Ипотека в Таиланде для русских 2026: 6 % и до 15 лет

Короткий ответ: ипотека в Таиланде для русских и других иностранцев существует, но не там, где её ищут. Тайские банки нерезиденту почти не одобряют: нужны рабочая виза, разрешение на работу и доход в батах. Реально работают три инструмента. Рассрочка застройщика без процентов на срок стройки. Кредит застройщика на готовые и строящиеся объекты: до 15 лет под 6 % годовых, первый платёж 30 или 50 % в зависимости от объекта, по выписке из банка и справке с работы, наши клиенты брали его много раз. И финансовая компания, единственный небанковский кредитор для иностранцев: около 12 % годовых, не больше половины цены, до 10 лет. Ниже калькулятор платежа и разбор каждого варианта.

Ответы на вопросы из поиска в одной таблице

На октябрь 2026 года иностранцу на Пхукете реально доступны кредит застройщика под 6 % годовых на срок до 15 лет и беспроцентная рассрочка на срок стройки, а банк нерезиденту почти не одобряет. Восемь вопросов, которые люди задают поисковику про ипотеку в Таиланде, имеют короткие ответы с цифрами по данным застройщиков: ставка 6 % у застройщика, взнос 30-50 %, срок до 15 лет, документы из двух позиций, досрочное погашение без штрафа. Таблица ниже отвечает на каждый одной строкой, подробности в разделах дальше.

Вопрос	Ответ на 2026 год
Какой процент	кредит застройщика 6 % годовых; банки 6-8 %, но нерезиденту почти не дают; финансовая компания около 12 %
Первый взнос	30 % или 50 % у застройщика в зависимости от объекта; не меньше 50 % у финансовой компании; 10-30 % при рассрочке 0 %
Срок	до 15 лет у застройщика, до 10 лет у финансовой компании, 18-36 месяцев рассрочка
Кому дают	кредит застройщика любому покупателю с подтверждённым доходом; банк только работающим в Таиланде официально
Документы	выписка из банка, справка с работы либо документы компании, паспорт
Досрочное погашение	у застройщика без штрафов
Чем отличается от России	нет господдержки, взнос выше, кредитор чаще застройщик, а не банк, срок короче
Что вместо ипотеки	рассрочка 0 % на стройке, кредит под залог активов в своей стране, переуступка как выход

Предварительный расчёт

Посчитайте платёж по кредиту застройщика

Укажите цену, первый платёж, ставку и срок. Калькулятор считает ежемесячный платёж и переплату по аннуитету и рядом показывает, сколько пришлось бы вносить при рассрочке без процентов на срок стройки.

Цена объекта, бат Первый платёж, % Ставка, % годовых Срок кредита, лет Срок стройки для рассрочки 0 %, месяцев

Первый платёж 0 бат

Платёж в месяц по кредиту 0 бат

Переплата за весь срок 0 бат

Рассрочка 0 %: в месяц на стройке 0 бат

Получить проекты с кредитом застройщика

Три инструмента и один почти недоступный

Четыре способа не платить всю сумму сразу отличаются ставкой от 0 до 12 %, взносом от 10 до 50 % и сроком от 18 месяцев до 20 лет; три из них доступны любому покупателю с подтверждённым доходом, четвёртый, банковская ипотека, только работающим в Таиланде. Таблица сравнивает их по пяти параметрам.

Инструмент	Ставка	Первый платёж	Срок	Кому подходит
Рассрочка застройщика	0 %	10-30 %	срок стройки, 18-36 месяцев	тем, кто закроет всю сумму к ключам
Кредит застройщика	6 % годовых	30 % или 50 %	10 или 15 лет	тем, кому нужен длинный срок и кто планирует гасить арендой
Финансовая компания	около 12 % годовых плюс комиссии за выдачу	не меньше 50 %	1-10 лет, возраст до 70 лет к концу срока	тем, кому нужен кредитор, не привязанный к застройщику
Банк Таиланда	6-8 % годовых	30-40 %	до 20 лет	работающим в Таиланде с рабочей визой и доходом в батах

Кредит застройщика: как это работает на практике

Это заём от самого застройщика на его объект. Банк в схеме не участвует, поэтому нет ни требования о рабочей визе, ни оценки по тайским налоговым документам. Наши клиенты брали его много раз, и вот условия, по которым реально проходят сделки:

• срок до 15 лет, обычно на выбор 10 или 15;
• ставка 6 % годовых;
• первый платёж 30 % или 50 % в зависимости от объекта;
• документы: загранпаспорт, выписка из банка за несколько месяцев, справка с работы либо документы на компанию для предпринимателя;
• досрочное погашение без штрафов;
• мебельный пакет в кредит обычно не входит и оплачивается отдельно.

Пример из готового проекта в центре острова, как он был прописан в условиях застройщика: бронь 100 000 бат, затем первый платёж 5 % через 10 дней, 25 % через 30 дней, 10 % через 60 дней и 10 % через 90 дней, итого 50 % за три месяца; остальные 50 % под 6 % годовых на 10 или 15 лет. У другого корпуса того же застройщика взнос 60 % за пять месяцев. Условия меняются от корпуса к корпусу, поэтому запрашивайте график на конкретную квартиру.

Как это выглядит в деньгах: квартира за 5 млн бат, взнос 30 %, кредит 3,5 млн бат на 15 лет под 6 %. Платёж около 29 500 бат в месяц, переплата за 15 лет около 1,8 млн бат. Тот же кредит на 10 лет: платёж около 38 900 бат, переплата около 1,2 млн бат. Проверьте свои цифры в калькуляторе выше.

Аренда гасит платёж. По расчёту застройщика на момент презентации одного из готовых проектов платёж по кредиту за квартиру с двумя спальнями составлял около 1 060 долларов в месяц при ставке аренды около 1 570 долларов. Это расчёт, а не обещание: доход после управляющей компании, содержания дома и налога у каждого объекта свой, сезонность тоже. Как считать доход после расходов, в гайде доходность аренды на Пхукете.

Кто из застройщиков острова крупнее и сколько проектов сдал, смотрите на странице застройщики Пхукета.

Как проходит одобрение кредита застройщика: шаги и сроки

От брони до подписанного договора займа проходит 2-4 недели, решение застройщик принимает за несколько дней по выписке и справке с работы, а право на квартиру регистрируется на покупателя с залогом в пользу застройщика после внесения первого платежа 30-50 %. Банк в цепочке не участвует, поэтому нет ни оценки квартиры банком, ни страхования жизни, ни кредитной истории.

Шаг	Что происходит	Срок	Документы
1. Бронь	депозит 100 000 бат, фиксация лота и условий кредита	1-3 дня	паспорт, почта, телефон, адрес
2. Заявка	застройщик смотрит платёжеспособность	2-5 дней	выписка из банка за 3-6 месяцев, справка с работы или документы компании
3. Решение и договор	договор купли-продажи плюс договор займа с графиком	5-10 дней на подготовку, 20-30 дней на подписание	доверенность, если вы не в Таиланде
4. Первый платёж	30 % или 50 % по графику, у готовых корпусов за 3-5 месяцев	по договору	валютный перевод со справкой о вводе для собственности
5. Регистрация	право на покупателя, залог в пользу застройщика	1 день в земельном департаменте	сборы 2 % и 0,5 % или 3,3 %, регистрация залога 1 % от суммы займа, не больше 200 000 бат
6. Платежи	ежемесячно в батах на счёт застройщика 10 или 15 лет	по графику	квитанция на каждый платёж
7. Снятие залога	после последнего платежа или досрочного погашения	1 день	заявление в земельный департамент

Регистрация залога стоит 1 % от суммы займа с потолком 200 000 бат по правилам земельного департамента, и это единственный сбор, которого нет при покупке за полную сумму. У части застройщиков кредит оформляется как договор с отложенной регистрацией права: квартира переходит покупателю после полной оплаты, а до этого действует договор купли-продажи с графиком. Какая из двух конструкций у конкретного проекта, спрашивайте до депозита: залог на вашем праве защищает вас лучше, чем договор без права.

Что должно быть в договоре займа: десять пунктов

Договор займа с застройщиком занимает 5-10 страниц, и десять пунктов в нём определяют, сколько вы заплатите и что произойдёт при просрочке или продаже; проверять их нужно до первого платежа, потому что после регистрации залога переписать договор почти невозможно.

1. Ставка: фиксированные 6 % на весь срок или с пересмотром; пересмотр «по рыночным условиям» без формулы это открытая ставка.
2. Срок: 10 или 15 лет, и есть ли право продлить.
3. График: аннуитет или равные доли основного долга, дата платежа, валюта, реквизиты.
4. Досрочное погашение: без штрафа и без минимального срока.
5. Просрочка: пеня в процентах в день и через сколько дней застройщик вправе расторгнуть договор.
6. Продажа квартиры с долгом: нужно ли согласие застройщика, можно ли перевести долг на покупателя, комиссия.
7. Что входит в кредит: цена квартиры без мебельного пакета, отделки и сборов, если они не включены.
8. Регистрация права и залога: когда переходит право, кто платит регистрацию залога.
9. Страховка: требует ли застройщик страхование квартиры, на кого.
10. Форс-мажор и задержка сдачи: как меняется график, если объект строящийся.

Из практики MORE Group: пункты 4 и 6 отличаются между застройщиками сильнее всего, и именно они определяют, свободны ли вы через три года. Договор смотрит наш юрист до депозита, и это входит в сопровождение.

Рассрочка застройщика: без процентов, но коротко

Рассрочка это оплата цены частями на срок стройки, переплаты нет. Два графика из нашей практики: четыре платежа по 25 % раз в полгода; либо на 2,5 года, где 30 % вносится в течение месяца после договора, через год 20 %, ещё через полгода 20 % и 30 % при сдаче. Депозит 100 000 бат по апартаментам и до 150 000 по виллам засчитывается в первый платёж. По данным застройщиков первый взнос по рассрочке обычно 20-30 % от цены, а сама рассрочка длится весь срок стройки, 18-36 месяцев, с финальным платежом при получении ключей.

По данным застройщика, проверено 16.09.2026.

Разбор всех 6 схем оплаты частями, включая обратную аренду, кредит зарубежного банка, семейный и бридж-заём, собран в отдельном гайде рассрочка на Пхукете и схемы оплаты без ипотеки.

Схема	При договоре	На стройке	При ключах
25 / 25 / 25 / 25	25 %	25 % и 25 % раз в полгода	25 %
30 / 20 / 20 / 30	30 % в течение месяца	20 % через год, 20 % через полгода	30 %
30 / 70	30 %	нет	70 %
20 / 20 / 60	20 %	20 % ежеквартально	60 %

Главное ограничение: к ключам нужно закрыть всю сумму. Если её не будет, есть два выхода: перевести остаток в кредит застройщика, где он предусмотрен, или продать договор до финального платежа переуступкой. У нас было два клиента, которые не смогли продолжать платить: мы успели перепродать их квартиры другим покупателям, и они вернули внесённые деньги. Это сработало, потому что объекты были ликвидными и мы подключились сразу, а не после уведомления о расторжении.

Что при просрочке: сначала пеня по договору, затем право застройщика расторгнуть договор с удержанием части внесённого. Размер пени и удержания читаются до депозита. Все строящиеся проекты со схемами и калькулятором графика на странице новостройки Пхукета в рассрочку.

Платёж в батах при доходе в рублях: валютный риск

Платёж по кредиту застройщика фиксируется в батах, 29 500 бат в месяц за 3,5 млн кредита на 15 лет под 6 %, и при рублёвом доходе его рублёвая цена меняется вместе с курсом: за последние годы курс бата к рублю ходил в коридоре, который менял платёж на 20-30 % в обе стороны. Единственная защита от этого риска это доход в батах, то есть аренда самой квартиры.

Курс, ₽ за бат	Платёж 29 500 бат в рублях	Что это значит для семьи с рублёвым доходом
2,2	64 900 ₽	комфортно
2,63, курс ЦБ на сентябрь 2026	77 600 ₽	базовый расчёт
3,0	88 500 ₽	плюс 14 % к базовому
3,5	103 300 ₽	плюс 33 %, критично без аренды

Три правила, которые мы советуем: держать резерв на 6 платежей в батах на тайском счёте, сдавать квартиру через управляющую компанию, чтобы доход был в той же валюте, что и платёж, и не пересчитывать кредит в рубли каждый месяц: платёж в батах не меняется, меняется только ваш курс входа. Как заводить баты на тайский счёт без потерь, в гайде как перевести деньги в Таиланд.

Аренда гасит платёж: расчёт по месяцам с сезоном

Квартира с одной спальней в Банг Тао за 5 млн бат с кредитом 3,5 млн на 15 лет под 6 % требует 29 500 бат в месяц, а доход после управляющей компании и удержания налога колеблется от 15 000 бат в сентябре до 55 000 в январе; за год аренда закрывает платёж с запасом 8-12 %, но в четыре летних месяца владелец доплачивает из своих.

Месяц	Доход после управляющей и удержания 15 %, бат	Платёж, бат	Разница
Январь	55 000	29 500	плюс 25 500
Февраль	52 000	29 500	плюс 22 500
Март	40 000	29 500	плюс 10 500
Апрель	32 000	29 500	плюс 2 500
Май	22 000	29 500	минус 7 500
Июнь	18 000	29 500	минус 11 500
Июль	20 000	29 500	минус 9 500
Август	22 000	29 500	минус 7 500
Сентябрь	15 000	29 500	минус 14 500
Октябрь	24 000	29 500	минус 5 500
Ноябрь	38 000	29 500	плюс 8 500
Декабрь	50 000	29 500	плюс 20 500
Год	388 000	354 000	плюс 34 000

Это модельный год для квартиры с сильной управляющей компанией и загрузкой около 65 %; при загрузке 50 % доход падает до 300 000 бат, и владелец доплачивает 54 000 бат за год. Содержание дома, страховка и ремонт в таблице не учтены, они добавляют 40 000-60 000 бат расходов. Вывод простой: кредит застройщика на 15 лет с арендой работает, если резерв на летние месяцы лежит на тайском счёте и расчёт сделан по загрузке 50-55 %, а не 75 %. Как считать доход после трат по своему объекту, в гайде доходность аренды на Пхукете.

Продать квартиру с кредитом: как передать долг

Квартиру с непогашенным кредитом застройщика продают тремя способами: досрочно погасить долг из денег покупателя при регистрации, перевести долг на покупателя с согласия застройщика или, если право ещё не зарегистрировано, переуступить договор с остатком графика; первый способ занимает один день в земельном департаменте, второй 2-4 недели на согласование.

Способ	Как проходит	Что проверить
Погашение при регистрации	покупатель платит на счёт застройщика сумму долга, остаток вам, залог снимается в тот же день	что досрочное погашение без штрафа прописано в договоре
Перевод долга на покупателя	застройщик проверяет нового заёмщика, переоформляет договор займа	согласие застройщика в договоре, комиссия за переоформление
Переуступка до регистрации права	договор с остатком графика передаётся покупателю за фиксированную плату застройщику 50-100 тысяч бат	правила переуступки, доля оплаты, после которой она разрешена

Налоги при продаже те же, что без кредита: сбор за регистрацию 2 %, специальный налог 3,3 % при владении меньше пяти лет, налог у источника, всё это из цены продажи, а не из остатка долга. Порядок продажи в гайде как продать недвижимость в Таиланде.

Финансовая компания: кредитор, который не банк

Небанковский кредитор выдаёт займы иностранцам под залог тайской квартиры на срок до 10 лет и сумму до 50 % оценки под примерно 12 % годовых с комиссиями около 2,25 % за выдачу; это самый дорогой из рабочих инструментов и запасной вариант, когда у застройщика нет своего кредита.

Единственный небанковский кредитор, который выдаёт иностранцам займы под залог тайской недвижимости без рабочей визы и с доходом за рубежом, по открытым данным на 2026 год работает так: ставка около 12 % годовых, кредит не больше 50 % цены объекта, срок от 1 до 10 лет, заёмщику не больше 70 лет к концу срока, комиссии за открытие и оформление около 1,25 % и 1 %. Документы: паспорт, выписки за полгода, кредитная история, подтверждение адреса. Это дорого: при кредите 2,5 млн бат на 10 лет платёж около 35 900 бат в месяц и переплата около 1,8 млн бат. Инструмент имеет смысл, когда у застройщика нет своего кредита, а рассрочка уже закончилась.

Финансовая компания подробно: процесс и когда она оправдана

Заявка в финансовую компанию рассматривается 2-4 недели, кредит выдаётся под залог зарегистрированной квартиры на срок 1-10 лет и сумму не больше половины оценки, ставка около 12 % годовых, комиссии за открытие около 1,25 % и за оформление около 1 %; на 2,5 млн бат это 56 000 бат комиссий и 35 900 бат платежа в месяц на 10 лет. Инструмент имеет смысл в двух случаях.

Ситуация	Почему финансовая компания	Что считать
Готовая квартира на вторичном рынке, у продавца нет кредита	у застройщика уже нечего брать, банк нерезиденту не даст	переплата около 1,8 млн бат на 2,5 млн за 10 лет против полной оплаты
Рассрочка закончилась, к ключам не хватает 30-40 %	единственный кредитор, который выдаст быстро под уже зарегистрированное право	сравнить с переуступкой договора: иногда выйти дешевле, чем занять под 12 %
Нужны деньги под уже купленную квартиру	кредит под залог своей тайской недвижимости	лимит 50 % оценки, оценка ниже рынка на 20-40 %

Документы: паспорт со сроком действия от полугода, выписки за шесть месяцев, подтверждение адреса, кредитная история из своей страны, документ о праве на квартиру. Разрешение на работу и тайский доход не требуются, доход за рубежом принимается. Досрочное погашение и штрафы читайте в договоре: у небанковских кредиторов они жёстче, чем у застройщиков.

Банковская ипотека: почему нерезиденту почти нет

Тайские банки называют иностранцам ставки 6-8 % и срок до 20 лет, но одобряют менее одного заявителя из десяти без рабочей визы и дохода в батах; закон кредитовать не запрещает, отсекают требования. Пять условий ниже объясняют, почему нерезиденту проще у застройщика.

Закон не запрещает тайским банкам кредитовать иностранцев, но их требования отсекают почти всех, кто не живёт в стране:

• рабочая виза и разрешение на работу, действующее не меньше одного-двух лет;
• официальный доход в батах с налоговыми декларациями;
• кредитная история в Таиланде;
• первый взнос 30-40 %;
• объект, который банк примет в залог, не каждый кондоминиум подходит.

Банк	Реалистичность для нерезидента	Что требует	Ставка
UOB Thailand	средняя	рабочая виза, разрешение на работу, 2 года и больше в стране	6-8 %
Bangkok Bank	низкая	долгая резидентность, доход в батах	6-7,5 %
Kasikorn Bank	очень низкая	работает в основном с резидентами	6,5-8 %
SCB	очень низкая	ориентация на резидентов	6,5-8 %
Krungthai Bank	практически нет	только граждане Таиланда	по запросу

Кому реально дают: иностранцам, которые несколько лет официально работают в Таиланде, имеют тайскую налоговую историю и счёт в этом банке. Если вы из таких, порядок простой: счёт в банке за полгода до заявки, юрист по банковскому праву, пакет документов, рассмотрение один-три месяца. Всем остальным дорога к застройщику.

Банковская ипотека для тех, кто работает в Таиланде: пошагово

Иностранец с рабочей визой, разрешением на работу и официальным доходом в батах от двух лет получает ипотеку тайского банка за 1-3 месяца на срок до 20 лет со ставкой 6-8 % и первым взносом 30-40 %; банк оценивает квартиру сам, и оценка обычно на 20-30 % ниже цены, что фактически поднимает взнос.

1. Счёт в банке, куда подаётся заявка, открытый не меньше чем за полгода: движение по счёту это половина решения.
2. Пакет: рабочая виза, разрешение на работу не меньше года, налоговые декларации за два года, справка о зарплате, договор на квартиру.
3. Заявка в отделение, где работает менеджер по иностранцам: не каждое отделение принимает такие заявки.
4. Оценка квартиры банком, 1-2 недели, оценка от 70 до 80 % цены.
5. Решение 2-6 недель, договор, страхование жизни и квартиры по требованию банка.
6. Регистрация права и залога в земельном департаменте: сбор 2 % и регистрация залога 1 % от суммы кредита.

Кому это реально подходит: сотрудникам международных компаний с офисом в Таиланде, преподавателям международных школ с многолетними контрактами, владельцам тайских компаний с белой зарплатой. Всем остальным дорога к застройщику: та же ставка 6 %, срок до 15 лет и решение за дни, а не месяцы.

Ипотека для россиян в других странах: как Таиланд выглядит на фоне

На фоне ОАЭ, Турции, Испании и Бали тайский кредит застройщика под 6 % на 15 лет с взносом 30-50 % выглядит средним по ставке и лучшим по доступности: он не требует резидентства, банковской истории в стране и одобрения регулятора. Цифры ниже ориентиры по открытым данным рынков на 2026 год, а не предложения.

Страна	Кто кредитует нерезидента из России	Ориентир ставки	Взнос	Срок	Главное ограничение
Таиланд	застройщик, финансовая компания	6 %, около 12 %	30-50 %	до 15 лет, до 10 лет	банк почти не даёт
ОАЭ	банки, нерезидентам выборочно	ориентир 4-6 %	40-50 % для нерезидентов	до 25 лет	санкционные проверки, отказы гражданам России
Турция	банки в лирах, редко в валюте	высокая в лирах	30-50 %	до 10 лет	валютный риск лиры
Испания	банки нерезидентам	ориентир 3-4,5 %	30-40 %	до 25 лет	для граждан России практически закрыто с 2022 года
Индонезия, Бали	почти нет				иностранец не владеет землёй, кредит редкость

Вывод для покупателя из России: Таиланд одна из немногих стран, где кредит на недвижимость реально получить без резидентства, и главная его цена не ставка, а короткий срок и валютный риск бата при рублёвом доходе.

Кредит под залог активов в своей стране

Кредит под залог квартиры, дома или бизнеса в России, ОАЭ или Казахстане с переводом денег в Таиланд обходится в ставку своей страны плюс 1-2,5 % на перевод и даёт покупку за полную сумму без 6 % застройщика; работает, когда активы есть, а свободных денег нет.

Тайскую квартиру иностранный банк в залог не возьмёт, но кредит под залог квартиры, дома или бизнеса в России, ОАЭ или Казахстане с переводом денег в Таиланд это рабочая схема для тех, у кого активы есть, а ликвидности нет. Ставка своей страны плюс комиссии за перевод 1-2,5 %, и деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в валюте, чтобы банк выдал справку о вводе валюты. Маршруты в гайде как перевести деньги в Таиланд.

Чем всё это отличается от ипотеки в России

Пять отличий определяют расчёт: кредитор чаще застройщик, а не банк, взнос 30-50 % вместо 15-20 %, срок до 15 лет вместо 30, нет льготных программ, а выгоду даёт не ставка, а аренда в той же валюте, что и платёж. Таблица ниже сравнивает по восьми параметрам.

Критерий	Россия	Таиланд
Кредитор	банк	чаще застройщик, реже финансовая компания, банк только резидентам
Ставка	рыночная и льготные программы	6 % у застройщика, около 12 % у финансовой компании, 6-8 % у банка
Первый взнос	15-20 %	30-50 %
Срок	до 30 лет	до 15 лет у застройщика, до 10 у финансовой компании
Оценка дохода	по российским документам	у застройщика по документам вашей страны, у банка только по тайским
Досрочное погашение	по закону без штрафов	у застройщика без штрафов, у остальных по договору
Господдержка	есть	нет
Что делает кредит выгодным	ставка	доход от аренды, который гасит платёж

Как выбрать схему под свою ситуацию

Шесть ситуаций покрывают почти все обращения: от покупателя с 20-30 % и деньгами через два года до владельца активов за рубежом без ликвидности; у каждой один рабочий инструмент и одна проверка до брони. Таблица ниже это фильтр на две минуты.

Ситуация	Что обычно подходит	Что проверить до брони
Есть 20-30 % сейчас, остальное будет через 18-36 месяцев	рассрочка 0 % на этапе стройки	финальный платёж, график стройки, пени
Есть 30-50 %, нужен длинный срок	кредит застройщика на 10 или 15 лет	ставка в договоре, что входит в кредит, досрочное погашение
Есть активы за рубежом, нет свободных денег	кредит под залог в своей стране, перевод со справкой о вводе	комиссии, курс, лимиты страны
Официально работаете в Таиланде	попытка банковской ипотеки	рабочая виза, декларации, срок работы
Нужен объект под аренду сразу	готовый проект с кредитом застройщика или переуступка	правила аренды в доме, управляющая компания, история сдачи
Не хватит денег к сдаче	перевод остатка в кредит застройщика или переуступка	правила переуступки и комиссия за неё в договоре

Документы, которые готовят заранее

• загранпаспорт со сроком действия от 6 месяцев;
• выписка из банка за 3-6 месяцев на ваше имя;
• справка с работы с должностью и доходом либо документы на компанию: регистрация, декларации;
• для кредита застройщика этого достаточно; для финансовой компании добавьте кредитную историю и подтверждение адреса;
• для банка: рабочая виза, разрешение на работу, тайские налоговые декларации.

Сценарии

Профиль	Инструмент	Взнос	Ключевой риск
Инвестор с 30 % под аренду	кредит застройщика 15 лет	30 %	загрузка летом
Покупатель на стройке	рассрочка 0 %	30 %	финальный платёж
Семья для жизни	кредит застройщика 10 лет	50 %	курс бата к рублю
Владелец бизнеса без свободных денег	кредит под залог дома	нет	комиссии перевода

Инвестор с 30 % и планом сдавать. Готовый проект с кредитом застройщика на 15 лет под 6 %. Платёж закрывается доходом от аренды после расходов, в хорошие годы остаётся сверху, в слабые доплачивается из своих. Главный вопрос не ставка, а управляющая компания.

Покупатель на стройке с деньгами через два года. Рассрочка 0 % по схеме 30/20/20/30. Если к сдаче денег не будет, заранее договориться о переводе остатка в кредит застройщика или готовиться к переуступке.

Семья, переезжающая жить. Кредит застройщика на готовую квартиру рядом со школой, взнос 50 % для меньшего платежа, аренда не нужна, платёж из семейного бюджета.

Владелец бизнеса в России без свободных денег. Кредит под залог активов дома, перевод в Таиланд со справкой о вводе, покупка за полную сумму, чтобы не платить 6 % сверху.

Одна квартира, три способа оплаты: сравнение в цифрах

Возьмём готовую квартиру за 5 млн бат и посчитаем, во что обходится каждый путь. Цифры округлены, курс и ставки на сентябрь 2026 года, свои значения подставьте в калькулятор выше.

Способ	Что платите сразу	Что платите потом	Переплата	Итого за квартиру
Полная оплата	5 000 000 бат	ничего	0	5 000 000 бат
Рассрочка 0 % на 24 месяца, схема 30 / 70	1 500 000 бат	3 500 000 бат при ключах	0	5 000 000 бат
Кредит застройщика, взнос 30 %, 15 лет под 6 %	1 500 000 бат	около 29 500 бат в месяц 180 месяцев	около 1 815 000 бат	около 6 815 000 бат
Кредит застройщика, взнос 50 %, 10 лет под 6 %	2 500 000 бат	около 27 800 бат в месяц 120 месяцев	около 830 000 бат	около 5 830 000 бат
Финансовая компания, 50 %, 10 лет под 12 %	2 500 000 бат	около 35 900 бат в месяц 120 месяцев	около 1 800 000 бат	около 6 800 000 бат

Что видно из таблицы. Рассрочка выигрывает всегда, если деньги к ключам будут. Кредит застройщика на 10 лет с половиной взноса обходится вдвое дешевле, чем на 15 лет с третью, но платёж почти тот же: разница в сроке, а не в нагрузке на месяц. Финансовая компания при той же нагрузке в месяц, что у кредита застройщика на 15 лет, даёт вдвое меньший срок и ту же переплату: это запасной вариант, а не первый выбор.

Теперь наложите на это аренду. Если квартира приносит после управляющей компании и содержания около 25 000-30 000 бат в месяц в среднем по году, кредит застройщика на 15 лет гасится почти целиком доходом, а в сезон остаётся сверху. Если доход после расходов 15 000 бат, разница ложится на вас, и тогда честнее брать 10 лет с большим взносом или ждать рассрочку на стройке. Свою доходность считайте по гайду доходность аренды на Пхукете, а не по рекламной ставке.

Два типичных кейса из практики

Два сценария, которые повторяются у наших клиентов чаще других: покупка готовой квартиры с кредитом застройщика под аренду и рассрочка на стройке, которую не удалось довести до ключей; оба заканчиваются нормально, если условия договора прочитаны до депозита.

Кейс	Объект и цена	Схема	Что получилось
Кредит застройщика под аренду	квартира с одной спальней, готовый корпус, 5 млн бат	50 % за три месяца, 2,5 млн под 6 % на 15 лет, платёж около 21 100 бат	аренда 26 000-30 000 бат в месяц после трат закрывает платёж, сверху 60 000-100 000 бат в год
Рассрочка без денег на финальный платёж	строящаяся квартира, внесено 50 %	переуступка договора за фиксированную плату застройщику	клиент вернул внесённое за два месяца

Готовая квартира, кредит застройщика, аренда гасит платёж. Квартира с одной спальней в готовом корпусе в центре острова, цена 5 млн бат. Бронь 100 000 бат, затем 5 % через 10 дней, 25 % через 30 дней, 10 % через 60 и 10 % через 90 дней: 50 % за три месяца, каждый платёж валютным переводом со справкой о вводе. Остальные 2,5 млн бат под 6 % на 15 лет, платёж около 21 100 бат в месяц. Квартира сдаётся через управляющую компанию застройщика, доход после управляющей и удержания в среднем за год 26 000-30 000 бат в месяц. Мебельный пакет 350 000 бат оплачен отдельно при заселении. Владелец живёт в России, приезжает на две недели в низкий сезон, платёж закрывается арендой, в сильные годы остаётся 60 000-100 000 бат сверху.

Рассрочка на стройке, деньги закончились до ключей. Клиент внёс 30 % при договоре и 20 % через год, к финальному платежу 50 % не хватило. Вариант с кредитом застройщика в этом проекте был, но клиент выбрал выход: мы нашли покупателя на переуступку, договор переоформили за фиксированную плату застройщику, клиент вернул внесённые деньги. Занял процесс около двух месяцев. Урок, который мы повторяем каждому: план на финальный платёж должен существовать в день депозита, а не за месяц до ключей.

Ошибки, которые стоят денег

1. Считать «аренда покроет платёж» по доходности до вычета управляющей, содержания и налога.
2. Брать кредит на 15 лет ради низкого платежа, когда деньги на большой взнос есть: переплата вырастает вдвое.
3. Не спросить, входит ли мебель в кредит. Обычно не входит, и это отдельная сумма при заселении.
4. Подписать рассрочку без плана на финальный платёж. К ключам нужна вся сумма, а переуступка занимает месяцы.
5. Верить «ипотеке без взноса» и «одобрению за четыре дня» без названия кредитора.
6. Забыть, что деньги за собственность идут из-за рубежа со справкой о вводе валюты, и кредитные платежи тоже нужно проводить правильно.

Риски и тревожные сигналы

• «Ипотека без первого взноса для иностранцев». Такого продукта нет.
• Ставка «от 3 %» в рекламе без указания, кто кредитор и на какой срок.
• Кредит застройщика без письменного графика и без пункта о досрочном погашении.
• Мебель и отделка «включены», но в договоре кредита их нет: платить придётся отдельно и сразу.
• Обещание «одобрят за четыре дня по двум документам» без названия кредитора. Уточняйте, кто именно даёт деньги.
• Расчёт «аренда покроет платёж» по рекламной доходности до вычета расходов.

Совет MORE Group. Прежде чем сравнивать ставки, спросите у застройщика три вещи письменно: какой первый платёж на конкретную квартиру, что входит в кредит, а что нет, и можно ли гасить досрочно без штрафа. По этим трём пунктам предложения отличаются сильнее, чем по ставке.

«Ипотеку в Таиланде наши клиенты брали много раз. Это заём от застройщика до 15 лет под 6 %, с первым платежом 30 или 50 %, по выписке из банка и справке с работы. Банк здесь не нужен».

Максим Щёголев, основатель MORE Group

Связанные материалы

• Новостройки Пхукета в рассрочку с калькулятором графика
• Рассрочка от застройщика на Пхукете
• Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу: 8 шагов
• Как перевести деньги в Таиланд
• Доходность аренды на Пхукете
• Ипотека в России или рассрочка на Пхукете: сравнение

Частые вопросы

Дают ли ипотеку в Таиланде иностранцам и русским? +

Банки почти нет: одобрение получают те, кто живёт и работает в Таиланде официально, с рабочей визой и доходом в батах. Зато кредит застройщика наши клиенты брали много раз: до 15 лет под 6 % годовых, первый платёж 30 или 50 % в зависимости от объекта, по выписке из банка и справке с работы либо документам компании. Плюс рассрочка без процентов на этапе стройки.

Какой процент по ипотеке в Таиланде? +

Кредит застройщика 6 % годовых, это ставка, по которой реально проходят сделки. Тайские банки называют 6-8 % годовых, но нерезиденту почти не одобряют. Финансовая компания, единственный небанковский кредитор для иностранцев, около 12 % плюс комиссии за выдачу. Рассрочка застройщика на стройке 0 %.

Какой первоначальный взнос? +

По кредиту застройщика 30 % или 50 % в зависимости от объекта, у части готовых проектов 50-60 % вносится в течение 3-5 месяцев по графику, а остальное идёт в кредит на 10 или 15 лет. По рассрочке на стройке первый платёж 10-30 %. У финансовой компании кредит не больше 50 % цены.

Чем ипотека в Таиланде отличается от российской? +

Нерезиденту её почти не дают, нет господдержки и льготных ставок, взнос 30-50 % вместо 15-20 %, оценка дохода по документам вашей страны только у кредита застройщика и финансовой компании, у банков только по тайским. Срок до 15 лет у застройщика и до 10 лет у финансовой компании. Досрочное погашение без штрафов у застройщика.

Какие документы нужны для кредита застройщика? +

Загранпаспорт, выписка из банка за несколько месяцев и справка с работы либо документы на компанию, если вы предприниматель. Рабочая виза и тайский счёт не нужны. По практике MORE Group решение принимается быстро, потому что кредитор это сам застройщик.

Что выгоднее: рассрочка или ипотека? +

Рассрочка без процентов выгоднее всегда, но она короткая: всю сумму нужно закрыть к ключам. Кредит застройщика длиннее, до 15 лет, с переплатой 6 % в год, зато платёж можно гасить арендой. По расчёту на момент презентации одного из готовых проектов платёж по кредиту около 1 060 долларов в месяц при аренде около 1 570 долларов.

Что будет, если не смогу платить рассрочку? +

По договору сначала пеня, затем право застройщика расторгнуть договор с удержанием части внесённого. На практике MORE Group два клиента не смогли продолжать платить: мы успели перепродать их квартиры другим покупателям переуступкой, и клиенты вернули внесённые деньги. Условия расторжения читаются до депозита.

Есть ли ипотека без первоначального взноса? +

Нет. Минимум 30 % по кредиту застройщика, 50 % у финансовой компании, 10-30 % при рассрочке на стройке. Предложения «ипотека без взноса для иностранцев» на тайском рынке это реклама, а не продукт.

Можно ли гасить кредит доходом от аренды? +

Да, и это обычная стратегия: квартира сдаётся через управляющую компанию, доход идёт на платёж. Считать нужно доход после расходов, а не рекламную ставку: управляющая, содержание дома, налог. Калькулятор доходности и разбор в гайде о доходности аренды на Пхукете.

Можно ли взять ипотеку в России или ОАЭ на покупку в Таиланде? +

Тайскую квартиру в залог иностранный банк не возьмёт. Работает кредит под залог активов в своей стране или в ОАЭ с последующим переводом денег в Таиланд со справкой о вводе валюты. Это отдельный расчёт: ставка своей страны плюс комиссии перевода.

Можно ли оформить рассрочку у застройщика в Таиланде? +

Да, на строящиеся объекты это основной способ оплаты частями без банка и без процентов: первый взнос обычно 20-30 %, дальше платежи по ходу стройки 18-36 месяцев и финальный платёж при ключах. Типовые графики 25/25/25/25 раз в полгода или 30/20/20/30 на 2,5 года, депозит 100 000 бат засчитывается в первый платёж. По данным застройщика, проверено 16.09.2026.