Что реально можно купить на Пхукете за 3-7 млн ₽: разбор
Студия в Чалонг за 3 млн или 1-bed в Bang Tao за 7 млн? Конкретные проекты, метражи, сроки сдачи. С реальными ценами апреля 2026 и расчётом полной стоимости
Короткий ответ: за 3 млн ₽ на Пхукете в 2026 году реально купить студию 25-32 м² в Чалонге, Раваи или Nai Yang либо внести первый платёж 25-30% за объект на этапе стройки до 12 млн ₽. За 5-7 млн ₽, однокомнатная 35-50 м² в Bang Tao, Cherng Talay или Камале. Полная стоимость входа на 4-5% выше цены в договоре; доходность после всех трат после управляющей компании и налогов, 4-6%, не 8-10% из рекламы.
За 3 млн ₽ берут студию 25-32 м² в Чалонге или Раваи либо первый взнос за квартиру на этапе стройки до 12 млн ₽. За 5 млн ₽ - однокомнатную в среднем сегменте Банг Тао или студию в премиум-проекте. За 7 млн ₽ - комфортную однокомнатную в Банг Тао, Чёнг Талей или Камале с доходностью после всех трат 6-9% годовых. Полная стоимость владения добавляет 4-5% сверху на налоги и сборы.
«Между $40 000 и $80 000… For a one bedroom they would start between $120,000… There isn’t anything that I can show you for that budget» - это реальная цитата нашего клиента из звонка марта 2026 года. Бюджет 3-7 млн ₽, самый частый сегмент входа в недвижимость Пхукета. Но именно тут возникает разрыв между ожиданиями и рынком.
Эта статья, честный разбор: что вы реально получите за 3, 4, 5, 6 и 7 млн ₽ в апреле 2026. Без маркетинга, с конкретными проектами, метражами и расчётом полной стоимости.
Хотите подборку 5-7 проектов под ваш точный бюджет с честным разбором плюсов и минусов? Получить персональную подборку →
Курс рубля и пересчёт цен
Расчёты в статье сделаны по курсу на 20 апреля 2026 года - 1 бат равен 2,7 ₽, доллар 90 ₽. Все цены в таблицах ниже приведены на конец первого квартала 2026 года.
На 20 апреля 2026:
| Валюта | Курс к ₽ |
|---|---|
| 1 USD | 90 ₽ |
| 1 THB (бат) | 2,7 ₽ |
| 1 млн THB | 2,7 млн ₽ |
В таблицах ниже все цены, на конец первого квартала 2026, актуальные для расчёта в этом и следующем месяце. Курс может скакать ±5%, что меняет рублёвую оценку.
Бюджет 3 млн ₽ (≈ $33 000): студия в южных районах
Что доступно:
| Проект | Район | Метраж | Цена THB | Цена ₽ | Сдача |
|---|---|---|---|---|---|
| Sea Heaven Naiyang | Nai Yang | 26 м² | 1 050 000 | 2,84 млн | 2026 |
| The Lago | Чалонг | 28 м² | 1 100 000 | 2,97 млн | готовое |
| Wyndham Garden Karon | Karon | 27 м² | 1 080 000 | 2,92 млн | 2026 |
| Indy Bangtao (старт продаж) | Bang Tao | 24 м² | 1 100 000 | 2,97 млн | 2027 (на этапе стройки) |
| Aspire 22 Phuket Town | Phuket Town | 30 м² | 990 000 | 2,67 млн | готовое |
Что про этот бюджет важно понимать:
- Это минимальный порог в кондо в 2026 году. Раньше (2020-2022) за эту сумму брали однокомнатная, рынок вырос.
- Студия 25-28 м² подходит для одного взрослого. Для пары, узковато.
- Премиум-районов (Layan, Surin, Banyan Tree) в этом диапазоне нет
- Доходность аренды: 7-10% годовых валом, 5-7% после всех трат (после управляющей компании и налогов)
- Окупаемость для инвестиций: 12-16 лет
Полная стоимость на старте:
| Статья | На бюджет 3 млн ₽ |
|---|---|
| Цена квартиры | 3 000 000 |
| Сбор за регистрацию 1% (половина) | 30 000 |
| Взнос в фонд дома + service fee авансом | 80 000 |
| Перевод денег в Таиланд | 15 000-30 000 |
| Юридическое сопровождение | 50 000-100 000 |
| Полная стоимость входа | ~3 200 000 ₽ |
Альтернатива «3 млн в готовое»: взять на этапе стройки в премиум-проекте с первым взносом 25-30%. Это даёт доступ к лотам стоимостью до 12 млн с теми же 3 млн ₽ сейчас. Подробнее в нашем гайде как платят за объект на этапе стройки.
Бюджет 4 млн ₽: студия среднего сегмента или 1-bed эконом
На 4 млн ₽ открываются студии 30 м² в Най Янге и первые варианты в Банг Тао, а также экономичные однокомнатные. Разница с бюджетом в 3 млн ₽ - в районе и качестве комплекса; таблица ниже.
Что доступно:
| Проект | Район | Метраж | Тип | Цена ₽ | Сдача |
|---|---|---|---|---|---|
| The Title Halo Naiyang | Nai Yang | 30 м² | студия | 3,8 млн | 2026 |
| Origin Place Bang Tao | Bang Tao | 28 м² | студия | 4,1 млн | 2026 |
| The View Cape Yamu | Cape Yamu | 36 м² | 1-bed эконом | 3,9 млн | готовое |
| Rawai VIP Villas | Равай | 38 м² | 1-bed | 4,0 млн | готовое |
| The Ozone Signature | Bang Tao | 32 м² | студия премиум | 4,2 млн | на этапе стройки 2027 |
Доходность:
- Брутто-доходность: 7-9%
- После всех трат (после налогов и управляющей компании): 5-7%
- Окупаемость: 11-14 лет
Бюджет 5 млн ₽: вход в комфортный однокомнатная
Это психологически важный порог. С этого уровня появляется реальный однокомнатная в туристических районах.
| Проект | Район | Метраж | Цена ₽ | Доходность | Особенность |
|---|---|---|---|---|---|
| The Ozone Signature | Bang Tao | 38 м², 1-bed | 4,9 млн | 8% | на этапе стройки 2027 |
| Botanica Modern Loft | Cherng Talay | 35 м², 1-bed | 5,1 млн | 7% | бренд, готовое |
| Sansiri Skypark | Bang Tao | 36 м², 1-bed | 5,3 млн | 7,5% | новый, на этапе стройки |
| Origin Bang Tao Beach | Bang Tao | 38 м², 1-bed | 4,8 млн | 8% | пляж 800м |
| Layan Verde Studio | Layan | 32 м², студия | 5,0 млн | 6,5% | премиум-район |
Что важно про 5 млн:
- Это «золотой бюджет» для первой инвестиции, баланс между ценой и доходом
- Доступны проекты надёжных застройщиков (Sansiri, Origin, Botanica)
- Локация Bang Tao / Cherng Talay, лучшая для арендного потока
- Паркинг обычно включён или +200-400 тыс. ₽
Бюджет 6 млн ₽: премиум-средний однокомнатная
| Проект | Район | Метраж | Цена ₽ | Особенность |
|---|---|---|---|---|
| Mida Grandé Resort | Surin | 42 м², 1-bed | 5,8 млн | резорт-стиль, готовое |
| Anchan Mountain Breeze | Cherng Talay | 45 м², 1-bed | 6,2 млн | вилла-стиль, на этапе стройки |
| The Title Naithon Beach | Naithon | 40 м², 1-bed | 6,0 млн | пляж 200м |
| Aileen Residence Lagoon | Layan | 44 м², 1-bed | 6,4 млн | у лагуны, на этапе стройки |
| Origin Riviera Bay | Bang Tao | 42 м², 1-bed | 5,9 млн | river-view, на этапе стройки |
Доходность 6 млн ₽ диапазона:
- Брутто-доходность: 7-9%
- После всех трат: 5-7%
- Возможен общий пул аренды с гарантированной доходностью 5-7% в первый год
Бюджет 7 млн ₽: топ однокомнатная или старт премиум
| Проект | Район | Метраж | Цена ₽ | Уровень |
|---|---|---|---|---|
| Layan Verde 1-bed | Layan | 45 м², 1-bed | 6,9 млн | премиум, на этапе стройки |
| The Estuaria Phuket | Bang Tao | 50 м², 1-bed | 7,2 млн | luxury, на этапе стройки |
| Sansiri Premium Bang Tao | Bang Tao | 48 м², 1-bed | 7,0 млн | бренд, на этапе стройки 2027 |
| Banyan Tree Grand (студия) | Phuket Grand Bay | 38 м², студия | 7,5 млн | luxury brand |
| Botanica Modern Loft 2-bed эконом | Cherng Talay | 52 м², 2-bed малый | 7,0 млн | готовое |
За 7 млн ₽ можно:
- Топовый однокомнатная в премиум-районе (Layan, Surin)
- Студию в бренд-резиденции (Banyan Tree, MGallery, Six Senses)
- Малый двухкомнатная 50-55 м² в среднем сегменте
Сравнительная таблица «что на сколько»
| Бюджет ₽ | Тип | Метраж | Район | Доходность после всех трат | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 млн | студия эконом | 25-28 м² | Чалонг, Равай, Phuket Town | 5-7% | 14-18 лет |
| 4 млн | студия средняя | 28-32 м² | Nai Yang, средний Bang Tao | 5-7% | 13-16 лет |
| 5 млн | 1-bed эконом | 35-38 м² | Bang Tao, Cherng Talay | 6-8% | 11-13 лет |
| 6 млн | 1-bed средний | 40-45 м² | Surin, Layan, Cherng Talay | 6-8% | 11-14 лет |
| 7 млн | 1-bed премиум | 45-50 м² | Layan, премиум Bang Tao | 6-8% | 12-14 лет |
Что делать, если бюджет не дотягивает до желаемого лота
Есть 3 стратегии - войти на этапе стройки, где 3 млн ₽ первого взноса открывают проект за 8-12 млн ₽ при рассрочке на 24-30 месяцев, сменить район на более доступный или уменьшить метраж.
Стратегии:
- На этапе стройки вместо готового: ваши 3 млн ₽ как первый взнос дают доступ к проекту 8-12 млн ₽ при рассрочке 25-30/30/40 за 24-30 мес
- Сменить район: выйти из Bang Tao в Чалонг/Равай: экономия 30-40%, но и доходность ниже
- Студия вместо 1-bed: в одном и том же проекте: экономия 30-35%
- Без вида на море: «город-сайд» лоты дешевле «бассейн/вид на море» на 15-25%
- Дальше от пляжа: 800м vs 200м: экономия 20-30%
- Бренд эконом vs премиум: Origin/Botanica дешевле Sansiri на 15-25%
Полная стоимость владения на 1 год: что добавить к цене
Для студии 35 м² в Банг Тао за 5 млн ₽ одна только плата за содержание дома при ставке 50 THB за метр даёт около 56 700 ₽ в год. Полный список ежегодных расходов с суммами в месяц - в таблице ниже.
Многие забывают эти расходы, но они существенные.
Для квартиры 5 млн ₽ (студия 35 м² Bang Tao):
| Статья | В год, ₽ | В мес, ₽ |
|---|---|---|
| Общие зоны Fee (50 бат/м²) | 56 700 | 4 725 |
| Взнос в фонд дома (разовый, амортизировано на 10 лет) | 8 000 | 670 |
| Электричество, вода (если живёте) | 36 000 | 3 000 |
| Интернет | 9 000 | 750 |
| Страхование квартиры | 6 000 | 500 |
| Property tax (новый, 2026) | 12 000 | 1 000 |
| Итого расходов на содержание | ~128 000 | ~10 700 |
Если сдаёте в аренду:
- Доход брутто: 380-420 тыс. ₽/год (8% от 5 млн)
- Расходы: 128 тыс. ₽
- управляющая компания (20% с дохода): 76-84 тыс. ₽
- Налог 5-10% на доход: 30-40 тыс. ₽
- Чистый доход: 145-200 тыс. ₽/год = 2,9-4,0% доходность после всех трат
Внимание: фактический доходность после всех трат ниже того, что обещают в маркетинге. Реалистично рассчитывайте на 4-6% после всех трат вместо обещанных 8-10%.
Хотите честный расчёт доходности после всех трат для конкретного проекта? Эксперты MORE Group дадут разбор по нашей внутренней методике без маркетинга. Запросить расчёт →
Сценарии покупателя: что брать при разных целях
Цель, максимальная доходность при минимальном входе. Бюджет 3-4 млн ₽, студия в Чалонге или Раваи, готовое или на этапе стройки 2026-2027. Краткосрочная аренда через управляющую компанию. Ожидайте до вычета трат 7-10%, после всех трат 4-6%. Окупаемость 14-18 лет - это нормально для входного сегмента.
Цель, баланс дохода и роста. Бюджет 5-6 млн ₽, однокомнатная в Bang Tao или Cherng Talay. Покупка на этапе стройки у Origin, Sansiri или Botanica даёт цену ниже готового лота и аренду после ключей. Самый частый сценарий первой «серьёзной» покупки у клиентов MORE Group.
Цель, жить 2-4 месяца в году + сдавать остальное. Бюджет 6-7 млн ₽, однокомнатная 40-50 м² в Камале, Naithon или Layan. Избегайте кондо-отелей с жёстким ограничением на проживание владельца, берите классический кондо. Подробнее о форматах - в сравнении апарт-отель vs кондо.
Цель, зайти в премиум за 3 млн ₽ сейчас. Только на этапе стройки: первый взнос 25-30% = 0,9-1,2 млн ₽ за объект 4-5 млн ₽, остаток, рассрочка 18-30 месяцев. Риск: финальный платёж при сдаче. Схема платежей - в гайде по объектам на этапе стройки.
| Цель | Бюджет | Тип | Район | Формат |
|---|---|---|---|---|
| Max доходность | 3-4 млн ₽ | Студия | Чалонг, Равай | Готовое + управляющая компания |
| Баланс | 5-6 млн ₽ | 1-bed | Bang Tao | На этапе стройки |
| Жить + сдавать | 6-7 млн ₽ | 1-bed 40+ м² | Камала, Layan | Классический кондо |
| Премиум-вход | 3 млн ₽ (взнос) | Студия/1-bed | Surin, Layan | На этапе стройки рассрочка |
Риски бюджета 3-7 млн ₽: на что не попасться
-
Путать брутто-доходность с после всех трат. Маркетинг обещает 8-12%, реальность после управляющей компании (20-30%), плата за содержание дома, налогов и простоя: 4-6%. Всегда считайте по методике доходность после всех трат.
-
Игнорировать курс ₽/THB. Колебания 5-10% за квартал меняют рублёвую стоимость актива. Закладывайте подушку 5% при планировании бюджета.
-
Брать «дешёвую» студию далеко от туристической зоны. Экономия 30% на покупке часто оборачивается доходность на 2-3 п.п. ниже и ликвидностью 6-12 месяцев при продаже.
-
На этапе стройки без резерва на финальный платёж. Схема 30/70 означает: 70% цены нужны при получении ключей. Без резерва: принудительная продажа с дисконтом.
-
Покупка без проверки квоты полная собственность 49%. В проектах с исчерпанной квотой иностранцу предложат долгая аренда: другая экономика и ликвидность.
-
Выбор проекта только по цене за кв. м. взнос в фонд дома, плата за содержание дома, Hotel License и репутация застройщика влияют на итоговую доходность сильнее, чем разница 10 000 бат/кв. м.
Чеклист: как выбрать объект в бюджете 3-7 млн ₽
- Определил цель: жить, сдавать, перепродать, комбинация
- Понял реальный курс ₽/THB на момент сделки (подушка 5%)
- Выбрал готовое или на этапе стройки осознанно, не «что дешевле»
- Сравнил 2-3 района по доходности и ликвидности
- Посчитал полную стоимость входа: сбор за регистрацию, взнос в фонд дома, юрист
- Рассчитал доходность после всех трат, а не только брутто из брошюры
- Проверил квоту полная собственность и Hotel License
- Зарезервировал фонд содержания на 12 месяцев
- Для объектов на этапе стройки, резерв на финальный платёж 70%
Как меняется рынок: почему 3 млн ₽ в 2026: это не то же самое, что в 2020
Пять лет назад за 3 млн ₽ (≈1,1 млн бат по курсу того времени) можно было взять однокомнатная в среднем сегменте. К 2026 году средняя цена квадратного метра на Пхукете выросла на 35-50% в долларовом выражении, а рублёвый эквивалент изменился ещё сильнее из-за курса.
| Год | 1 млн бат в ₽ | Что брали за ~3 млн ₽ |
|---|---|---|
| 2020 | ≈2,2 млн ₽ | 1-bed 35 м², средний район |
| 2022 | ≈1,7 млн ₽ | 1-bed или студия премиум |
| 2024 | ≈2,7 млн ₽ | студия 28 м² |
| 2026 | ≈2,9-3,0 млн ₽ | студия 25-32 м² |
Это не повод откладывать покупку, спрос на Пхукет растёт, земля ограничена. Но повод считать в батах и USD, а не только в «привычных» рублёвых суммах прошлых лет. Зафиксировали курс, зафиксировали ожидания. При сомнениях запросите у брокера расчёт в трёх валютах: бат, USD, рубль на дату сделки.
Связанные материалы
- Куда вложить 5 миллионов рублей на Пхукете
- Как вложить 10 миллионов рублей на Пхукете
- Сколько денег нужно для покупки квартиры на Пхукете
- Выбор кондоминиума для инвестора 2026
- Реальная доходность Пхукета: маркетинг vs факты
- Риски инвестиций в недвижимость Пхукета
Скажем, сколько стоит эта покупка целиком
Считаем не только цену: сборы, мебель, содержание и что вылезает уже после сделки.
Написать в мессенджер
Частые вопросы
Да, но только студию 25-32 м² в южных районах: Чалонг, Равай, Karon, Phuket Town. В премиум-локациях (Bang Tao, Layan, Surin) минимальный порог входа, 4,5-5 млн ₽ за студию. Полная стоимость владения с налогами и фондами добавит 4-5%.
однокомнатная 35-48 м² в среднем сегменте Bang Tao, Cherng Talay, Камала. Премиум однокомнатная (бренд-резиденции, beach-front) за 7 млн доступен на этапе стройки на старте продаж. Доходность после всех трат, 4-6% после управляющей компании и налогов.
Студия даёт более высокий yield в процентах (7-10% до вычета трат), но меньший абсолютный поток в ₽. Однокомнатная даёт доходность ниже (6-9% до вычета трат), но больше в рублях и лучше для долгой аренды и проживания. Для первой инвестиции, студия в растущем районе; для второй, 1-bed.
Bang Tao и Cherng Talay, оптимальный баланс цены, доходности и капитализации 7-9%/год. Чалонг и Раваи дешевле на 30-40% и работают под жизнь и годовую аренду. Layan и Surin, при бюджете 6-7 млн ₽.
Только через рассрочку на этапе стройки: первый взнос 25-30% = 0,9-1,2 млн ₽ за квартиру 4-5 млн ₽. Остаток распределяется на 18-30 месяцев. Нужен резерв на финальный платёж при сдаче.
Цены актуальны на июнь 2026. На рынке Пхукета цены растут на 8-12% в год, за подборкой с актуальными скидками от застройщиков напишите в @Maksim_MOREGroup.
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг, сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Банг Тао до 15 млн ₽
Ликвидные апартаменты у Лагуны.
Студии до 10 млн ₽
Стартовый бюджет для первой покупки.
Виллы с бассейном
Частные виллы для жизни и аренды.
Не нашли подходящее, форма ниже: пришлём подборку под ваш бюджет и цель.
Основатель MORE Group
Основатель MORE Group. Четыре года в инвестиционном банке до переезда на Пхукет, с 2018 года работает на местном рынке недвижимости. Ведёт отношения с застройщиками и лично сопровождает сделки дороже 300 000 долларов.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях. Эксперт пришлёт подборку за 2 часа.