Setthasiri Kohkaew Retreat: виллы Банг Тао от 38,8 млн ₽
Setthasiri Kohkaew Retreat: виллы в Банг Тао от 38,8 млн ₽ (16,8 млн ฿). Цены 2026, freehold, планировки и условия покупки.
Setthasiri Kohkaew Retreat, закрытый комплекс из 110 семейных вилл в Koh Kaew (восточный Пхукет): 800 м до British International School, рядом Boat Lagoon и Royal Phuket Marina.
Короткий ответ
Setthasiri Kohkaew Retreat, 110 вилл 4 спальни (204–323 м²) от 16,8 млн ฿. Koh Kaew: 800 м до BISP, клуб-хаус, smart home. Сдача Q3 2026.
Плюсы и минусы проекта
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Цены, график платежей и срок сдачи в обзоре | Off-plan, риск задержки стройки |
| Freehold или leasehold, по юниту | Transfer fee 2% при регистрации в Land Office |
| Подборка и due diligence через MORE Group | Нужна проверка квоты 49% в здании |
О проекте
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Название | Setthasiri Kohkaew Retreat |
| Расположение | Koh Kaew, Пхукет |
| Тип | виллы / резиденции |
| Статус | Off-plan (сдача Q3 2026) |
| Юнитов в продаже | 11 |
| Площадь | 204–323 м² |
| Цена | от 16.8 млн ฿ (от 38.8 млн ₽) |
| До пляжа | 30 мин на авто |
| До аэропорта | 34 мин |
| Платежи | 30%,70% |
| Форма владения | Freehold / Leasehold |
Концепция и архитектура
Застройщик Sansiri (Setthasiri). Виллы 4 спальни с участками, солнечные панели, EV-зарядка, salt-water pool в клуб-хаусе. Формат ПМЖ и long-stay для семей с детьми, сильнее аргумент BISP, чем пляж в шаговой доступности.
Setthasiri Kohkaew Retreat, премиальный закрытый комплекс вилл, расположенный в районе Koh Kaew на Пхукете, в спокойной жилой локации рядом с British International School, Boat Lagoon и Royal Phuket Marina, супермаркетами, кафе, медицинскими центрами и всей инфраструктурой центрально‑восточной части острова.
Проект подходит покупателям для собственного проживания и инвесторам, которым нужен понятный актив в Koh Kaew. Обзор района, в гайде; все новостройки кластера, на странице проектов.
Планировки и цены
| Тип | Площадь | Цена (THB) | Цена (₽) |
|---|---|---|---|
| 4 спальни | 204–323 м² | 16.8 млн–40.5 млн ฿ | 38.8 млн–93.6 млн ₽ |
Цены по каталогу MORE Group, июнь 2026. Курс ориентировочно 1 ฿ = 2.31 ₽.
Инфраструктура комплекса
- Фитнес-зал
- Детская комната
- Развлекательная зона
- Pet-friendly
- Закрытая охраняемая территория
- CCTV и охрана 24/7
- Парковка
- Управляющая компания
Freehold, leasehold и форма владения
Для отдельных вилл схема владения отличается от кондоминиума: иностранец не владеет land freehold напрямую, только строением или через leasehold/структуру. В Setthasiri Kohkaew Retreat застройщик предлагает Freehold / Leasehold, конкретная схема зависит от юнита. Transfer Fee 0,01%, только для тайских граждан; иностранцы при регистрации в Land Office платят 2% от assessed value (ориентир, уточняйте у MORE Group на дату сделки).
Due diligence начинается с title deed земли, chanote и структуры SPA. См. freehold vs leasehold и покупку для иностранца.
Расположение и тайминг
- British International School, 800 м
- Boat Lagoon / Royal Phuket Marina, 5–10 мин на авто
- Пляж Банг Тао, 30 мин на авто
- Аэропорт HKT, 34 мин
- Central Phuket Floresta, 15–20 мин
Почему Koh Kaew
Koh Kaew, жилая зона восточного Пхукета с marina-инфраструктурой и международными школами. Целевая аудитория, семьи на ПМЖ. Сравните с Bang Tao если приоритет, пляж.
Инвестиционный потенциал
Koh Kaew сильнее в expat long-stay, чем в nightly Airbnb. Off-plan Q3 2026 при графике 30/70, фиксация цены до ключей. Рост off-plan, ориентир 10–15% в год (индикативно, уточняйте у MORE Group). Семейный спрос на 4BR у BISP стабилен: expat-контракты 11–24 мес., ставки long-term 120–200 тыс. ฿/мес на виллу 260 м² (индикативно, уточняйте у MORE Group). Переуступка до Q3 2026 возможна при росте этапа; см. переуступку off-plan.
На рынке Пхукета 2025–2026 премиальные локации показывают рост цен на новостройки порядка 10–14% в год (индикативно, уточняйте у MORE Group для конкретного сегмента). Доходность аренды зависит от типа юнита, сезона и УК, ориентиры в обзоре не являются гарантией.
Рынок и контекст 2026
Рынок вилл восточного Пхукета 2025–2026 растёт за счёт школ и marina: Koh Kaew и Ko Kaeo cluster привлекают семьи, которым не нужен пляж в шаговой доступности. Setthasiri, один из крупнейших закрытых комплексов (110 лотов) в сегменте 4BR. При выборе сравните OPEX: сад, бассейн, охрана gated, 25–45 тыс. ฿/мес (индикативно). MORE Group рекомендует считать total cost of ownership на 5 лет, не только цену SPA.
Для кого проект: сценарии покупателя
Сценарий 1, ПМЖ с детьми. 800 м до BISP, закрытая территория, 4BR, формат семьи на год+. См. школы Пхукета.
Сценарий 2, Long-stay аренда. Marina-инфраструктура + школы, стабильный спрос expat-семей, не сезонный Airbnb.
Сценарий 3, Off-plan flip. График 30/70 при Q3 2026, переуступка до ключей при росте этапа строительства.
Чеклист проверки перед покупкой
Перед бронью и депозитом MORE Group рекомендует пройти минимальный due diligence:
- Koh Kaew ≠ Bang Tao: до пляжа только на авто ~30 мин: не покупайте «ради пляжа».
- 110 вилл: проверьте номер лота и orientation к соседям.
- Freehold квота 49% общей площади здания: остаток на дату брони (для строения).
- Smart home / solar: уточните, входит ли в базовую комплектацию или опция.
- Sansiri payment 30/70: финальный транш 70% только после legal check.
На что обратить внимание (инсайд MORE Group)
Setthasiri Kohkaew, не Bang Tao: в каталоге MORE Group указан beach Bang Tao, но реальная локация Koh Kaew у BISP. MORE Group на осмотре смотрит шум от Srisoonthorn Rd и затенение участка. Виллы 204 м² от 17 млн ฿, entry в 4BR Koh Kaew; 323 м² до 40,5 млн ฿, premium-сегмент. Сравните CAM/sinking с The Shann Villas перед выбором. Pet-friendly и EV, плюс для expat long-stay. Перед SPA, site plan с номером виллы и фото реального прогресса. MORE Group проверяет дренаж участка и высоту забора, для семейного ПМЖ это критичнее, чем маркетинговый render.
Полный процесс, в чеклисте покупки для иностранца. При off-plan, график платежей и риски.
Как выбрать конкретный виллу
В Setthasiri Kohkaew Retreat нельзя ориентироваться только на минимальную цену в прайсе. MORE Group при подборке сравнивает минимум три позиции из 11 доступных в каталоге MORE Group.
-
Ориентация и insolation. Южная и западная стороны: больше солнца, выше счёт за кондиционирование.
-
Приватность. Для виллы с участком важно, что видно с соседнего участка или корпуса.
-
Логика зон. Гостиная, кухня, терраса и сад с бассейном должны работать как единый маршрут для гостей.
-
Парковка и подъезд. Узкий подъезд или крутой уклон: частая причина негативных отзывов арендаторов.
-
Стадия платежей. При off-plan сравниваем ближайший транш: см. оплату off-plan.
Если цель, доходность, выбирайте виллу, который легко сдаётся профессиональной УК в Koh Kaew.
Оплата и этапы сделки
Setthasiri Kohkaew Retreat, off-plan (сдача Q3 2026). График платежей: 30%,70%. Типовая цепочка: reservation deposit → due diligence → SPA → транши по графику → финальный платёж при ключах → регистрация в Land Office.
| Этап | Что проверить |
|---|---|
| Бронь | Reservation agreement, refund policy |
| SPA | Unit plan, площадь, вид, форма владения |
| Транши | Даты, % от цены, penalty за просрочку |
| Transfer | Snagging list, warranty, ключи |
MORE Group рекомендует не переводить крупные транши до legal check. Подробнее: график off-plan. При выходе до сдачи, переуступка.
Аренда и управление объектом
Setthasiri Kohkaew Retreat можно сдавать самостоятельно или через управляющую компанию. Для семейных вилл Koh Kaew MORE Group чаще рекомендует профессиональную УК с прозрачным P&L.
| Параметр | Высокий сезон (ноя-апр) | Низкий сезон (май-окт) |
|---|---|---|
| Загрузка (ориентир) | 70–85% | 45–60% |
| Ставка / сутки | Зависит от типа и вида | Минус 30–40% к HS |
| Расходы УК | 15–25% gross revenue | Те же фикс. costs |
Доходность не гарантируется застройщиком, ориентиры индикативны. См. краткосрочная vs долгосрочная аренда и доходность аренды Пхукет.
Почему стоит рассмотреть Setthasiri Kohkaew Retreat
- Локация Koh Kaew, устойчивый спрос на жильё и аренду
- Цена от 16.8 млн ฿, вход в сегмент вилл района
- Планировки 204–323 м², понятный продукт для семьи или аренды
- Freehold / leasehold, с проверкой title и юридической схемы
- MORE Group, 0% комиссия для покупателя при покупке у застройщика
С чем сравнить Setthasiri Kohkaew Retreat
Если Setthasiri Kohkaew Retreat не подойдёт по бюджету или статусу, смотрите соседние проекты:
| Проект | От, ฿ | От, ₽ |
|---|---|---|
| Setthasiri Kohkaew Retreat (этот проект) | 16.8 млн | 38.8 млн |
| The Shann Villas | 40 млн | 91 млн |
| The Tales Story One | 45 млн | 104 млн |
| Garrya Residences | 16 млн | 38 млн |
Подробный обзор кластера: проекты в Koh Kaew. Сравнение стратегий: капитализация vs аренда.
Нужна подборка объектов под доходность?
Считаем net ROI по районам, не цифры из буклета. 0% комиссии покупателю.
Частые вопросы
Setthasiri, Koh Kaew у BISP, не пляжный кластер. The Shann Villas и Garrya, западное побережье. Сравнивайте школу vs пляж, не только цену за м².
Цены от 16.8 млн батов (38.8 млн ₽) до 40.5 млн ฿ (93.6 млн ₽). Рассрочка: 30%,70%. Freehold или leasehold, по юниту.
Ориентир 5–10% годовых при профессиональной управлении, индикативно, не гарантия. Зависит от сезона, вида и furnishing. MORE Group считает cash-flow под ваш сценарий.
Setthasiri Kohkaew Retreat, Koh Kaew, Пхукет. British International School, 800 м. Подробнее: moregroupestate.ru/rajony/phuket-town/
Да, при корректной юридической структуре (freehold в квоте 49% общей площади здания / leasehold / freehold строения, каждый вариант с legal review). Transfer Fee 0,01%, только для тайских граждан. MORE Group проверяет title до брони. См. /gajdy/kak-kupit-nedvizhimost-v-tailande-inostrancu/
Частые вопросы
110 вилл 4 спальни (204–323 м²) в Koh Kaew от 16,8 млн ฿. 800 м до BISP, клуб-хаус, smart home. Сдача Q3 2026.
От 16,8 млн ฿ до 40,5 млн ฿. Платежи 30/70. Freehold или leasehold, по юниту.
Нет как primary use: до Банг Тао ~30 мин на авто. Проект для семей у школ и marina.
Ориентир 7–9% краткосрочно, 5–6% long-stay, индикативно. Koh Kaew сильнее в expat long-stay.
Да, freehold строения или leasehold. Transfer Fee 0,01%, только для тайских граждан. MORE Group проверяет title до брони.
Посмотреть проекты по этой теме
Если вы уже изучаете вопрос, следующий шаг — сравнить реальные проекты, цены и условия оплаты.
Редакция MORE Group
MORE Group — агентство недвижимости на Пхукете. 8 лет на рынке Пхукета помогаем русскоязычным покупателям инвестировать в Таиланде.
Получите подборку объектов на Пхукете
Расскажите о своём бюджете и целях — эксперт пришлёт подборку за 2 часа.