The Greens, виллы в Раваи, от 29.1 млн ₽ | Пхукет

Короткий ответ: The Greens (TH-HKT-RW-00357), от 12.6 млн ฿ (29.1 млн ₽), 200–277 м². Off-plan pool-villas Rawai, Q3 2027, 40/20/20/10/10. Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан. Доходность, индикативно.

The Greens (TH-HKT-RW-00357), The Greens расположен в районе Rawai / Nai Harn на острове Phuket, в спокойной зелёной жилой зоне острова, в окружении тропической природы, при этом с удобным доступом к пляжам Rawai и Nai Harn, а также к ресторанам, магазинам и другим объектам инфраструктуры Пхукета.

Проект состоит из 19 вилл в единой закрытой территории. Виллы представлены в вариантах с 2–3 спальнями и 2–3 ванными комнатами. Планировка вилл включает просторную гостиную и столовую в открытого формата, полностью оборудованную западную кухню, спальни с ванными комнатами, а большие раздвижные стеклянные двери обеспечивают свет и прямой выход к приватному бассейну. Планировки выполнены в современном стиле с высокими потолками и функциональными пространствами.

На территории каждой виллы предусмотрены: частный бассейн, терраса/зона отдыха у бассейна, ухоженный сад / зелёная зона, крытая парковка для автомобиля, всё для комфортной и приватной жизни.

Комплекс предлагает удобства: закрытая охраняемая территория, круглосуточная охрана, система видеонаблюдения (CCTV) и управление недвижимостью, что обеспечивает безопасность и спокойствие жителей.

The Greens, это уютный и компактный проект вилл с приватными бассейнами и функциональными планировками, сочетая спокойную природную атмосферу и удобство доступа к инфраструктуре. Он подходит как для постоянного проживания с семьёй, так и для отдыха или сдачи в аренду.

Коротко о проекте

• Локация: Раваи, Пхукет
• Тип: виллы / резиденции
• Цена входа: от 12.6 млн ฿ (от 29.1 млн ₽)
• Статус: строится, сдача Q3 2027
• Доходность: индикативно, зависит от сценария аренды
• Transfer Fee: 0,01% только для тайских граждан

Плюсы и минусы проекта

Плюсы	Минусы
Цены, график платежей и срок сдачи в обзоре	Off-plan, риск задержки стройки
Freehold или leasehold, по юниту	Transfer fee 2% при регистрации в Land Office
Подборка и due diligence через MORE Group	Нужна проверка квоты 49% в здании

О проекте

Параметр	Значение
Название	The Greens
ID	TH-HKT-RW-00357
Расположение	Раваи, Пхукет
Тип	виллы / резиденции
Статус	Off-plan (сдача Q3 2027)
Юнитов в продаже	8
Площадь	200–277 м²
Цена	от 12.6 млн ฿ (от 29.1 млн ₽)
До пляжа	11 мин на авто
До аэропорта	67 мин
Платежи	40%,20%,20%,10%,10%
Форма владения	Freehold / Leasehold
Freehold-квота	49% общей площади здания (кондо)
Transfer Fee	0,01% только для тайских граждан

Концепция и архитектура

Камерные виллы Rawai/Nai Harn: private pool, сады, низкая плотность.

Проект подходит для ПМЖ и инвесторов в Раваи. Обзор района, гайд; новостройки, каталог.

Планировки и цены

Тип	Площадь	Цена (THB)	Цена (₽)
2 спальни	200–277 м²	12.6 млн–13.8 млн ฿	29.1 млн–31.9 млн ₽

Цены по каталогу MORE Group, июнь 2026. Курс ориентировочно 1 ฿ = 2.31 ₽.

Инфраструктура комплекса

• Pet-friendly
• Закрытая охраняемая территория
• CCTV и охрана 24/7
• Парковка
• Управляющая компания

Freehold 49% и форма владения виллы

Для вилл иностранец не владеет land freehold напрямую, типовые схемы: freehold на строение + leasehold/superficies на землю или leasehold целиком. В The Greens застройщик указывает Freehold / Leasehold по юниту. Transfer Fee: 0,01% только для тайских граждан (для сделок с тайским продавцом земли, проверьте в SPA); иностранец при стандартной регистрации часто платит 2% от assessed value.

Due diligence: title deed земли, chanote, encumbrances. См. freehold vs leasehold и покупку для иностранца.

Расположение и тайминг

Rawai 11 мин на авто; HKT 67 мин.

• До торговой зоны, 44 мин пешком
• GPS: 7.814779154391912, 98.33056980156066

Покупка для иностранца, пошаговый гайд.

Почему Раваи

Раваи, expat hub юга: Nai Harn, Yanui, Promthep Cape.

Инвестиционный потенциал

Premium villa off-plan от 12,6 млн ฿. Доходность 5–7% (индикативно).

На рынке Пхукета 2025–2026 премиальные локации показывают рост новостроек порядка 10–14% в год (индикативно, уточняйте у MORE Group). Доходность аренды не гарантируется застройщиком.

Рынок и контекст 2026

Rawai villas 2026: семьи expat и winter residents.

Для кого проект: сценарии покупателя

Сценарий 1, Family ПМЖ. Pool-villa Rawai.

Сценарий 2, Premium long-stay. 3–4BR expat.

Сценарий 3, Off-plan hold. До Q3 2027.

Чеклист проверки перед покупкой

1. Land + building legal.
2. Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан.
3. График 40/20/20/10/10.
4. Участок и pool.
5. HOA rules.

Полный процесс, чеклист покупки. Off-plan оплата.

На что обратить внимание (инсайд MORE Group)

The Greens, Rawai. Сравните Adora Rawai. Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан. Freehold vs leasehold.

Как выбрать конкретный виллу

В The Greens нельзя ориентироваться только на минимальную цену в прайсе. MORE Group при подборке сравнивает минимум три позиции из 8 доступных в каталоге MORE Group.

1. Ориентация и insolation. Южная и западная стороны: больше солнца, выше счёт за кондиционирование.

2. Приватность. Для виллы важно, что видно с соседнего участка или корпуса.

3. Логика зон. Гостиная, кухня, терраса и бассейн должны работать как единый маршрут для гостей.

4. Парковка и подъезд. Узкий подъезд или крутой уклон: частая причина негативных отзывов арендаторов.

5. Стадия платежей. При off-plan сравниваем ближайший транш: см. оплату off-plan.

Если цель, доходность, выбирайте виллу, который легко сдаётся профессиональной УК в Раваи.

Оплата и этапы сделки

The Greens, off-plan (сдача Q3 2027). График платежей: рассрочка по этапам. Типовая цепочка: reservation deposit → due diligence → SPA → транши по графику → финальный платёж при ключах → регистрация в Land Office.

Этап	Что проверить
Бронь	Reservation agreement, refund policy
SPA	Unit plan, площадь, вид, форма владения
Транши	Даты, % от цены, penalty за просрочку
Transfer	Snagging list, warranty, ключи

MORE Group рекомендует не переводить крупные транши до legal check. Подробнее: график off-plan. При выходе до сдачи, переуступка.

Transfer Fee: 0,01% только для тайских граждан, проверьте продавца profile в SPA до депозита.

Аренда и управление объектом

The Greens можно сдавать самостоятельно или через управляющую компанию. Для виллы Rawai MORE Group чаще рекомендует профессиональную УК с прозрачным P&L.

Параметр	Высокий сезон (ноя-апр)	Низкий сезон (май-окт)
Загрузка (ориентир)	70–85%	45–60%
Ставка / сутки	Зависит от типа и вида	Минус 30–40% к HS
Расходы УК	15–25% gross revenue	Те же фикс. costs

Доходность не гарантируется застройщиком, ориентиры индикативны. См. краткосрочная vs долгосрочная аренда и доходность аренды Пхукет.

Почему стоит рассмотреть The Greens

• Локация Раваи, спрос на жильё и аренду
• Цена от 12.6 млн ฿, порог входа в сегмент
• Планировки 200–277 м²
• Transfer Fee: 0,01% только для тайских граждан (проверьте продавца)
• MORE Group, 0% комиссия при покупке у застройщика

С чем сравнить The Greens

Проект	От, ฿	От, ₽
The Greens (этот проект)	12.6 млн	29.1 млн
The Title Adora Rawai	5.3 млн	12 млн
Enigma Residence	3.9 млн	9.1 млн
Larimar Villas	18 млн	41 млн

Сервисные платежи, CAM и операционная экономика

После покупки The Greens (TH-HKT-RW-00357) владелец платит не только цену юнита, но и common area maintenance (CAM), sinking fund, электричество, интернет и (при аренде) комиссию управляющей компании. На Пхукете CAM в сегменте PREMIUM часто составляет ориентир 45–85 ฿/м²/мес, точный тариф MORE Group запрашивает у застройщика до SPA, потому что он влияет на чистую доходность сильнее, чем разница в 2–3 м² площади.

Для Раваи типичный набор OPEX при сдаче через УК: cleaning 800–1 500 ฿/turnover, laundry, channel fees (Airbnb/Booking), ремонтный фонд 5–8% gross. При краткосрочной аренде закладывайте furnishing: студия/1BR 250–500 тыс. ฿, 2BR 450–900 тыс. ฿, вилла 2–5 млн ฿, индикативно, зависит от брендинга и FF&E.

Налоги и transfer: при регистрации в Land Office иностранец обычно платит 2% transfer fee от assessed value, если продавец не тайский (тогда возможен разговор про 0,01% только для тайских граждан, только при корректном seller profile). Плюс stamp duty/withholding, уточняйте у MORE Group на дату сделки с юристом. MORE Group включает эти строки в cash-flow модель до депозита.

Платежи по проекту: off-plan, рассрочка off-plan; не переводите крупные % без legal check и milestone-фото. При выходе из off-plan до сдачи возможна переуступка; см. переуступка прав.

Риски, которые чаще всего недооценивают: (1) остаток freehold 49% на дату вашей сделки; (2) правила short-term rent и Hotel Act для кондо; (3) реальный drive-time до пляжа в час пик (Rawai/Kathu/Bang Tao); (4) шум от дороги/аэропорта для отдельных корпусов; (5) разница между marketing render и фактическим видом из окна. На осмотре MORE Group фиксирует unit number на site plan и сверяет с reservation agreement.

Ликвидность при перепродаже: в кластере Раваи вторичный рынок зависит от бренда застройщика, состояния юнита и наличия rental history. Готовые объекты (FINISHED) проще показать покупателю-инвестору, чем off-plan без ключей. Для вилл критичны land title и прозрачность leasehold, без этого скидка на resale может быть 10–20% к аналогам с чистым legal pack.

Если сравниваете The Greens с соседними проектами из таблицы выше, считайте полную стоимость владения 5 лет (цена + CAM + furnishing + простои), а не только entry price от 12.6 млн ฿. Запросите у MORE Group сравнительную таблицу по трём юнитам из 8 доступных в каталоге MORE Group: этаж, вид, parking, остаток квоты и итоговый net yield.

Капитализация vs аренда.

Частые вопросы

The Greens vs Adora Rawai? +

Greens, villa. Adora, condo Title.

Сколько стоит The Greens? +

От 12.6 млн ฿ (29.1 млн ₽) до 13.8 млн ฿. Платежи: рассрочка по этапам. Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан, проверьте продавца.

Какова доходность от аренды в The Greens? +

Ориентир 5–11% при УК, индикативно. MORE Group считает cash-flow под сценарий.

Где находится The Greens? +

Раваи, Пхукет. Rawai 11 мин на авто; HKT 67 мин.

Может ли иностранец купить The Greens? +

Да при корректной структуре (freehold 49% / leasehold / villa scheme). Transfer Fee 0,01% только для тайских граждан. MORE Group проверяет title до брони.