Аренда на 99 лет и квота 75%: чего до сих пор нет в законе

Краткий ответ. Ни продление максимального срока аренды с 30 до 99 лет, ни повышение квоты для иностранцев с 49% до 75% в законодательство Таиланда не внесены. Обе идеи обсуждаются с 2025 года, но по состоянию на 2026 год ни один законопроект не принят. Максимальный регистрируемый срок аренды остаётся тридцать лет, потолок иностранного владения в кондоминиуме, 49%.

Что именно обсуждалось

В мае 2025 года на форуме рынка капитала Таиланда министр финансов заявил о намерении ускорить поправки к закону о правах на арендованное имущество и поднять предельный срок аренды до 99 лет. Отдельно правительство рассматривало повышение квоты для иностранцев до 75% в курортных зонах, включая Пхукет, Самуи, Паттайю и Чиангмай.

Ни то, ни другое до стадии принятого закона не дошло. Формально в парламент проект по квоте не вносился, а поправка о 99 годах остаётся непринятой.

Почему это важно знать до сделки

Реклама на рынке живёт быстрее законодательства. Формулировка «аренда на 99 лет» встречается в объявлениях постоянно, и покупатель, который её видит, обычно понимает так: он получает почти вечное владение, оформленное документом.

На деле статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает регистрируемую аренду тридцатью годами по одному договору, а более длинный договор сокращается до этого срока. Земельные офисы больший срок не регистрируют. Всё, что сверх тридцати лет, существует в виде договорных опций продления, то есть обязательства второй стороны, а не записи в реестре.

Разница здесь не терминологическая. Зарегистрированное право защищено записью. Опция продления защищена только словами договора и платёжеспособностью того, кто её дал, через тридцать лет.

Как читать предложение с «99 годами»

Спросите три вещи, и ответы должны быть в договоре, а не на словах.

Первое: какой срок будет зарегистрирован в земельном отделе при сделке. Правильный ответ, тридцать лет.

Второе: как оформлены продления. Прописаны ли они, оплачены ли вперёд, предусмотрен ли штраф для собственника земли за отказ продлить. Предоплата и штраф, это реальная защита, но договорная, а не законная.

Третье: кому принадлежит строение и оформлено ли оно отдельно от земли. По вилле это отдельный документ и отдельный риск.

Подробный разбор схемы собран в гайде о долгой аренде 30+30+30, а сравнение с полной собственностью, в разборе форм владения.

Что делать, если реформу всё-таки примут

Ничего срочного. Изменение закона не отменяет уже заключённые договоры и не превращает задним числом тридцатилетнюю аренду в девяностолетнюю. Если поправки пройдут, они будут действовать для новых сделок и, возможно, потребуют перерегистрации существующих. Планировать покупку, исходя из непринятого закона, значит платить сегодня за право, которого пока нет.

Практический вывод

Пока закон не изменился, покупайте то, что есть сегодня, а не то, что обещают завтра. По квартире это полная собственность внутри квоты 49%, которая считается по сумме площадей всех квартир в здании: остаток запрашивается по конкретному дому до депозита. По вилле, тридцать зарегистрированных лет плюс договорные опции, стоимость которых определяется тем, как они прописаны.

Всё остальное считается обычным порядком: сбор за регистрацию 2%, гербовый сбор 0,5%, а при владении продавца меньше пяти лет вместо гербового сбора специальный налог на бизнес 3,3%. Разбор расходов по сделке собран в гайде о налогах и сборах.

Частые вопросы

Действует ли в Таиланде 99-летняя аренда для иностранцев? +

Нет. Обсуждение продолжается, закон не принят. Действующая норма прежняя: регистрируемая аренда до тридцати лет по статье 540 Гражданского и торгового кодекса, договоры на больший срок сокращаются до тридцати лет.

Подняли ли квоту для иностранцев с 49% до 75%? +

Нет. Инициатива обсуждалась, но в силу не вступила. Иностранцам по-прежнему может принадлежать не более 49% в кондоминиуме, и доля считается по сумме площадей всех квартир.

Стоит ли ждать изменения закона перед покупкой? +

Ожидание стоит денег: пока вы ждёте, объект продаётся другому покупателю, а закон может не измениться вовсе. Считайте сделку по действующим правилам, а любое послабление воспринимайте как бонус, которого может не быть.

Что делать со схемами вида 30 плюс 30 плюс 30? +

Понимать, что зарегистрированы только первые тридцать лет. Продление, это договорное обязательство второй стороны, и стоит оно ровно столько, сколько стоит сама эта сторона через тридцать лет. Конструкцию целиком смотрит юрист.