Недвижимость Пхукет vs Москва: сравнение доходности 2026
Детальное сравнение ROI, налогов, расходов и ликвидности недвижимости Пхукета и Москвы. Таблицы, цифры, реальные кейсы — без маркетинга.
Российский инвестор с бюджетом 10–20 миллионов рублей стоит перед выбором: купить ещё одну квартиру в Москве или студию на Пхукете? Оба варианта доступны, оба генерируют арендный доход, оба растут в цене. Но дьявол в деталях — налогах, расходах, валюте и рисках.
Этот гайд — прямое сравнение с цифрами. Без продаж и без агитации. Просто факты, чтобы вы могли решить сами.
Входная цена: что получаешь за те же деньги
Для сравнения возьмём бюджет 10 000 000 ₽ и посмотрим, что можно купить в каждом городе.
Москва (10 млн ₽)
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Тип | 1-комнатная, 35–40 кв. м |
| Расположение | За МКАД или ближнее Подмосковье (Балашиха, Мытищи, Красногорск) |
| Состояние | Новостройка с отделкой или вторичка с ремонтом |
| Метро | 15–25 мин пешком или на транспорте |
Пхукет (10 млн ₽ ≈ 3 300 000–3 500 000 THB)
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Тип | 1-bedroom 35–45 кв. м или студия в премиум-комплексе |
| Расположение | Банг Тао, Камала, Сурин — рядом с пляжем |
| Состояние | Новостройка с полной меблировкой |
| Инфраструктура | Бассейн, фитнес, ресепшн, парковка |
Ключевое различие: за одни и те же деньги в Москве — квартира за МКАД без особенных преимуществ. На Пхукете — объект в туристической зоне с инфраструктурой resort-уровня.
Арендная доходность: прямое сравнение
Москва — долгосрочная аренда
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка аренды | 35 000–45 000 ₽/мес |
| Загрузка | 11 мес/год (1 месяц простоя при смене арендатора) |
| Годовой доход | 385 000–495 000 ₽ |
| Gross yield | 3,9–5,0% |
Москва — посуточная аренда
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка | 3 000–4 500 ₽/ночь |
| Загрузка | 60–75% (220–275 ночей/год) |
| Годовой доход | 660 000–1 237 500 ₽ |
| Gross yield | 6,6–12,4% |
Пхукет — краткосрочная аренда (STR)
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка (высокий сезон) | 2 500–3 500 THB/ночь (7 250–10 150 ₽) |
| Ставка (низкий сезон) | 1 200–2 000 THB/ночь (3 480–5 800 ₽) |
| Загрузка | 60–75% (216–270 ночей/год) |
| Годовой доход | 380 000–600 000 THB (1 100 000–1 740 000 ₽) |
| Gross yield | 10,9–17,1% |
Пхукет — долгосрочная аренда (LTR)
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка | 18 000–28 000 THB/мес (52 000–81 000 ₽) |
| Загрузка | 11 мес/год |
| Годовой доход | 198 000–308 000 THB (574 000–893 000 ₽) |
| Gross yield | 5,7–8,8% |
Вывод по gross yield: Пхукет выигрывает в обоих режимах — и в краткосрочной, и в долгосрочной аренде. Но давайте посмотрим, что остаётся после расходов.
Расходы на содержание: чистая математика
Москва — годовые расходы на 1-комнатную квартиру
| Статья | Сумма/год |
|---|---|
| Коммунальные платежи | 48 000–72 000 ₽ |
| Налог на имущество (0,1% от кадастра) | 5 000–10 000 ₽ |
| НДФЛ на арендный доход (13%) | 50 000–64 000 ₽ |
| Текущий ремонт | 15 000–30 000 ₽ |
| Агент/управление (если через сервис) | 0–60 000 ₽ |
| Итого | 118 000–236 000 ₽ |
Пхукет — годовые расходы на 1BR/студию
| Статья | Сумма/год (THB) | В рублях |
|---|---|---|
| CAM (common area maintenance) | 21 600–43 200 | 63 000–125 000 ₽ |
| Управляющая компания (25% от STR-дохода) | 95 000–150 000 | 276 000–435 000 ₽ |
| Страховка | 4 000–8 000 | 12 000–23 000 ₽ |
| Текущий ремонт и замена | 20 000–40 000 | 58 000–116 000 ₽ |
| Бухгалтер | 8 000–15 000 | 23 000–44 000 ₽ |
| Налог на доход (~7%) | 26 600–42 000 | 77 000–122 000 ₽ |
| Итого | 175 200–298 200 | 509 000–865 000 ₽ |
Расходы на Пхукете выше в абсолютном выражении. Но и доходы выше. Посмотрим net yield.
Net yield: сколько остаётся в кармане
| Показатель | Москва (долгосрочная) | Москва (посуточная) | Пхукет (STR) | Пхукет (LTR) |
|---|---|---|---|---|
| Годовой доход | 440 000 ₽ | 950 000 ₽ | 1 420 000 ₽ | 734 000 ₽ |
| Годовые расходы | 170 000 ₽ | 280 000 ₽ | 687 000 ₽ | 320 000 ₽ |
| Чистый доход | 270 000 ₽ | 670 000 ₽ | 733 000 ₽ | 414 000 ₽ |
| Net yield | 2,7% | 6,7% | 7,3% | 4,1% |
Пхукет при STR обгоняет московскую долгосрочную аренду в 2,7 раза по net yield. Но московская посуточная аренда конкурентна — при условии, что вы готовы ей заниматься (или платить управляющему).
Рост стоимости: Москва vs Пхукет
Москва (2021–2026)
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Рост цен (первичка, рубли) | +35–50% |
| Рост цен (первичка, USD-эквивалент) | +10–20% |
| Средняя цена за кв. м (Москва, апрель 2026) | 280 000–350 000 ₽ |
| Прогноз 2026–2027 | +3–7% в рублях |
Пхукет (2021–2026)
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Рост цен (премиум, THB) | +40–60% |
| Рост цен (премиум, USD-эквивалент) | +35–50% |
| Средняя цена за кв. м (Банг Тао, апрель 2026) | 95 000–130 000 THB |
| Прогноз 2026–2027 | +8–15% в THB |
Ключевой момент: рублёвый рост цен в Москве обманчив. При пересчёте в твёрдую валюту московская недвижимость росла значительно медленнее пхукетской. Если ваша цель — сохранить и приумножить капитал в реальном выражении, Пхукет выигрывает.
Налоговая нагрузка: полное сравнение
| Налог / сбор | Москва | Пхукет |
|---|---|---|
| При покупке | ||
| Налог/сбор при покупке | 0% (для покупателя) | 4–6% (Transfer Fee + Stamp Duty/SBT) |
| При владении | ||
| Налог на имущество | 0,1% от кадастра | 0% (нет ежегодного налога на кондо) |
| Налог на аренду | НДФЛ 13% (или 6% при ИП/самозанятый) | 5–12,5% (прогрессивный, удерживается УК) |
| При продаже | ||
| НДФЛ при продаже (владение до 5 лет) | 13% от прибыли | 5–8% (Transfer Fee + SBT + Withholding Tax) |
| НДФЛ при продаже (владение более 5 лет) | 0% (освобождение) | 3–5% (Transfer Fee + Stamp Duty + Withholding Tax) |
Итог по налогам:
- При покупке дешевле в Москве (0% vs 4–6%)
- При владении дешевле на Пхукете (0% налога на имущество vs 0,1%)
- При продаже до 5 лет — примерно одинаково
- При продаже после 5 лет — значительно дешевле в Москве (0% vs 3–5%)
Ликвидность: как быстро можно продать
| Параметр | Москва | Пхукет |
|---|---|---|
| Средний срок продажи | 1–3 мес (ликвидные районы) | 2–6 мес (премиум-районы) |
| Пул покупателей | Москвичи (огромный внутренний рынок) | Международные инвесторы (более узкий, но премиальный) |
| Сезонность продаж | Слабая (круглый год) | Сильная (пик — ноябрь–апрель) |
| Дистанционная продажа | Возможна | Возможна, но сложнее (нужна доверенность, юрист) |
Москва ликвиднее. Это объективный факт. Если вам нужно быстро выйти — московская квартира продаётся проще и быстрее.
Сводная таблица: 10 критериев
| Критерий | Москва | Пхукет | Кто выигрывает |
|---|---|---|---|
| Gross yield (STR) | 6–12% | 10–17% | Пхукет |
| Net yield (STR) | 5–7% | 5–7% | Паритет |
| Net yield (LTR) | 2,5–3,5% | 3,5–5% | Пхукет |
| Рост цен (в USD) | 2–4%/год | 8–15%/год | Пхукет |
| Налоги при покупке | 0% | 4–6% | Москва |
| Налоги при владении | 0,1% + НДФЛ | 0% + 5–12% | Паритет |
| Ликвидность | Высокая | Средняя | Москва |
| Валютный риск | Нет | Есть (RUB/THB) | Москва |
| Диверсификация | Нет (тот же рынок) | Да (другая страна, валюта) | Пхукет |
| Качество жизни (если для себя) | Мегаполис | Тропический остров | Зависит от целей |
Для кого Москва лучше
- Бюджет до 5 млн ₽. На Пхукете за такую сумму — только студия в развивающемся районе с невысокой ликвидностью. В Подмосковье — вполне ликвидная однушка.
- Горизонт до 3 лет. Расходы на покупку и продажу на Пхукете (в сумме 10–15%) съедают короткосрочную доходность.
- Нет готовности к валютному риску. Если колебания курса вызывают стресс — рублёвый актив проще.
- Нужна максимальная ликвидность. Продать московскую квартиру можно за 2–4 недели.
Для кого Пхукет лучше
- Бюджет от 10 млн ₽. Можно купить ликвидный объект в премиальной локации.
- Горизонт от 5 лет. Достаточно времени, чтобы отбить расходы на вход и выход + получить прирост стоимости.
- Нужна валютная диверсификация. Если весь капитал в рублях и рублёвых активах — Пхукет решает эту проблему.
- Высокий арендный доход. При STR-стратегии Пхукет генерирует в 2–3 раза больше дохода, чем Москва.
- Интерес к качеству жизни. Если рассматриваете объект не только для дохода, но и для личного использования — Пхукет предлагает lifestyle, которого в Подмосковье нет.
Оптимальная стратегия: и Москва, и Пхукет
Если бюджет позволяет — лучше не выбирать, а комбинировать. Пример портфеля на 25 млн ₽:
- Москва: 1-комнатная в ликвидном районе (12 млн ₽) — стабильный рублёвый доход, подушка ликвидности
- Пхукет: студия в Банг Тао (13 млн ₽) — валютная диверсификация, высокий доход, рост стоимости
Совокупный net yield такого портфеля: 4–5,5% годовых + прирост стоимости 5–10%. При этом риски диверсифицированы по странам, валютам и типам арендаторов.
Читайте также
- Доходность аренды на Пхукете — детальный разбор по районам и типам объектов
- Диверсификация инвестиционного портфеля: Таиланд — зачем добавлять Пхукет в портфель
- Инвестиционный портфель из тайской недвижимости — стратегии для разных бюджетов
- Куда вложить 5 миллионов рублей на Пхукете — кейс для скромного бюджета
Частые вопросы
Gross yield краткосрочной аренды на Пхукете — 7–12%, в Москве — 4–6%. Net yield: Пхукет 4–7%, Москва 3–4,5%. Пхукет выигрывает за счёт высоких арендных ставок в долларовом эквиваленте и сильного туристического спроса. Но расходы на управление выше, а ликвидность ниже.
Ежегодные расходы на содержание квартиры 40 кв. м: Москва — 120 000–180 000 рублей (коммуналка, налог, ремонт). Пхукет — 80 000–150 000 THB (230 000–435 000 рублей) при CAM, страховке, управлении. На Пхукете расходы выше, но покрываются более высоким арендным доходом.
За 2021–2026: цены в Москве (первичка) выросли на 35–50% в рублях, но в долларовом эквиваленте рост скромнее — 10–20% из-за девальвации рубля. На Пхукете (премиальные районы) рост составил 40–60% в THB. В долларовом эквиваленте Пхукет обгоняет Москву.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.
Частые вопросы
Gross yield краткосрочной аренды на Пхукете — 7–12%, в Москве — 4–6%. Net yield: Пхукет 4–7%, Москва 3–4,5%. Пхукет выигрывает за счёт высоких арендных ставок в долларовом эквиваленте и сильного туристического спроса. Но расходы на управление выше, а ликвидность ниже.
Ежегодные расходы на содержание квартиры 40 кв. м: Москва — 120 000–180 000 ₽ (коммуналка, налог, ремонт). Пхукет — 80 000–150 000 THB (230 000–435 000 ₽) при CAM, страховке, управлении. На Пхукете расходы выше, но покрываются более высоким арендным доходом.
За 2021–2026: цены в Москве (первичка) выросли на 35–50% в рублях, но в долларовом эквиваленте рост скромнее — 10–20% из-за девальвации рубля. На Пхукете (премиальные районы) рост составил 40–60% в THB. В долларовом эквиваленте Пхукет обгоняет Москву.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.