Abov Patong: апартаменты в Патонге от 23 млн ₽, 2026

Abov Patong Residence, жилой комплекс бизнес-класса в в районе пляжа Патонг, самого популярного курорта Пхукета.

Короткий ответ

Abov Patong Residence, кондоминиум в Патонг: 109 лотов 44–113 м² от 10.1 млн ฿. off-plan, сдача Q4 2026, рассрочка off-plan. 9 мин пешком до пляжа. Freehold/leasehold, по юниту.

Плюсы и минусы проекта

Плюсы	Минусы
Цены, график платежей и срок сдачи в обзоре	Off-plan, риск задержки стройки
Freehold или leasehold, по юниту	Transfer fee 2% при регистрации в Land Office
Подборка и due diligence через MORE Group	Нужна проверка квоты 49% в здании

О проекте

Параметр	Значение
Название	Abov Patong Residence
Расположение	Патонг, Пхукет
Тип	кондоминиум / апартаменты
Статус	Off-plan (сдача Q4 2026)
Юнитов в продаже	109
Площадь	44–113 м²
Цена	от 10.1 млн ฿ (от 23.2 млн ₽)
До пляжа	9 мин пешком
До аэропорта	60 мин
Платежи	5%,35%,10%,10%,10%,10%,10%,10%
Форма владения	Freehold / Leasehold
Transfer Fee	0,01% только для тайских граждан

Концепция и архитектура

Abov Patong Residence, жилой комплекс бизнес-класса в в районе пляжа Патонг, самого популярного курорта Пхукета. Проект включает 482 квартиры с 1 и 2 спальнями, выполненные в современном стиле с использованием натуральных материалов и панорамным остеклением. Комплекс предлагает развитую внутреннюю инфраструктуру: бассейн, фитнес-зал, спа, рестораны, детскую площадку и охраняемую парковку. В пешей доступности, пляж, торговые центры, рестораны и ночные развлечения Патонга. Abov Patong Residence сочетает в себе комф

Проект подходит для проживания и инвестиций в Патонг. Обзор района, гайд; все новостройки, проекты кластера.

Планировки и цены

Тип	Площадь	Цена (THB)	Цена (₽)
1 спальни	44–65 м²	10.1 млн–15.2 млн ฿	23.2 млн–35 млн ₽
2 спальни	111–113 м²	21.8 млн–26.3 млн ฿	50.4 млн–60.7 млн ₽

Цены по каталогу MORE Group, июнь 2026. Курс ориентировочно 1 ฿ = 2.31 ₽.

Инфраструктура комплекса

• Фитнес-зал
• Коворкинг
• Развлекательная зона
• Закрытая охраняемая территория
• CCTV и охрана 24/7
• Парковка
• Управляющая компания

Freehold, квота 49% и Transfer Fee

Иностранцы могут оформить freehold только в пределах 49% суммарной площади продаваемых юнитов кондоминиума. Перед бронью MORE Group запрашивает foreign quota report. Transfer Fee: 0,01% только для тайских граждан, для иностранца стандартная ставка 2%; уточняйте у MORE Group в SPA. Альтернатива, leasehold. Подробнее: квота 49% и freehold vs leasehold.

Расположение и тайминг

• Пляж, 9 мин пешком
• Аэропорт HKT, 60 мин
• Торговый центр, 8 мин на авто

GPS: 7.884705048188733, 98.28631317116414.

Почему Патонг

Патонг, максимальный туристический трафик и ночная жизнь. Высокая волатильность аренды: выше gross в HS, ниже в low season; важны шум и парковка.

Ключевые точки в радиусе 10–15 минут, в гайде по району. Сравнение с другими кластерами: топ районов для инвестиций.

Инвестиционный потенциал

Abov Patong Residence, LUX-сегмент в Патонг. 109 юнитов в продаже, вход от 10.1 млн ฿. Off-plan до Q4 2026, фиксация цены при рассрочке off-plan. Ориентир роста 10–15% и аренды 7–9%, индикативно, уточняйте у MORE Group для вашего лота.

На рынке Пхукета 2025–2026 премиальные локации показывают рост 10–15% в год (индикативно, уточняйте у MORE Group для конкретного сегмента). Туристический поток острова стабильно превышает 12 млн человек в год, база для краткосрочной аренды. Доходность аренды 7–9%, не гарантия застройщика, зависит от УК, сезона и furnishing.

Три драйвера ROI для Abov Patong Residence: (1) фиксация цены off-plan и переуступка до сдачи; (2) сдача через УК с загрузкой 70–85% в HS; (3) капитализация за счёт развития Патонг. Риски, в обзоре MORE Group.

Для кого проект: сценарии покупателя

Сценарий 1, инвестор под аренду. Патонг + 1BR, 2BR: фиксация цены off-plan и сдача через УК. См. доходность аренды на Пхукете.

Сценарий 2, зимовка / nomad. 9 мин пешком до пляжа; инфраструктура комплекса снижает операционные хлопоты. Район: Патонг.

Сценарий 3, перепродажа / переуступка., рассрочка off-plan до Q4 2026, возможна переуступка при росте района.

Кому подойдёт Abov Patong Residence, а кому нет

Профиль	Подходит	Не подходит
Инвестор в аренду	Патонг, 7–9% индикатив	Нужен гарантированный % от застройщика
Покупатель 1BR/studio	10.1 млн–26.3 млн ฿	Бюджет сильно ниже входа
Off-plan	Сдача Q4 2026	Нет горизонта до сдачи
ПМЖ / зимовка	9 мин пешком до пляжа	Нужен мегаполис без авто

Выбор между капитализацией и арендой, в стратегии MORE Group.

Чеклист проверки перед покупкой

1. Юридическая схема: квота freehold 49% и register of foreigners до депозита.
2. , рассрочка off-plan: даты траншей и penalty; для off-plan, прогресс стройки на площадке.
3. Планировки 44–113 м²: сравнить минимум 3 лота из 109 в базе.
4. Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан: для иностранца проверьте ставку ~2% в SPA.
5. Доходность 7–9%: индикатив при УК, не гарантия; считать net после CAM и мебели.

Полный процесс, гайд покупки. Due diligence, чеклист MORE Group.

На что обратить внимание (инсайд MORE Group)

На просмотре Abov Patong Residence MORE Group сверяет три вещи: (1) 9 мин пешком до пляжа, в маркетинге часто округляют вниз; (2), рассрочка off-plan при 109 лотах 44–113 м², ближайший транш не должен совпадать с «дырой» в стройке; (3) фитнес, что реально сдано, а что на мастер-плане. Цена от 10.1 млн до 26.3 млн ฿: сравните net yield на трёх планировках, не только минимальный прайс. Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан, проверьте продавца profile в SPA до брони.

Red flags: когда лучше отказаться

• Нет foreign quota report (для кондо) или неясная схема land+building (для вилл), не бронируйте до письменного подтверждения.
• Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан не прописан в SPA, риск неожиданных 2% для иностранца при регистрации.
• График платежей не привязан к стадии стройки, red flag для off-plan; см. риски off-plan.
• Обещанная доходность 7–9% в рекламе без договора УК, маркетинг, не гарантия.
• Нет snagging при готовом объекте, фиксируйте дефекты до полной оплаты.

Как выбрать конкретный апартамент

В Abov Patong Residence нельзя ориентироваться только на минимальную цену в прайсе. MORE Group при подборке сравнивает минимум три позиции из 109 в базе.

1. Ориентация и insolation. Южная и западная стороны: больше солнца, выше счёт за кондиционирование.

2. Приватность. Этаж и вид с балкона.

3. Логика планировки. Open-plan должен работать для гостей и аренды.

4. Парковка и подъезд. Близость к лифту и парковке.

5. Стадия платежей. См. оплату off-plan.

Если цель, доходность, выбирайте апартамент, который легко сдаётся УК в Патонг.

График платежей off-plan

График Abov Patong Residence: 5%,35%,10%,10%,10%,10%,10%,10%. До SPA MORE Group сверяет schedule с прогрессом на площадке. Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан, confirm in SPA draft.

Этап	Что проверить
Бронь	Reservation agreement, refund policy
SPA	Unit plan, площадь, вид, форма владения
Транши	Даты, % от цены, penalty
Transfer	Snagging, warranty, ключи

При выходе, переуступка.

Аренда и управление объектом

Abov Patong Residence в Патонг, самостоятельно или через УК. Ориентир доходности 7–9%, индикативно, не гарантия.

Параметр	Высокий сезон (ноя-апр)	Низкий сезон (май-окт)
Загрузка (ориентир)	70–85%	45–60%
Ставка / сутки	Зависит от типа	Минус 30–40% к HS
Расходы УК	15–25% gross revenue	Те же фикс. costs

См. краткосрочная vs долгосрочная и капитализация vs аренда.

Совет MORE Group: Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан, проверьте продавца profile в SPA.

Почему стоит рассмотреть Abov Patong Residence

• Локация Патонг, устойчивый спрос на жильё и аренду
• Цена от 10.1 млн ฿, вход в сегмент кондоминиумов района
• Прогноз роста 10–15%, индикатив off-plan / рынка
• Доходность 7–9%, при профессиональной УК
• Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан, проверьте продавца profile в SPA
• MORE Group, 0% комиссия для покупателя у застройщика

С чем сравнить Abov Patong Residence

Проект	От, ฿	От, ₽
Abov Patong Residence (этот проект)	10.1 млн	23.2 млн
The Balance Patong Luxury Condominium	6 млн	14 млн
The City Phuket	3.1 млн	7.3 млн
THE BASE Bukit	2.9 млн	6.7 млн

Подробный обзор: проекты в Патонг.

Частые вопросы

Чем Abov Patong Residence отличается от соседних проектов в Патонг? +

Abov Patong Residence, кондоминиум от 10.1 млн ฿ (23.2 млн ₽), 44–113 м², off-plan, сдача Q4 2026. Ключевые отличия: 9 мин пешком до пляжа, рассрочка off-plan, 109 лотов в базе. Сравните с соседями в таблице ниже и на [хабе Патонг](/proekty-v-patong/).

Сколько стоит Abov Patong Residence? +

Цены от 10.1 млн батов (23.2 млн ₽) до 26.3 млн ฿ (60.7 млн ₽). Рассрочка: 5%,35%,10%,10%,10%,10%,10%,10%. Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан, проверьте в SPA.

Какова доходность от аренды в Abov Patong Residence? +

Ориентир 7–9% годовых при профессиональной УК, индикативно, не гарантия. Зависит от сезона и furnishing. MORE Group считает cash-flow под ваш сценарий.

Где находится Abov Patong Residence? +

Abov Patong Residence, Патонг, Пхукет. Пляж, 9 мин пешком, Аэропорт HKT, 60 мин, Торговый центр, 8 мин на авто. Подробнее: moregroupestate.ru/rajony/patong/

Может ли иностранец купить Abov Patong Residence? +

Да, при корректной юридической структуре (freehold в квоте 49% для кондо / freehold строения + leasehold land для вилл). Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан. MORE Group проверяет title до брони. См. /gajdy/kak-kupit-nedvizhimost-v-tailande-inostrancu/