ВНЖ в Таиланде для россиян 2026: покупка, визы, ПМЖ
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Таиланде: нет, но засчитывается в LTR и инвесторскую визу. Privilege, LTR, DTV, пенсионная, ПМЖ: цены, сроки, кейсы.
Короткий ответ: покупка недвижимости в Таиланде не даёт ВНЖ, и ВНЖ в европейском смысле здесь вообще нет. Роль вида на жительство играют долгосрочные визы: Thailand Privilege на 5-20 лет за деньги, LTR на 10 лет для состоятельных и удалённых профессионалов, DTV на 5 лет для удалёнщиков, пенсионная с 50 лет, рабочая с ежегодными продлениями. Покупка засчитывается в двух из них: квартира в собственности от 3 млн бат идёт в зачёт инвестиции для LTR, а вложения от 10 млн бат дают право на инвесторскую визу, которую на практике начали выдавать только в 2026 году. Квартира и виза оформляются параллельно и друг от друга не зависят. Среди покупателей MORE Group есть и те, кто живёт по DTV, и те, кто получил LTR.
Даёт ли покупка недвижимости в Таиланде ВНЖ
Нет. Таиланд не привязывает право жить в стране к владению квартирой, и это главное отличие от ОАЭ, Турции, Греции или Португалии, где виза следует за покупкой. Причины две. Закон о кондоминиумах отдаёт иностранцам не больше 49 % площади здания, и государство не хочет превращать жильё в инструмент иммиграции. И рынок труда закрыт: разрешение на работу регулируется отдельно от любого статуса.
Что покупка всё же даёт:
- квартира в полной собственности от 3 млн бат засчитывается в инвестицию 500 000 долларов для визы LTR категории состоятельных инвесторов;
- вложения от 10 млн бат в недвижимость, гособлигации или бизнес дают право на инвесторскую визу Non-Immigrant IM с продлениями на год; в законе она давно, на практике её начали выдавать только в 2026 году, и относиться к ней как к отработанному пути пока рано;
- адрес для регистрации, подтверждение связи со страной при продлениях, отсутствие расходов на аренду, которые иначе входят в бюджет любой визы.
Поэтому порядок такой: сначала выбираете визу под свой профиль, параллельно покупаете квартиру, и оба процесса идут независимо.
Что в Таиланде вместо ВНЖ
Слово «ВНЖ» в Таиланде означает четыре разных статуса, и в половине статей их путают: долгосрочная виза на 1-20 лет, постоянное резидентство через 3 года продлений по квоте 100 человек на страну, гражданство через 10 лет и обычный безвизовый въезд на 30 дней с 15 сентября 2026 года, который статусом не является. Таблица ниже разводит термины.
| Термин | Что это в Таиланде |
|---|---|
| ВНЖ | такого статуса нет; его роль играют долгосрочные визы с многократным въездом |
| Долгосрочная виза | Privilege, LTR, DTV, пенсионная, рабочая, образовательная: право жить от года до 20 лет с отчётами в иммиграцию |
| ПМЖ, постоянное резидентство | отдельный статус без виз и продлений, через 3 года непрерывных продлений визы Non-Immigrant, по квоте 100 человек на страну в год |
| Гражданство | через 5 лет с ПМЖ и 10 лет легального проживания суммарно |
Половина статей в поиске называет ВНЖ то визу Privilege, то ПМЖ. Когда вам обещают «ВНЖ Таиланда за месяц», речь о визе, и это нормально; когда обещают «ПМЖ за инвестиции», это неправда. Путь к ПМЖ и паспорту разобран в гайде гражданство Таиланда для россиян.
Все пути в одной таблице
Семь легальных способов жить в Таиланде отличаются сроком от 1 года до бессрочного, порогом от 500 000 бат на счёте до 10 млн бат инвестиций и стоимостью от 10 000 бат до 5 млн; покупка недвижимости засчитывается ровно в двух из них. Таблица сравнивает все семь по шести параметрам.
| Виза | Срок | Порог | Стоимость | Кому | Связь с покупкой |
|---|---|---|---|---|---|
| Thailand Privilege | 5, 10, 15, 20 лет | нет требований к доходу, проверка биографии | от 900 000 бат за 5 лет до 5 млн бат за 20 лет | всем, кто готов платить | нет |
| LTR | 10 лет | активы от 1 млн $ и инвестиция 500 000 $, либо пассивный доход от 80 000 $ в год для пенсионеров, либо доход от 80 000 $ для удалённых профессионалов | 50 000 бат | состоятельным, пенсионерам с доходом, специалистам | квартира от 3 млн бат в зачёт инвестиции |
| DTV | 5 лет, 180 дней за въезд | 500 000 бат на счёте, удалённая работа или тайская программа | 10 000 бат | удалёнщикам, фрилансерам | нет |
| Пенсионная O-A | 1 год с продлениями | 50 лет, депозит 800 000 бат или доход 65 000 бат в месяц, страховка | сборы и продления 1 900 бат в год | 50 лет и старше | нет |
| Инвесторская Non-IM | 90 дней, продление на год | вложения от 10 млн бат в недвижимость, облигации, бизнес | сборы | инвесторам с крупной покупкой | да, покупка и есть основание |
| Рабочая Non-B | 1 год с продлениями | тайский работодатель, разрешение на работу | сборы работодателя | работающим в Таиланде | нет, но ведёт к ПМЖ |
| ПМЖ | бессрочно | 3 года продлений Non-Immigrant, категория, тайский язык | 7 600 бат при подаче, 191 400 бат при одобрении | тем, кто прошёл путь | инвестиции от 10 млн бат как одна из категорий |
Thailand Privilege: самый простой путь
Thailand Privilege это платная виза на 5-20 лет за 900 000-5 000 000 бат без требований к доходу и возрасту, которая оформляется за 30-60 дней и подходит покупателю, не желающему доказывать заработок. Ниже тарифы, что входит, как оформить и чего программа не даёт.
Платная программа без требований к доходу и возрасту. С 2023 года называется Thailand Privilege, до этого Thailand Elite. Тарифы: Gold 900 000 бат на 5 лет, Platinum 1,5 млн бат на 10 лет, Diamond 2,5 млн бат на 15 лет, Reserve 5 млн бат на 20 лет по приглашению. В 2024-2025 годах действовал акционный пакет Bronze за 650 000 бат на 5 лет; действующие цены проверяйте на сайте программы, они меняются. Семейные опции за доплату.
Что входит: многократная виза на срок тарифа, отдельный коридор в аэропортах, трансферы по лимиту тарифа, помощь с открытием счёта в банке и оформлением документов, медицинские осмотры и гольф в старших тарифах. Отчёт в иммиграцию раз в год.
Как оформить: заявка через официального агента или сайт программы, проверка биографии 14-30 дней, оплата, визовая марка в Бангкоке или в посольстве. От заявки до визы 30-60 дней. Разрешение на работу в программу не входит, но получается отдельно проще, чем по туристическому статусу. К ПМЖ годы по Privilege не ведут.
Кому подходит: покупателю, который хочет жить в своей квартире без визовой суеты и не хочет доказывать доход. Для 15 лет жизни семьи Diamond обходится в 2,5 млн бат на главу семьи плюс доплаты, и это сопоставимо с ценой одной квартиры.
Thailand Privilege по шагам: документы, проверка, сроки
Оформление Thailand Privilege занимает 30-60 дней от заявки до визовой марки, требований к доходу нет, а единственный барьер это проверка биографии 14-30 дней и оплата тарифа от 900 000 бат. Порядок одинаков для всех тарифов, отличаются только сумма и набор сервисов.
| Шаг | Что делаете | Срок | Документы |
|---|---|---|---|
| 1. Заявка | через официального агента или на сайте программы, выбор тарифа | 1 день | скан паспорта со сроком действия от 6 месяцев, фото, анкета |
| 2. Проверка биографии | программа проверяет заявителя по базам, включая международные | 14-30 дней | справка о несудимости не требуется, проверка внутренняя |
| 3. Оплата | после письма об одобрении, переводом или картой | 1-3 дня | договор с программой |
| 4. Визовая марка | в визовом центре программы в Бангкоке или в консульстве Таиланда, в том числе в Москве | по записи | паспорт, письмо об одобрении |
| 5. Въезд и регистрация | штамп на срок тарифа, регистрация адреса | адрес проживания | |
| 6. Ежегодно | отчёт о проживании раз в год вместо каждых 90 дней, сервисы по тарифу |
| Тариф | Срок | Цена | Что добавляется |
|---|---|---|---|
| Gold | 5 лет | 900 000 бат | коридор в аэропорту, трансферы по лимиту, помощь с банком и документами |
| Platinum | 10 лет | 1,5 млн бат | больше трансферов, медицинский осмотр раз в год, гольф |
| Diamond | 15 лет | 2,5 млн бат | больше сервисов, семейные опции со скидкой |
| Reserve | 20 лет | 5 млн бат | по приглашению, персональный консьерж |
Семья добавляется за доплату на каждого члена, и это делают чаще всего на тарифах от Platinum. Разрешение на работу в программу не входит, но оформляется отдельно по упрощённому основанию. Единственное, чего Privilege не даёт, это стаж для постоянного резидентства: годы по ней не считаются.
LTR: 10 лет и налоговые льготы
Виза для привлечения капитала и специалистов, управляется Советом по инвестициям. Срок 10 лет, отчёт раз в год, супруг и до четырёх детей по одной заявке, упрощённое разрешение на работу без правила «четыре тайца на одного иностранца», сбор 50 000 бат.
Четыре категории:
| Категория | Требования |
|---|---|
| Состоятельные инвесторы | активы от 1 млн $ и инвестиция в Таиланд от 500 000 $: гособлигации, недвижимость в полной собственности от 3 млн бат, тайские акции. По данным Совета по инвестициям требование к личному доходу для этой категории в 2025 году сняли |
| Состоятельные пенсионеры | 50 лет и старше, пассивный доход от 80 000 $ в год, либо 40 000-80 000 $ плюс инвестиция 250 000 $ |
| Удалённые профессионалы | доход от 80 000 $ в год за два года, работодатель за рубежом с подтверждённым масштабом |
| Специалисты целевых отраслей | доход от 80 000 $ в год, работа в приоритетных отраслях |
Главная льгота: для первых трёх категорий иностранный доход, ввезённый в Таиланд, освобождён от тайского подоходного налога. После правила 180 дней это решает вопрос, который у DTV и Privilege остаётся открытым.
Связь с покупкой прямая: два кондо в собственности по 250 000 $ закрывают требование об инвестиции 500 000 $ целиком. Среди покупателей MORE Group есть те, кто оформил LTR; пошаговый порядок в гайде LTR через покупку от 3 млн бат.
LTR по шагам: портал Совета по инвестициям и 60-90 дней
Заявка на LTR подаётся онлайн через портал Совета по инвестициям, письмо о квалификации приходит за 20-30 рабочих дней, затем виза ставится в консульстве или в иммиграции в Таиланде, и весь путь занимает 60-90 дней при сборе 50 000 бат. Ошибки в первом шаге стоят месяца: категорию выбирают один раз.
- Выбор категории: состоятельный инвестор, пенсионер с доходом, удалённый профессионал или специалист целевой отрасли. Требования разные, менять категорию после подачи нельзя.
- Регистрация на портале, загрузка документов: паспорт, подтверждение активов или дохода за два года, для инвесторов документы на вложения от 500 000 долларов, в том числе документ о праве на квартиру от 3 млн бат в собственности, страховка с покрытием от 50 000 долларов или депозит в тайском банке.
- Рассмотрение и письмо о квалификации: 20-30 рабочих дней, возможны запросы документов.
- Виза: в консульстве Таиланда за рубежом или в офисе иммиграции в Бангкоке, сбор 50 000 бат за 10 лет, выдаётся как 5 плюс 5 с продлением при сохранении условий.
- Разрешение на работу в цифровом виде по упрощённому порядку, если нужно.
- Отчёт о проживании раз в год.
Правило, о котором забывают: для категории инвестора вложения должны сохраняться на протяжении действия визы, и при продлении через 5 лет их проверяют снова. Продать обе квартиры и оставить LTR не получится. По данным Совета по инвестициям в 2025 году требование к личному доходу для инвесторов сняли, и это сделало категорию доступнее для тех, у кого капитал есть, а зарплаты нет.
DTV, пенсионная и рабочая: шаги и документы в одной таблице
Три оставшиеся визы оформляются от нескольких дней до двух месяцев, и главное отличие между ними не в сроке, а в том, откуда подаётся заявление: DTV только из-за пределов Таиланда, пенсионная в консульстве или внутри страны как продление, рабочая через работодателя.
| Виза | Где подаётся | Документы | Срок решения | Сбор |
|---|---|---|---|---|
| DTV | онлайн через государственный портал или в консульстве, из-за пределов Таиланда | паспорт, выписка с остатком от 500 000 бат за 3-6 месяцев, контракт или портфолио, для программ письмо организации | от нескольких дней до 3-4 недель | 10 000 бат |
| Пенсионная O-A | консульство Таиланда; либо годовое продление внутри страны по пенсионному основанию | депозит 800 000 бат за 2 месяца до подачи с письмом банка, что деньги пришли из-за рубежа, либо доход 65 000 бат в месяц, страховка по требованиям на дату, справка о несудимости, медицинская справка | 2-4 недели | консульский сбор, продления 1 900 бат |
| Рабочая Non-B | работодатель получает одобрение в министерстве труда, виза в консульстве, разрешение на работу после въезда | приглашение и документы компании, договор, дипломы | 2-6 недель | сбор консульства, разрешение на работу за счёт работодателя |
Две детали из нашего визового руководства, на которых чаще всего спотыкаются: депозит для пенсионной визы должен прийти на тайский счёт переводом из-за рубежа, и банк выдаёт письмо об этом; страховка должна быть от аккредитованного страховщика или иностранная с подписанным стандартным формуляром, иначе консульство полис не примет.
DTV: для тех, кто работает удалённо
DTV даёт 5 лет с пребыванием до 180 дней за въезд и продлением ещё на 180 за 1 900 бат при 500 000 бат на счёте и удалённой работе на иностранного заказчика; сбор 10 000 бат, подача из-за пределов Таиланда. Это самая частая виза владельца квартиры среди наших клиентов.
| Условие | DTV |
|---|---|
| Срок | 5 лет, 180 дней за въезд, продление ещё 180 за 1 900 бат |
| Порог | 500 000 бат на личном счёте, выписка за 3-6 месяцев |
| Основание | удалённая работа на иностранного заказчика или тайская программа от 6 месяцев |
| Сбор | 10 000 бат |
| Подача | только из-за пределов Таиланда |
| Не даёт | работы на тайцев, стажа для ПМЖ, налоговых льгот |
Виза на 5 лет с пребыванием до 180 дней за въезд и однократным продлением ещё на 180 дней за 1 900 бат. Условия: 500 000 бат на личном счёте, удалённая работа на иностранного заказчика или участие в тайской программе от 6 месяцев, возраст от 20 лет, сбор 10 000 бат, подача из-за пределов Таиланда. Супруг и дети до 20 лет как иждивенцы.
Это самая частая виза владельца квартиры среди наших клиентов: человек покупает студию или квартиру с одной спальней, живёт сезон, на лето уезжает, квартира сдаётся. Работать на тайских клиентов нельзя, к ПМЖ виза не ведёт, налоговых льгот не даёт. Разбор с документами и отказами в гайде виза DTV.
Пенсионная виза: с 50 лет и дешевле всех
Пенсионная виза с 50 лет стоит владельцу только сборов и страховки: депозит 800 000 бат остаётся вашим, продление 1 900 бат в год, отчёт каждые 90 дней. Требования к депозиту, доходу и страховке ниже, и одна деталь про происхождение депозита ломает половину заявок.
| Условие | Пенсионная O-A |
|---|---|
| Возраст | 50 лет и старше |
| Финансы | депозит 800 000 бат за 2 месяца до подачи с письмом банка о переводе из-за рубежа, либо доход 65 000 бат в месяц |
| Страховка | обязательна, покрытие по требованиям иммиграции на дату подачи |
| Документы | справка о несудимости с апостилем, медицинская справка |
| Отчёты | каждые 90 дней, продление раз в год за 1 900 бат |
| Работа | запрещена |
Non-Immigrant O-A на год с ежегодными продлениями. Условия: 50 лет и старше, депозит 800 000 бат на тайском счёте не меньше чем за два месяца до подачи либо доход от 65 000 бат в месяц, медицинская страховка с покрытием по требованиям иммиграции на дату подачи, порог в последние годы поднимали до 3 млн бат, справка о несудимости с апостилем, медицинская справка. Отчёт каждые 90 дней, продление раз в год за 1 900 бат в иммиграции по месту жительства.
Деньги на депозите остаются вашими, поэтому реальная цена визы это страховка и сборы. Квартира в собственности помогает косвенно: адрес, отсутствие аренды, спокойные продления.
Инвесторская виза от 10 млн бат: что известно на 2026 год
Инвесторская виза при вложениях от 10 млн бат в недвижимость, облигации или бизнес существует в законе давно, но на практике её начали выдавать только в 2026 году; выдаётся на 90 дней с продлениями на год при сохранении инвестиций. Рассчитывать на неё как на единственное основание пока рано.
| Параметр | Инвесторская виза Non-IM |
|---|---|
| Порог | вложения от 10 млн бат: недвижимость, гособлигации, бизнес |
| Срок | 90 дней, продление на год при подтверждении сохранности инвестиций |
| Семья | сопутствующие визы |
| Практика | первые выдачи в 2026 году, опыта продлений мало |
| Совет | держать параллельно DTV, Privilege или LTR |
Категория Non-Immigrant IM для иностранцев, вложивших от 10 млн бат в экономику Таиланда: недвижимость, государственные облигации, бизнес. Выдаётся на 90 дней с продлением на год при подтверждении сохранности инвестиций, члены семьи получают сопутствующие визы. В законе она существует давно, но на практике её начали реально выдавать только в 2026 году, поэтому опыта продлений и отказов на рынке мало. Наш совет: планировать её как приятное дополнение к покупке от 10 млн бат, а не как единственное основание для переезда; параллельно держать DTV, Privilege или LTR.
Не путайте с инвестиционной визой через Совет по инвестициям: там речь о бизнес-проектах с одобрением, рабочими местами и планом, и покупка жилья под аренду в понимании Совета инвестицией не является.
Обязанности после получения визы: адрес, 90 дней, продления
Любая долгосрочная виза приносит три обязанности: регистрация адреса в течение 24 часов после заселения, которую подаёт арендодатель или отель, отчёт о проживании каждые 90 дней для тех, кто остаётся дольше, и продления с оплатой 1 900 бат там, где виза годовая; просрочка пребывания стоит 500 бат в день до потолка 20 000 бат и запрет на въезд при длительной.
| Обязанность | Кто и когда | Где | Что при нарушении |
|---|---|---|---|
| Регистрация адреса | арендодатель, отель или вы в течение 24 часов после заселения и при смене адреса | иммиграционное бюро, онлайн | штраф, отказ в продлении и в отчёте |
| Отчёт о проживании | каждые 90 дней подряд в стране; у LTR и Privilege раз в год | иммиграция, почта, онлайн | штраф, вопросы при продлении |
| Продление годовой визы | за 15-30 дней до конца срока | иммиграция по месту жительства | просрочка |
| Разрешение на повторный въезд | для однократных виз перед выездом | иммиграция или аэропорт | виза аннулируется при выезде |
| Просрочка пребывания | не допускать | 500 бат в день до 20 000 бат; при длительной просрочке запрет на въезд на годы |
На Пхукете иммиграционное бюро в Пхукет-тауне, очереди в сезон большие, запись через сайт. Владельцу квартиры регистрация адреса проще: документ о праве и договор с домом заменяют письмо арендодателя.
Семья: супруг, дети, школы по каждой визе
Семья получает статус вместе с основным заявителем по всем долгосрочным визам: DTV даёт иждивенцам супругу и детям до 20 лет, LTR супругу и до четырёх детей до 20 лет, Privilege семейные опции за доплату, пенсионная и рабочая сопутствующую визу супругу и детям; отдельная образовательная виза ребёнку для школы не нужна.
| Виза основного заявителя | Супруг | Дети | Что нужно |
|---|---|---|---|
| DTV | да, как иждивенец | до 20 лет | свидетельства о браке и рождении с апостилем и переводом |
| LTR | да | до четырёх детей до 20 лет | те же документы, включаются в заявку |
| Privilege | за доплату | за доплату | договор на каждого |
| Пенсионная | сопутствующая виза | сопутствующая | те же документы, свои продления |
| Рабочая | сопутствующая виза без права работы | сопутствующая | документы работодателя основного заявителя |
Дети идут в школу по визе родителя, и большинство международных школ Пхукета зачисляют по ней без вопросов. Если у родителей нет долгосрочной визы, школа может оформить образовательную визу ребёнку, а родителю сопутствующую, но это путь для тех, кто не проходит ни по одной из основных. Школы и районы для семьи в гайде русские школы в Таиланде, порядок переезда в гайде чек-лист переезда с детьми.
Какой путь выбрать: по профилю
Семь профилей покупателей закрывают почти все обращения к нам, и у каждого один рабочий путь: от DTV за 10 000 бат для удалёнщика до LTR за 50 000 бат для инвестора с покупкой на 500 000 долларов. Таблица ниже это выбор за минуту; подробности по каждой визе выше.
| Профиль | Виза | Почему |
|---|---|---|
| Семья 30-45 лет с удалённым доходом, квартира 150-300 тысяч $ | DTV на главу семьи, остальные иждивенцы; через год при желании Privilege | дёшево, быстро, дети в школе по визе родителя |
| Удалёнщик с доходом от 80 000 $ | LTR для удалённых профессионалов | 10 лет, налоговая льгота, отчёт раз в год |
| Инвестор с активами от 1 млн $ и покупкой на 500 000 $ | LTR для состоятельных инвесторов | покупка засчитывается, льгота по иностранному доходу |
| Покупатель без удалённого дохода, готовый платить | Thailand Privilege | нет требований к доходу, 30-60 дней |
| 50 лет и старше | пенсионная виза | депозит остаётся вашим |
| Покупка от 10 млн бат | инвесторская виза плюс запасная из списка выше | основание есть, практика только складывается |
| Работа в тайской компании | Non-B и разрешение на работу | единственный путь к ПМЖ |
Покупка и виза параллельно: план по неделям
| Неделя | Покупка | Виза |
|---|---|---|
| 1-2 | выбор объекта, письмо о квоте, устная бронь | выбор программы, сбор выписок и справок |
| 2-3 | депозит 100-150 тысяч бат, черновик договора | подача на DTV или Privilege из-за пределов Таиланда, для LTR регистрация на портале Совета по инвестициям |
| 3-6 | договор, первый платёж переводом из-за рубежа со справкой о вводе валюты | проверка биографии, ответы на запросы |
| 6-10 | оплата по графику или регистрация готового объекта | получение визы, въезд, регистрация адреса в квартире или аренде |
| далее | стройка или заселение | отчёты в иммиграцию: раз в год у LTR и Privilege, каждые 90 дней у остальных |
Ни один шаг покупки не требует визы, и ни один шаг визы не требует квартиры. Тайский счёт для депозита по пенсионной визе открывается проще с уже полученной долгосрочной визой, порядок в гайде как открыть счёт в тайском банке. Порядок сделки в гайде как купить недвижимость в Таиланде иностранцу.
Сколько стоит 10 лет жизни в Таиланде по каждой визе
Десять лет жизни в Таиланде стоят от 22 000 бат сборов по DTV до 1,5 млн бат по Privilege Platinum, и главная разница не в сборах, а в том, что остаётся вашим: депозит 800 000 бат по пенсионной визе и инвестиции 500 000 долларов по LTR это ваши активы, а плата за Privilege это плата за сервис.
| Виза | Расходы за 10 лет | Что остаётся вашим |
|---|---|---|
| DTV | 2 × 10 000 бат за две визы плюс продления по 1 900 бат | 500 000 бат на счёте |
| Пенсионная | продления около 19 000 бат плюс страховка, ориентир 30 000-60 000 бат в год | депозит 800 000 бат |
| LTR | 50 000 бат | инвестиция 500 000 $ в кондо и облигации |
| Privilege Platinum | 1,5 млн бат | ничего, это плата за сервис |
| Инвесторская | сборы за продления | вложения от 10 млн бат |
Расчёт без страховки для DTV, LTR и Privilege, где она не обязательна, но нужна.
Что менялось с 2022 по 2026 год
За четыре года Таиланд ввёл две новые визы, переименовал и переоценил третью, расширил безвизовый въезд до 60 дней и в 2026 году начал выдавать инвесторские визы на практике; правила меняются каждый год, и статья, написанная в 2023 году, сегодня вводит в заблуждение.
| Год | Что произошло | Что это значит покупателю |
|---|---|---|
| 2022 | запуск LTR на 10 лет для четырёх категорий | первый долгосрочный статус с налоговой льготой |
| 2023 | Thailand Elite переименована в Thailand Privilege, новые тарифы от 900 000 бат | старые пакеты закрыты, цена выросла |
| 2024 | запуск DTV на 5 лет в июле; безвизовый въезд до 60 дней с продлением до 90 для граждан 93 стран | удалёнщики получили легальный статус; туристам стало проще, инвесторам это не статус |
| 2024 | новое правило о налоге на ввезённый иностранный доход резидентов | 180 дней стали налоговой границей |
| 2025 | смягчение требований LTR, в том числе снятие порога дохода для инвесторов | LTR стала доступнее при капитале от 1 млн долларов |
| 2026 | инвесторские визы от 10 млн бат начали выдавать на практике | новое основание для крупных покупателей, практика только складывается |
Правило чтения любых статей о ВНЖ Таиланда: смотрите дату и проверяйте пороги на сайтах программ; цифры в этом гайде сверены с визовым руководством MORE Group и обновляются вместе с ним.
Три бюджета: что выбрать при 50, 200 и 500 тысяч долларов
Бюджет на покупку определяет визу точнее, чем возраст или профессия: при 50 000 долларов на студию виза оформляется отдельно от квартиры и стоит 10 000 бат по DTV, при 200 000 долларов появляется выбор между DTV, Privilege и пенсионной, при 500 000 долларов и активах от 1 млн покупка сама становится основанием для LTR.
| Бюджет на покупку | Что покупается | Виза, которую покупка не даёт, но которая подходит | Виза, в которую покупка засчитывается |
|---|---|---|---|
| около 50 000 $ | студия 1,5-2 млн бат | DTV при удалённой работе, пенсионная с 50 лет | нет |
| около 200 000 $ | квартира с одной-двумя спальнями 6-7 млн бат или две студии | DTV, Privilege Gold, пенсионная | LTR только при активах от 1 млн $ и инвестиции 500 000 $ суммарно |
| около 500 000 $ | две квартиры в собственности или вилла | LTR для состоятельных инвесторов | да: квартиры от 3 млн бат в собственности идут в зачёт 500 000 $ |
| от 10 млн бат, около 300 000 $ | квартира или вилла с ценой от 10 млн бат | LTR при активах, Privilege | инвесторская виза от 10 млн бат, практика 2026 года |
Ловушка среднего бюджета: покупатель за 200 000 долларов часто ждёт «визу за покупку» и теряет год. Правильный порядок для него: DTV или Privilege в первые недели, квартира параллельно, и через несколько лет, если капитал вырос, LTR.
Два типичных кейса покупателей MORE Group
Среди наших покупателей есть и те, кто живёт по DTV, и те, кто оформил LTR; два типичных сценария ниже собраны из таких сделок без имён и точных сумм и показывают, как виза и покупка идут параллельно.
| Кейс | Виза | Покупка | Связь между ними |
|---|---|---|---|
| Удалёнщик | DTV за 3 недели, 10 000 бат, 500 000 бат на счёте | студия в Банг Тао на стройке с рассрочкой | никакой, оба процесса параллельно |
| Инвестор | LTR на 10 лет, 50 000 бат, письмо о квалификации за месяц | две квартиры в собственности на 500 000 $ | покупка засчитана в инвестицию для LTR, квартиры держатся весь срок визы |
Удалёнщик и студия по DTV. Разработчик с контрактом на иностранную компанию оформил DTV из Казахстана за три недели, показав 500 000 бат на счёте, и параллельно забронировал студию в Банг Тао на этапе стройки с рассрочкой. Живёт на острове с ноября по апрель, на лето уезжает, продление на 180 дней делает в иммиграции Пхукет-тауна. После сдачи дома квартира летом уходит в рентал пул. Виза и покупка не пересеклись ни в одном документе.
Инвестор и LTR через две квартиры. Покупатель с активами выше 1 млн долларов купил две квартиры в собственности суммарно на 500 000 долларов, оформил документы о праве и подал на LTR через портал Совета по инвестициям в категории состоятельных инвесторов. Письмо о квалификации пришло через месяц, виза на 10 лет, отчёт раз в год, иностранный доход без тайского налога. Условие, которое он подписал: квартиры должны оставаться в собственности на протяжении визы.
Налоги: о чём молчат статьи про ВНЖ
После 180 дней в году владелец любой визы становится налоговым резидентом Таиланда, и с 2024 года ввезённый иностранный доход может облагаться налогом по шкале 5-35 %; LTR для трёх категорий освобождает его, DTV и Privilege нет. Это единственный аргумент, который может перевесить цену визы.
| Виза | Иностранный доход, ввезённый в Таиланд после 180 дней | Тайский доход |
|---|---|---|
| LTR: инвесторы, пенсионеры, удалённые профессионалы | освобождён | по шкале |
| LTR: специалисты целевых отраслей | по правилам | фиксированная ставка на зарплату |
| DTV, Privilege, пенсионная | облагается по шкале 5-35 % | по шкале |
| Рабочая | облагается | по шкале |
Проведя в Таиланде 180 дней в календарном году, вы становитесь налоговым резидентом. С 2024 года иностранный доход, который резидент ввозит в страну, облагается тайским налогом по общим правилам. Это касается владельцев DTV, Privilege и пенсионной визы, которые живут круглый год и переводят доход в Таиланд. LTR для состоятельных инвесторов, пенсионеров и удалённых профессионалов освобождает иностранный доход от тайского налога, и для людей с доходом это может перевесить разницу в цене визы. Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Как это считается в вашем случае, вопрос к налоговому консультанту, но задавать его нужно до выбора визы. Налоги на саму недвижимость, при покупке, владении и продаже, в гайде налоги при покупке недвижимости в Таиланде.
Подберём квартиру и скажем, какая виза закроет вашу задачу
Назовите бюджет, доход и на сколько месяцев в году хотите жить в Таиланде. Пришлём 3-5 объектов и план по визе.
Написать в мессенджер
Ошибки россиян
- Купить квартиру и ждать «ВНЖ по почте». Его не будет, визу нужно оформлять отдельно.
- Жить годами на безвизовых въездах и продлениях по 30 дней. Иммиграция видит историю, и в какой-то момент въезд закрывают.
- Выбрать Privilege, когда есть доход на LTR: та же длительность, но без налоговой льготы и дороже.
- Считать годы по DTV или Privilege стажем для ПМЖ. Не считаются.
- Не учесть 180 дней и налог на ввезённый доход при круглогодичной жизни.
- Верить «ПМЖ за инвестиции». ПМЖ через инвестиции от 10 млн бат существует как категория, но три года продлений нужны всё равно.
- Купить у посредника «ВНЖ под ключ» без названия визы: скорее всего это туристическая виза или образовательная с курсами, которые вы не посещаете.
Риски и тревожные сигналы
- Агент обещает визу «за покупку кондо» без уточнения программы.
- Цена Privilege в рекламе ниже официальной: агент либо не аккредитован, либо продаёт старый пакет.
- «Инвесторская виза за неделю» при покупке ниже 10 млн бат.
- Продавец курсов обещает образовательную визу без посещения занятий: отказ в продлении и запрет.
- Никто не спрашивает про 180 дней и налоги.
Совет MORE Group. Выбирайте визу до сделки, а не после: от неё зависит, как открывать счёт, где регистрировать адрес и нужна ли страховка. И держите две дорожки параллельно: если по одной визе пришёл запрос документов, покупка не останавливается, и наоборот.
«Среди наших покупателей есть и те, кто живёт по DTV, и те, кто оформил LTR. Инвесторские визы начали реально выдавать только в этом году, поэтому строить на них весь план переезда я бы не стал».
Максим Щёголев, основатель MORE Group
Сценарии для покупателей
Пять сценариев ниже описывают, как виза и покупка складываются у реальных типов покупателей: от удалёнщика со студией по DTV за 10 000 бат до инвестора с двумя квартирами и LTR на 10 лет; в каждом виза выбирается до сделки, а не после.
| Сценарий | Виза | Объект | Расходы на визу за 10 лет |
|---|---|---|---|
| Живу сезонами, работаю удалённо | DTV | студия | около 25 000 бат |
| Переезд семьи надолго | LTR или Privilege | квартира с двумя спальнями у школы | 50 000 бат или от 1,5 млн |
| Инвестор от 500 000 $ | LTR инвестора | две квартиры в собственности | 50 000 бат |
| Пенсия у моря | пенсионная | квартира на юге | продления и страховка |
| Покупка от 10 млн бат | инвесторская плюс запасная | квартира или вилла | сборы |
Живу сезонами, работаю удалённо. DTV, студия или квартира с одной спальней из каталога Пхукета, сдача летом. Расходы на визу минимальные, налоги считать при 180 днях.
Переезжаем всей семьёй надолго. LTR при доходе от 80 000 $ или Privilege при его отсутствии, квартира с двумя спальнями рядом со школой, дети по визе родителя. Школы и районы для семьи в гайде русские школы на Пхукете.
Инвестор с бюджетом от 500 000 $. LTR для состоятельных инвесторов: две квартиры в собственности закрывают требование, иностранный доход без тайского налога.
Пенсия у моря. Пенсионная виза с депозитом 800 000 бат, квартира на юге острова, страховка обязательна.
Покупка от 10 млн бат. Инвесторская виза как основание плюс Privilege или LTR как надёжная дорожка, пока практика по инвесторской не сложилась.
Связанные материалы
- Все визы в Таиланд для россиян в 2026 году
- Виза DTV: кому дают и что нужно
- Гражданство Таиланда для россиян: реально ли
- Переезд в Таиланд на ПМЖ из России
- LTR через покупку от 3 млн бат: пошагово
- Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу
Частые вопросы
Нет, автоматически не даёт, в отличие от ОАЭ, Турции или Греции. Право собственности на квартиру и основание для долгого пребывания оформляются отдельно. Покупка засчитывается в двух программах: квартира в собственности от 3 млн бат идёт в зачёт инвестиции для визы LTR, а вложения от 10 млн бат дают право на инвесторскую визу, которую на практике начали выдавать в 2026 году.
Нет. Роль ВНЖ играют долгосрочные визы: Thailand Privilege на 5-20 лет, LTR на 10 лет, DTV на 5 лет, пенсионная и рабочая с ежегодными продлениями. ПМЖ, постоянное резидентство, это отдельный статус через 3 года продлений рабочей визы по квоте 100 человек на страну в год.
Thailand Privilege: оплата тарифа от 900 000 бат за 5 лет, проверка биографии, виза за 30-60 дней, требований к доходу нет. Если есть удалённый доход, DTV за несколько недель и 10 000 бат. Если есть капитал, LTR на 10 лет за 50 000 бат сбора с налоговыми льготами.
DTV 10 000 бат за 5 лет. Пенсионная виза: депозит 800 000 бат, который остаётся вашим, плюс продления по 1 900 бат в год. LTR 50 000 бат за 10 лет при выполнении порогов по доходу или инвестициям. Thailand Privilege от 900 000 бат за 5 лет до 5 млн бат за 20 лет. Инвесторская виза: вложения от 10 млн бат.
Квартира в полной собственности от 3 млн бат засчитывается в обязательную инвестицию 500 000 долларов для категории состоятельных инвесторов LTR вместе с гособлигациями и акциями. Нужны также активы от 1 млн долларов. LTR даёт 10 лет, отчёт раз в год и освобождение иностранного дохода от тайского налога для трёх категорий.
Пенсионная виза с 50 лет: депозит 800 000 бат на тайском счёте за два месяца до подачи или доход от 65 000 бат в месяц, медицинская страховка с покрытием по требованиям иммиграции на дату подачи, продление раз в год. Квартира в собственности помогает косвенно: подтверждает адрес и снимает расходы на аренду.
Нет. ПМЖ требует 3 года непрерывных продлений визы Non-Immigrant, обычно рабочей, квоту на страну, собеседование на тайском и сбор 191 400 бат при одобрении. Гражданство ещё через 5 лет с ПМЖ. Инвестиции от 10 млн бат это одна из категорий ПМЖ, но годы продлений нужны всё равно.
Для пенсионной визы обязательна с покрытием по требованиям иммиграции на дату подачи, порог в последние годы поднимали до 3 млн бат. Для LTR требуется покрытие от 50 000 долларов или депозит. Для DTV и Privilege формально не требуется, но стационар без полиса стоит как год аренды.
После 180 дней в году вы налоговый резидент Таиланда, и ввезённый иностранный доход может облагаться налогом по правилам 2024 года. Исключение: LTR для состоятельных инвесторов, пенсионеров и удалённых профессионалов освобождает иностранный доход от тайского налога. DTV и Privilege льгот не дают.
Да. У DTV супруг и дети до 20 лет получают визу как иждивенцы, у LTR супруг и до четырёх детей, у Privilege семейные опции за доплату, у пенсионной визы супруг по сопутствующей визе. Покупка квартиры на одного из супругов на визы семьи не влияет.
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг, сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Банг Тао до 15 млн ₽
Ликвидные апартаменты у Лагуны.
Студии до 10 млн ₽
Стартовый бюджет для первой покупки.
Виллы с бассейном
Частные виллы для жизни и аренды.
Не нашли подходящее, форма ниже: пришлём подборку под ваш бюджет и цель.
Основатель MORE Group
Основатель MORE Group. Четыре года в инвестиционном банке до переезда на Пхукет, с 2018 года работает на местном рынке недвижимости. Ведёт отношения с застройщиками и лично сопровождает сделки дороже 300 000 долларов.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях. Эксперт пришлёт подборку за 2 часа.