens. Срок рассмотрения BOI в 2026, в среднем 18-22 дней после полного досье. MORE Group координирует связку покупки и визового агента без комиссии покупателю.

«How does that work with the visa and buying a $3 million place?», спрашивал Уильям, наш клиент из США (звонок март 2026). И действительно, связка «недвижимость + виза» в Таиланде хорошо проработана с 2022 года через программу LTR (Long-Term Resident). Эта статья, пошаговый гайд получения LTR через покупку недвижимости.

Хотите проверить вашу право на LTR Visa? MORE Group работает с проверенными визовыми агентами в Бангкоке. Получить консультацию →

Плюсы и минусы визы LTR

Плюсы	Минусы
Срок 10 лет против 5-20 лет у Elite, года у рабочей визы и 60 дней у туристической	Порог входа высокий: для состоятельных инвесторов это активы от 1 млн долларов плюс вложения 500 тыс. в Таиланд
Есть отдельные категории под разные ситуации: пенсионеры, удалённые сотрудники и специалисты, а не только инвесторы	Для пенсионеров нужен подтверждённый пассивный доход 80 тыс. долларов в год либо 40-80 тыс. в сочетании с дополнительными условиями
Удалённым сотрудникам достаточно зарплаты 80 тыс. долларов в год при работе на иностранную публичную компанию	Требования привязаны к работодателю и отрасли, поэтому подходит не всякой занятости

Ниже - полные требования по каждой категории и пошаговый порядок подачи.

Что такое LTR Visa и почему это лучшая опция для иностранцев

LTR Visa запущена тайским BOI (Board of Investment) в 2022 году. Это 10-летняя виза, которая заменяет необходимость каждый год ездить за продлением.

4 категории долгосрочная аренда

Категория	Целевая группа	Минимальные требования (на апрель 2026)
Wealthy Global Citizens	Состоятельные инвесторы	Активы $1M + инвестиции $500K в Таиланд (требование к личному доходу $80K BOI отменил с февраля 2025)
Wealthy Pensioners	Пенсионеры 50+	Пассивный доход $80K/год ИЛИ пассивный доход $40-80K/год + инвестиция $250K в Таиланд
Work-from-Thailand Professionals	Удалёнщики	Зарплата $80K/год + работа в иностранной публичной компании или компании с оборотом $50M+
Highly-Skilled Professionals	Специалисты в targeted industries	Зарплата $80K + работа в тайской компании/гос. структуре/научном центре в приоритетных отраслях

Покупка недвижимости от 3 млн бат, путь через категорию Wealthy Global Citizens (как часть инвестиций в Таиланд).

Преимущества LTR vs другие визы

Параметр	LTR Visa	Elite Visa	Retirement Visa	Tourist Visa
Срок	10 лет	5-20 лет	1 год (продление)	60 дней
Стоимость	50K бат + сборы	600K - 2M бат	бесплатно	бесплатно
Возраст	Любой	Любой	50+	Любой
Финансовые требования	$80K + $500K инвестиций	оплата платная	800K бат на счёте или 65K/мес доход	нет
Право работать	Да (с разрешением)	Нет	Нет	Нет
Multiple entries	Да	Да	Да	Нет (1 въезд)
Tax benefits	Да (см. ниже)	Нет	Нет	Нет

долгосрочная аренда, лучшая опция, если вы соответствуете финансовым требованиям.

Полные требования для категории Wealthy Global Citizens

Финансовые (актуальные требования на апрель 2026)

1. Активы $1 000 000+ (недвижимость, инвестиции, депозиты: подтверждается выписками, оценками, портфелями)
2. Инвестиции в Таиланд от $500 000 (комбинированные):

• Недвижимость в полной собственности в Таиланде от 3 млн THB (засчитывается по сумме покупки)
• Тайские государственные облигации
• Прямые инвестиции в тайскую компанию

Важно: с февраля 2025 BOI отменил требование к личному доходу $80 000/год для категории Wealthy Global Citizens (источник: BOI Notification, февраль 2025). Если документы готовились по старым требованиям, проверьте актуальную редакцию у визового агента или на ltr.boi.go.th.

Минимальная недвижимость для зачёта: 3 млн THB (≈$83K). Остальные ≈$417K можно «добрать» другими инвестициями (облигации, доля в тайской компании).

Страховка здоровья

• Полис медицинской страховки на $50 000+ покрытия в Таиланде
• Срок действия не менее 10 лет (или ежегодное продление)

Документы

• Паспорт со сроком 18+ месяцев
• Справка об отсутствии судимости (со страны проживания, с консульской легализацией Royal Thai Embassy, на апрель 2026 одного апостиля недостаточно, см. ниже)
• Справки о доходах за 2 года (налоговые декларации)
• Банковские выписки 6 месяцев
• Документы на активы (свидетельства собственности, портфолио)
• Свидетельство о покупке тайской недвижимости (документ о праве + FET-форма)
• Медстраховка
• Документы на иждивенцев (свидетельства о браке, рождении детей)

Пошаговый процесс

Этап 1: Покупка недвижимости (или подтверждение существующей)

• Если уже владеете полная собственность от 3 млн бат, ✓
• Если планируете покупать, сделка должна быть завершена (документ о праве на ваше имя) ДО подачи на LTR

Важно: на этапе стройки недвижимость не засчитывается. Нужно сданное и зарегистрированное.

Этап 2: Подготовка документов (2-4 недели)

Важно (на апрель 2026): Таиланд ещё НЕ присоединился к Гаагской апостильной конвенции (Кабинет одобрил 9 декабря 2025, конвенция ещё не вступила в силу). Поэтому для подачи в BOI нужна консульская легализация документов в Royal Thai Embassy в стране проживания (классическая «цепочка»: нотариус → МИД страны → консульство Таиланда), а не один апостиль. Когда конвенция вступит в силу (ожидается в 2026), процесс упростится. Источник: mfa.go.th.

• Перевод документов на английский или тайский
• Консульская легализация в Royal Thai Embassy в стране проживания (одного апостиля недостаточно на апрель 2026)
• Получение справки об отсутствии судимости
• Сбор финансовых документов
• Оформление медстраховки

Этап 3: Подача в BOI (онлайн)

• Подача через портал ltr.boi.go.th
• Загрузка отсканированных документов (PDF)
• Оплата гос. пошлины 50 000 бат

Этап 4: Рассмотрение BOI (10-30 рабочих дней)

• BOI проверяет документы
• Может запросить дополнительные подтверждения
• Выдаёт долгосрочная аренда Endorsement Letter при одобрении

Этап 5: Получение визы в посольстве (7-14 дней)

• С LTR Endorsement Letter идёте в тайское посольство в стране проживания
• Подаёте паспорт, заполняете визовую анкету
• Получаете визу-стикер

Этап 6: Въезд в Таиланд и финальная регистрация

• В аэропорту в Таиланде получаете штамп долгосрочная аренда на 5 лет (продлевается на ещё 5)
• Регистрация по месту жительства в Immigration Office Пхукета (TM30)
• Получение Re-entry Permit (если планируете часто выезжать)

Стоимость для семьи из 3-х человек

Статья	Сумма ₽
Гос. пошлина BOI: 50K × 3 = 150K бат	405 000
Юридическое сопровождение	100 000 - 200 000
Перевод + консульская легализация документов в Royal Thai Embassy	30 000 - 50 000
Медстраховка для 3-х (10 лет)	200 000 - 350 000
Справки о судимости (3 человека)	15 000 - 30 000
Поездка в посольство	50 000 - 100 000
Итого первый раз	800 000 - 1 100 000
Стоимость на 1 год	80 000 - 110 000

Сравните: Thailand Privilege Gold на 5 лет стоит 900 000 бат (~2,4 млн ₽), Platinum на 10 лет, 1 500 000 бат (~4 млн ₽), Diamond на 15 лет, 2 500 000 бат (~6,7 млн ₽). Долгосрочная аренда для семьи из 3-х получается дешевле в перерасчёте на годы, особенно если уже есть тайская недвижимость в полной собственности.

Налоговые преимущества долгосрочная аренда

LTR-резиденты получают специальный налоговый режим (Royal Decree No. 743):

1. Иностранный доход (получаемый за пределами Таиланда), переведённый в Таиланд,: освобождён от тайского PIT для категорий Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner и Work-from-Thailand Professional
2. Категория Highly-Skilled Professional: фиксированная ставка тайского PIT 17% на зарплату, полученную в Таиланде (вместо прогрессивной шкалы до 35%)
3. Упрощённая выдача разрешения на работу (без необходимости 4 тайских сотрудников на одного иностранца)
4. Многократный вход без ограничений, годовой отчёт TM47 один раз в год вместо каждых 90 дней

Налоговые правила Revenue Department изменились с января 2024 (Por.161/2566), иностранный доход облагается, если переведён в год получения или позже. Льгота по освобождению иностранного дохода для долгосрочной аренды (Royal Decree 743) осталась в силе и является ключевым преимуществом визы перед обычным резидентством.

Риски и подводные камни

Риск 1: Изменение требований BOI

С 2022 BOI 2 раза корректировал требования. Перед подачей проверяйте актуальный список на ltr.boi.go.th или через юриста.

Риск 2: Слабые документы по доходу

Если декларации сделаны «на скорую руку», отказ. Готовьтесь заранее, хотя бы 6 месяцев.

Риск 3: Покупка долгая аренда вместо полная собственность

Только полная собственность засчитывается для условия о тайской недвижимости. Объекты в долгой аренде не подходят.

Риск 4: Не учли страховку

Без подтверждённой страховки на $50K, отказ. Полис нужно оформить ДО подачи.

Риск 5: Подача без юриста

DIY-подача проходит, но процент отказов высокий (по нашей статистике 38% против 12% при работе с агентом). Юрист стоит 80-200 тыс. ₽, что окупается резко уменьшенным риском повторной подачи.

Для кого LTR через недвижимость: сценарии и решение

Квартира от 3 млн THB - это не «виза за квартиру», а один элемент пакета Wealthy Global Citizens, где нужны активы $1 млн и инвестиции $500 тыс. Ниже 4 профиля покупателей и то, кому схема реально подходит.

LTR через покупку кондо от 3 млн бат, не «виза за квартиру», а часть пакета Wealthy Global Citizens: активы $1M + $500K инвестиций в Таиланд.

Профиль	Подходит?	Что учесть
IT-предприниматель, активы $1M+, планирует жить 6+ мес	✓ Да	Недвижимость 3-8 млн THB + облигации/доля в компании до $500K
Покупатель кондо 4 млн THB без остальных активов	✗ Нет	Нужен полный пакет WGC, не только квартира
Пенсионер 55+, пассивный доход	Другая категория	Wealthy Pensioner, от $80K/год или $40-80K + $250K инвестиций
Инвестор «только ради визы» на этапе стройки	✗ Нет	Засчитывается только сданный полная собственность с документом о праве

Для инвестора: покупка на Пхукете в топ-районах может одновременно давать аренду 6-10% и зачёт в инвестиционный пакет долгосрочная аренда, но юридически это две разные цели. Сделку ведите через пошаговый гайд покупки иностранцем с FET-формой: без неё BOI не примет недвижимость.

Для семьи: супруг(а) и дети до 20 лет включаются в заявку с дополнительной пошлиной 50 000 бат каждый. Бюджет на страховку и легализацию документов умножается на число заявителей.

Альтернатива без LTR: если не проходите по активам, рассмотрите Elite Visa или визу для пенсионеров; сравнение с ВНЖ через покупку кондо поможет не переплатить за неподходящую программу.

Чеклист документов перед подачей в BOI

• документ о праве на полную собственность + FET от банка (сумма перевода ≥ цены покупки).
• Портфель активов $1M: выписки, оценки, не только тайская недвижимость.
• План инвестиций $500K: недвижимость + облигации/доля, таблица распределения.
• Медстраховка $50K на 10 лет для каждого заявителя.
• Справка о несудимости с консульской легализацией (не только апостиль до вступления Гаагской конвенции).
• Налоговые декларации за 2 года, даже после отмены требования $80K дохода для WGC.

Частые ошибки при подаче через недвижимость

1. Покупка долгая аренда «под LTR»: не засчитывается; только полная собственность с документом о праве.
2. На этапе стройки без сдачи: BOI отклонит; дождитесь регистрации в земельном отделе.
3. FET на сумму ниже цены: банк и BOI сверяют перевод с контрактом.
4. Смешение категорий: доход $80K для WGC больше не требуется, но активы $1M и инвестиции $500K обязательны.
5. Страховка на 1 год вместо 10: формальный отказ; продление должно быть документально.

Если параллельно рассматриваете покупку для жизни и визы, сначала пройдите проверку критериев, потом выбирайте объект: районы Пхукета для инвестиций и покупка иностранцем, разные фильтры, чем у визового консультанта.

Сроки и тайминг: когда начинать

Весь путь занимает 3-6 месяцев и начинается с проверки соответствия у юриста за 1-2 недели - до брони, а не после. Затем покупка с оформлением валютного перевода, сбор документов и подача; таблица со сроками ниже.

Оптимальная последовательность для WGC через недвижимость:

Шаг	Срок	Комментарий
Eligibility-check с юристом	1-2 недели	До брони на этапе стройки «ради визы»
Покупка полная собственность + FET	4-8 недель	Документ о праве обязателен
Легализация документов в посольстве	2-4 недели	Планируйте очереди
Подача BOI	1 день	Онлайн ltr.boi.go.th
Рассмотрение	10-30 раб. дней	Среднее 18-22 в 2026
Виза в посольстве	7-14 дней	После Endorsement Letter

Совокупно 3-5 месяцев от старта до штампа, закладывайте буфер, если параллельно продаёте активы за рубежом для подтверждения $1M. Не планируйте переезд «через месяц после депозита на объекты на этапе стройки», долгосрочная аренда привязан к завершённой сделке и легализованному пакету, а не к намерению купить. После одобрения BOI храните копии всех FET и документ о праве, они понадобятся при продлении вторых 5 лет и при продаже объекта. Ежегодный отчёт TM47 подаётся один раз в год - это проще, чем 90-дневный отчёт для обычных non-immigrant виз, но пропуск срока может аннулировать статус. Уточняйте актуальные формы на immigration.go.th перед каждым продлением и храните сканы Endorsement Letter в облаке.

Реальный кейс из практики MORE Group (анонимно)

Клиент Сергей, 47 лет, IT-предприниматель из РФ. Доход $180K/год через своё ООО. В 2024 купил кондо в Bang Tao за 8,2 млн ₽ (3,0 млн бат) полная собственность. В 2025 подавал на LTR через нашего партнёра-визового агента.

Документы готовили 6 недель. Подача в BOI: 24 рабочих дня до одобрения. Виза в посольстве в Москве: 11 дней.

Итого 4 месяца от старта подготовки до получения визы. Стоимость для одного: 380 тыс. ₽. Сейчас живёт на Пхукете 8-9 месяцев в году, легально работает удалённо.

Чек-лист «Готов ли я к LTR Visa»

• Активы $1M+ (включая недвижимость, инвестиции, депозиты, не тайские)
• Тайская недвижимость в полной собственности от 3 млн THB (или планирую купить)
• Готов вложить совокупно $500K в Таиланд (недвижимость + облигации/доля в компании)
• Готов оформить медстраховку $50K на 10 лет
• Документы переведены и прошли консульскую легализацию в Royal Thai Embassy (на апрель 2026 одного апостиля недостаточно, Таиланд ещё не вступил в Гаагскую конвенцию)
• Бюджет 800 тыс. ₽ - 1,1 млн ₽ на семью из 3-х
• Готов работать через визового агента

Не уверены, проходите ли вы по требованиям? MORE Group дает бесплатную предварительную оценку и рекомендации. Записаться на консультацию →

Связанные материалы

• ВНЖ через покупку кондо в Таиланде 2026
• Виза в Таиланд для россиян 2026
• Виза для граждан СНГ при покупке тайской недвижимости
• Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу
• Топ районов Пхукета для инвестиций 2026

Требования BOI могут меняться. Перед подачей сверяйтесь с актуальным списком на ltr.boi.go.th или у визового агента. Контакт MORE Group: @Maksim_MOREGroup.

Частые вопросы

Что такое LTR Visa Таиланда и кому она доступна в 2026? +

Long-Term Resident Visa, 10-летняя виза BOI с 2022. Категории: Wealthy Global Citizens ($1M активов + $500K в Таиланд), Pensioners, Work-from-Thailand, Highly-Skilled. Полная собственность от 3 млн THB засчитывается в инвестиции WGC.

Какие объекты недвижимости считаются для LTR Visa? +

Кондо в полной собственности или вилла от 3 млн THB с FET-подтверждением SWIFT. Долгая аренда не засчитывается. Несколько объектов можно суммировать до порога 3 млн THB.

Сколько стоит подача LTR Visa в 2026 году? +

Госпошлина 50 000 THB на заявителя + 50 000 THB на члена семьи. Юридическое сопровождение 30 000-80 000 THB. Итого для семьи из 3 человек: 250-450 тыс. ₽.

Сколько времени занимает получение LTR Visa? +

BOI рассматривает 10-30 days после полной подачи (в среднем 18-22 days в 2026). Виза в посольстве ещё 7-14 days. Итого 4-8 weeks.

Можно ли получить LTR Visa, не приезжая в Таиланд? +

Подача в BOI, дистанционно через агента. Финальная виза, личный визит в посольство (1-3 days). Проверьте требования консульства вашей страны.