AYANA Heights G109: студия 37 м² по переуступке, 5,2 млн бат

Короткий ответ: G109 это студия 37 м² на 1 этаже в проекте AYANA Heights Seaview Residence в районе Лаян, переуступка договора с застройщиком: цена продавца 5 200 000 бат, то есть 13 156 000 ₽ по курсу 2,53, на 1 360 000 бат дешевле референсной цены застройщика за похожий лот. Форма владения долгая аренда 30 лет с продлениями, состав мебели проверяется по приложению к договору, сдача Q2 2027. MORE Group до резерва запрашивает договор, оплаченные квитанции и согласие застройщика.

Лот G109 в цифрах

Ниже факты лота G109 по пакету продавца и каталогу MORE Group на 5 сентября 2026 года: студия 37 м², 1 этаж, цена 5,2 млн бат или 13,2 млн ₽, за квадратный метр 140 541 бат. Рубли пересчитаны по курсу ЦБ РФ 2,53 ₽ за бат на 15 сентября 2026 года и меняются вместе с курсом на дату платежа.

Показатель	Значение
Проект	AYANA Heights Seaview Residence
Район	Лаян
Лот	G109
Тип и площадь	студия, 37 м²
Этаж	1
Вид	озеленение подиума
Форма владения	долгая аренда 30 лет с продлениями
Мебель	по приложению к договору, уточняем
Стадия	стройка, сдача Q2 2027
Цена продавца	5 200 000 бат, то есть 13 156 000 ₽
Референс застройщика за похожий лот	6 560 000 бат, то есть 16 596 800 ₽
Экономия к референсу	1 360 000 бат, около 21 %
За квадратный метр	140 541 бат, то есть 355 569 ₽
До пляжа	около 10 минут на машине
Статус лота	в продаже

Карточка лота из пакета продавца:

• Лот: G109
• Тип: студия
• Площадь: 37 м²
• Этаж: 1
• Вид: озеленение подиума
• Форма владения: Долгая аренда
• Мебель: проверяется отдельно по приложению к договору
• Срок / статус: Q2 2027

Цена против застройщика

Продавец отдаёт лот G109 за 5 200 000 бат, а похожая студия у застройщика в каталоге стоит около 6 560 000 бат: разница 1 360 000 бат, или 3 440 800 ₽, это 21 % к референсу. Экономия реальная только при чистом договоре: если продавец не доплатил транши или застройщик берёт сбор за переуступку, часть разницы уйдёт на закрытие этих сумм, поэтому сравнивают не цену, а полный бюджет сделки из раздела ниже.

Показатель	Бат	Рубли по 2,53
Цена переуступки	5 200 000 бат	13 156 000 ₽
Референс застройщика за похожий лот	6 560 000 бат	16 596 800 ₽
Экономия, 21 %	1 360 000 бат	3 440 800 ₽
За квадратный метр	140 541 бат	355 569 ₽

Рубли даны по курсу ЦБ РФ на 15 сентября 2026 года и не являются офертой: сумма в рублях на дату платежа зависит от курса банка и способа перевода. Как переводить деньги в Таиланд со справкой о вводе валюты, разобрано в гайде как перевести деньги в Таиланд.

Что входит в квартиру

Состав мебели и отделки лота G109 проверяется по приложению к договору застройщика: часть проектов продаёт квартиры «под ключ» с техникой, часть только с отделкой, и разница в бюджете достигает 300-600 тысяч бат для студии. До резерва MORE Group запрашивает у продавца приложение по отделке и список включённой техники.

При приёмке лота G109 сверяем по описи: технику по маркам и серийным номерам, по 2-3 фото каждой комнаты, показания 2 счётчиков, ключи и карты доступа; 1 экземпляр описи подписывают обе стороны и прикладывают к акту.

Проект AYANA Heights Seaview Residence: что это

AYANA Heights Seaview Residence это строящийся комплекс на 549 квартир на холме над пляжем Лаян: террасами по склону, с видом на море с большинства этажей, бассейнами среди садов, залом, сауной, коворкингом, детскими зонами, рестораном и лаунжем на крыше.

В каталоге MORE Group квартиры от 5,4 млн бат за 1 спальню, пляж Лаян в 18 минутах пешком, аэропорт в 26 минутах, животные разрешены.

• Бассейны среди тропических садов, зал, сауна
• Коворкинг, детские зоны, ресторан и лаунж на крыше
• Круглосуточная охрана и ресепшен, животные разрешены
• Пляж Лаян 18 минут пешком, Банг Тао и Boat Avenue 10 минут
• Аэропорт 26 минут, UWC и Kajonkiet 10-15 минут

Кто строит: застройщик AYANA, у которого в каталоге MORE Group также вилловый посёлок AYANA Soluna в Банг Тао; публичной отчётности нет, документы на землю и разрешение запрашиваем до депозита. Все проекты района собраны в каталоге Лаян.

Район Лаян: аренда и жизнь

Студия в районе Лаян сдаётся на год за 15 000-25 000 бат в месяц, посуточно в сезон за 2 000-3 500 бат при загрузке 65-80 % в сезон, 45-60 % летом; при цене 5 200 000 бат за лот G109 это ориентир 5-7 % после содержания дома, налога и комиссии управляющей. Лаян это тихий север залива Банг Тао без клубов, школы UWC и Kajonkiet в 10-15 минутах, клиники Чёнг Талая в 10, аэропорт в 25 минут. Подробно о районе на странице Лаян.

Формат	Годовая аренда	Посуточно в сезон
Студия	15 000-25 000 бат	2 000-3 500 бат
1 спальня	25 000-45 000 бат	2 200-4 500 бат
2 спальни	45 000-80 000 бат	4 000-7 000 бат

Доход выше ориентира бывает у конкретного лота с видом и мебелью, а не у района в целом; чистый доход считают после содержания, налога и комиссии управляющей 15-25 %, посуточная сдача требует лицензии дома или оператора. Разбор в гайдах доходность аренды на Пхукете и закон об отелях и посуточная сдача.

Кому подходит лот G109 и кому нет

Лот G109 решает 3 задачи: вход в AYANA Heights Seaview Residence дешевле текущей цены застройщика на 21 % с переходом уже оплаченных траншей, покупка студии в Лаян с рассрочкой до сдачи по графику продавца и перепродажа после ключей без наценки застройщика. Он не подходит тем, кому нужны ключи сейчас, и тем, кто не готов проверять три стороны сделки: продавца, застройщика и график платежей.

Задача	Подходит	Почему	Куда смотреть, если нет
Вход в проект дешевле прайса	да	5 200 000 бат против референса 6 560 000 бат	новые лоты у застройщика по текущему прайсу
Рассрочка до сдачи	да	остаток платежей переходит покупателю по графику	готовые лоты с оплатой 100 %
Студия под аренду в Лаян	да	15 000-25 000 бат в месяц на год	Лаян целиком
Ключи сейчас	нет	сдача Q2 2027	готовые перепродажи в каталоге переуступок
Покупка без проверки трёх сторон	нет	продавец, застройщик и график проверяются до резерва	покупка у застройщика напрямую

Как проходит переуступка лота G109: 7 шагов

Сделка по готовому лоту занимает 2-4 недели от резерва, по строящемуся 3-6 недель, потому что нужно согласие застройщика; больше 80 % сделок MORE Group проходят удалённо по доверенности и видеоприёмке. Порядок в гайде переуступка прав на этапе стройки.

1. Запросить у MORE Group пакет продавца по лоту G109: договор с застройщиком, оплаченные квитанции, график оставшихся траншей, приложение по отделке.
2. Получить письменное согласие застройщика на переуступку и размер его сбора за переоформление договора.
3. Проверить у застройщика остаток квоты 49 % для полной собственности или условия долгой аренды, разрешение на строительство и стадию корпуса.
4. Юрист за 30 000-80 000 бат проверяет договор, платежи продавца и составляет договор переуступки на трёх языках при необходимости.
5. Внести резерв 100 000-200 000 бат продавцу через договор резерва с условиями возврата.
6. Перевести цену продавца из-за рубежа со справкой о вводе валюты, подписать переуступку у застройщика, получить новый график на своё имя.
7. Платить оставшиеся транши застройщику по графику, принять квартиру по акту после сдачи (Q2 2027), зарегистрировать право и оплатить сбор за регистрацию.

Расходы сделки сверх цены продавца

Бюджет лота G109 складывается из цены продавца 5 200 000 бат и 4 статей сверх неё, две из которых, сбор застройщика и остаток траншей, есть только у переуступки на стройке. Полный список платежей и налогов при покупке в гайде налоги при покупке недвижимости в Таиланде.

Статья	Сколько	Когда
Сбор застройщика за переуступку	у каждого застройщика свой, фиксированная сумма или процент, запрашиваем письмом	при подписании переуступки
Сбор за регистрацию в земельном отделе	регистрация долгой аренды 1 % от суммы аренды плюс гербовый сбор 0,1 %	после сдачи, при регистрации
Юрист	30 000-80 000 бат	до резерва и на сделке
Взнос в фонд дома и содержание	по уставу дома, ставка за м² в год	после передачи
Остаток траншей застройщику	по графику, переходит покупателю	до сдачи

Риски лота G109 и что проверить

Четыре риска ниже характерны для переуступки на стройке, и главный из них это платежи продавца: если часть траншей не оплачена или оплачена с просрочкой, застройщик может отказать в переуступке или потребовать закрыть долг из цены. Остальные это сбор застройщика, о котором узнают после резерва, расхождение графика продавца со сроком сдачи по каталогу и квота 49 %, если нужна полная собственность. Сигналы и действия в таблице.

Риск	Тревожный сигнал	Что делать
Платежи продавца	нет квитанций на все транши	квитанции и подтверждение застройщика до резерва
Сбор за переуступку	размер «уточним потом»	письмо застройщика с суммой до резерва
Срок сдачи	график продавца расходится с каталогом	письмо застройщика о сроке и пени в договоре
Квота 49 %	полная собственность «по умолчанию»	справка об остатке квоты или договор долгой аренды

Другие лоты в AYANA Heights Seaview Residence и похожие переуступки

В каталоге переуступок MORE Group на 5 сентября 2026 года 19 лотов, из них 0 в AYANA Heights Seaview Residence кроме G109; ниже они и похожие по типу и району, цены продавцов в батах и рублях по курсу 2,53. Полный список на странице переуступки на Пхукете.

Лот	Проект и район	Тип	Цена	Экономия
P-710, 7 этаж	Citygate Kamala, Камала	1 спальня, 34.25 м²	4,59 млн бат, 11,6 млн ₽	по запросу
B317	The City Phuket, Катху	1 спальня, 36.35 м²	3,95 млн бат, 10,0 млн ₽	12 %
1BR-M, 5 этаж	The Title Balcony, Най Янг	1 спальня, 33.15 м²	5,49 млн бат, 13,9 млн ₽	8 %

Совет MORE Group: по лоту G109 просить у продавца скидку не от референса, а от суммы «оплачено плюс остаток»: если он уже внёс первые транши, ему выгоднее выйти сейчас, чем платить дальше, и это аргумент в переговорах; и не переводить резерв, пока застройщик письменно не подтвердил согласие и сумму своего сбора.